การกำหนดค่าส่วนกลางตาม พรบ. ฉบับปัจจุบัน

ผมมีแขกขาประจำท่านเดิมเขียนเข้ามาถามปัญหา ก็เลยนำมาเผยแพร่ตามเคย หลังจากได้ตอบคำถามพูดคุยจนจบแล้ว ผมจึงจับประเด็นได้ว่า สิ่งที่เธออยากทราบก็คือ การกำหนดค่าส่วนกลางของแต่ละห้องชุด คิดมาจากอะไร เชิญติดตามครับ

Date: Thu, 16 Jul 2009 14:47:19 +0700
Subject: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com

ไปคุยกับกรมที่ดิน เค้าก็บอกว่า ให้เอาพื้นที่เลย เช่นห้องชุดหมายเลข 30/1 เนื้อที่รวม 306 ตรม อัตราส่วนกรรมสิทธิ์= 306 เลยหรือคะ

2009/7/16 <condo.mgr@hotmail.com>

หมายความว่าไงครับ คิดพื้นที่ส่วนกลางหรือคุณหมายถึงการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางหรือเปล่า ?
เพราะข้อมูลที่ให้มาเป็นตัวเลขของพื้นที่ห้องชุดนี่ครับ ไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลาง

Date: Thu, 16 Jul 2009 16:26:11 +0700Subject:
Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์เดิมใช้ราคามาคิดค่ะแต่ปัจจุบันใช้พื้นที่ค่ะ

2009/7/16 condomanager manager

แล้วตกลงคำถามคืออะไรครับ?

Date: Thu, 16 Jul 2009 17:27:43 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com



ห้องชุดเลขที่----ชั้น--พื้นที่ห้อง---พื้นที่ระเบียง---พื้นที่รวม----อัตราส่วนกรรมสิทธิ์

--------------------------(ตรม.)-------(ตรม.)---------(ตรม.)

29/1------------1---------------------------------204.10------- 204.10

29/2 -----------8-----43.14--------3.85--------46.99---------46.99

29/3------------8-----31.04--------3.83--------34.87---------34.87

29/4------------8-----81.76--------8.47--------90.23---------90.23


ทำอย่างนี้ถูกไม๊คะ

2009/7/17 condomanager manager

แบบนี้เขาเรียกว่า ตั้งโจทย์ผิดครับ ทำเอาคนทำข้อสอบงงไปเลยคำถามคือ การคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คิดอย่างไร ใช่หรือเปล่า ?
ถ้าตาม กม. ปัจจุบันก็ถูกต้องแล้วครับ แบบกฎหมายเก่าที่ใช้ราคาซื้อขายเป็นตัวกำหนดเราไม่ต้องพูดถึงนะครับ
ตามตารางตัวอย่าง สมมุติประเมินกันว่า ค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่จะเกิดขึ้นจริง คือ 750,000 บาทเพราะฉะนั้นค่าส่วนกลางก็คือ 750,000 บาทต่อเดือนแล้วก็สมมุติว่า พื้นที่ห้องชุดทั้งหมดทุกห้องรวมกันได้ 30,000 ตร.ม. อัตราส่วนกรรมสิทธิตาม กม. ใหม่ก็คือ 30,000 อัตราส่วนครับการหาค่าส่วนกลางต่ออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็คือ 750,000 บาท / 30,000 อัตราส่วน = 25 บาท ต่อ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์
ซึ่งถ้าพูดให้ชาวบ้านฟังเข้าใจง่ายๆก็คือ 25 บาทต่อตร.ม. นั่นเอง (เพราะมันคือตัวเลขตัวเดียวกัน )
การจ่ายค่าส่วนกลางของแต่ละห้องก็คือ



ห้องชุดเลขที่--ชั้น--พื้นที่ห้อง--พื้นที่ระเบียง--พื้นที่รวม--อัตราส่วนกรรมสิทธิ์--ค่าส่วนกลางต่อเดือน
-----------------------(ตรม.)------(ตรม.)-------(ตรม.)------------------(25 บาทต่อ ตร.ม. )


29/1------------1-------------------------------204.10-------204.10-----------5,102 .05

29/2-----------8----43.14-------3.85-------46.99---------46.99-------------1,174.75

29/3-----------8----31.04-------3.83-------34.87---------34.87---------------871.75

29/4-----------8----81.76-------8.47-------90.23---------90.23-------------2,255.75


ซึ่งสุดท้ายเมื่อรวมตัวเลขอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็จะได้ = 30,000 อัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางทุกห้องรวมกันแล้วก็จะได้ = 750,000.- บาท ต่อเดือนครับ

Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com

พื้นที่รวมของทั้งอาคาร=15743.16 ทั้งนี้คิดค่าส่วนกลางไว้ 30 บาทแต่มีร้านค้าพื้นที่204.10ตรม.คิดค่าส่วนกลาง15บาท ไม่ทราบทำยังไงยังงงอยู่เลยค่ะ

2009/7/17 <condo.mgr@hotmail.com>

ลองเช็คดูว่า ค่าส่วนกลางรวมต่อเดือนเท่าไรครับ( หมายถึงว่าถ้าเรียกเก็บได้ 100 % )


Date: Fri, 17 Jul 2009 10:27:33 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com

469,233.30บาท



2009/7/17 <condo.mgr@hotmail.com>

ถ้าเป็นแบบนี้ไม่ต้อง งงหรอกครับ
นี่คือปัญหาของการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากพื้นที่ห้องชุดซึ่งสามารถกำหนดอัตราขึ้นมาได้เองตามความเหมาะสม
กรณีนี้ต้องไปดูในข้อบังคับประกอบด้วยว่าได้มีการระบุอัตราค่าส่วนกลางของร้านค้าไว้เป็นอัตราเฉพาะหรือเปล่า
เพราะพื้นที่ของร้านค้า ประมาณ 200 ตร. ม. ซึ่งมากกว่า พท. เฉลี่ยของห้องชุดสำหรับพักอาศัยร่วม 4 เท่าแต่ร้านค้ามีความเสี่ยงเรื่องผลประกอบการและเจ้าของโครงการคงมองข้ามช็อตไปแล้วว่า
ถ้าขายไม่ได้ เจ้าของโครงการในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิคงต้องเข้ามาใช้ประโยชน์เองอย่างน้อยที่สุดปล่อยเช่าก็ยังดี มีรายได้เข้ามาหมุนเวียน แล้วการกำหนดค่าส่วนกลางไว้ต่ำก็ได้ประโยชน์ทั้ง 2 เด้ง
เด้งที่หนึ่ง คือถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ก็จะรับภาระค่าส่วนกลางต่อเดือนไม่สูงเกินไป
เด้งที่ 2 คือถ้าปล่อยเช่าได้ก็จะเป็นจุดขายของเขาว่า ถ้าเช่าห้องของฉันแล้วคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางถูกกว่าห้องพักอาศัย ผู้เช่าได้ฟังก็คงต้องคล้อยตาม

นี่ไงครับ เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล ตามที่ผมเคยเขียนบทความลงใน blog ส่วนตัวลองไปเช็คข้อบังคับดูนะครับว่า มีการกำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไร
ถ้าไม่มีก็ควรแนะนำเจ้าของโครงการให้เขียนไว้ให้เรียบร้อยเช่น " เจ้าของร่วมต้องเฉลี่ยออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางในอัตรา ตร. ม. ละ 30 บาท ยกเว้นห้องชุดสำหรับประกอบกิจการร้านค้า ให้จ่ายค่าส่วนกลางในอัตรา ตร.ม. ละ 15 บาท ต่อเดือน " เป็นต้น
เผื่อว่าอนาคตข้างหน้ามีลูกบ้านที่เขาไม่พอใจมาขุดคุ้ย จะได้อ้างได้ว่าคิดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ
แต่ทั้งนี้ ทั้งนั้นต้องผ่านด่านแรกคือจดทะเบียนนิติบุคคล+ข้อบังคับให้ผ่านก่อนนะครับถ้าผ่านแล้วก็ OK ถือว่ามียันต์ไว้กันผีแล้ว มีปัญหาอะไรก็โบ้ยไปที่สำนักงานที่ดิน ที่รับจดนั่นแหละครับ


Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ‏
From: condofarang
Sent:Friday, July 17, 2009 12:36:10 PM
To: (condo.mgr@hotmail.com)

โอเคค่ะ ขอบคุณค่ะ

ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (5)

2-3 วันต่อมาผมเอารายงานไปส่งเธอตามที่รับปาก พร้อมกับถามกำหนดการคร่าวๆว่า จะซ่อมน้ำรั่วใต้อ่างเสร็จเมื่อไหร่ ผมจะได้นัดช่างเข้ามาซ่อมเพดานห้องข้างล่างไปพร้อมกัน she ตอบว่าคงต้องขอเวลาเสนองบซ่อมแซมจากผู้ใหญ่ก่อน แล้วย้อนถามผมว่า เมื่อไหร่จะเอาแม่บ้านคอนโดเข้าไปทำความสะอาดห้องที่ test อ่างอาบน้ำ ผมยืนยันว่าตรงนั้นไม่ใช่หน้าที่ของนิติบุคคล หน้าที่ของนิติบุคคลจบแล้วตอนแจ้งผล test.ให้คุณทราบด้วยวาจา การที่ผมทำรายงานการ test พร้อมภาพประกอบมาให้คุณตรงนี้ ผมถือว่าเป็นการให้ความอนุเคราะห์เป็นการส่วนตัวเป็นกรณีพิเศษแล้ว เพราะเห็นว่าคุณไม่มีเจ้าหน้าที่ก็เลยช่วยทำให้ เพื่องานผมจะได้จบเร็วขึ้นก็เท่านั้น

เย็นวันนั้นแหละครับ ผู้จัดการนิติบุคคล ( ซึ่งเป็นผู้บริหารคนหนึ่งของบริษัทเจ้าของโครงการ : พวกเดียวกับ she ) ก็โทรมาสอบถามผมว่าเรื่องมันเป็นอย่างไร มาอย่างไร ผมก็เล่าความจริงให้ฟังทุกอย่าง ผู้จัดการนิติบุคคลฟังจบแล้วถอนหายใจเฮือกใหญ่ แล้วพูดเปรยๆกับผมว่า อยู่ด้วยกันควรจะอะลุ่มอล่วยกันไป แล้วค่ำวันนั้นหลังจากเลิกงาน ผู้จัดการนิติบุคคลก็โทรมาหาผมอีก พูดเลยว่า ผมฝากดูแลหน่อย เรื่องทำความสะอาดห้องที่ว่า ผมฝากดูแลเป็นพิเศษหน่อย คุณอาจเพิ่งมารับงาน คุณไม่รู้ว่าใครเป็นใคร แต่ผมอยู่มานานจนพอจะรู้ว่าใครนิสัยเป็นอย่างไร ผมฝากดูด้วยก็แล้วกัน ผมก็รับปากครับๆ แล้วผมจะดูให้ แล้วคิดในใจ แค่ดูอย่างเดียวไม่ยากหรอก แต่จะให้ทำด้วยผมคงลำบากใจเหมือนกัน

หลังจากนั้น เรื่องก็เงียบหายไปเป็นเวลาเกือบสัปดาห์ ผู้จัดการเขตผมโทรมาเลยครับ สอบถามว่าเรื่องมันเป็นอย่างไร ผมก็เล่าให้ฟังตามความจริง ผู้จัดการเขตถึงกับอึ้ง แล้วพยายามพูดประนีประนอมว่า นิดๆหน่อยๆ ช่วยทำไปเถอะ ผมยืนกรานว่า ถ้าผมทำให้แล้วต้องย้ายผมออกไปอยู่ที่อื่นด้วยนะ เพราะถ้าเป็นแบบนี้ผมบริหารไม่ได้ กฎระเบียบกติกาใช้บังคับอะไรไม่ได้ซักอย่าง แต่คนๆหนึ่งจะเอาอะไรให้ได้ดังใจ ทำไมมีแต่คนเห็นคล้อยตาม ผมยืนหยัดในสิ่งที่ถูกต้อง ทำไมไม่มีใครเห็นคล้อยตามผมบ้าง ผู้จัดการเขตเขาก็ตัดบทว่า ขอเอาเรื่องนี้เข้าในที่ประชุมของฝ่ายบริหารของบริษัทก่อน

แล้วต่อมาอีก 2-3 วัน ผู้จัดการเขตก็มาตรวจเยี่ยมคอนโดผมพร้อมกับเงิน 200 บาท ซึ่งแกอ้างว่า ฝ่ายบริหารประชุมกันแล้ว มีมติให้อนุมัติเงินพิเศษ 200 บาท มาจ้างแม่บ้านคอนโดเข้าไปทำความสะอาดห้องที่เป็นปัญหากัน ซึ่งผมรู้ดีว่า ความจริงคือเงินส่วนตัวของผู้จัดการเขตแกนั่นแหละ เพียงแต่แกต้องการให้เรื่องมันจบๆกันไปจึงยอมเสียสละทรัพย์ส่วนตัว

ผมเห็นว่าถ้าปล่อยให้จบง่ายๆแบบนี้ต่อไปก็จะมีมาอีกเรื่อยๆแน่นอน ผมจึงบอกผู้ช่วยผมซึ่งดูแลรับผิดชอบแม่บ้าน ให้เจรจากับแม่บ้านคนหนึ่งให้รับจ๊อบพิเศษส่วนตัวหลังเลิกงาน แล้วกำชับผู้ช่วยของผมว่า เวลาแม่บ้านไปทำความสะอาดให้คุณไปคุมด้วย แล้วก็นัด she ให้ไปคุมด้วยกัน เพื่อที่ว่า she จะให้ทำสะอาดเรี่ยมเร้เรไรขนาดไหน เอาให้เต็มที่เลย พอเสร็จแล้วให้บอก she ด้วยว่า ทั้งหมดที่ทำได้สะอาดขนาดนี้ เพราะผู้จัดการเขตเขาเอาเงินส่วนตัวมาจ้างแม่บ้านคอนโดให้ทำเป็นจ๊อบพิเศษ เพราะผู้จัดการเขตเขาเกรงใจ ไม่กล้าเอาแม่บ้านของคอนโดไปทำงานส่วนตัวให้ใครฟรีๆ

ผู้ช่วยผมคนนี้ใช้ได้ครับ เขาจะมีแนวคิด+อุดมการณ์แบบเดียวกับผม แต่อาจจะมีความสุภาพโอนโยนมากกว่าผม เขาก็บอก she ไปตามสคริป์ที่ผมสอน เสร็จแล้วก็กลับมารายงานผมว่า she ถึงกับอึ้งกิมกี่เลยครับ และอุทานว่า ขนาดนี้เลยเหรอ เมื่อก่อนไม่เห็นเป็นแบบนี้เลย ผู้ช่วยผมตอบสั้นๆว่า ขนาดนี้แหละครับ เมื่อก่อนเป็นแบบไหนไม่ทราบ แต่เดี๋ยวนี้เป็นแบบนี้ครับ

ตั้งแต่นั้นมา she ก็เลิกคุยกับผมเลยครับ พ่อแม่พี่น้อง เวลาจะติดต่อเรื่องงานอะไร she ก็จะให้ลูกน้อง she มาติดต่อแทน เดินสวนกันในคอนโด she ก็แกล้งทำเป็นมองไม่เห็น นิสัยส่วนตัวผมคือเวลาเห็นคนคุ้นเคยเดินสวนมาแต่ไกล ก็จะตะโกนทักทายตามความเคยชิน กับshe ก็เหมือนกัน ผมอดไม่ได้ที่จะออกปากทักทายตามธรรมเนียมว่า "สวัสดี คุณ(เรียกชื่อเล่น)" she ก็จะตอบสั้นๆในคอว่า อื้อ !

เป็นไงครับเรื่องราวของ ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ แค่อยากได้คนมาทำความสะอาดห้องฟรี ก็เล่นทำเอาเดือดร้อนกันไปทั้งบาง โอกาสหน้าพบกับพฤติกรรมแสบๆคันๆ ปนน่าสงสารของลูกบ้านบ้างนะครับ

สวัสดีครับ

ผู้จัดการคอนโด

4 มิถุนายน 2552

SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (4)

อีกกรณีหนึ่งที่ผมอยากเล่าให้ฟังเป็นกรณีศึกษาเลยก็คือว่า น้ำรั่วจากอ่างอาบน้ำห้องชุดกรรมสิทธิ์ของsheที่ขายไม่ออก ลงไปฝ้าเพดานห้องน้ำชั้นล่างที่อยู่ตรงกัน ซึ่งดูจากร่องรอยแล้วก็คงเกิดเหตุนานพอสมควรแล้ว แต่ผู้เสียหายไม่ทราบจะทำยังไร ก็เลยปล่อยเลยตามเลย จนกระทั่งผมเข้ามารับหน้าที่คณะกรรมการให้ประชาสัมพันธ์ให้ลูกบ้านทราบสิทธิ์ของตัวเองว่า ถ้าเกิดเหตุแบบนี้ คอนโดมีประกันคุ้มครองอยู่ สามารถแจ้งเคลมที่ฝ่ายจัดการได้ ตั้งแต่นั้นมาก็เริ่มมีลูกบ้านแจ้งเคลมเข้ามาจนค่าสินไหมท่วมค่าเบี้ยประกัน บริษัทประกันร้องโอดโอยไปตามๆกัน

ตามกระบวนข้างต้น ผมก็ต้องแจ้งเคลมประกัน ซึ่งบริษัทประกันก็ส่งตัวแทนเข้ามาเข้ามาสำรวจความเสียหาย แล้วผมก็ส่งใบเสนอราคาค่าซ่อมแซมความเสียหายไปตามขั้นตอน จนสุดท้ายบริษัทประกันก็จ่ายค่าสินไหมทดแทนความเสียหายมาให้นิติบุคคล หน้าที่ของผมก็คือประสานงานให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องเข้าทำการแก้ไขซ่อมแซมความเสียหาย

หลักมันมีอยู่ว่า ก่อนที่คุณจะซ่อมแซมความเสียหาย ซึ่งก็คือฝ้าเพดานห้องข้างล่าง คุณต้องติดต่อเจ้าของห้องผู้เป็นต้นเหตุของความเสียหาย ซึ่งก็คืออ่างอาบน้ำที่รั่ว ให้ซ่อมแซมทรัพย์สินของเขาให้เรียบร้อยก่อน โดยค่าใช้จ่ายของเขาเอง ไม่อย่างนั้นคุณซ่อมแซมฝ้าเพดานชั้นล่างไปก็ไม่มีประโยชน์ พอน้ำรั่วอีกฝ้าเพดานก็พังอีก จะมีปัญหาในการเคลมประกันในภายหลัง เพราะบริษัทประกันเขาจะต้องมองว่าคุณเคลมซ้ำหรือเปล่า แล้วเงื่อนไขของกรมธรรม์ประกันภัยโดยทั่วไปก็ระบุไว้ชัดเจนว่า ผู้เอาประกันต้องป้องกันแก้ไขเหตุที่อาจเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เอาประกันตามสมควร การเคลมซ้ำบริษัทประกันเขาอาจปฏิเสธที่จะจ่ายได้ ที่สำคัญอาจจะสร้างความขุ่นข้องหมองใจระหว่างเจ้าของห้องทั้งสองชั้นได้ ซึ่งผลที่จะตามมาคืออะไรก็น่าจะพอเดาได้นะครับ

พอผมแจ้งไปที่sheว่า ห้องกรรมสิทธิ์ของshe มีน้ำรั่วมาจากอ่างลงฝ้าเพดานของห้องข้างล่าง she ก็แย้งว่า เป็นไปได้ยังไง ห้องปิดตายมาเป็นปีๆ ไม่เคยเปิดใช้จะมีน้ำรั่วได้อย่างไร ผมตอบไม่ทราบ แต่ที่แน่ๆ ฝ้าเพดานมันผุพังลงมาแล้วจริงๆ บริษัทประกันเขาเข้ามาสำรวจแล้วก็จ่ายค่าสินไหมมาแล้วด้วย ผมนัดจะเอาช่างเข้ามาซ่อมฝ้าเพดานให้ห้องข้างล่างห้องคุณแล้ว ขอให้คุณซ่อมอ่างรั่วห้องของคุณก่อน sheก็เลยขอให้ผมช่วยทดสอบการรั่วให้ โดยให้เหตุผลว่า ไม่มีบุคลากร ตรงนี้ผมเห็นว่าเป็นเรื่องที่ต้องเข้าไป service ให้ลูกบ้านอยู่แล้ว ผมก็จึงจัดช่างอาคารเข้าทดสอบการรั่วให้

วิธีการทดสอบน้ำรั่วก็คือ ให้กักน้ำในอ่างไว้จนถึงจุดท่อน้ำล้น ( Over flow) ของอ่างอาบน้ำ เพื่อดูว่าน้ำรั่วจากจุดน้ำล้นหรือไม่ ปล่อยให้น้ำล้นประมาณ 5 นาที ถ้าไม่รั่วจุดนี้ก็ให้เปิดจุกสะดืออ่างเพื่อปล่อยน้ำทั้งหมดทิ้ง น้ำปริมาณมากๆระบายลงท่อน้ำทิ้งทางสะดืออ่างแบบนี้ ถ้ามีการรั่วซึมก็จะเห็นแน่นอน ผลของการทดสอบคือมีน้ำรั่วที่ท่ออ่อนของสายน้ำล้น จุดที่เชื่อมต่อกับท่อน้ำทิ้งใต้สะดืออ่าง จึงทำให้น้ำหยดลงฝ้าเพดานชั้นล่างจนผุพัง ซึ่งห้องต้นเหตุก็คือเคยมีคนเช่าแล้วย้ายออกไปนานแล้ว แต่เจ้าของห้องชั้นล่างไม่ทราบว่าเคลมได้ แล้วก็ไม่รู้ว่าจะหาใครมารับผิดชอบดี ก็เลยปล่อยทิ้งไว้แบบนั้นมานาน

She ก็สั่งผม (ตามความเคยชินเก่าๆ) ว่า ให้เขียนรายงานพร้อมภาพประกอบให้ sheด้วย sheจะได้แจ้งให้ผู้ใหญ่ของshe ทราบเพื่อขออนุมัติงบซ่อมแซม ผมคิดในใจ อะไรกัน (วะ!) เอาช่างอาคารเข้าไป test ให้แล้ว พาไปชี้จุดพิสูจน์ให้เห็นกับตาแล้ว แล้วก็บอกวิธีซ่อมให้เรียบร้อยแล้ว ทรัพย์สินที่เป็นต้นเหตุความเสียหายก็เป็นของคุณ แล้วผมต้องเขียนรายงานพร้อมภาพประกอบให้คุณด้วยเหรอ เอาล่ะ มองในแง่ดีว่า she ไม่มีบุคลากรก็หยวนช่วยทำให้ เพื่อจะได้เสร็จๆกันไป จะได้ลงมือซ่อมฝ้าเพดานชั้นล่างซะที

แต่กลับไม่จบง่ายๆ sheสั่งผมว่า ให้เอาแม่บ้านของคอนโดเข้าไปเคลียร์ความสะอาดในห้องที่เข้าไป test น้ำรั่วด้วย ผมก็ถามว่าทำไมต้องทำ sheตอบว่า ก็ห้องของฉันปิดไว้อยู่ดีๆ พวกคุณเข้ามา test น้ำรั่ว แล้วเดินเหยียบเข้าย่ำออกจนเป็นรอยเท้าพวกคุณเต็มไปหมด ผมแย้งครับว่า การที่ผมเข้าไป test น้ำรั่วให้คุณ โดยที่อ่างอาบน้ำเป็นทรัพย์สินของคุณ ผมก็ถือว่าผมได้บริการสุดกำลังของผมแล้ว ถ้าผมไม่เดินผ่านพื้นที่ห้อง แล้วจะเข้าไปtestได้อย่างไร ผมเห็นว่าอ่างอาบน้ำของคุณมันรั่วลงฝ้าเพดานห้องข้างล่าง ผมเป็นคนกลางในการประสานงานให้ห้องต้นเหตุกับห้องที่ได้รับความเสียหาย แก้ไขซ่อมแซมไปพร้อมๆกัน เมื่อผม test จนทราบผลแน่ชัดแล้ว สิ่งที่ผมได้รับจากคุณ ควรจะเหมือนกับลูกบ้านห้องอื่นๆคือคำขอบคุณ ที่อุตส่าห์เข้าไปบริการให้ถึงในห้องน้ำ ซึ่งไม่ใช่พื้นที่ดูแลรับผิดชอบของนิติบุคคล

อีกอย่างคือ she เป็นตัวแทนของบริษัทเจ้าของโครงการ ที่รับผิดชอบงานขายอยู่ที่สำนักงานขายประจำโครงการ ที่สำคัญคือมีแม่บ้านประจำสำนักงานขาย 1 คน คอยทำความสะอาดสำนักงานขายและห้องตัวอย่างเป็นประจำ แล้วทำไมห้องของคุณ คุณถึงไม่ให้แม่บ้านของคุณทำ ทำไมต้องให้แม่บ้านของคอนโด ซึ่งเป็นพนักงานของนิติบุคคลเข้าไปทำ she บอกว่า แม่บ้านของ she มีหน้าที่ทำความสะอาดห้องตัวอย่าง ไม่มีหน้าที่ทำความสะอาดห้องที่คนอื่นเข้าไปทำสกปรก ฟังshe พูดซิ !

แล้วอีกอย่างนะ she บอกว่าน้ำที่ใช้ test อ่างรั่วที่ผมใช้น่ะ ห้ามมาเก็บเงินค่าน้ำกับ she นะ ผมถามทำไมถึงเก็บไม่ได้ล่ะ she บอกว่า ก็คุณมาใช้น้ำห้องของฉันทำกิจกรรมให้กับนิติบุคคล คุณก็ไปเก็บกับนิติบุคคลซิ ! ( อะไรกัน(วะ)!) โอ้...แม่เจ้า ผมแย้งว่า การที่ผมเข้ามา test อ่างรั่วให้คุณ ผมมาบริการให้คุณนะครับ คนที่ได้ประโยชน์คือคุณนะครับ นิติบุคคลไม่ได้ประโยชน์อะไรเลยนะคุณ she บอกว่า การเข้ามา test น้ำ เพื่อหาต้นเหตุความเสียหายไม่ให้ลุกลามไปห้องอื่น เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลต้องทำอยู่แล้ว เอากับ she ซิ ! ผมบอกว่าการที่เข้ามา test อ่างห้องคุณ ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคุณ ถ้าไม่ใช้น้ำห้องคุณแล้วจะให้ช่างหิ้วน้ำใส่กระแป๋งจากห้องน้ำส่วนกลางมาทดสอบอ่างให้คุณหรือไง she ตอบว่า ทำแบบนั้นได้ก็ดีนะซิ ! ผมเลยเดินจากมาด้วยความเซ็งในอารมณ์


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (3)

อีกรายหนึ่ง เกิดที่คอนโดอีกแห่ง ก็คือคอนโดที่ผมเล่าให้ฟังในตอนเจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพลนั่นแหละครับ โดยที่บริษัทเจ้าของโครงการเขาเข้ามาบริหารนิติบุคคลเองเป็นเวลาร่วม 10 ปี แล้วเขาก็จัดโครงสร้างองค์กรบริหารคอนโดแบบพิเศษ คือให้ผู้จัดการทั่วไปของบริษัทลูกที่จดทะเบียนจัดตั้งขึ้นมาเพื่อรองรับโครงการนี้ ( คือบริษัทแม่เป็นผู้ลงทุนสร้างคอนโดขาย สร้างโครงการไหนเขาก็จะจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทลูกขึ้นมา เพื่อรองรับโครงการนั้น โดยเหตุผลทางบัญชี ภาษี และอื่นๆ ) ให้มีอำนาจควบคุมการบริหารงานนิติบุคคลด้วย พูดง่ายๆก็คือ ดูแลทั้งฝ่ายขายและฝ่ายจัดการอาคาร ซึ่งแน่นอนว่า she มีอำนาจควบคุมผู้จัดการคอนโดด้วย

จากการที่โครงสร้างขององค์กรเป็นแบบนี้ ทำให้ she ที่มีอำนาจควบคุมทุกฝ่ายในคอนโดจึงมีบุคลิกแบบว่า ใหญ่คับตึกเลยทีเดียว โดยที่ she เคยชินกับการมีอำนาจสั่งการแต่เพียงผู้เดียวในคอนโด ประกอบกับผมเข้าใจเอาว่า she ไม่ค่อยเข้าใจเรื่องโครงสร้างของนิติบุคคลในเรื่องทรัพย์ส่วนกลาง พื้นที่ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคลและพื้นที่ส่วนบุคคลเท่าที่ควร เพราะ she เติบโตมาจากสายงานขาย พอผู้ใหญ่ให้อำนาจ she ก็ใช้อำนาจโดยไม่เข้าใจขอบเขต พนักงานทั้งฝ่ายขายและฝ่ายจัดการก็เป็น staff ในบริษัทของshe เกือบทั้งหมดพอผมเข้ามาบริหารคอนโด ผมกับ she ก็เลยเกิด conflict กันบ่อยๆ

จนช่วงหลังๆ ผมมานั่งคิดดูอยู่ว่า จะแก้ปัญหานี้อย่างไร ที่จะต้องหาทางอธิบายให้ she เข้าใจโครงสร้างการบริหารงานของนิติบุคคล จะให้ไปนั่งสอนนั่งอธิบายกันตัวต่อตัวคงไม่ work แน่ จึงใช้กุศโลบายโดยการทำผังโครงสร้างองค์กรนิติบุคคลไปติดไว้ที่บอร์ดประชาสัมพันธ์ ประมาณว่าทำเป็นต้องการอธิบายให้ลูกบ้านเข้าใจ แต่จริงๆแล้วเจตนาคือต้องการกระทบชิ่งไปถึง she โดยตรง ซึ่งก็พอจะได้ผลอยู่บ้าง ระยะหลังๆ she ก็มีพฤติกรรมที่เพลาๆ ลง ตัวที่ใหญ่คับคอนโดก็เริ่มแฟบลงบ้าง แต่กว่าจะแฟบลงได้เล่นเอาผมเหนื่อยเลยก็แล้วกัน

ผมกับทีมงานเคยนั่งวิเคราะห์กันจนได้ข้อสรุปว่า สาเหตุที่ทำให้ she มีพฤติกรรมแบบนั้น จริงๆแล้วเป็นเรื่องที่น่าเห็นใจด้วยซ้ำไป คิดดู she อยู่ตรงนี้เคยมีอำนาจครอบคลุมทุกอย่างมานานหลายปี จนเจ้าของโครงการตัดสินใจจ้างบริษัทบริหารคอนโดเข้ามา ( บริษัทก่อนหน้าผม ) she ยังไม่ค่อยรู้สึกเท่าไร จนมีการจัดประชุมใหญ่แล้วแต่งตั้งตัวแทนจากเจ้าของร่วมเข้ามาเป็นกรรมการเท่านั้นแหละ อำนาจการบริหารจัดการคอนโดของ she จึงสิ้นสุดลงอย่างสิ้นเชิงในทางนิตินัย แต่โดยทางพฤตินัยแล้ว she ก็ยังไม่ยอมลดราวาศอกในการใช้อำนาจลง เพราะความไม่เข้าใจของ she นั่นเอง

คอนโดหลังที่ว่านี้เจ้าของโครงการเขาถือครองกรรมสิทธิ์เกินกว่า 50% เพราะทำโครงการตอนฟองสบู่ใกล้แตก ทำเสร็จปุ๊บก็แตกปั๊บอย่างที่เคยเล่า ห้องในกรรมสิทธิ์ของเขาก็ถูกธนาคารเจ้าหนี้ยึด แล้วโอนสิทธิ์เจ้าหนี้ไปให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ในเครือดูแล ดังนั้น เขาเองก็ไม่อยากทำนิติกรรม จำหน่าย จ่ายโอน เพราะเขาขายได้กี่ห้องก็ต้องเอาตัวเลขที่ขายได้ไปตัดหนี้ที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ก่อน จนกว่าจะครอบคลุมมูลหนี้ที่ติดค้างกัน เขาถึงจะมีสิทธิ์มีรายได้เป็นของตนเอง แล้วลองคิดดูถ้าเป็นเรา หมายถึงถ้าเราเป็น she ต้องรับผิดชอบยอดขายแล้วขายไม่ได้ เพราะติดเงื่อนไขเจ้าหนี้ก็ต้องเครียดบ้างเป็นธรรมดา she ก็เลยต้องระบายความเครียดมาที่ฝ่ายจัดการ ( ตามเคย ) ไง

ชั้นล่างของคอนโดเป็นห้องชุดที่ออกแบบไว้ให้ใช้ประโยชน์เป็นสำนักงานหรือร้านค้า ซึ่งก็ว่างอยู่หลายห้อง เจ้าของโครงการก็ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่หลายห้องพอสมควร เวลามีลูกค้ามาติดต่อห้องเพื่อเช่า หลังจากตกลงทำสัญญากันแล้ว ถ้าลูกค้าต้องการเช่าตามสภาพไม่ตกแต่งเพิ่มเติม ความเคยชินที่ she เคยทำตลอดมาก็คือ สั่งให้ช่างอาคารเข้าไปตรวจสอบระบบไฟฟ้าภายในห้อง อุปกรณ์ตัวไหนไม่มีให้บอก she เดี๋ยว she จะซื้อมาให้ แล้วก็ให้ช่างอาคารติดตั้งแก้ไขซ่อมแซมให้ด้วย เสร็จแล้วก็สั่งแม่บ้าน ซึ่งเป็นพนักงานกินเงินเดือนของนิติบุคคล เข้าไปทำความสะอาด เพื่อส่งมอบพื้นที่เช่าให้กับลูกค้าของ she

ผมเห็นแล้วจึงทักท้วงไปว่า แบบนี้ไม่ถูกนะ คุณเอาพนักงานของนิติไปทำงานส่วนตัวให้บริษัทคุณ แบบนี้คุณได้ประโยชน์ นิติบุคคลจ่ายเงินเดือนพนักงานแต่ไม่ได้ประโยชน์อะไรเลย she ก็แย้งเหมือนกับ she อีกคนที่เล่าให้ฟังตอนต้นว่า เดือนหนึ่ง she จ่ายค่าส่วนกลางตั้งหลายแสน ทำไม she จะขอใช้บริการจากนิติบุคคลบ้างไม่ได้ ผมก็แย้งไปตามหลักการว่า คุณจ่ายค่าส่วนกลาง ไม่ได้จ่ายค่าส่วนตัวนี่ ถึงจะเอาพนักงานของนิติไปทำงานส่วนตัวให้คุณ

ตอนหลังเรื่องนี้ทราบไปถึงท่านประธานกรรมการ ประธานฯบอกผมเลยว่า พนักงานนิติบุคคลไม่ใช่เบ๊ ใครนึกอยากจะใช้อะไรก็ใช้ อย่างนี้อีกหน่อยลูกบ้านคนไหนอยากให้แม่บ้านไปทำความสะอาดในห้อง แม่บ้านต้องไปทำให้ทุกห้องอย่างนั้นหรือ ว่าแล้วก็ให้ผมทำประกาศในทำนองว่า ช่างและแม่บ้านมีหน้าที่ดูแลพื้นที่ส่วนกลางเป็นหลัก ตามเจตนารมณ์ของลูกบ้านที่ช่วยกันแชร์ค่าส่วนกลางให้นิติบุคคล ยกเว้นกรณีฉุกเฉิน เร่งด่วน จะเข้าบรรเทาปัญหาในเบื้องต้นให้ หากลูกบ้านท่านใดต้องการว่าจ้างส่วนตัว ก็ขอให้ทำนอกเวลางาน

ได้ผลครับ ต่อมาพฤติกรรมของ she ก็ดีขึ้น เวลาต้องทำความสะอาดห้องเพื่อส่งมอบพื้นที่เช่าให้ลูกค้า she ก็จะจ้างแม่บ้านของนิติเป็นการส่วนตัวนอกเวลางาน ส่วนเครื่องขัดทำความสะอาดพื้นของนิติ ถ้าจะต้องใช้ก็ต้องจ่ายค่าเช่าให้นิติ คิดเหมารวมครั้งละ 200 บาท ออกใบเสร็จให้ด้วย


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (2)

ส่วนการขายคอนโดในลักษณะยกโครงการนั้น พนักงานขายต้องมีคอนเน็คชั่นที่แน่นปึ๊กกับเจ้าของเงินจริงๆ ในสมัยที่ผมกำลังจะเริ่มเข้าสู่วงการบริหารคอนโด ( ผมเคยทำงานอยู่ในวงการก่อสร้างคอนโดมาก่อน ) ผมได้มีโอกาสควบคุมงานก่อสร้างคอนโดระดับ High end โครงการหนึ่งเป็นคอนโดประมาณ 30 ชั้น 1 ชั้นมีเพียง 4 ยูนิต ก็จัดได้ว่าไม่ใหญ่โตอะไรมากมาย

เดิมทีคอนเซ็บต์ของเขาเป็นคอนโด สร้างเพื่อแบ่งขายเป็นยูนิต เจ้าของโครงการเป็นนักลงทุนจากฮ่องกง บริษัทนี้มีบริษัทบริหารงานก่อสร้างอยู่ในเครือ ซึ่งก็คือบริษัทที่ผมสังกัดอยู่ แต่ไม่มีฝ่ายขายเพราะเขาใช้บริษัทอินเตอร์ด้วยกันเป็นตัวแทนในการทำตลาด จนสุดท้ายบริษัทรับจ้างขายเขาก็สามารถขายคอนโดได้ แต่เป็นการขายยกโครงการ แล้วเจ้าของโครงการเจ้าใหม่เขาเปลี่ยนคอนเซ็บต์จากคอนโดเป็น เซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ในย่าน CBA ที่เขาเรียกกัน

ผมได้มีโอกาสคุยกับเจ้าหน้าที่ของบริษัทรับจ้างขาย สอบถามเขาถึงสาเหตุที่เปลี่ยนคอนเซ็บต์จากคอนโดเป็น เซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ เขาให้เหตุผลว่า เป็นการหาช่องทางลงทุนให้เงินของเจ้าของใหม่เพิ่มมูลค่าขึ้น โดยการแบ่งพอร์ตการลงทุนมาลงทุนตรงนี้นิดหน่อย ( ย้ำนะครับว่า นิดหน่อย ! ) ซึ่งผู้ที่เข้ามาซื้อก็เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินของนักการเมืองระดับไฮโซคนหนึ่งของเมืองไทย

ส่วนตัวแทนขายที่เป็นคนเจรจาและปิดการขายได้ ก็เป็นคนที่มีนามสกุลดังนามสกุลเก่าแก่ของสังคมไทยเหมือนกัน เห็นมั๊ยครับ การจะซื้อจะขายคอนโดยกทั้งแท่งได้ ใช่ว่าจะมีแค่ความพึงพอใจในตัวสินค้าหรือราคาเท่านั้น มันต้องมีความสัมพันธ์ทีเรียกว่า คอนเน็คชั่นที่ดีต่อกันด้วย พวกไฮโซเวลาเขาเล่นของ ( ซื้อสินค้า ) เขาชอบเล่นของหนักๆ ใหญ่ๆ ของเล็กๆ จิ๊บๆ เขาไม่เล่น มูลค่าโครงการของคอนโดที่ว่า ตามตัวเลขที่ผมทำ payment เบิกจ่าย.ผู้รับเหมานั้น ประมาณ 200 ล้านบาท เขาขายกันเท่าไหร่ทราบมั๊ยครับ ไม่มากไม่น้อยครับ เจ้าของเดิมได้กำไรแค่ 100 ล้านเอง ( ขายได้ราคา 300 ล้านบาท )

มูลค่าโครงการ 200 ล้าน กู้ธนาคารมาลงทุน70% ก็คือประมาณ 140 ล้านบาท เงินลงทุนของตัวเองบวกดอกเบี้ยประมาณ 60 ล้านบาท ใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี เท่ากับว่า ลงทุนควักกระเป๋า 60 ล้าน กู้แบ้งค์ 140 ล้าน ขายได้ 300 ล้าน หักเงินกู้แบ้งค์ 140 ล้าน หักเงินส่วนตัวบวกดอกเบี้ย 60 ล้าน เหลือกำไร 100 ล้าน เท่ากับว่ากำไรร่วม 50 % ของต้นทุนรวมภายในเวลา 2 ปี หรือถ้าจะเอาไปเทียบกับเงินลงทุนส่วนตัวแล้วก็กำไรกว่า 160% ทีเดียว ไม่ธรรมดานะครับ และนี่คงเป็นเสน่ห์อย่างหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่มีแต่คนอยากเข้ามาเป็นผู้ประกอบการ

เราทราบกันดีว่าฝ่ายขายนั้นมีหน้าที่หารายได้เข้าบริษัท เซลล์คนไหนทำยอดขายได้ดีก็มักจะมีเสียงดังหน่อย พูดอะไรก็มีคนได้ยินและต้องฟัง ส่วนพวกบริหารคอนโดเป็นฝ่ายที่ทำหน้าที่บริการหลังการขายครับ ในวงการคอนโดเขาเรียกฝ่ายผมว่า ฝ่ายจัดการ ถ้าจะเอาชื่อเต็มๆเลยก็คือ ฝ่ายจัดการอาคารชุด เลยทำให้บ่อยครั้งที่ต้องตามแก้ไขปัญหาที่ฝ่ายขายไปรับปากหรือตกลงบางสิ่งบางอย่างไว้กับลูกค้า แล้วขัดต่อระเบียบข้อบังคับของคอนโด ก็เลยต้องจัดการทุกอย่างให้อยู่ในระเบียบข้อบังคับ ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องเกิดความขัดแย้งกันบ้างไม่มากก็น้อย

ถ้าเจอเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายที่เข้าใจกระบวนการบริหารจัดการคอนโดก็ดีไป แต่เจอฝ่ายขายประเภทผลงานดี เข้าตาเจ้าของโครงการ ยอดขายพุ่งกระฉูด พูดอะไรก็ต้องมีคนฟัง แบบนี้จะยุ่งยากหน่อย ผมมีโอกาสสัมผัสเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายรายหนึ่ง เจ้าของโครงการเป็นชาวฮ่องกงที่เข้ามาลงทุนสร้างคอนโดขายในเมืองไทย โครงการประมาณ 700 กว่ายูนิต แล้วทำราคาสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงล่าง ก็เลยทำให้ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า เพราะราคาไม่แพงจนเกินไป

กลยุทธ์การส่งเสริมการขายของเขาคือ แถมเฟอร์นิเจอร์ทุกยูนิต แต่เป็นเฟอร์นิเจอร์ที่มีคุณภาพเหมาะสมกับราคา ถ้าลูกค้ารายไหนไม่เอาเฟอร์นิเจอร์เขาก็จะให้เป็นส่วนลดแทน ทีนี้ เจ้าของโครงการเป็นชาวฮ่องกง แน่นอนทีมงานขายเขาก็ต้องเป็นระดับไฮโซ ประเภทลูกครึ่งไทย-จีน อินเตอร์ พูดภาษาไทย-อังกฤษ-จีน ( กวางตุ้ง ) ได้ แล้วก็เป็น she ล้วนๆ ไม่มี he เลยซักคน

ความขัดแย้งที่เกิดขึ้นก็คือ ความที่ she ไม่เข้าใจบทบาทหน้าที่ของฝ่ายจัดการและไม่เข้าใจหลักการบริหารจัดการคอนโดว่า เขามีการแบ่งแยกหน้าที่โดยใช้ขอบเขตการถือครองกรรมสิทธิ์เป็นตัวกำหนด ฝ่ายจัดการเป็นคู่สัญญาของนิติบุคคล มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ส่วนกิจกรรมภายในห้องชุดเป็นหน้าที่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องดูแลรักษาเอง ยกเว้นกรณีเหตุเร่งด่วนฉุกเฉิน ฝ่ายจัดการอาคารจะส่งเจ้าหน้าที่โดยเฉพาะช่างเข้าช่วยเหลือระงับเหตุทันที

เวลามีการประชุมร่วมกันระหว่างฝ่ายขายกับฝ่ายจัดการ she ก็จะ complain ในที่ประชุมว่า ฝ่ายจัดการไม่อำนวยความสะดวกให้กับฝ่ายขายเท่าที่ควร ผมก็ถามว่าเรื่องอะไร she ก็บอกว่าช่างอาคารไม่ช่วยขนเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องลูกค้า ผมก็ต้องชี้แจงว่าช่างอาคารเป็นเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคล มีหน้าที่ดูแลรักษางานระบบวิศวกรรมในพื้นที่ส่วนกลาง ไม่มีหน้าที่ที่จะต้องไปยกเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องลูกค้า ซึ่งเป็นงานส่วนตัวของบริษัทเจ้าของโครงการ นิติบุคคลไม่มีส่วนได้ส่วนเสียอะไรกับการขายห้องชุด ทำไมถึงคิดว่าเป็นหน้าที่ของช่างอาคาร

คือช่วงนั้นเป็นช่วงที่เพิ่งจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้วเสร็จใหม่ๆ ยอดโอนยังไม่ถึง 50% เจ้าของโครงการยังถือครองกรรมสิทธิ์เป็นส่วนใหญ่ ก็เลยต้องเหมาจ่ายค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการตามที่เกิดขึ้นจริงตามบทเฉพาะกาลของข้อบังคับ เพราะฉะนั้น อำนาจต่อรองของเจ้าของโครงการก็จึงยังมีอยู่ค่อนข้างสูงในช่วงนั้น

ผมก็เลยถามต่อว่า ร้านขายเฟอร์นิเจอร์เวลาเขามาส่งสินค้าเขาไม่มีบริการส่งจนถึงห้องชุดเลยหรืออย่างไร she บอกว่า ไม่มี เพราะข้อตกลงคือส่งถึงแค่หน่วยงาน แต่ไม่ส่งขึ้นถึงในห้อง ถ้าส่งถึงห้องเขาจะคิดค่าขนส่งอีกราคา แล้ว she ก็เห็นว่าคอนโดมีช่าง 2 – 3 คน น่าจะช่วยเหลือได้ ก็เลยตกลงให้ส่งที่หน่วยงานแล้วให้ช่างยกเข้าห้อง

ผมบอกว่าแบบนี้ก็ไม่ถูกนะซิ ช่างอาคารเป็นเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคล คุณให้เขาไปทำงานส่วนตัวของบริษัทคุณ ขนเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องลูกค้าคุณ บริษัทคุณได้ประโยชน์แล้ว แล้วนิติบุคคลได้อะไร sheก็แย้งว่า บริษัทsheก็จ่ายค่าส่วนกลางนะ จ่ายมากกว่าลูกค้ารายอื่นๆรวมกันซะอีก แล้วจะขอบริการจากนิติบุคคลบ้างไม่ได้บ้างหรือไง

ผมก็ตอบกลับไปว่า ขอให้คุณทบทวนให้ดีๆ บริษัทคุณจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายส่วนตัว คุณจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ไม่ได้จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนตัว แล้วงานที่คุณให้ช่างอาคารทำเป็นงานส่วนกลางหรืองานส่วนตัว sheตอบว่า แล้วจะให้ทำยังไง เฟอร์นิเจอร์ที่รถ 6 ล้อมาส่ง เขาก็ส่งถึงห้องเก็บของ (คือห้องชุดว่างๆ ) ชั้นล่างเท่านั้น แล้วใครจะยกขึ้นไปไว้ในห้องลูกค้า ผมก็บอกว่า คุณคงต้องไปตกลงกับคนขายเฟอร์นิเจอร์ใหม่แล้วล่ะครับว่า ต้องส่งให้ถึงห้องลูกค้าด้วย she บอกว่าคงไม่ได้ เพราะตกลงซื้อขายกันเป็นราคาโครงการถ้าเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขตรงนี้ ต้องไปทำสัญญากันใหม่ ไม่อยากรบกวนผู้ใหญ่ ( เจ้าของโครงการ ) ให้เดือดร้อน ผมก็แนะนำว่า งั้นคุณก็ต้องไปหาจ้างแรงงานต่างหาก เพื่อมาทำงานตรงนี้ให้คุณ แล้วขอเรียนไว้ก่อนเลยว่า นิติบุคคลไม่มีนโยบายให้พนักงานช่างรับจ๊อบพิเศษภายในอาคาร เพราะไม่อยากให้เกิดความสับสนวุ่นวาย

เท่านั้นแหละครับ sheก็ยกโทรศัพท์มือถือขึ้นมากดเบอร์ปลายทาง แล้วก็ ก๋องโจวหวา ( พูดภาษาจีนกวางตุ้ง ) กันสักพักใหญ่ๆ ก็บอกว่าขอเลิกประชุมก่อน ขอเคลียร์กับผู้ใหญ่ของ she ก่อน พอเลิกประชุมได้ไม่เกิน 30 นาที ก็มีโทรศัพท์จากผู้ใหญ่บริษัทผม โทรมาขอร้องในทำนองว่า เจ้าของโครงการเขาโทรมาขอความช่วยเหลือ เขาไม่มีคนจริงๆ ขอให้ผ่านช่วงโปรโมชั่น ( แถมเฟอร์นิเจอร์ ) นี้ไปก่อน แล้วพอลูกค้าซาลงแล้วค่อยว่ากันอีกที

เห็นหรือยังครับ นี่แหละครับ ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (1)

คราวที่แล้วได้เล่าให้ฟังถึงเจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพลไปแล้ว เพื่อให้ครบถ้วนกระบวนความ ผมจะขอเล่าถึงกลุ่มคนที่มีวิถีดำเนินชีวิตที่เกี่ยวข้องกับคอนโดอีกกลุ่มหนึ่ง ซึ่งจะว่าไปแล้วเป็นกลุ่มคนที่มีโอกาสจะสร้าง first impression หรือ bad impression ให้กับลูกค้าโครงการ ซึ่งต่อมาก็คือเจ้าของร่วมที่จะต้องคลุกคลีตีโมงกับผู้จัดการคอนโดในระยะยาวต่อไป กลุ่มคนที่ว่า ผมหมายถึงฝ่ายขายของโครงการคอนโดครับ

ฝ่ายขายส่วนใหญ่จะเป็นแผนกหรือฝ่ายหนึ่งของเจ้าของโครงการ ชื่อก็บอกนะครับว่าทำหน้าที่ขาย คือดูแลลูกค้าตั้งแต่เดินเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ พาชมห้องตัวอย่าง ( ซึ่งส่วนใหญ่จะตกแต่งให้น่าอยู่ น่าซื้อ เพื่อจูงใจคนให้ซื้อ ) ตอบข้อซักถามต่างๆ จนกระทั่งปิดการขาย โดยวางเงินจอง ทำสัญญาจะซื้อจะขาย จนที่สุดก็คือ เตรียมเอกสารต่างๆสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งตรงนี้บางบริษัทอาจจะมีแผนกนิติกรรมขึ้นมารองรับเลยก็เป็นได้

บางโครงการนอกจากจะมีฝ่ายขายของตนเองแล้ว ยังอาจจ้างบริษัทรับบริหารงานขายเข้ามาช่วยเร่งยอดขายอีกแรง ซึ่งบริษัทพวกนี้ส่วนใหญ่จะได้รับค่าตอบแทนเป็นค่านายหน้า กี่เปอร์เซนต์แล้วแต่จะตกลงกัน หรือบางโครงการอาจจะแบ่งแยกลูกค้าออกเป็นสองกลุ่ม ถ้าลูกค้า Walk in เข้ามาเอง โดยที่ทราบข่าวโครงการจากสื่อต่างๆที่เจ้าของโครงการลงโฆษณาไว้ ลูกค้ากลุ่มนี้จะให้ฝ่ายขายของบริษัทเจ้าของโครงการดูแลรับผิดชอบไป ส่วนบริษัทที่เข้ามารับจ้างบริหารงานขาย ก็จะดูแลรับผิดชอบลูกค้าประเภทมุ่งหวัง คือทำการขายเชิงรุกมากกว่า ต่อเมื่อมีลูกค้ามุ่งหวังสนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการเมื่อไร ก็จะส่งต่อให้ฝ่ายขายของโครงการรับผิดชอบต่อจนจบ (หรืออาจไม่จบก็ได้)

ในยุคสมัยหนึ่งที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำยังอยู่ที่ 10% กว่าๆ ต่อปี มีการกำหนดกลุ่มลูกค้ามุ่งหวังไว้เลยว่า ต้องเป็นคนที่มีเงินฝากประจำเท่านั้นเท่านี้บาท เพราะเขาสามารถคำนวณล่วงหน้าได้เลยว่า โครงการคอนโดของเขาผ่อนเดือนละเท่านี้บาท ลูกค้ามุ่งหวังที่มีเงินฝากเท่าไร จึงจะสามารถเอาดอกเบี้ยที่ได้รับจากเงินฝากประจำมาผ่อนชำระค่างวดคอนโดได้ ตัวเลขดอกเบี้ยเงินฝาก(ในสมัยนั้น)เท่าที่ผมจำไว้ในใจตลอดมาก็คือถ้าคุณมีเงินฝาก 1 ล้านบาท คุณจะได้รับดอกเบี้ยประมาณ 10,000.- บาทต่อเดือน

ทีนี้สมมุติว่า ถ้าคอนโดของใครมีค่างวดที่จะต้องผ่อนชำระกับธนาคารเดือนละประมาณ 20,000.- บาท บริษัทบริหารงานขายหรือที่เรียกง่ายๆว่า บริษัทรับจ้างขาย เขาก็จะสอดส่ายสายตาหากลุ่มลูกค้ามุ่งหวังที่ทีมีเงินฝากประจำ เงินเย็นๆ ประมาณ 2-3 ล้านบาท หรือถ้าจะให้ดีหากลุ่มคนที่มีเงินฝากประมาณซัก 5 ล้านได้ยิ่งดี เพราะดอกเบี้ยรับเขาได้เดือนละประมาณ 50,000.- บาท แบ่งมาผ่อนคอนโดทำเลดีๆ เดือนละซัก 20,000.- บาท รับรองขนหน้าแข้งไม่ร่วงแน่นอน

แถมคอนโดก็ยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต ดีกว่าเอาดอกเบี้ยที่ได้ไปฝากทบต้นตรงที่ว่า อัตราดอกเบี้ยไม่คงที่ ไม่แน่ไม่นอน ผันผวนขึ้นลงตามสภาวะเศรษฐกิจ อีกประการคือมูลค่าเงินนั้นลดลงทุกปี แต่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีแต่จะเพิ่มขึ้น



ผมเคยอ่านรายงานการวิจัยของสถาบันทางอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง เขาสรุปว่า แม้แต่คอนโดระดับราคายูนิตละประมาณ 300,000.- บาท สมมุติว่าเอาเงินค่างวดผ่อนชำระพร้อมดอกเบี้ยเป็นระยะเวลา 10 ปี มาเปรียบเทียบกับการเอาเงินจำนวนเท่ากันฝากประจำกินดอกเบี้ยไว้กับธนาคาร 10 ปี ผลสุดท้ายแล้ว มูลค่าของคอนโดก็ยังสูงกว่าเงินฝากบวกดอกเบี้ย

เขาให้เหตุผลว่ามูลค่าเงินจะลดลงตามอัตราเงินเฟ้อทุกปี แต่มูลค่าคอนโดจะเพิ่มขึ้นเป็นสัดส่วนโดยตรงกับราคาที่ดิน ซึ่งตามหลักเศรษฐศาสตร์เขาถือว่า เป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัด ในเมื่อที่ดินมีอยู่อย่างจำกัด แต่จำนวนประชากรพลเมืองโลกมีแต่จะเพิ่มขึ้นทุกวัน ความต้องการที่อยู่อาศัยก็มีเพิ่มมากขึ้น ที่ดินก็ปรับราคาสูงขึ้นตามหลัก ดีมานด์ – ซัพพลาย ( คงเป็นเพราะเหตุนี้กระมัง มนุษย์เราก็เลยต้องสร้างตึกสูงๆ แล้วไปกินไปนอนกันกลางอากาศ ! )

กลุ่มลูกค้ามุ่งหวังที่ว่า เขาจะกำหนดออกเป็น Segment แยกย่อยอีกพอสมควร เช่น กลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ควรจะต้องมีรายได้เท่าไรต่อเดือน ซึ่งเมื่อหักโน่นหักนี่ตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารเขากำหนดแล้ว จะยังมีกำลังที่จะส่งค่างวดได้ เมื่อได้ตัวเลขฐานเงินเดือนของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแล้ว เขาก็จะสอดส่ายสายตาหากลุ่มที่ว่า ในรัศมีกี่กิโลเมตรของทำเลที่ตั้งของโครงการของเขาก็ว่ากันไป แล้วในรัศมีที่ว่า กลุ่มเป้าหมายที่ว่าอยู่ตรงบริษัท ห้างร้านไหนบ้าง อาจจะเป็นผู้บริหารระดับสูงหรือเจ้าของกิจการในรัศมีที่ว่าก็ได้

ส่วนอีกกลุ่มคือซื้อเพื่อการลงทุน อาจจะต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือซื้อไว้เพราะคิดว่าดีกว่าเอาเงินไปฝากธนาคาร ซึ่งมูลค่ามีแต่จุลดลงทุกวัน กลุ่มนี้แหละครับ ที่มีเงินฝากเงินเย็นๆแล้วหาช่องทางทำให้มูลค่าเงินของเขาเพิ่มขึ้น แล้วบริษัทรับจ้างขายเขาจะหาลูกค้าเป้าหมายกลุ่มนี้เจอได้อย่างไร จะทำอย่างไรถึงจะรู้ว่าคนที่มีเงินฝากเยอะๆ เย็นๆ อยู่ที่ไหน คำตอบคือ เขาใช้เทคนิค Insider ครับ

เคยมีอยู่ช่วงหนึ่ง หลังจากฟองสบู่แตกได้ซักระยะพอสมควร ดอกเบี้ยเงินฝากจากปีละ 10 % กว่าๆ ค่อยๆรูดลงเรื่อยๆ จนเหลือ 1 – 2 % ต่อปี หุ้นรูดลงจาก 1,000 กว่าจุดลงมาเหลือไม่ถึง 300 จุด นักลงทุนที่ยังพอมีเงินฝาก มีเงินเย็นเยอะ เขาก็หาช่องทางทำให้เงินเพิ่มมูลค่าอย่างที่ว่า ด้วยการเสาะแสวงหาซื้ออพาร์ทเม้นต์ครับ ข้อกำหนดของเขาคือไม่ต่ำกว่า 100 ห้อง ในทำเลย่านการค้า สถานศึกษา หรือโรงงานอุตสาหกรรม

ยุคนั้นประเทศไทยเจอวิกฤติเศรษฐกิจ สถาบันการเงินถูกรัฐบาลสั่งปิดไปมากมายหลายที่ เจ้าของ อพาร์ทเม้นต์บางราย ไม่ได้ทำกิจการอพาร์ทเม้นต์เป็นธุรกิจหลัก แต่เป็นธุรกิจเสริม เนื่องจากมีที่ดินมรดกที่ไม่ต้องไปกู้หนี้ยืมสินใครมาลงทุนซื้อ ก็เลยลงทุนกู้ธนาคารมาสร้างอพาร์ทเม้นต์กะว่าจะเก็บไว้เป็นมรดกให้ลูกให้หลาน

พอสถาบันการเงินที่สนับสนุนธุรกิจหลักถูกสั่งปิดกิจการ ก็ขาดเงินทุนมาหมุนเวียนหล่อเลี้ยงธุรกิจหลักของตนเอง สภาวะตรงนั้นก็ต้องยอมสละอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต จำใจต้องขายอพาร์ทเม้นต์เพื่อลดภาระค่างวดและดอกเบี้ย หักกลบลบหนี้แล้ว ยังมีเงินสดมาหมุนเวียนในธุรกิจหลักให้อยู่รอดต่อไป


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ