Real estate & condomanager community

วันอาทิตย์ที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ. 2552

ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (5)


2-3 วันต่อมาผมเอารายงานไปส่งเธอตามที่รับปาก พร้อมกับถามกำหนดการคร่าวๆว่า จะซ่อมน้ำรั่วใต้อ่างเสร็จเมื่อไหร่ ผมจะได้นัดช่างเข้ามาซ่อมเพดานห้องข้างล่างไปพร้อมกัน she ตอบว่าคงต้องขอเวลาเสนองบซ่อมแซมจากผู้ใหญ่ก่อน แล้วย้อนถามผมว่า เมื่อไหร่จะเอาแม่บ้านคอนโดเข้าไปทำความสะอาดห้องที่ test อ่างอาบน้ำ ผมยืนยันว่าตรงนั้นไม่ใช่หน้าที่ของนิติบุคคล หน้าที่ของนิติบุคคลจบแล้วตอนแจ้งผล test.ให้คุณทราบด้วยวาจา การที่ผมทำรายงานการ test พร้อมภาพประกอบมาให้คุณตรงนี้ ผมถือว่าเป็นการให้ความอนุเคราะห์เป็นการส่วนตัวเป็นกรณีพิเศษแล้ว เพราะเห็นว่าคุณไม่มีเจ้าหน้าที่ก็เลยช่วยทำให้ เพื่องานผมจะได้จบเร็วขึ้นก็เท่านั้น

เย็นวันนั้นแหละครับ ผู้จัดการนิติบุคคล ( ซึ่งเป็นผู้บริหารคนหนึ่งของบริษัทเจ้าของโครงการ : พวกเดียวกับ she ) ก็โทรมาสอบถามผมว่าเรื่องมันเป็นอย่างไร มาอย่างไร ผมก็เล่าความจริงให้ฟังทุกอย่าง ผู้จัดการนิติบุคคลฟังจบแล้วถอนหายใจเฮือกใหญ่ แล้วพูดเปรยๆกับผมว่า อยู่ด้วยกันควรจะอะลุ่มอล่วยกันไป แล้วค่ำวันนั้นหลังจากเลิกงาน ผู้จัดการนิติบุคคลก็โทรมาหาผมอีก พูดเลยว่า ผมฝากดูแลหน่อย เรื่องทำความสะอาดห้องที่ว่า ผมฝากดูแลเป็นพิเศษหน่อย คุณอาจเพิ่งมารับงาน คุณไม่รู้ว่าใครเป็นใคร แต่ผมอยู่มานานจนพอจะรู้ว่าใครนิสัยเป็นอย่างไร ผมฝากดูด้วยก็แล้วกัน ผมก็รับปากครับๆ แล้วผมจะดูให้ แล้วคิดในใจ แค่ดูอย่างเดียวไม่ยากหรอก แต่จะให้ทำด้วยผมคงลำบากใจเหมือนกัน

หลังจากนั้น เรื่องก็เงียบหายไปเป็นเวลาเกือบสัปดาห์ ผู้จัดการเขตผมโทรมาเลยครับ สอบถามว่าเรื่องมันเป็นอย่างไร ผมก็เล่าให้ฟังตามความจริง ผู้จัดการเขตถึงกับอึ้ง แล้วพยายามพูดประนีประนอมว่า นิดๆหน่อยๆ ช่วยทำไปเถอะ ผมยืนกรานว่า ถ้าผมทำให้แล้วต้องย้ายผมออกไปอยู่ที่อื่นด้วยนะ เพราะถ้าเป็นแบบนี้ผมบริหารไม่ได้ กฎระเบียบกติกาใช้บังคับอะไรไม่ได้ซักอย่าง แต่คนๆหนึ่งจะเอาอะไรให้ได้ดังใจ ทำไมมีแต่คนเห็นคล้อยตาม ผมยืนหยัดในสิ่งที่ถูกต้อง ทำไมไม่มีใครเห็นคล้อยตามผมบ้าง ผู้จัดการเขตเขาก็ตัดบทว่า ขอเอาเรื่องนี้เข้าในที่ประชุมของฝ่ายบริหารของบริษัทก่อน

แล้วต่อมาอีก 2-3 วัน ผู้จัดการเขตก็มาตรวจเยี่ยมคอนโดผมพร้อมกับเงิน 200 บาท ซึ่งแกอ้างว่า ฝ่ายบริหารประชุมกันแล้ว มีมติให้อนุมัติเงินพิเศษ 200 บาท มาจ้างแม่บ้านคอนโดเข้าไปทำความสะอาดห้องที่เป็นปัญหากัน ซึ่งผมรู้ดีว่า ความจริงคือเงินส่วนตัวของผู้จัดการเขตแกนั่นแหละ เพียงแต่แกต้องการให้เรื่องมันจบๆกันไปจึงยอมเสียสละทรัพย์ส่วนตัว

ผมเห็นว่าถ้าปล่อยให้จบง่ายๆแบบนี้ต่อไปก็จะมีมาอีกเรื่อยๆแน่นอน ผมจึงบอกผู้ช่วยผมซึ่งดูแลรับผิดชอบแม่บ้าน ให้เจรจากับแม่บ้านคนหนึ่งให้รับจ๊อบพิเศษส่วนตัวหลังเลิกงาน แล้วกำชับผู้ช่วยของผมว่า เวลาแม่บ้านไปทำความสะอาดให้คุณไปคุมด้วย แล้วก็นัด she ให้ไปคุมด้วยกัน เพื่อที่ว่า she จะให้ทำสะอาดเรี่ยมเร้เรไรขนาดไหน เอาให้เต็มที่เลย พอเสร็จแล้วให้บอก she ด้วยว่า ทั้งหมดที่ทำได้สะอาดขนาดนี้ เพราะผู้จัดการเขตเขาเอาเงินส่วนตัวมาจ้างแม่บ้านคอนโดให้ทำเป็นจ๊อบพิเศษ เพราะผู้จัดการเขตเขาเกรงใจ ไม่กล้าเอาแม่บ้านของคอนโดไปทำงานส่วนตัวให้ใครฟรีๆ

ผู้ช่วยผมคนนี้ใช้ได้ครับ เขาจะมีแนวคิด+อุดมการณ์แบบเดียวกับผม แต่อาจจะมีความสุภาพโอนโยนมากกว่าผม เขาก็บอก she ไปตามสคริป์ที่ผมสอน เสร็จแล้วก็กลับมารายงานผมว่า she ถึงกับอึ้งกิมกี่เลยครับ และอุทานว่า ขนาดนี้เลยเหรอ เมื่อก่อนไม่เห็นเป็นแบบนี้เลย ผู้ช่วยผมตอบสั้นๆว่า ขนาดนี้แหละครับ เมื่อก่อนเป็นแบบไหนไม่ทราบ แต่เดี๋ยวนี้เป็นแบบนี้ครับ

ตั้งแต่นั้นมา she ก็เลิกคุยกับผมเลยครับ พ่อแม่พี่น้อง เวลาจะติดต่อเรื่องงานอะไร she ก็จะให้ลูกน้อง she มาติดต่อแทน เดินสวนกันในคอนโด she ก็แกล้งทำเป็นมองไม่เห็น นิสัยส่วนตัวผมคือเวลาเห็นคนคุ้นเคยเดินสวนมาแต่ไกล ก็จะตะโกนทักทายตามความเคยชิน กับshe ก็เหมือนกัน ผมอดไม่ได้ที่จะออกปากทักทายตามธรรมเนียมว่า "สวัสดี คุณ(เรียกชื่อเล่น)" she ก็จะตอบสั้นๆในคอว่า อื้อ !

เป็นไงครับเรื่องราวของ ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ แค่อยากได้คนมาทำความสะอาดห้องฟรี ก็เล่นทำเอาเดือดร้อนกันไปทั้งบาง โอกาสหน้าพบกับพฤติกรรมแสบๆคันๆ ปนน่าสงสารของลูกบ้านบ้างนะครับ

สวัสดีครับ

ผู้จัดการคอนโด

4 มิถุนายน 2552

SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

10 ความคิดเห็น:

ohoaha1981 กล่าวว่า...

สนุกดีค่ะ บทความประจำเดือนนี้
คุณ condomanager ก็แสบใช่ย่อยนะนี่ (ชมนะคะ)
ทำไมสถานการณ์ของดิฉันมันสลับที่กับคุณหมดเลยล่ะเนี่ย -_-"
วันก่อนฝ่ายขายยังต้องช่วยกันกวาดถูส่วนกลางคอนโดกับดิฉันอยู่เลย (อันเนื่องมาจากอำนาจมืด)

ohoaha1981 กล่าวว่า...

สวัสดีค่ะคุณ condomanager ช่วงนี้ไม่ค่อยมาอัพเดตบล็อคเลยนะคะ หุหุ
มีเรื่องรบกวนขอคำแนะนำค่ะ ต้องการจัดหาผู้จัดการนิติฯ ต้องคำนึงเรื่องอะไรบ้างคะ ตอนนี้กำลังหาอยู่แต่ไม่รู้ว่าต้องดูอะไรบ้าง?

Condomanager กล่าวว่า...

จริงๆแล้วผมมีพล้อตเรื่องเตรียมไว้ในใจประมาณ 2 - 3 เรื่อง แต่ช่วงนี้งานยุ่งๆอยู่ก็เลยยังไม่ได้ลงมือเขียนซะที ว่าจะ ว่าจะ อยู่นั่นแหละ

อ่านแล้วเป็นไงบ้างครับ ผมสงสัยอยู่ว่า คอนที่อยู่ในวงการบริหารคอนโดจริงๆ เขาคงมองเห็นว่าเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องปกติอยู่แล้วหรือเปล่า ก็เลยไม่ค่อยเห็นผู้จัดการคอนโดท่านอื่นๆ มาร่วมแจมกันบ้าง แต่ไม่เป็นไรครับ ผมมีคุณ Ren-ou เป็นแฟนพันธ์แท้รายเดียวก็พอใจแล้วครับ

ระหว่างรอเรื่องใหม่ขอเอาเรื่องที่ผมตอบคำถามของผู้จัดการคอนโดท่านหนึ่งมาลงขัดตาทัพไปพรางๆก่อนครับ

ส่วนเรื่องการหาผู้จัดการนิติบุคคลต้องคำนึงอะไรบ้าง เป็นคำถามที่ตอบยากมาก เพราะสภาพแวดล้อมของปัญหาแต่ละคอนโดไม่เหมือนกัน

อย่างคอนโดที่ผมยกตัวอย่างในเรื่องเจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล ก็เป็นตัวอย่างคอนโดที่ต้องการตัวแทนของเจ้าของโครงการที่มาดูแลรักษาผลประโยชน์ของเขา เพราะจำนวนห้องชุดที่เขาถือครองกรรมสิทธิ (ขายไม่ออก ) มีมากกว่า 50% ผจก.นิติฯ ก็ต้องเป็นเจ้าหน้าที่ของบริษัท ที่เขาไว้วางใจให้มาดูแลผลประโยชน์ของเขาได้

แต่ถ้าเป็นผู้จัดการนิติบุคคลที่เป็นตัวแทนมาจากเจ้าของร่วม ก็ควรจะเป็นคนที่มีวุฒิภาวะ มีจิตอาสา พร้อมที่จะทำงานด้วยความเสียสละ ซึ่งอาจจะไม่ได้รับค่าจ้างในตำแหน่งนี้ ( แล้วแต่นิตินั้นๆ ) เป็นคนที่เข้าใจวัตถุประสงค์ของการบริหารคอนโดอย่างแจ่มแจ้งแท้จริง (ซึ่งจริงๆแล้วหายากนะ คนแบบนี้ )

ถ้าจะเอาแบบกลางๆหน่อยก็ให้บริษัทที่เป็นผู้รับจ้างบริหารคอนโดเป็นผู้จัดการนิติบุคคลก็ได้ เพราะกฎหมายกำหนดว่า ผู้จัดการนิติบุคคลจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือเป็นนิติบุคคล (บริษัทจำกัด)ก็ได้ ซึ่งเขาก็จะแต่งตั้งบุคคลที่มีคุณสมบัติเหมาะสมทำหน้าที่แทนบริษัทของเขาเอง ( มาตรา 35 )

ส่วนสุดท้ายก็คือถ้าองค์ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมไม่ครบไม่สามารถโหวตแต่งตั้งผจก.นิติในที่ประชุมใหญ่ได้ ก็ให้คณะกรรมการฯ โหวตลงมติเลือกกรรมการท่านใดท่านหนึ่งขึ้นมาทำหน้าที่ ผจก.นิติฯ ชั่วคราวไปพลางๆก่อนก็ได้ ( มาตรา 38 (2) )

LIN กล่าวว่า...

สวัสดี ค่ะ
มีเรีื่องรบกวนอย่างมากเลยค่ะ เล่าสั้นๆนะคะ ตอนเนี้ย เพิ่งมารู้ว่าผู้จัดการอาคาร ไม่ใช่นิติ ผู้จัดการนิติ้เป็นคนของโครงการ ซึ่งขึ้นค่าส่วนกลางจาก 23 เป็น 30 ได้ส่งจดหมายไปยังกรรมการเพื่อขอชะลอจ่าย จนกว่าจะเปิดประชุมได้ แต่เสียงของเจ้าของร่วมน้อยกว่า เจ้าของโครงการ หากเปิดประชุมเสียงไม่ถึง50ในการออกเสียงแล้วเปิดประชุมใหม่อีก 15วัน เสียงไม่น้อยกว่า 1ใน 3ของเจ้าของร่วมทั้งหมด สมมุติว่า กรรมสิทธื๋ทั้งหมดเท่ากับ 119898 เสียงเจ้าของห้องทั้งหมด ....(20%)ในการออกเสียงแก้ข้อบังคับโดยลดเสียงของเจ้าของโครงการ สมมุติว่า มีอยู่่ 79124 คิดอย่างไรคะ จึงจะสามารถลดค่าส่วนกลางได้คะ ขอบคุณมากค่ะ

Condomanager กล่าวว่า...

หมายความว่าเจ้าของโครงการมีเสียงอยู่ 79124 อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ใช่หรือเปล่าครับ

ถ้าใช่ก็แปลว่า ลูกบ้านถือครองกรรมสิทธิ์รวมกันอยู่ที่ 119898 - 79124 = 40774 นะครับ

สมมุติว่าเป็นไปตามนี้ เวลาประชุมกันเพื่อโหวตลงมติ ทางฝั่งเจ้าของโครงการต้องลดคะแนนเสียงของตัวเองให้ลงมาเหลือ 40774 ก่อน แล้วจึงโหวต

ทีนี้เท่าที่คำนวณดู คะแนน 1 ใน 3 ของทั้งหมดก็คือ 119898/3 = 39966 คะแนน

หมายความว่า ถึงแม้เจ้าของโครงการจะลดคะแนนเสียงของตัวเองลงมาแล้ว แต่ถ้าโหวตเมื่อไร เขาก็จะชนะทันที เพราะคะแนนเสียงของเขาหลังลดแล้วก็ยังมากกว่า 1 ใน 3 อยู่ดี

อย่างไรก็ตาม การจะแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตาม มาตรา 32(8) ต้องผ่านการลงมติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ก่อนนะครับ ถึงจะมีผลบังคับใช้

ถ้ามีข้อซักถามเพิ่มเติม เชิญติดต่อได้ที่ condo.mgr@hotmail.com ได้ตลอดเวลานะครับ

ขอบคุณครับ

ผู้จัดการคอนโด

29 ม.ค. 53

Condomanager กล่าวว่า...

ปล. แต่ถ้าสมมุติว่าเจ้าของร่วมถือครอง 20% ซึ่งก็คือ 119898 x 20% = 23979.60 คะแนน

เมื่อลดคะแนนเสียงเจ้าของโครงการให้ลงมาเหลือเท่ากันกับลูกบ้านรวมกันแล้ว เจ้าของโครงการจะโหวตฝ่ายเดียวยังไงก็ไม่ผ่านครับ เพราะคะแนนของเขาหลังลดมาแล้วไม่ถึง 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วม

แต่ถ้ามีเจ้าของร่วมบางส่วนร่วมเทคะแนนโหวตให้เขาด้วยก็ไม่แน่ อาจจะผ่านก็ได้ครับ

Unknown กล่าวว่า...

ชอบมากๆเลยสำหรับเรื่องของคุณ Condomanager มันทำให้เป้เห็นว่าสั้งคมไทยทุกวันนี้เห็นแก่ตัวมากขึ้นทุกวัน อีแค่เรื่องทำความสะอาด เป้ก็มีปัญหาค่ะ คือว่าเป้เช่าคอนโดอยู่ แล้วเป้ต้องกวาดออกไปหน้าประตูตรงทางเดินนะค่ะ แม่เจ้าประคุณห้องฝั่งตรงข้ามออกมาว่า ว่าขี้ฝุ่นเข้าห้องเขา ว่าทำไมไม่กวาดเป็นกอง (เป้กวาดเป็นกองนะ) คือเรื่องของเรื่องนะ เขานะเปิดประตูไว้ตลอด และ ตอนที่เป้เปิดประตูลมมันจะตีเขามาและพัดเอาขี้ฝุ่นไปเข้าให้ห้องเขา เป้ก็บอกเขาอย่างที่เขียนนะและ เงียบไปเลย เป้คิดนะ อะไรวะแค่เรื่องขี้ฝุ่น เห็นตามบ้านนอก ดินทรายในบ้านเป็นเทือก พออยู่ใน กรุงเทพ ฝุ่นเข้าห้องไม่ได้ ทั้งๆ มันเป็นเหตุสุดวิสัย เฮอ นานาจิตตัง open_23oct@hotmail เข้ามาเป็นเพื่อนกันนะค่ะ

Unknown กล่าวว่า...

ประเภท : ออกแบบ และตกแต่งภายใน
โทรศัพท์ : 085-3418917 , 084-5940880 ( คุณ ประยูร )
โทรสาร : -
Website : http://towhuu.hi5.com
Email : b.prayoon@gmail.com , kudnoi@yahoo.co.th
รายละเอียด : 1. Build in furniture
2. Interior design
3. Architecture design
4. Construction
5. Land scape design
6. Kitchen design
7. Furniture made to order


http://www.easyhorpak.com/build/data_profile.php?pdata_id=1725

ขออภัยอย่างสูงครับ หากข้อความที่ส่งมานี้ เป็นการลบกวน
ขอแสดงความนับถือ
b.prayoon@gmail.com

Laychan K. กล่าวว่า...

สวัสดีค่ะ ผ่านมาอ่านด้วยความบังเอิญ ด้วยความที่น้องก็ทำงานอยู่ในวงการอสังหาฯ เหมือนกัน อ่านแล้วอินค่ะ เข้าใจๆๆ 555 ขอติดตามอ่านด้วยคนนะคะ

Condomanager กล่าวว่า...

ด้วยความยินดีครับ