ผมมีชาวคอนโดท่านหนึ่ง เขียนเข้ามาปรึกษาปัญหาคอนโดกับผม นานแล้วเหมือนกัน
พอดีช่วงนี้งานเริ่มเบาๆลงหน่อย ก็เลยเอามาลงเผยแพร่ในบล็อค เผื่อจะเป็นประโยชน์ในแวดวงคอนโดบ้าง ไม่มากก็น้อย
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด
19/6/56
Date: Fri, 27 Jan 2012 18:25:22 +0700
ดิฉันมีเรื่องรบกวนปรึกษา ดิฉันเป็นเจ้าของร่วมของคอนโดแห่งหนึ่ง ทำกิจการร้านอาหารในคอนโด ขณะนี้มีปัญาในการใช้พื้นที่ส่วนกลางกับนิติบุคคลดิฉันอยากรบกวนปรึกษาเรื่อง พ.ร.บ.2551 หากให้ความช่วยปเหลือหรือแนะนำได้จักขอบพระคุณยิ่ง กรุณาโทรกลับ 08x-xxx-xxxx หรือ ตอบ mail นี้กำลังร้อนใจมาก หาคนปรึกษาไม่ได้
ขอบคุณค่ะ
ภ.ม.
เรียนคุณ ภ.ม.
ด้วยความยินดีเป็นอย่างยิ่งครับ
ผมขอทราบประเด็นปัญหาและจะตอบทาง E-mail
เนื่องจากสะดวกกว่านะครับ
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด
ผมขอทราบประเด็นปัญหาและจะตอบทาง E-mail
เนื่องจากสะดวกกว่านะครับ
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด
Date: Sat, 28 Jan 2012 11:58:20 +0700
เรียน คุณผู้จัดการ
ดิฉันมีปัญหาขอปรึกษาดังนี้
1. มติที่ประชุมใหญ่ (การประชุมเจ้าของร่วม) สามารถใช้ได้ตลอดไปหรือไม่ เกินครึ่งของเจ้าของร่วม
2. พื้นที่ส่วนกลาง (ทางเดิน) สามารถตั้งเคาท์เตอร์ขายของได้หรืไม่
3. ดิฉันซื้อร้านขายอาหาร (ชั้น 1) ของคอนโด ในราคา สี่ล้านบาท ก็ดำเนินการไปตามปกติ รายได้พอ ผ่อน bank บ้างไม่พอบ้าง (ก่อนอื่นดิฉันขอบอกก่อนว่าดิฉันไม่ได้ขายแพงเกินควร แต่เนื่องจากราคาวัตถุดิบที่แพงทำให้ขายได้ในเท่านี้ บวกกับเงินเดือนลูกน้องด้วย)
มาวันหนึ่งนทางนิติของคอนโดได้ เปิดให้มีตู้ขายข้าวแกงราคาถูกขึ้น ตั้งตรงทางเดิน(ถูกว่าทางร้านนิดหน่อย) ตอนนี้ดิฉันถูกแบ่งรายได้ไป จนไม่สามารถดำเนินการต่อได้ ดิฉันขอทราบว่าวิธีการดังกล่าว นิติของคอนโดสามารถดำเนินได้หรือไม่
ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด2551 ตามมาตรา 17/1 ไม่สามารถดำเนินการได้แต่ทำไมดำเนินการได้
ตอนนี้ดิฉันอยากขายกิจการ แต่ใครจะซื้อ แล้วไปเช่าที่ทางนิติเพื่อขายอาหารซึ่งราคาค่าเช่าถูกมาก ไม่ต้องลงทุนมากเหมือนดิฉัน
4. การจดทะเบียนคอนโดคืออะไร นับอย่างไร
ขอบคุณที่ให้ความกระจ่าง
ภ.ม.
เรียนคุณ ภ.ม.
ขอตอบทีละประเด็นตามนี้นะครับ
1. มติที่ประชุมใหญ่ (การประชุมเจ้าของร่วม) สามารถใช้ได้ตลอดไปหรือไม่ เกินครึ่งของเจ้าของร่วม
ยังไม่ค่อยใจคำว่า " เกินครึ่งของเจ้าของร่วม" เท่าไรนะครับ
การลงมติใดๆก็ตามในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ถ้ามีจำนวนเสียงครบตามจำนวนที่กฎหมายกำหนด
ถือว่ามีผลบังคับใช้ตามกฎหมายตลอดไปครับ
เว้นแต่ว่า จะมีการลงมติใหม่เพื่อแก้ไขมติเดิม ด้วยคะแนนเสียงที่ครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนด มติเดิมก็เป็นอันตกไปครับ
2. พื้นที่ส่วนกลาง (ทางเดิน) สามารถตั้งเคาท์เตอร์ขายของได้หรือไม่
ตามหลักกฎหมายแล้วไม่ได้ครับ
เว้นแต่ว่า จะได้รับการลงมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตาม มาตรา 48 วรรค ( 1) - (7)
การตั้งเคาเตอร์ขายของบริเวณทางเดินส่วนกลางดังกล่าว เข้าข่าย มาตรา 48 (7) ครับ
คือเป็นการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึงว่าถ้านิติฯเอาพื้นที่ส่วนกลางตรงนั้นไปปล่อยเช่าให้ขายอาหารนะครับ
3. มาวันหนึ่งนทางนิติของคอนโดได้ เปิดให้มีตู้ขายข้าวแกงราคาถูกขึ้น ตั้งตรงทางเดิน
ดิฉันขอทราบว่าวิธีการดังกล่าว นิติของคอนโดสามารถดำเนินได้หรือไม่
ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด2551 ตามมาตรา 17/1 ไม่สามารถดำเนินการได้แต่ทำไมดำเนินการได้
เจตนาของมาตรา 17/1 คือ ต้องการรักษาสิทธิ์และความเป็นส่วนตัวรวมถึงความปลอดภัยของเจ้าของร่วมในคอนโดจึงกำหนดให้มีการแยกทางเข้าออก ระหว่างห้องชุดสำหรับประกอบการค้า กับห้องชุดสำหรับพักอาศัย ออกจากกันคือให้เข้าออกคนละทางหรือแยกกันเป็นคนละส่วน คือส่วนใครส่วนมัน ไม่อย่างนั้น อาจจะมีบุคคลภายนอกลักลอบเข้าอาคารโดยแฝงมาในคราบของลูกค้าหรือพนักงานของร้านค้าได้ครับ
อีกทั้งการห้ามผู้ใดประกอบการค้าในห้องชุด ในมาตรา 17/1 วรรค 2หมายถึงการห้ามประกอบการค้าในห้องชุดที่กำหนดให้เป็นห้องชุดสำหรับพักอาศัย
คอนโดโดยทั่วๆไป ห้องชุดสำหรับการค้ามักจะอยู่ชั้นล่าง ส่วนห้องชุดสำหรับพักอาศัยมักจะอยู่ชั้น 2 หรือ ชั้น 3 เป็นต้นไป ในความหมายคือ ห้ามประกอบการค้าในห้องชุดที่อยู่ชั้น 2 หรือชั้น 3 ที่ว่านะครับ
ทั้งนี้ เพื่อป้องกันบุคคลภายนอก ซึ่งอาจจะเป็นลูกค้าหรือพนักงานของบริษัทห้างร้าน ขึ้นไปที่ชั้น 2 และ 3 ของอาคารเพราะอาจเดินทะลุขึ้นไปชั้นอื่นๆ ได้ง่ายๆ แบบนี้ อันตรายต่อผู้พักอาศัยรายอื่นๆครับ
ส่วนการให้ตั้งตู้ขายข้าวแกงตรงทางเดิน ถ้าไม่ผ่านการโหวตจากมติที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงที่กฎหมายกำหนด ตามมาตรา 48 (7) เป็นการผิดกฎหมาย อาคารชุด แน่นอนครับ
4. การจดทะเบียนคอนโดคืออะไร นับอย่างไร
ยังไม่ค่อยเข้าใจคำถามเท่าไรนะครับ จะลองตอบตามความเข้าใจของผมเองนะครับ
การจดทะเบียนคอนโด ถ้าหมายถึง การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ก็หมายถึงการ การนำเอาเอกสารหลักฐานตามที่กฎหมายกำหนด
ไปยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดกับสำนักงานที่ดินเขตท้องที่ ที่คอนโดนั้นตั้งอยู่
โดยวัตถุประสงค์ของการจดทะเบียนนิติบุคลอาคารชุดหลักๆก็มีดังนี้นะครับ
1. เพื่อแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด ออกเป็นส่วนกลางและส่วนบุคคล
เพื่อให้สามารถบริหารจัดการได้ตามวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ตามกรรมสิทธิ์ของแต่ละส่วน
2. เพื่อก่อตั้งองค์กรซึ่งเรียกว่า " นิติบุคคลอาคารชุด ....(ชื่อคอนโด)................."
ให้มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เรียกเก็บค่าส่วนกลาง เงินกองทุน
เป็นตัวแทนเจ้าของร่วมในการดำเนินการทางด้านกฎหมายนิติกรรมต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนด ฯลฯ
เท่าที่นึกออกตอนนี้นะครับ
ส่วนคำถามที่ว่า นับอย่างไร ก็ยังไม่เข้าใจคำถามนะครับ
แต่ถ้าหมายถึงว่า การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด จะเริ่มจดได้เมื่อใด
คำตอบก็คือ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์(ขาย)ห้องชุดห้องแรกเป็นต้นไปครับ
เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ก็คือการขายห้องชุด
นั่นหมายถึงว่า เริ่มมีการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ระหว่างส่วนบุคคลกับส่วนกลางแล้ว
ควรจะเริ่มมีการบริหารจัดการอาคารชุด ตามสิทธิ์ของแต่ละส่วนได้แล้วนั่นเอง
ก็หวังว่าคำตอบจะเป็นประโยชน์บ้างไม่มากก็น้อยนะครับ
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด
ขอตอบทีละประเด็นตามนี้นะครับ
1. มติที่ประชุมใหญ่ (การประชุมเจ้าของร่วม) สามารถใช้ได้ตลอดไปหรือไม่ เกินครึ่งของเจ้าของร่วม
ยังไม่ค่อยใจคำว่า " เกินครึ่งของเจ้าของร่วม" เท่าไรนะครับ
การลงมติใดๆก็ตามในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ถ้ามีจำนวนเสียงครบตามจำนวนที่กฎหมายกำหนด
ถือว่ามีผลบังคับใช้ตามกฎหมายตลอดไปครับ
เว้นแต่ว่า จะมีการลงมติใหม่เพื่อแก้ไขมติเดิม ด้วยคะแนนเสียงที่ครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนด มติเดิมก็เป็นอันตกไปครับ
2. พื้นที่ส่วนกลาง (ทางเดิน) สามารถตั้งเคาท์เตอร์ขายของได้หรือไม่
ตามหลักกฎหมายแล้วไม่ได้ครับ
เว้นแต่ว่า จะได้รับการลงมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตาม มาตรา 48 วรรค ( 1) - (7)
การตั้งเคาเตอร์ขายของบริเวณทางเดินส่วนกลางดังกล่าว เข้าข่าย มาตรา 48 (7) ครับ
คือเป็นการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึงว่าถ้านิติฯเอาพื้นที่ส่วนกลางตรงนั้นไปปล่อยเช่าให้ขายอาหารนะครับ
3. มาวันหนึ่งนทางนิติของคอนโดได้ เปิดให้มีตู้ขายข้าวแกงราคาถูกขึ้น ตั้งตรงทางเดิน
ดิฉันขอทราบว่าวิธีการดังกล่าว นิติของคอนโดสามารถดำเนินได้หรือไม่
ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด2551 ตามมาตรา 17/1 ไม่สามารถดำเนินการได้แต่ทำไมดำเนินการได้
เจตนาของมาตรา 17/1 คือ ต้องการรักษาสิทธิ์และความเป็นส่วนตัวรวมถึงความปลอดภัยของเจ้าของร่วมในคอนโดจึงกำหนดให้มีการแยกทางเข้าออก ระหว่างห้องชุดสำหรับประกอบการค้า กับห้องชุดสำหรับพักอาศัย ออกจากกันคือให้เข้าออกคนละทางหรือแยกกันเป็นคนละส่วน คือส่วนใครส่วนมัน ไม่อย่างนั้น อาจจะมีบุคคลภายนอกลักลอบเข้าอาคารโดยแฝงมาในคราบของลูกค้าหรือพนักงานของร้านค้าได้ครับ
อีกทั้งการห้ามผู้ใดประกอบการค้าในห้องชุด ในมาตรา 17/1 วรรค 2หมายถึงการห้ามประกอบการค้าในห้องชุดที่กำหนดให้เป็นห้องชุดสำหรับพักอาศัย
คอนโดโดยทั่วๆไป ห้องชุดสำหรับการค้ามักจะอยู่ชั้นล่าง ส่วนห้องชุดสำหรับพักอาศัยมักจะอยู่ชั้น 2 หรือ ชั้น 3 เป็นต้นไป ในความหมายคือ ห้ามประกอบการค้าในห้องชุดที่อยู่ชั้น 2 หรือชั้น 3 ที่ว่านะครับ
ทั้งนี้ เพื่อป้องกันบุคคลภายนอก ซึ่งอาจจะเป็นลูกค้าหรือพนักงานของบริษัทห้างร้าน ขึ้นไปที่ชั้น 2 และ 3 ของอาคารเพราะอาจเดินทะลุขึ้นไปชั้นอื่นๆ ได้ง่ายๆ แบบนี้ อันตรายต่อผู้พักอาศัยรายอื่นๆครับ
ส่วนการให้ตั้งตู้ขายข้าวแกงตรงทางเดิน ถ้าไม่ผ่านการโหวตจากมติที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงที่กฎหมายกำหนด ตามมาตรา 48 (7) เป็นการผิดกฎหมาย อาคารชุด แน่นอนครับ
4. การจดทะเบียนคอนโดคืออะไร นับอย่างไร
ยังไม่ค่อยเข้าใจคำถามเท่าไรนะครับ จะลองตอบตามความเข้าใจของผมเองนะครับ
การจดทะเบียนคอนโด ถ้าหมายถึง การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ก็หมายถึงการ การนำเอาเอกสารหลักฐานตามที่กฎหมายกำหนด
ไปยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดกับสำนักงานที่ดินเขตท้องที่ ที่คอนโดนั้นตั้งอยู่
โดยวัตถุประสงค์ของการจดทะเบียนนิติบุคลอาคารชุดหลักๆก็มีดังนี้นะครับ
1. เพื่อแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด ออกเป็นส่วนกลางและส่วนบุคคล
เพื่อให้สามารถบริหารจัดการได้ตามวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ตามกรรมสิทธิ์ของแต่ละส่วน
2. เพื่อก่อตั้งองค์กรซึ่งเรียกว่า " นิติบุคคลอาคารชุด ....(ชื่อคอนโด)................."
ให้มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เรียกเก็บค่าส่วนกลาง เงินกองทุน
เป็นตัวแทนเจ้าของร่วมในการดำเนินการทางด้านกฎหมายนิติกรรมต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนด ฯลฯ
เท่าที่นึกออกตอนนี้นะครับ
ส่วนคำถามที่ว่า นับอย่างไร ก็ยังไม่เข้าใจคำถามนะครับ
แต่ถ้าหมายถึงว่า การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด จะเริ่มจดได้เมื่อใด
คำตอบก็คือ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์(ขาย)ห้องชุดห้องแรกเป็นต้นไปครับ
เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ก็คือการขายห้องชุด
นั่นหมายถึงว่า เริ่มมีการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ระหว่างส่วนบุคคลกับส่วนกลางแล้ว
ควรจะเริ่มมีการบริหารจัดการอาคารชุด ตามสิทธิ์ของแต่ละส่วนได้แล้วนั่นเอง
ก็หวังว่าคำตอบจะเป็นประโยชน์บ้างไม่มากก็น้อยนะครับ
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด
Date: Sun, 29 Jan 2012 13:27:21 +0000
เรียน คุณผู้จัดการคอนโด
ดิฉันมีปัญหาขอเรียนปรึกษาดังนี้
1. มติที่ประชุมใหญ่ในครั้งแรกได้มอบอำนาจให้นิติบุคคลจัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลอาคารชุดด้วยเสียง 56.14%ผ่านมา 3ปี คญะกรรมการมีมติอยากให้มีอาหารราคาถูกเพื่อเพิ่มความหลากหลาย โดยจัดให้มีเค้าน์เตอร์ขายกาแฟ ข้าวแกง ขนมต่างๆ ไม่ทราบกี่เคาน์เตอร์ โดยไม่ได้ขอมติใหม่แต่ถือเอามติครั้งแรกว่าลูกบ้านยินยอมมอบอำนาจไว้แล้ว ผ่านมา 3 ปีได้มีการเปลี่ยนมือห้องชุดไปเป็นจำนวนมาก มติที่ประชุมใหญ่ครั้งแรกนี้ใช้ได้ตลอดไปหรือเปล่าคะ
2. ร้านอาหารเดิมที่มีอยู่ในอาคารชุดไม่ได้รับความเป็นธรรมจากการแข่งขัน การลงทุน ต้นทุนที่ต่างกัน หากร้านไม่สามารถอยู่ได้ต้องปืดตัวลง ซึงร้านอาหารในคอนโดถูกจำกัดด้วยจำนวนลูกค้าอยู่แล้ว มิได้ขายดิบขายดีอย่างที่หลายคนคิด ลูกบ้านบางส่วนต้องเดือดร้อนหากต้องปิดร้านจิงๆ ซึ่งในสุดคงเป็นเช่นนั้น ร้านควรทำอย่างไรดีคะ
3. การใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์ สามารถทำได้จริงๆหรือคะ การริดรอนสิทธิการค้าขายอย่างไม่เป็นธรรม แม้ว่าเจ้าของร่วมคือดิฉันซึ่งเป็นเจ้าของร้านอาหาร ไม่มีสิทธิใดๆ ในการปกป้องธุรกิจของตนเองเลยหรือ
4. ดิฉันมีทางออกได้ด้วยวิธีใดบ้าง คนที่จะมาซื้อร้านค้าในคอนโดควรทราบปัญหานี้หรือเปล่าคะ
ขอบคุณที่ให้คำปรึกษาที่ดีมากๆคะ
เจ้าของร่วมตัวจริง (ร้านอาหาร )
เรียนคุณ เจ้าของร่วมตัวจริง ( ร้านอาหาร)
ต้องขออภัยนะครับที่ตอบช้าไปนิดนึง
ผมจะขอชี้แจงในแง่มุมของกฎหมายอาคารชุด ซึ่งอาจจะฟังดูน่าเบื่อ น่าปวดหัวนิดหน่อยนะครับ แต่กฎหมายก็เป็นเครื่องมือสำหรับใช้ระงับข้อพิพาทที่ดีที่สุดครับ ตามนี้นะครับ
1.มติที่ประชุมใหญ่ในครั้งแรกได้มอบอำนาจให้นิติบุคคลจัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของ
นิติบุคคลอาคารชุดด้วยเสียง 56.14%ผ่านมา 3ปี มติที่ประชุมใหญ่ครั้งแรกนี้ใช้ได้ตลอดไปหรือ
เปล่าคะ
ตามที่เคยเรียนไว้แล้วว่ามติที่ประชุมใหญ่ ถ้าได้รับการลงมติด้วยคะแนนเสียงตามที่กฎหมายกำหนดนั้น สามารถนำมาบังคับใช้ได้ตลอดไปครับ เว้นแต่จะมีมติใหม่มายกเลิกมติเดิม อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ประเด็นของปัญหาข้อนี้คือ ต้องดูว่ามตินั้นชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
จริงอยู่ที่ว่าที่ประชุมใหญ่ในครั้งแรกได้มอบอำนาจให้นิติบุคคลฯ จัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลด้วคะแนนเสียง 56.14 % ประเด็นที่ต้องพิจารณาคือ
1) คะแนน 56.14 % ที่ว่า เป็น 56.14 % ของอะไร
เนื่องจากมาตรา 48 กำหนดให้มติในข้อ (1) - (7) ต้องใช้เสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง (50%) ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ไม่ใช่ กึ่งหนึ่ง ของจำนวนคะแนนเสียงของผู้เข้าร่วมประชุม ลองตรวจสอบดูนะครับ ถ้าคะแนนที่ว่าเป็น 56.14 % ของผู้เข้าร่วมประชุม มติที่ว่านี้เป็นโมฆะทันทีครับ
เอาแบบง่ายๆนะครับ ลองตรวจสอบดูว่าการจัดประชุมใหญ่ครั้งแรกที่ว่า มีเจ้าของร่วมมาลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมมากน้อยเท่าไร ถึง 1 ใน 4 ( 25%) ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดหรือไม่ ? ถ้าไม่ถึง 1 ใน 4 แล้วมีการเรียกประชุมนัดที่ 2 หรือไม่ ? ถ้ามีการเรียกประชุมนัดที่ 2 แล้วมีการลงมติที่ว่าในนัดที่ 2 ก็ยิ่งไปกันใหญ่ครับว่า มติจะไม่ถูกต้องตามกฎหมาย
2) มติที่ว่า ได้มีการบรรจุไว้เป็นระเบียบวาระการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมครั้งแรกหรือไม่ ?
ทั้งนี้ มาตรา 42/3 กำหนดไว้ว่า " การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม"
เจตนาของกฎหมายข้อนี้คือ ต้องการให้เจ้าของร่วมทุกท่าน ได้มีโอกาสทราบถึงระเบียบวาระการประชุม พูดเป็นภาษาชาวบ้านง่ายๆก็คือ ต้องการให้เจ้าของร่วมรู้ว่า จะมีการประชุมหรือพิจารณาเรื่องอะไรบ้าง โดยเฉพาะเรื่องที่มีความจำเป็นต้องใช้วิธีการลงมติด้วยคะแนนเสียงจำนวนต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนดเป็นการเฉพาะ จะต้องบรรจุเป็นระเบียบวาระเพื่อแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบล่วงหน้าด้วยทุกครั้ง เนื่องจากเป็นส่วนได้ส่วนเสียของเจ้าของร่วมทุกคน อย่างการมอบอำนาจให้นิติบุคคลจัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลฯ ที่ว่า เป็นต้น
เนื่องจากพื้นที่ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน ควรจะแจ้งมาในหนังสือเชิญประชุมด้วยว่า จะมีการพิจารณามอบอำนาจให้นิติบุคคลหาผลประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลาง เจ้าของร่วมควรจะมาร่วมประชุมเพื่อใช้สิทธิใช้เสียงในการโหวตลงมติ จะเห็นด้วยหรือคัดค้านก็ว่าไป แต่ถ้าทราบแล้วจะไม่มาประชุมก็เป็นสิทธิ์ที่จะทำได้ ถือว่าสละสิทธิ์ไป แต่ถ้าไม่มีการแจ้งโดยบรรจุเป็นระเบียบวาระการประชุมในหนังสือเชิญประชุม แบบนี้ ถือว่าเจตนางุบงิบครับ
ถ้าลองสังเกตุดูให้ดี จะเห็นว่ามติที่ต้องใช้คะแนนเสียงมากกว่า 50% ตามมาตรา 48 จะเป็นเรื่องเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลางเกือบทุกข้อ ยกเว้นข้อ ( 5 ) ที่เป็นเรื่องเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่โดยรวมก็คือ เป็นประเด็นที่กระทบต่อสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมทุกคน จึงต้องใช้คะแนนเสียงค่อนข้างมาก ( 50%) ในการลงมติ เพื่อเปลี่ยนแปลงอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนั้น จะมางุบงิบทำกัน หมายถึงไม่บรรจุเป็นวาระ แต่ยกขึ้นมาพิจารณาเป็นวาระอื่นๆในที่ประชุมไม่ได้ ถ้าเป็นแบบนี้ ถือว่า มตินี้เป็นโมฆะเช่นกันครับ
3.) การลงมติเพื่อมอบอำนาจให้นิติบุคคลฯ จัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ เป็นมติที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ?
มาตรา 48 (7) ระบุเรื่อง "การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง" ต้องลงมติโดยใช้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด การจัดหาผลประโยชน์ที่ว่า โดยปกติจะระบุในวาระการประชุมใหญ่เลยว่า จะจัดหาผลประโยชน์ในเรื่องใด วิธีการจัดหาผลประโยชน์เป็นอย่างไร และในรูปแบบไหน เป็นเรื่องๆไป เช่น มีมติให้นิติบุคคลฯ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจอดรถ สำหรับรถบุคคลภายนอกและรถเจ้าของร่วมที่จอดเกินสิทธิ์ ( รถคันที่ 2 ) โดยให้คณะกรรมการเป็นผู้กำหนดอัตราเรียกเก็บตามความเหมาะสม เป็นต้น
ผมไม่เคยเจอการลงมติโดยอ้างมาตรา 48 แล้วเป็นการลงมติเพื่อ "มอบอำนาจ" ซึ่งไม่มีระบุใน (1) - (7) ของมาตรา 48 นี้ว่า การ "มอบอำนาจ" ให้นิติบุคคลฯ จัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลฯ ต้องใช้เสียงโหวตตามมาตรานี้ ซึ่งมันดูครอบจักรวาลเกินไป
ในความเป็นจริง ไม่จำเป็นต้องมีมติมอบอำนาจให้นิติบุคคลฯ จัดการทรัพย์ส่วนกลางเลยครับ เพราะ มาตรา 33 วรรค 2 ก็กำหนดไว้ชัดเจนว่า " นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ " แล้วจะมาลงมติมอบอำนาจกันอีกทำไม ไม่เข้าใจ ?
แล้วมติของเจ้าของร่วมที่ว่า ก็ไม่สอดคล้องกับบังคับแห่งพ.ร.บ. นี้ ครับ คือลงมติ "มอบอำนาจ" ถึงแม้คะแนนเสียงจะได้ แต่ประเด็นที่ลงมติไม่มีกำหนดไว้ในมาตรา 48 ครับ
2. ร้านควรทำอย่างไรดีคะ
ถ้าคิดว่าไม่ได้รับความเป็นธรรม ก็คงต้องพิสูจน์และดำเนินการร้องเรียนผู้มีอำนาจที่สามารถให้คำวินิจฉัยได้ว่า ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติแบบนั้น ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ อันนี้ในแง่กฎหมายนะครับ
ส่วนในแง่ของการแข่งขันทางธุรกิจ ถ้าคิดว่าจะสู้ก็คงต้องพิจารณาว่า จะเอาอะไรไปแข่งขันกับเขา ในเมื่อคิดว่าคู่แข่งมีต้นทุนที่ต่ำกว่า ขายของได้ราคาถูกกว่า แล้วลูกค้าของเขาเป็นกลุ่มเดียวกับเราหรือปล่าว ลูกค้าเขาเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อต่ำกว่าลูกค้าของเราหรือเปล่า ถ้าใช่ เราคงต้องคิดว่า จะเอาอะไรที่แตกต่างกว่าหรือดีกว่ามาเสนอให้ลูกค้าเรา ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงกว่า
หรือจะพิจารณาเปลี่ยนธุรกิจได้หรือเปล่า ลองคิดดูนะครับว่า คนที่พักอาศัยอยู่ในคอนโดมีความต้องการ การบริการอะไรบ้าง อาหาร ? ซักรีด ? ซ่อมบำรุงเครื่องปรับอากาศ?
หรือจะพิจารณาเอาร้าน+กิจการปล่อยให้ธุรกิจขนาดใหญ่เช่า เช่น 7-11 หรือ 108 shop หรือมินิมาร์ท ระบบแฟรนไชส์อื่นๆ จะคุ้มหรือเปล่า
อันนี้เป็นความคิดเห็นแบบกว้างๆนะครับ เนื่องจากผมเองไม่ได้เห็นหรือสัมผัสกับสภาพแวดล้อมของกิจการจริงๆ จึงให้ความเห็นแบบเฉพาะเจาะจงไม่ได้ครับ
3.การใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์ สามารถทำได้จริงๆหรือคะ แม้ว่าเจ้าจองร่วมคือดิฉันซึ่งเป็นเจ้าของร้านอาหาร ไม่มีสิทธิใดๆ ในการปกป้องธุรกิจของตนเองเลยหรือ
ขอยืนยันว่า การใช้พื้นที่ส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์นั้นไม่สามารถทำได้ครับ นอกจากจะมีมติที่ถูกต้องตามกฎหมายมารองรับหรือสนับสนุน
การปกป้องธุรกิจเป็นสิทธิที่ทำได้ครับ ตามที่แนะนำในข้อ 2 คือ ต้องไปตรวจสอบมติที่ประชุมใหญ่ในประเด็นต่างๆทางกฎหมายตามข้อ 1 ถ้าเห็นว่า ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ก็สามารถใช้สิทธิร้องเรียนไปยังเจ้าพนักงานที่ดินท้องที่ เพื่อขอให้วินิจฉัยมติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าว ว่าชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ หากเจ้าพนักงานที่ดินวินิจฉัยว่ามิชอบด้วยกฎหมาย มตินั้นก็ต้องเป็นโมฆะไป ก็คงต้องจัดประชุมใหญ่วิสามัญ เพื่อโหวตกันใหม่ครับ ส่วนผลการโหวตจะเป็นอย่างไรก็ไปว่ากันอีกที
4. ดิฉันมีทางออกได้ด้วยวิธีใดบ้าง คนที่จะมาซื้อร้านค้าในคอนโดควรทราบปัญหานี้หรือเปล่าคะ
ทางออกของปัญหาได้แนะนำมาตามลำดับแล้วนะครับ ตั้งแต่ข้อ 1-3
ถ้าคนซื้อเพื่อประกอบกิจการร้านอาหารก็ควรทราบ แต่ถ้าซื้อเพื่อประกอบกิจการอย่างอื่น จะทราบหรือไม่ทราบก็ไม่มีผลต่อการประกอบธุรกิจ เพราะไม่ได้รับผลกระทบจากมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่ว่าครับ
ก็หวังว่าคำตอบทั้งหมดคงจะเป็นประโยชน์สำหรับคุณเจ้าของร่วมตัวจริงไม่มากก็น้อยนะครับ
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด
