เจ้าของโครงการ : เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล (3)

ครั้งแรกที่ผมเข้ามารับงานมีเงินติดบัญชีอยู่ประมาณหมื่นกว่าบาทแต่มีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระร่วม 2 ล้านกว่าบาท แต่ก็ยังดีที่เจ้าของโครงการเขายังชำระค่าส่วนกลางตามสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิของเขามาเป็นระยะ ๆ ทำให้ยังพอมีเวลาหายใจหายคอบ้าง แล้วผมก็เริ่มปฏิบัติการติดตามทวงถาม จนในที่สุดก็ใช้เทคนิควิธีการทั้งจิตวิทยา ขอร้อง ขู่ตัดน้ำ ทั้งกระบวนการทางกฎหมายไล่บี้ไล่ตามเก็บจนได้เงินสดเข้าบัญชีมาร่วมล้านกว่าบาท ส่วนที่เหลือร่วม ๆ ล้านเข้าสู่กระบวนฟ้องร้องบังคับชำระหนี้ตามกฎหมายต่อไป

ผลของการที่บริษัทเจ้าของโครงการเข้ามาบริหารเป็นระยะเวลายาวนานร่วม 10 ปี โดยที่ไม่มีความเป็นมืออาชีพในการบริหารนิติบุคคล แต่มีวัตถุประสงค์เพื่อแก้ปัญหาทางด้านสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทตนเอง ทำให้สิ่งที่ผมได้รับรู้ความรู้สึกของลูกบ้านที่อยู่อาศัยภายใต้การบริหาจัดการของเจ้าของโครงการคือ นิติบุคคลไม่เคยดูแลสนใจใยดีลูกบ้านเลย นิติบุคคลเย็นชากับลูกบ้านเหลือเกิน ทำหนังสือหรือแจ้งร้องเรียนปัญหาต่าง ๆ ทุกอย่างเงียบหาย

บางรายถูกขโมยงัดห้องแต่ก็ไม่เคยมีการแก้ไขเยียวยาให้ลูกบ้านล่วงเลยมา 4 - 5 ปี จนกระทั่งเมื่อผมเข้ามารับงานบริหาร และเริ่มปฏิบัติการติดตามทวงถามค่าส่วนกลางค้างชำระนั่นแหละจึงทราบเรื่องว่ามีอยู่หลายราย ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางเพราะไม่พอใจที่นิติบุคคล(ซึ่งก็คือเจ้าของโครงการในสมัยนั้น)ไม่เคยดูแลรับผิดชอบ เยียวยาแก้ไขปัญหาก็เลยใช้ค่าส่วนกลางเป็นเครื่องมือต่อรอง

ผมต้องใช้วิธีประนีประนอมคือกลับไปเช็คดูในงบดุลก็พบว่ามีค่าบริการบริษัท รปภ. ที่นิติบุคคลค้างชำระอยู่ตั้งแต่เมื่อประมาณ 4-5 ปีที่แล้วเหมือนกัน แล้วบริษัท รปภ. ทั้ง2-3 รายที่ว่าเมื่อเช็คไปที่กรมพัฒนาธุรกิจ (กรมทะเบียนการค้าเดิม) ก็ปรากฏว่าเลิกกิจการไปแล้ว ผมจึงเอาเรื่องนี้ไปเสนอขออนุมัติกรรมการคอนโดว่า ให้เอาค่าบริการ รปภ.ค้างชำระที่ว่า มาเยียวยารักษาจิตใจลูกบ้านที่โดนขโมยงัดห้อง กรรมการก็รับไว้พิจารณาแล้วให้ฝ่ายบัญชีตรวจสอบว่า ในอดีตที่ผ่านมาได้เยียวยาอะไรไปแล้วบ้าง ยืดเยื้อกันมา 2- 3 เดือน

ระหว่างรอการสรุปผมก็ต้องใช้จิตวิทยาในการโน้มน้าวลูกบ้านกลุ่มนี้ให้ชำระมาก่อนโดยอ้างกฎหมายต่าง ๆ นานา เพื่อให้ดูน่าเกรงขามและให้คำมั่นว่าถ้ากรรมการอนุมัติเงินช่วยเหลือเยียวยาแล้ว จะพิจารณาให้เป็นส่วนลดค่าส่วนกลางต่อไปบางรายก็ยอมจ่ายแต่โดยดี บางรายก็ยอมจ่ายแบบมีเงื่อนไข คือ ขอแบ่งจ่าย 3 – 4 งวด ทำบันทึกข้อตกลงเป็นเรื่องเป็นราวเลยว่า ถ้าจ่ายครบแล้วนิติบุคคลไม่รับผิดชอบเรื่องนี้ก็จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากนิติบุคคลบ้าง ภายหลังจากที่ผมย้ายออกมาแล้วได้มีโอกาสพุดคุยกับผู้จัดการคอนโดที่มารับงานต่อจากผมจึงได้ทราบว่า กรรมการมีมติไม่อนุมัติเรื่องที่ผมเสนอค้างไว้ ที่นี้ก็ตัวใครตัวมันซิครับ

จริงๆแล้วเรื่องนี้เคยมีคำพิพาษาศาลออกมาแล้วนะครับว่า กรณีเกิดเหตุโจรกรรมงัดห้องเข้าไปขโมยทรัพย์สินภายในห้องชุด ภาษากฎหมายเขาพูดง่ายๆเลยว่า นิติบุคคลอาคารชุดไม่ต้องรับผิดชอบในทรัพย์สินที่สูญหายนั้น เพราะทรัพย์สินที่สูญหายเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลที่เก็บรักษาไว้ในพื้นที่ส่วนบุคคล ศาลท่านระบุชัดเจนเลยว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้แห่งพระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2551 ( มาตรา 33 วรรค 2 )

ถ้านิติบุคคลไม่ต้องรับผิดชอบ แล้วใครรับผิดชอบ ?

ก็บริษัท รปภ.ไงครับ แต่ก็ไม่รับผิดชอบทรัพย์สินที่สูญหายเช่นกันนะครับ เพราะบริษัท รปภ. เป็นคู่สัญญาของนิติบุคคล ในเมื่อนิติบุคคลมีหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง บริษัท รปภ.ก็จะรับผิดชอบเฉพาะทรัพย์ส่วนกลางที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของเท่านั้น การรับผิดชอบของบริษัท รปภ. ส่วนใหญ่ก็จะอ้างอิงตามเงื่อนไขในกรมธรรม์ประกันภัยที่เขาทำไว้เพื่อคุ้มครองความเสี่ยงภัยให้กับตัวเองในระหว่างที่เป็นคู่สัญญากับนิติบุคคล และกรมธรรม์ประกันภัยส่วนใหญ่ก็จะไม่คุ้มครองทรัพย์สินส่วนตัวของบุคคลที่ 3 ซึ่งก็คือลูกบ้านนั่นเอง

ทำไมถึงไม่คุ้มครองทรัพย์สินส่วนตัว เพราะพิสูจน์ยากครับว่า ทรัพย์สินที่ระบุว่าสูญหายนั้นมีจริงหรือเปล่า บางคนบอกห้องโดนงัด แล้วชุดเครื่องเพชรมรดกจากคุณหญิงย่าราคาร่วมห้าแสนหายไป แบบนี้จะพิสูจน์อย่างไรครับว่า มีเพชรจริงหรือไม่จริง ฝ่ายจัดการคอนโดก็ต้องทำประชาสัมพันธ์ละครับว่า กรมธรรม์ประกันภัยของคอนโดและเงื่อนไขของบริษัท รปภ. ไม่คุ้มครองทรัพย์สินส่วนตัว ขอให้ดูแลทรัพย์สินส่วนตัวของท่านให้ดี หมายความว่าขอให้ท่านระมัดระวังกันเอาเอง

บริษัท รปภ. หรือคอนโดจะช่วยเคลมให้ได้เฉพาะสิ่งที่เป็นความเสียหายจากการโจรกรรม ซึ่งก็คือประตู วงกบ ลูกบิด เท่านั้นเอง ส่วนการเยียวยาทางด้านจิตใจก็อาจเป็นลักษณะที่บริษัท รปภ. จะมีกระเช้าพร้อมสินน้ำใจเพื่อปลอบขวัญลูกบ้านที่ได้รับความเสียหายตามสมควร แต่ที่ผ่านมา 4-5 ปี ผู้บริหารคอนโดไม่ได้ทำการเยียวยารักษาแผลใจให้กับลูกบ้าน 2-3 รายนี้เลย เพราะค้างค่าบริการให้บริษัท รปภ. จนบริษัท รปภ. ต้องเอาเรื่องนี้มาเป็นเงื่อนไขในการต่อรอง ประมาณว่า ถ้าคุณชำระค่าบริการที่ค้างมาให้เรา เราก็จะมีเงินไปปลอบขวัญลูกบ้านบ้าง แต่ถ้าคุณไม่จ่ายให้เรา เราก็ไม่มีกำลังที่จะไปเยียวยาเขา ท้ายที่สุดสรุปว่าผู้ที่ต้องรับเคราะห์กรรมก็คือลูกบ้านผู้น่าสงสารนั่นเอง


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ