สามารถเปลี่ยนคณะกรรมการนิติฯ ด้วยเหตุผลใดบ้าง

คุณ condomanager คะ เพื่อนฝากถามมาค่ะว่า เราสามารถเปลี่ยนคณะกรรมการนิติฯได้ด้วยเหตุผลใดบ้าง ตอนนี้ลงความเห็นกันว่าคงต้องปลดเจ้าของโครงการออกจากคณะกรรมการฯให้ได้ แต่ไม่รู้ว่าควรเริ่มต้นอย่างไรน่ะค่ะ

มิถุนายน 17, 2009 12:33 ก่อนเที่ยง

ถ้าจะเอากันให้แฟร์ๆเลยก็คือ ควรจะมีตัวแทนจากเจ้าของโครงการเข้าร่วมเป็นกรรมการบ้างตามสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ คอนโดของคุณตามข้อมูลที่ให้มา สัดส่วนประมาณ 9:50 ห้องชุด( เจ้าของโครงการ: เจ้าของร่วม) ซึ่งคำนวณแล้วก็ประมาณ 1:5

กฎหมายกำหนดให้คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม(มาตรา 37 วรรค 1) กรณีคอนโดของคุณถ้าจะเอาตามสัดส่วนก็คือมีกรรมการ 6 ท่าน เป็นตัวแทนเจ้าของโครงการ 1 ตัวแทนเจ้าของร่วม 5 แต่จะทำงานลำบากเพราะบางทีโหวตลงมติอะไรบางอย่างอาจมีเสียงเท่ากัน คือ 3: 3

ตามธรรมเนียมปฏิบัติจำนวนกรรมการจึงมักจะเป็นเลขคี่ เผื่อมีบางทีการออกเสียงลงมติของกรรมการเท่ากัน ประธานก็จะทำหน้าที่ฟันธงว่าจะเอาแบบไหน ประธานโหวตเห็นด้วยกับฝ่ายไหนฝ่ายนั้นก็ชนะ คอนโดของคุณก็น่าจะอยู่ที่ประมาณ 5 ท่าน หรือไม่เกิน 7 ท่าน กำลังดี สัดส่วนกรรมการก็น่าจะประมาณ 1:4 หรือ 2:5 (เจ้าของ:ลูกบ้าน)

ขั้นแรกผมว่าควรจะเจรจาก่อน โดยให้เหตุผลตามที่ผมอธิบาย คือควรมีจำนวนตัวแทนตามสัดส่วน ถ้าตกลงกันตามนี้ได้ ก็ให้กรรมการฝ่ายเจ้าของโครงการลาออกเป็นลายลักษณ์อักษรต่อที่ประชุมกรรมการฯ เพื่อให้เหลือ1 หรือ 2 คน ตามสัดส่วนที่ว่า แล้วผู้จัดการนิติบุคคลฯ ก็ทำหนังสือแจ้ง สนง. ที่ดินท้องถิ่นเพื่อทราบ สนง.ที่ดินก็จะประทับเลขที่รับเรื่อง เราก็ถ่ายสำเนาหนังสือที่มีเลขรับของสนง.ที่ดินมาเก็บไว้เป็นหลักฐาน เพื่อที่จะได้มีหลักฐานการลาออกอย่างสมบูรณ์แบบ

ทีนี้ถ้าเจรจาไม่สำเร็จก็ต้องถอดถอน ซึ่งมาตรา 37/3 ระบุไว้ว่า นอกจากการพ้นตำแหน่งตามวาระ (กฎหมายกำหนดให้กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี (มาตรา 37 วรรค 2)) กรรมการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ
1. ตาย
2. ลาออก
3. ไม่ได้เป็นบุคคลตามมาตรา37/1 (ว่าด้วยสิทธิ์ซึ่งเกิดจากความเป็นเจ้าของหรือเป็นผู้มีความเกี่ยวข้องกับผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิห้องชุด )หรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 37/2 (ว่าด้วยลักษณะต้องห้ามต่างๆของบุคคลที่จะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ)
4. ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา 44 ให้พ้นจากตำแหน่ง (อันนี้แหละคือหมัดเด็ด )


ส่วนมาตรา 44 ก็ระบุว่า มติของที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม ( เฉพาะที่ลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมนะครับ มาประชุมเท่าไรก็เอาเสียงส่วนใหญ่ตามนั้น ไม่ใช่เสียงส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมทั้งหมด )เว้นแต่ พรบ. นี้จะได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น (คือ มาตรา 48 และ 49 กำหนดเสียงลงมติเฉพาะเป็นเรื่องๆไป)

อาจจะฟังดูน่าเวียนหัวหน่อยนะครับ ภาษากฎหมาย ! แต่ผมพยายามอธิบายปูพื้นฐานให้ก่อน เพื่อบอกวิธีปฏิบัติตามมา

ขั้นตอนการถอดถอนตามกฎหมายก็คือ ต้องจัดประชุมใหญ่วิสามัญครับ ทำหนังสือเชิญประชุมใหญ่ตามขั้นตอนที่เคยบอกไปแล้ว โดยระบุไว้ในวาระการประชุมในหนังสือเชิญประชุมใหญ่เพิ่มเติมเลยว่า (สมมุติว่าเรียกประชุมใหญ่วิสามัญพร้อมกับการปลดผู้จัดการนิติบุคคลฯ )
1.การพิจารณาว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาหรือบริหารคอนโด
2.การพิจารณาถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคล (คนเดิม)
3.การพิจารณาแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคล (คนใหม่)
4.การพิจารณาถอดถอนคณะกรรมการ (บางส่วน)
5.การพิจารณาแต่งตั้งคณะกรรมการ (เพื่อทดแทน)
6.การพิจารณาแต่งตั้งผู้ตรวจสอบบัญชี
7.การขออนุมัติงบประมาณปี ปัจจุบัน ( เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายที่ปรึกษาหรือบริษัทบริหารคอนโด และผู้ตรวจสอบบัญชี )

เพราะไหนๆก็จะต้องจัดประชุมใหญ่วิสามัญแล้วก็เอาให้ครบถ้วนทุกเรื่องแก้ปัญหาไปพร้อมๆกันเลย

ทีนี้การจะถอดถอนโดยอาศัยเสียงส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม ก็ต้องอธิบายให้ผู้เข้าร่วมประชุมเข้าใจในเหตุผล ซึ่งเท่าที่นึกออกตอนนี้ก็คือการอ้างเรื่องสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิอย่างที่ว่า ไม่น่าเกลียด หรือก้าวร้าวกันจนเกินไป

เราก็ต้องชี้แจงไปในทำนองว่า เราได้เจรจาเพื่อขอร้องให้เจ้าของโครงการเขาปรับสัดส่วนกรรมการแล้ว แต่เขาไม่เห็นด้วย เราก็เลยต้องมาขอมติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เพื่อพิจารณาว่ากรรมการฝ่ายเจ้าของโครงการควรจะลาออกเพื่อให้เหลือจำนวนที่เหมาะสมหรือไม่ (อันนี้คือหมัดแย๊บ) ซึ่งเจ้าของร่วมส่วนใหญ่(ซึ่งล๊อบบี้มาแล้ว)ก็น่าจะเห็นคล้อยตามเรา เพราะมันมีเหตุผล แล้วถ้ากรรมการฝ่ายโครงการเขามีจิตสำนึกและรู้สึกละอายใจเขาก็จะประกาศลาออกเองต่อหน้าที่ประชุมใหญ่ ซึ่งอันนี้มีผลทันทีเพราะมีพยานรับรู้และจะต้องทำการบันทึกรายงานการประชุมใหญ่เป็นหลักฐานตามมา

แต่ถ้าฝ่ายโครงการเขาหนังเหนียวไม่ยอมลาออก ถึงตอนนี้ อารมณ์ของมวลชนก็จะยิ่งเห็นความไม่ชอบมาพากลมากยิ่งขึ้น ผู้ดำเนินการประชุมใหญ่ก็ต้องนำที่ประชุมเข้าสู่การพิจารณาวาระถอดถอนทันที (อันนี้คือหมัดน๊อค)ทีนี้อาจจะถอดถอนทั้งหมดเลยก็ได้ ขึ้นอยู่กับสถานะการณ์ แล้วจึงเข้าสู่วาระแต่งตั้งเพื่อทดแทนต่อไป เฮ้อออ!!! แล้วกรรมการที่ถูกถอดถอนจากมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมนั้น หมดอนาคตเลยนะครับ ชีวิตนี้จะไปเป็นกรรมการคอนโดที่ไหนไม่ได้อีกแล้ว ( มาตรา 37/2(2) )

ที่ผมตอบมาทั้งหมดนี้คือโดยไม่ทราบนะครับว่าสัดส่วนกรรมการคอนโดของคุณปัจจุบันเป็นอย่างไร ถ้ามีกรรมการฝ่ายลูกบ้านมากกว่า ก็น่าจะพอทำงานกันได้ แต่ถ้าฝ่ายโครงการมากกว่าหรือไม่มีฝ่ายลูกบ้านเลยก็คงต้องจัดประชุมใหญ่วิสามัญอย่างที่ว่า

อีกวิธีหนึ่งก็คือ ล้างไพ่ครับ คือกรรมการตัวแทนจากทุกฝ่ายลาออกพร้อมกันหมด แล้วจัดประชุมใหญ่วิสามัญเพื่อเลือกกันใหม่หมด ถ้ามั่นใจว่าคะแนนเสียงในมือมีมากพอ เราอาจจะได้กรรมการที่มาจากลูกบ้านทั้งหมดเลยก็ได้

แต่ผมเชื่อว่า ถ้าเจ้าของโครงการตุกติกจริงๆ เขาคงไม่ยอมลาออกแน่นอน ไม่ว่าจะลาออกบางส่วนหรือลาออกทั้งหมด

อย่าลืมว่าเป้าประสงค์ในการบริหารคอนโดก็คือการอยู่ร่วมกันในสังคมคอนโดอย่างมีความสุข ไม่ต้องคอยเดินหลบเดินหลีกใครบางคนเนื่องจากเหม็นเบื่อน้ำหน้ากัน ลองคิดดูคนเคยมีปัญหาทางใจกัน อยู่ร่วมคอนโดเดียวกัน แล้วเกิดวันนึงเลิกงานแล้วขึ้นลิฟต์พร้อมกันตัวเดียวกัน เวลาอยู่ในลิฟต์ด้วยกันจะทำหน้ายังไงกันดี

ลองคุยกันก่อนดีมั๊ยครับ !


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

เจ้าของโครงการ : เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล (5)

ช่วงท้าย ๆ ของผมที่บริหารคอนโดหลังนี้ ได้มีการจัดเตรียมงบประมาณของปีถัดไป เพื่อไปขออนุมัติประชุมใหญ่สามัญประจำปี ประเด็นที่พิจารณากันอย่างหนักหน่วงก็คือจะมีการเพิ่มอัตราจัดเก็บค่าส่วนกลาง เพิ่มขึ้นจากเดิมอีกตารางเมตรละ 3.50 บาท เพราะจัดเก็บอัตราเดิมมาร่วม 10 ปีทำให้ไม่พอจ่าย ฟังดูเหมือนไม่ได้เยอะแยะมากมายอะไรเลยนะครับ แต่สำหรับเจ้าของโครงการที่ถือครองกรรมสิทธิ์มากกว่า 50% นั้น เดือนหนึ่งเพิ่มขึ้นเป็นแสนเลยทีเดียว ที่นี้ก็เครียดซิครับ ขนาดอัตราเดิมยังไม่ค่อยจะมีจ่ายแล้วอัตราใหม่จะทำอย่างไร

กรรมการฝ่ายลูกบ้านก็พยายามเร่งหาข้อสรุปให้ได้เร็วที่สุด ในขณะที่กรรมการฝ่ายเจ้าของโครงการก็พยายามดังเกมส์ยื้อเวลาออกไปให้นานที่สุด โดยการล้มประชุมบ้าง อ้างว่ายังไม่ได้นำเสนอเจ้าของบริษัทบ้าง จนล่วงเลยออกไป 2- 3เดือน จนประธานกรรมการได้มาเปรย ๆ กับผมว่า สงสัยกรรมการฝ่ายโครงการไม่ได้นำเรื่องเสนอเจ้าของบริษัท ถ้าประชุมครั้งหน้ายังไม่มีข้อสรุป ท่านจะเข้าไปคุยกับเจ้าของโครงการเอง ในฐานะลูกบ้านคนหนึ่ง เพื่อที่จะชี้แจงปัญหาที่แท้จริงให้เข้าใจถึงความจำเป็น

และโดยที่การประชุมในช่วงหลัง ๆ จะมีงานที่ต้องติดตามจาก เจ้าหน้าที่ฝ่ายต่าง ๆ ของบริษัทเจ้าของโครงการที่ค้างคาต่อเนื่องกันมามาหลายเรื่อง เมื่อคณะกรรมการสอบถามความคืบหน้ามาที่ผม ผมก็แจ้งว่าทำหนังสือติดตามสอบถามไปแล้ว แต่ไม่มีใครตอบกลับมา นี่ไงครับ ที่ลูกบ้านเขามีความรู้สึกว่า บริษัทเจ้าของโครงการเย็นชา ถามอะไร ร้องเรียนอะไรก็เงียบ จนผมได้มาเจอกับตัวเองนี่แหละ ถึงซึ้งใจว่ามันเป็นแบบนี้นี่เอง

กรรมการฝ่ายเจ้าของโครงการก็ตำหนิผมว่า คุณเอาแต่ส่งหนังสือทวงถาม แล้วเขาไม่ตอบมาคุณก็เฉย ผมยืนยันว่าผมไม่ได้เฉย ผมโทรตามเขาก็บอกจะดูให้ แล้วก็หายเงียบไป เขาบอกว่าถ้าเขาเงียบคุณก็ต้องเข้าไปคุย นั่งคุยกันเลยอย่าเอาแต่ส่งหนังสือ เราไม่ได้บริหารราชการ เราบริหารอาคารชุด แน่ะ! โดนอัดเข้าให้อีก

แล้วผมก็นัดหมายเข้าไปคุยกับผู้จัดการนิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้บริหารคนหนึ่งของบริษัทเจ้าของโครงการ หลังจากพูดคุยเคลียร์เรื่องานที่คั่งค้างกันหมดแล้ว โดยที่เจตนาดี ตามหลักของการทำหน้าที่เป็นผู้บริหารคอนโด มีข่าวสารความเคลื่อนไหวใด ๆ เราเป็นฐานะคนกลางก็ต้องรายงานให้ท่านทราบ ผมจึงแจ้งเรื่องที่ท่านประธานได้คุยกับผมว่า ถ้าเรื่องอัตราส่วนกลางที่จะจัดเก็บเพิ่ม ไม่มีความคืบหน้าในการประชุมกรรมการครั้งต่อไป ประธานฯจะขอให้ผมช่วยประสานงานนัดหมายเพื่อขอพบเจ้าของบริษัทจะได้นำเสนอเรื่องนี้ด้วยตัวเองเพราะท่านประธานฯเชื่อว่า กรรมการฝ่ายเจ้าของโครงการไม่นำเสนอ ท่านผู้จัดการนิติฯ ก็ยืนยันว่าเสนอแล้ว อยู่ระหว่างพิจารณาอยู่ แล้วก็ร่ำลาจากกันมาด้วยดี

หลังจากนั้นมาอีกประมาณ 2- 3 วันผมก็ได้รับคำสั่งให้ย้ายไปทำหน้าที่ผู้จัดการคอนโดอีกแห่งหนึ่ง เนื่องจากขาดผู้จัดการมาแล้ว 2 อาทิตย์ ก็ถือว่าเป็นการโยกย้ายโดยมีความก้าวหน้าในระดับที่น่าพอใจ แต่ในที่สุดความจริงก็ถูกเปิดเผยโดยผู้จัดการเขตคนที่ดูแลหน่วยงานใหม่ที่ผมไปประจำการว่า ท่านผู้จัดการนิติบุคคลคอนโดเดิมของผม เป็นคนขอให้บริษัทย้ายผมออกจากคอนโดของเขา เหตุผลเพราะผมมีพฤติกรรมฝักใฝ่เข้าข้างกรรมการฝ่ายลูกบ้านมากเกินไป ประจวบเหมาะกับที่หน่วยงานใหม่ขาดผู้จัดการพอดีก็เลยย้ายผมออกมา เรื่องทั้งหมดนี้ผู้จัดการเขตคนที่ดูแลหน่วยงานเดิมของผมไม่ทราบเรื่องระแคะระคายเลยนะครับ ทราบแต่เพียงว่าให้ย้ายไปเพราะขาดผู้จัดการ แต่ไม่ทราบว่าย้ายเพราะโดนเด้งฟ้าผ่า!

จากนั้นปฏิบัติการลับ ลวง พราง ก็เริ่มขึ้น เมื่อมีการย้ายด่วนแบบนี้ ในขณะที่การประชุมกรรมการนัดต่อไปก็ใกล้กำหนดเข้ามา แล้วพอประชุมผู้จัดการคนเดิมก็หายไป กรรมการฝ่ายลูกบ้านต้องสอบถามแน่นอน ทุกฝ่ายในบริษัทผมจึงเตี๊ยมกันว่า ให้บอกว่าผมลาออก ได้งานใหม่ จนกระทั่งท่านประธานถึงกับโทรมาสอบถามผมด้วยตัวเอง ผมก็ต้องบอกไปตามที่เตี๊ยมกันคือ ผมลาออก ผมได้งานใหม่ อาชีพนี้ขาดแคลนบุคลากร ผมไปสมัครปุ๊ป เขารับปั๊บ ค่าตอบแทนดีกว่า เขาให้เริ่มงานเลย ผมเห็นเป็นโอกาสดีก็เลยตัดสินใจลาออกฉุกเฉินเลย ก็ว่ากันไปอะไรประมาณนั้น

นี่แหละครับ เจ้าของโครงการ เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล เพื่อประโยชน์สุขของส่วนรวมเราก็ต้องจำยอมปฏิบัติการลับ ลวง พรางต่อไป แล้วก็หวังว่า ท่านประธานฯ จะไม่มาอ่านเจอบทความนี้เข้านะครับ

สวัสดีครับ
ผู้จัดการคอนโด
22 พ.ค. 2552


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

เจ้าของโครงการ : เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล (4)

ความรู้สึกตกค้างที่ว่านี้ได้ส่งผลมาถึงบริษัทที่เข้ามารับบริหารอย่างผมด้วย ลูกบ้านที่เสียความรู้สึกเขาไม่รับรู้หรือไม่เข้าใจหรอกว่า บริษัทบริหารกับเจ้าของโครงการไม่มีความเกี่ยวข้องกันทางนิตินัยโดยตรง เจ้าของโครงการก็มีฐานะเป็นเจ้าของร่วม บริษัทบริหารก็เป็นคู่สัญญาของนิติบุคคล พูดง่าย ๆ คือเป็นลูกจ้างของนิติบุคคล เขาเชื่อและเขาเข้าใจว่า บริษัทบริหารก็คือตัวแทนของเจ้าของโครงการที่ถูกส่งเข้ามาเพื่อเป็นหนังหน้าไฟเอาไว้รับหน้ากับลูกบ้าน บางคนที่เขามีอคติกับเจ้าของโครงการอยู่แล้ว เขาไม่สนใจเลยว่าคุณเป็นใครมาจากไหน คุณมานั่งตรงนี้ฉันต้องอัดคุณไว้ก่อนเพราะพวกคุณไม่เคยดูแลฉันเลย

ในช่วงที่ผมเข้ามาบริหารเป็นช่วงที่เพิ่งจะมีการประชุมใหญ่ครั้งแรกเสร็จไปไม่นาน เพื่อรับรองงบดุลและแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่ที่มีตัวแทนจากฝ่ายลูกบ้านเข้ามาร่วมเป็นกรรมการด้วย คิดดูนะครับบริหารมาร่วม 10 ปี เพิ่งจะมีการจัดประชุมครั้งแรกอย่างที่ว่า นี่คือเหตุผลที่กฎหมายอาคารชุดสมัยใหม่เขาถึงกำหนดให้มีการจัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ได้จดทะเบียนอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและอื่น ๆ (มาตรา 42) เพื่อให้มีตัวแทนจากฝ่ายต่าง ๆ เข้ามาร่วมตรวจสอบถ่วงดุลในการบริหารซึ่งกันและกัน

แล้วตลอด 10 ปีที่ผ่านมาคอนโดหลังนี้มีคณะกรรมการหรือเปล่า มีครับ ก็คือบรรดาผู้จัดการผู้อำนวยการฝ่ายต่าง ๆ ของบริษัทเจ้าของโครงการนั่นแหละครับ ก็มานั่งเป็นกรรมการนิติบุคคลเอง ประเภทพูดเอง เออเอง เงินกระเป๋าซ้าย จ่ายเข้ากระเป๋าขวา สุดท้ายเมื่อทนรับแรงกดดันไม่ไหวก็ถึงเวลาที่บริษัทเจ้าของโครงการจะต้องลุกออกไป แล้วจ้างบริษัทบริหารเข้ามาเป็นหนังหน้าไฟแทน(บริษัทก่อนหน้าบริษัทผม) แล้วก็ติดค้างค่าบริหารเขาจนเขาต้องขอถอนตัวอย่างที่เล่าข้างต้น

เมื่อถึงเวลาลุกออกไปสิ่งที่พวกเขาทำทิ้งทวนไว้ก็คือ ใช้อำนาจความเป็นกรรมการของพวกเขา ลงมติอนุมัติให้นิติบุคคลเอาค่าส่วนกลางที่เจ้าของโครงการ(ซึ่งก็คือพวกเขาเอง)ค้างชำระมาหักกลบ ลบหนี้กับค่าบริหารที่นิติบุคคลค้างชำระเจ้าของโครงการ (ก็พวกเขาเองอีกแหละ ) ทำไปทำมา นิติบุคคลยังเป็นหนี้บริษัทเจ้าของโครงการอีกร่วมล้าน คือระหว่าที่เขาเข้ามาบริหารเขาไม่ได้มาบริหารฟรี ๆ นะครับ เขาคิดค่าบริหารด้วยเดือนละเป็นแสน

ระหว่างที่เขาบริหาร 10 ปี เขาไม่เคยจ่ายค่าส่วนกลางเลย แต่พอจะลุกออกไปเขาก็เอาค่าบริหาร(ซึ่งนิติบุคคลไม่เคยจ่ายให้เขา)มาหักล้างกับหนี้ค่าส่วนกลางของเขา(ซึ่งเขาก็ไม่เคยจ่ายให้นิติบุคคลเลยเช่นกัน) ประเด็นคือคุณมีสิทธิคิดค่าบริหารครับแต่ใครเป็นคนกำหนดครับ การที่คุณเข้ามาบริหารนิติบุคคล คุณได้รับมติจากใครหรือกรรมการชุดใดครับ ใครร้องขอให้เข้ามาบริหารครับ ไม่มีกรรมการคอนโดที่ไหนในโลกทำได้แบบนี้นอกจากเจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพลกลุ่มนี้

แล้วระหว่างที่เขาบริหาร เขาไม่จ่ายค่าส่วนกลางแล้วจะเอาเงินที่ไหนมาใช้จ่ายเพราะเขาถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 50% ค่าส่วนกลางส่วนใหญ่ต้องเป็นของเขา วิธีก็คือ เขาให้นิติบุคคลทำเรื่องยืมเงิน บริษัทของเขาเอามาสำรองจ่ายครับ จ่ายไปจ่ายมากลายเป็นว่าเคลียร์บัญชีกันแล้วเขาไม่ต้องจ่ายเงินกองทุนครับ เพราะเงินที่นิติบุคคล(โดยเขา) ขอยืมจากบริษัทเขาเอามาใช้จ่าย สุดท้ายแล้วก็เอามาหักล้างกับเงินกองทุนในส่วนที่เขาต้องจ่าย เมื่อผมได้เข้ามารับงานบริหาร หลังจากดูโครงสร้างบัญชีแล้วถามเขาว่า เงินกองทุนอยู่ไหน เขาตอบง่าย ๆ ครับว่า “หมด”

เหตุที่หมดเพราะว่า ระหว่างที่เขาบริหารมีความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องเอาเงินกองทุนไปใช้ คณะกรรมการ(พวกเขาเอง) จึงมีมติอนุมัติให้เอาเงินกองทุนไปใช้ เผลอ ๆ นิติบุคคลจะต้องจ่ายคืน(เป็นหนี้)เขาด้วยซ้ำไป

ภายหลังเมื่อมีการเร่งรัดจัดเก็บก็มีการเรียกเก็บเงินเพิ่ม (ค่าปรับชำระล่าช้า) เดือนละ 1% คือปีละไม่เกิน 12%ของยอดที่ค้างชำระตั้งแต่ 1 เดือนขึ้นไป โดยไม่คิดทบต้น(มาตรา 18/1) เจ้าของโครงการในฐานะเจ้าของร่วมเมื่อค้างชำระระบบบัญชีก็ต้องคำนวณค่าปรับแล้วระบุไปในใบแจ้งหนี้ เขาให้เจ้าหน้าที่เขาแจ้งมาว่าไง ทราบมั้ยครับ

เขาบอกว่าถ้าคุณคิดค่าปรับเรา เราก็จะคิดดอกเบี้ยเงินที่คุณ(นิติบุคคล)ค้างชำระเรา(เป็นหนี้เขา) ในช่วงที่เขาเข้ามาบริหาร

นี่แหละครับ เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล

ผมก็ตอบไปว่ากฎหมายบังคับใช้กับเจ้าของร่วมทุกรายกฎหมายไม่มีข้อกำหนด ยกเว้นคิดค่าปรับกับเจ้าของโครงการ ถ้าคุณจะคิดดอกเบี้ยคุณก็แจ้งยอด แจ้งความจำนงของคุณมา ผมจะได้เอาเรื่องเข้าที่ประชุมกรรมการ ถ้ากรรมการสรุปไม่ได้ก็จะไปขอมติในที่ประชุมใหญ่ เขาก็เงียบไป สุดท้ายประธานกรรมการ(ลูกบ้าน)ก็หาทางออกโดยการให้แจ้งหนี้พร้อมค่าปรับให้กับเจ้าของโครงการตามปกติ แล้วให้เจ้าของโครงการหายอดหนี้พร้อมดอกเบี้ยมา Balance บัญชีกัน


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

เจ้าของโครงการ : เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล (3)

ครั้งแรกที่ผมเข้ามารับงานมีเงินติดบัญชีอยู่ประมาณหมื่นกว่าบาทแต่มีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระร่วม 2 ล้านกว่าบาท แต่ก็ยังดีที่เจ้าของโครงการเขายังชำระค่าส่วนกลางตามสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิของเขามาเป็นระยะ ๆ ทำให้ยังพอมีเวลาหายใจหายคอบ้าง แล้วผมก็เริ่มปฏิบัติการติดตามทวงถาม จนในที่สุดก็ใช้เทคนิควิธีการทั้งจิตวิทยา ขอร้อง ขู่ตัดน้ำ ทั้งกระบวนการทางกฎหมายไล่บี้ไล่ตามเก็บจนได้เงินสดเข้าบัญชีมาร่วมล้านกว่าบาท ส่วนที่เหลือร่วม ๆ ล้านเข้าสู่กระบวนฟ้องร้องบังคับชำระหนี้ตามกฎหมายต่อไป

ผลของการที่บริษัทเจ้าของโครงการเข้ามาบริหารเป็นระยะเวลายาวนานร่วม 10 ปี โดยที่ไม่มีความเป็นมืออาชีพในการบริหารนิติบุคคล แต่มีวัตถุประสงค์เพื่อแก้ปัญหาทางด้านสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทตนเอง ทำให้สิ่งที่ผมได้รับรู้ความรู้สึกของลูกบ้านที่อยู่อาศัยภายใต้การบริหาจัดการของเจ้าของโครงการคือ นิติบุคคลไม่เคยดูแลสนใจใยดีลูกบ้านเลย นิติบุคคลเย็นชากับลูกบ้านเหลือเกิน ทำหนังสือหรือแจ้งร้องเรียนปัญหาต่าง ๆ ทุกอย่างเงียบหาย

บางรายถูกขโมยงัดห้องแต่ก็ไม่เคยมีการแก้ไขเยียวยาให้ลูกบ้านล่วงเลยมา 4 - 5 ปี จนกระทั่งเมื่อผมเข้ามารับงานบริหาร และเริ่มปฏิบัติการติดตามทวงถามค่าส่วนกลางค้างชำระนั่นแหละจึงทราบเรื่องว่ามีอยู่หลายราย ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางเพราะไม่พอใจที่นิติบุคคล(ซึ่งก็คือเจ้าของโครงการในสมัยนั้น)ไม่เคยดูแลรับผิดชอบ เยียวยาแก้ไขปัญหาก็เลยใช้ค่าส่วนกลางเป็นเครื่องมือต่อรอง

ผมต้องใช้วิธีประนีประนอมคือกลับไปเช็คดูในงบดุลก็พบว่ามีค่าบริการบริษัท รปภ. ที่นิติบุคคลค้างชำระอยู่ตั้งแต่เมื่อประมาณ 4-5 ปีที่แล้วเหมือนกัน แล้วบริษัท รปภ. ทั้ง2-3 รายที่ว่าเมื่อเช็คไปที่กรมพัฒนาธุรกิจ (กรมทะเบียนการค้าเดิม) ก็ปรากฏว่าเลิกกิจการไปแล้ว ผมจึงเอาเรื่องนี้ไปเสนอขออนุมัติกรรมการคอนโดว่า ให้เอาค่าบริการ รปภ.ค้างชำระที่ว่า มาเยียวยารักษาจิตใจลูกบ้านที่โดนขโมยงัดห้อง กรรมการก็รับไว้พิจารณาแล้วให้ฝ่ายบัญชีตรวจสอบว่า ในอดีตที่ผ่านมาได้เยียวยาอะไรไปแล้วบ้าง ยืดเยื้อกันมา 2- 3 เดือน

ระหว่างรอการสรุปผมก็ต้องใช้จิตวิทยาในการโน้มน้าวลูกบ้านกลุ่มนี้ให้ชำระมาก่อนโดยอ้างกฎหมายต่าง ๆ นานา เพื่อให้ดูน่าเกรงขามและให้คำมั่นว่าถ้ากรรมการอนุมัติเงินช่วยเหลือเยียวยาแล้ว จะพิจารณาให้เป็นส่วนลดค่าส่วนกลางต่อไปบางรายก็ยอมจ่ายแต่โดยดี บางรายก็ยอมจ่ายแบบมีเงื่อนไข คือ ขอแบ่งจ่าย 3 – 4 งวด ทำบันทึกข้อตกลงเป็นเรื่องเป็นราวเลยว่า ถ้าจ่ายครบแล้วนิติบุคคลไม่รับผิดชอบเรื่องนี้ก็จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากนิติบุคคลบ้าง ภายหลังจากที่ผมย้ายออกมาแล้วได้มีโอกาสพุดคุยกับผู้จัดการคอนโดที่มารับงานต่อจากผมจึงได้ทราบว่า กรรมการมีมติไม่อนุมัติเรื่องที่ผมเสนอค้างไว้ ที่นี้ก็ตัวใครตัวมันซิครับ

จริงๆแล้วเรื่องนี้เคยมีคำพิพาษาศาลออกมาแล้วนะครับว่า กรณีเกิดเหตุโจรกรรมงัดห้องเข้าไปขโมยทรัพย์สินภายในห้องชุด ภาษากฎหมายเขาพูดง่ายๆเลยว่า นิติบุคคลอาคารชุดไม่ต้องรับผิดชอบในทรัพย์สินที่สูญหายนั้น เพราะทรัพย์สินที่สูญหายเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลที่เก็บรักษาไว้ในพื้นที่ส่วนบุคคล ศาลท่านระบุชัดเจนเลยว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้แห่งพระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2551 ( มาตรา 33 วรรค 2 )

ถ้านิติบุคคลไม่ต้องรับผิดชอบ แล้วใครรับผิดชอบ ?

ก็บริษัท รปภ.ไงครับ แต่ก็ไม่รับผิดชอบทรัพย์สินที่สูญหายเช่นกันนะครับ เพราะบริษัท รปภ. เป็นคู่สัญญาของนิติบุคคล ในเมื่อนิติบุคคลมีหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง บริษัท รปภ.ก็จะรับผิดชอบเฉพาะทรัพย์ส่วนกลางที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของเท่านั้น การรับผิดชอบของบริษัท รปภ. ส่วนใหญ่ก็จะอ้างอิงตามเงื่อนไขในกรมธรรม์ประกันภัยที่เขาทำไว้เพื่อคุ้มครองความเสี่ยงภัยให้กับตัวเองในระหว่างที่เป็นคู่สัญญากับนิติบุคคล และกรมธรรม์ประกันภัยส่วนใหญ่ก็จะไม่คุ้มครองทรัพย์สินส่วนตัวของบุคคลที่ 3 ซึ่งก็คือลูกบ้านนั่นเอง

ทำไมถึงไม่คุ้มครองทรัพย์สินส่วนตัว เพราะพิสูจน์ยากครับว่า ทรัพย์สินที่ระบุว่าสูญหายนั้นมีจริงหรือเปล่า บางคนบอกห้องโดนงัด แล้วชุดเครื่องเพชรมรดกจากคุณหญิงย่าราคาร่วมห้าแสนหายไป แบบนี้จะพิสูจน์อย่างไรครับว่า มีเพชรจริงหรือไม่จริง ฝ่ายจัดการคอนโดก็ต้องทำประชาสัมพันธ์ละครับว่า กรมธรรม์ประกันภัยของคอนโดและเงื่อนไขของบริษัท รปภ. ไม่คุ้มครองทรัพย์สินส่วนตัว ขอให้ดูแลทรัพย์สินส่วนตัวของท่านให้ดี หมายความว่าขอให้ท่านระมัดระวังกันเอาเอง

บริษัท รปภ. หรือคอนโดจะช่วยเคลมให้ได้เฉพาะสิ่งที่เป็นความเสียหายจากการโจรกรรม ซึ่งก็คือประตู วงกบ ลูกบิด เท่านั้นเอง ส่วนการเยียวยาทางด้านจิตใจก็อาจเป็นลักษณะที่บริษัท รปภ. จะมีกระเช้าพร้อมสินน้ำใจเพื่อปลอบขวัญลูกบ้านที่ได้รับความเสียหายตามสมควร แต่ที่ผ่านมา 4-5 ปี ผู้บริหารคอนโดไม่ได้ทำการเยียวยารักษาแผลใจให้กับลูกบ้าน 2-3 รายนี้เลย เพราะค้างค่าบริการให้บริษัท รปภ. จนบริษัท รปภ. ต้องเอาเรื่องนี้มาเป็นเงื่อนไขในการต่อรอง ประมาณว่า ถ้าคุณชำระค่าบริการที่ค้างมาให้เรา เราก็จะมีเงินไปปลอบขวัญลูกบ้านบ้าง แต่ถ้าคุณไม่จ่ายให้เรา เราก็ไม่มีกำลังที่จะไปเยียวยาเขา ท้ายที่สุดสรุปว่าผู้ที่ต้องรับเคราะห์กรรมก็คือลูกบ้านผู้น่าสงสารนั่นเอง


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ