การกำหนดค่าส่วนกลางตาม พรบ. ฉบับปัจจุบัน

ผมมีแขกขาประจำท่านเดิมเขียนเข้ามาถามปัญหา ก็เลยนำมาเผยแพร่ตามเคย หลังจากได้ตอบคำถามพูดคุยจนจบแล้ว ผมจึงจับประเด็นได้ว่า สิ่งที่เธออยากทราบก็คือ การกำหนดค่าส่วนกลางของแต่ละห้องชุด คิดมาจากอะไร เชิญติดตามครับ

Date: Thu, 16 Jul 2009 14:47:19 +0700
Subject: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com

ไปคุยกับกรมที่ดิน เค้าก็บอกว่า ให้เอาพื้นที่เลย เช่นห้องชุดหมายเลข 30/1 เนื้อที่รวม 306 ตรม อัตราส่วนกรรมสิทธิ์= 306 เลยหรือคะ

2009/7/16 <condo.mgr@hotmail.com>

หมายความว่าไงครับ คิดพื้นที่ส่วนกลางหรือคุณหมายถึงการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางหรือเปล่า ?
เพราะข้อมูลที่ให้มาเป็นตัวเลขของพื้นที่ห้องชุดนี่ครับ ไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลาง

Date: Thu, 16 Jul 2009 16:26:11 +0700Subject:
Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์เดิมใช้ราคามาคิดค่ะแต่ปัจจุบันใช้พื้นที่ค่ะ

2009/7/16 condomanager manager

แล้วตกลงคำถามคืออะไรครับ?

Date: Thu, 16 Jul 2009 17:27:43 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com



ห้องชุดเลขที่----ชั้น--พื้นที่ห้อง---พื้นที่ระเบียง---พื้นที่รวม----อัตราส่วนกรรมสิทธิ์

--------------------------(ตรม.)-------(ตรม.)---------(ตรม.)

29/1------------1---------------------------------204.10------- 204.10

29/2 -----------8-----43.14--------3.85--------46.99---------46.99

29/3------------8-----31.04--------3.83--------34.87---------34.87

29/4------------8-----81.76--------8.47--------90.23---------90.23


ทำอย่างนี้ถูกไม๊คะ

2009/7/17 condomanager manager

แบบนี้เขาเรียกว่า ตั้งโจทย์ผิดครับ ทำเอาคนทำข้อสอบงงไปเลยคำถามคือ การคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คิดอย่างไร ใช่หรือเปล่า ?
ถ้าตาม กม. ปัจจุบันก็ถูกต้องแล้วครับ แบบกฎหมายเก่าที่ใช้ราคาซื้อขายเป็นตัวกำหนดเราไม่ต้องพูดถึงนะครับ
ตามตารางตัวอย่าง สมมุติประเมินกันว่า ค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่จะเกิดขึ้นจริง คือ 750,000 บาทเพราะฉะนั้นค่าส่วนกลางก็คือ 750,000 บาทต่อเดือนแล้วก็สมมุติว่า พื้นที่ห้องชุดทั้งหมดทุกห้องรวมกันได้ 30,000 ตร.ม. อัตราส่วนกรรมสิทธิตาม กม. ใหม่ก็คือ 30,000 อัตราส่วนครับการหาค่าส่วนกลางต่ออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็คือ 750,000 บาท / 30,000 อัตราส่วน = 25 บาท ต่อ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์
ซึ่งถ้าพูดให้ชาวบ้านฟังเข้าใจง่ายๆก็คือ 25 บาทต่อตร.ม. นั่นเอง (เพราะมันคือตัวเลขตัวเดียวกัน )
การจ่ายค่าส่วนกลางของแต่ละห้องก็คือ



ห้องชุดเลขที่--ชั้น--พื้นที่ห้อง--พื้นที่ระเบียง--พื้นที่รวม--อัตราส่วนกรรมสิทธิ์--ค่าส่วนกลางต่อเดือน
-----------------------(ตรม.)------(ตรม.)-------(ตรม.)------------------(25 บาทต่อ ตร.ม. )


29/1------------1-------------------------------204.10-------204.10-----------5,102 .05

29/2-----------8----43.14-------3.85-------46.99---------46.99-------------1,174.75

29/3-----------8----31.04-------3.83-------34.87---------34.87---------------871.75

29/4-----------8----81.76-------8.47-------90.23---------90.23-------------2,255.75


ซึ่งสุดท้ายเมื่อรวมตัวเลขอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็จะได้ = 30,000 อัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางทุกห้องรวมกันแล้วก็จะได้ = 750,000.- บาท ต่อเดือนครับ

Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com

พื้นที่รวมของทั้งอาคาร=15743.16 ทั้งนี้คิดค่าส่วนกลางไว้ 30 บาทแต่มีร้านค้าพื้นที่204.10ตรม.คิดค่าส่วนกลาง15บาท ไม่ทราบทำยังไงยังงงอยู่เลยค่ะ

2009/7/17 <condo.mgr@hotmail.com>

ลองเช็คดูว่า ค่าส่วนกลางรวมต่อเดือนเท่าไรครับ( หมายถึงว่าถ้าเรียกเก็บได้ 100 % )


Date: Fri, 17 Jul 2009 10:27:33 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com

469,233.30บาท



2009/7/17 <condo.mgr@hotmail.com>

ถ้าเป็นแบบนี้ไม่ต้อง งงหรอกครับ
นี่คือปัญหาของการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากพื้นที่ห้องชุดซึ่งสามารถกำหนดอัตราขึ้นมาได้เองตามความเหมาะสม
กรณีนี้ต้องไปดูในข้อบังคับประกอบด้วยว่าได้มีการระบุอัตราค่าส่วนกลางของร้านค้าไว้เป็นอัตราเฉพาะหรือเปล่า
เพราะพื้นที่ของร้านค้า ประมาณ 200 ตร. ม. ซึ่งมากกว่า พท. เฉลี่ยของห้องชุดสำหรับพักอาศัยร่วม 4 เท่าแต่ร้านค้ามีความเสี่ยงเรื่องผลประกอบการและเจ้าของโครงการคงมองข้ามช็อตไปแล้วว่า
ถ้าขายไม่ได้ เจ้าของโครงการในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิคงต้องเข้ามาใช้ประโยชน์เองอย่างน้อยที่สุดปล่อยเช่าก็ยังดี มีรายได้เข้ามาหมุนเวียน แล้วการกำหนดค่าส่วนกลางไว้ต่ำก็ได้ประโยชน์ทั้ง 2 เด้ง
เด้งที่หนึ่ง คือถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ก็จะรับภาระค่าส่วนกลางต่อเดือนไม่สูงเกินไป
เด้งที่ 2 คือถ้าปล่อยเช่าได้ก็จะเป็นจุดขายของเขาว่า ถ้าเช่าห้องของฉันแล้วคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางถูกกว่าห้องพักอาศัย ผู้เช่าได้ฟังก็คงต้องคล้อยตาม

นี่ไงครับ เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล ตามที่ผมเคยเขียนบทความลงใน blog ส่วนตัวลองไปเช็คข้อบังคับดูนะครับว่า มีการกำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไร
ถ้าไม่มีก็ควรแนะนำเจ้าของโครงการให้เขียนไว้ให้เรียบร้อยเช่น " เจ้าของร่วมต้องเฉลี่ยออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางในอัตรา ตร. ม. ละ 30 บาท ยกเว้นห้องชุดสำหรับประกอบกิจการร้านค้า ให้จ่ายค่าส่วนกลางในอัตรา ตร.ม. ละ 15 บาท ต่อเดือน " เป็นต้น
เผื่อว่าอนาคตข้างหน้ามีลูกบ้านที่เขาไม่พอใจมาขุดคุ้ย จะได้อ้างได้ว่าคิดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ
แต่ทั้งนี้ ทั้งนั้นต้องผ่านด่านแรกคือจดทะเบียนนิติบุคคล+ข้อบังคับให้ผ่านก่อนนะครับถ้าผ่านแล้วก็ OK ถือว่ามียันต์ไว้กันผีแล้ว มีปัญหาอะไรก็โบ้ยไปที่สำนักงานที่ดิน ที่รับจดนั่นแหละครับ


Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ‏
From: condofarang
Sent:Friday, July 17, 2009 12:36:10 PM
To: (condo.mgr@hotmail.com)

โอเคค่ะ ขอบคุณค่ะ