เจ้าของโครงการ : เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล (1)

ผมอยากจะเล่าถึงลูกบ้านรายใหญ่เจ้าหนึ่ง เชื่อว่าคอนโดส่วนใหญ่จะเลี่ยงลูกบ้านลักษณะนี้ไม่พ้น คือมีสถานะ 2 อย่างในเวลาเดียวกัน คือเป็นทั้งเจ้าของโครงการและเป็นเจ้าของร่วมในขณะเดียวกัน

ตามปกติแล้วกระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ต้องเริ่มจากการจดทะเบียนอาคารชุดก่อน โดยต้องจัดเตรียมเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ของ พรบ.อาคารชุด แล้วยื่นจดทะเบียนอาคารชุดเมื่อการก่อสร้างดำเนินการมาแล้วประมาณ 90%

คำว่า90%หมายถึงอะไร?

ใช้อะไรเป็นตัวกำหนด?

เขาให้ประมาณเอาว่าเมื่อมีการรื้อถอน Tower crane แล้วเสร็จเมื่อไร นั่นก็คือการก่อสร้างได้ดำเนินการมาได้ประมาณ 90% แล้ว

แล้วการจดทะเบียนนิติบุคคลจะควรเริ่มเมื่อใด ตามมาตราที่ 3 ของพรบ.อาคารชุดกำหนดไว้โดยสรุปก็คือว่า ให้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรก และต้องเป็นการโอนกรรมสิทธิในลักษณะต่อห้องต่อคนนะครับ จะโอนกรรมสิทธิ์ทุกห้องไปให้คนเดียวหรือหลายคนถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมกันก็จดทะเบียนนิติบุคคลไม่ได้ ตรงนี้สะท้อนให้เห็นว่าเมื่อมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดมากกว่า 1 รายแม้แต่เพียงห้องเดียวสถานะภาพของผู้รับโอนจากลูกค้าก็จะกลายเป็นเจ้าของร่วมทันที

และเมื่อการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้วเสร็จ สถานะภาพของเจ้าของโครงการก็จะเปลี่ยนไป จากเดิมที่เป็นเจ้าของโครงการอย่างเดียวก็จะกลายเป็นเจ้าของร่วมพร้อมๆกัน โดยเป็นเจ้าของร่วมที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นส่วนใหญ่ของกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ช่วงเวลานี้ จะเป็นช่วงเวลาที่สำคัญที่สุดของการบริหารจัดการอาคารชุดนะครับ การบริหารในระยะยาวจะดีหรือไม่ขึ้นอยู่กับตอนเริ่มต้นนี่แหละครับ

เมื่อความเป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีความสมบูรณ์แบบ ข้อบังคับที่นำใบจดทะเบียนกับกรมที่ดินก็จะเริ่มบังคับใช้เหมือนกัน เพราะฉะนั้นเจ้าของโครงการก็มีหน้าที่ที่จะต้องจ่ายส่วนกลางตามสัดส่วนที่ตัวเองถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตามที่กำหนดในมาตรา 18 วรรค 3 ว่า “ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 (หมายถึงเจ้าของโครงการ) เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่งและต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย”

สมมุติว่าทั้งโครงการมีห้องชุดทั้งหมด 300 ห้องชุด พื้นที่แต่ละห้องประมาณ 65 ตรม. อัตราค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 25 บาท เพราะฉะนั้นแต่ละห้องจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางประมาณ 1,625 บาทต่อเดือนแล้วถ้าสมมุติว่าโดนกรรมสิทธิ์แล้ว 15 ห้องเดือนแรก เจ้าของโครงการถือครองกรรมสิทธิ์ 285 ห้อง x 1,625 บาทต่อห้อง เท่ากับว่าต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 463,125.- บาทต่อเดือน เดือนไหนโอนไปได้กี่ห้องก็ลดไปตามสัดส่วน แล้วแบบนี้เจ้าของโครงการจะรับภาระไหวหรือ?

ทางออกมันมีครับคือที่ปรึกษาบริหารคอนโดซึ่งทำหน้าที่ร่างข้อบังคับและจดทะเบียนนิติบุคคลด้วย เขาก็จะกำหนดเป็นบทเฉพาะกาลไว้ท้ายข้อบังคับในทำนองว่า ในระหว่างที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดยังไม่ถึง 50% ให้บริษัท (เจ้าของโครงการ) เป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริหารจัดการอาคารชุดในส่วนที่เกินจากค่าส่วนกลางที่เจ้าของร่วมผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้องจ่ายร่วมกันตามที่เกิดขึ้นจริงจนกว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะมีมากกว่า 50% (เกินครึ่ง) เจ้าของโครงการจึงจะจ่ายค่าส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ตนเองถือครองอยู่ แบบนี้พอไปไหว

เช่นสมมุติว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง ในช่วงแรกของการบริหารคอนโดอยู่ที่เดือนละ 300,000.- บาท มียอดโอน 20 ห้องชุด ค่าส่วนกลางที่รับชำระจากเจ้าของร่วม (ลูกค้า) เท่ากับ 32,500.-บาท ต่อเดือน ดังนั้นเจ้าของโครงการจะต้องจ่าย 300,000 – 32,500 = 267,600.-บาทต่อเดือน และจะลดลงตามสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น จนกว่าจะเกิน 50% อย่างที่ว่า

อัตราค่าส่วนกลางกำหนดมาจากอะไร ?

ใครเป็นผู้กำหนด ?

นิติบุคคลอาคารชุดจัดเป็นองค์กรประเภทไม่แสวงหากำไร(Non profit organization) มีวัตถุประสงค์เหมือนมูลนิธิ สมาคมหรือองค์การบริหารของราชการหรือแม้แต่รัฐบาลเอง ที่ว่าไม่แสวงหากำไรในที่นี้หมายถึงตัวองค์กรซึ่งก็คือนิติบุคคลอาคารชุดน่ะครับที่ไม่มีวัตถุประสงค์ในการแสวงหากำไร มีหน้าที่จัดการทรัพย์ส่วนกลางโดยการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามประมาณการค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจริงในปีนี้หรืออีก 5- 10 ปีข้างหน้า ไม่มีแบบว่า คาดว่าจะใช้เดือนละ 487,500.- บาท แต่กำหนดอัตราจัดเก็บไว้ที่ 600,000.- บาทต่อเดือน แบบนี้ผิดวัตถุประสงค์นะครับ ซึ่งก็คือบริษัทที่ปรึกษาบริหารคอนโดจะเป็นผู้จัดทำงบประมาณตามประสบการณ์และความเชี่ยวชาญของแต่ละบริษัท ให้เจ้าของโครงการพิจารณาและอนุมัติ

ทำไมต้องให้เจ้าของโครงการพิจารณาและอนุมัติ?

ก็เขาจะต้องจ่ายด้วยไงและไม่รู้ว่าจะต้องจ่ายไปอีกนานเท่าไร จนกว่าจะขายห้องชุดหมด เป็นภาระระยะยาวเลยล่ะคุณ

นี่ไง ผู้ทรงอิทธิพลประการที่หนึ่ง !

ส่วนบริษัทคู่สัญญาของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น บริษัทบริหารคอนโด บริษัท รปภ. บริษัทแม่บ้าน บริษัทดูแลรักษาลิฟต์ คู่ค้าอื่น ๆ ก็เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดที่แสวงหากำไรตามปกติ นี่หมายความว่าเวลาเจ้าของร่วมจ่ายค่าส่วนกลาง ต้องจ่ายค่ากำไรของบริษัทคู่สัญญาพวกนี้ด้วยหรือนี่ ใช่แล้วครับ ให้เขาไปเถอะครับ เพราะเขาทำธุรกิจบริการให้เรา ก็คิดว่าช่วยอุดหนุนเขาบ้างก็แล้วกันนะครับ


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ