Date: Thu, 19 Nov 2009 16:14:18 +0700
Subject: Re: รบกวนสอบถามเกี่ยวกับปัญหาคอนโดครับ
From: mrlapas@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com
สวัสดีครับ จากที่เคยรบกวนสอบถามเรื่องปัญหาที่คอนโดไปเกี่ยวกับการที่ทางผู้จัดการนิติบุคคลของคอนโดนำเงินส่วนกลางไปเช่าพื้นที่ทำร้านกาแฟกับฟิตเนส หลังจากได้สอบถามไปไม่นาน ทางเจ้าของโครงการซึ่งรับผิดชอบดูแลนิติบุคคลของคอนโดได้ให้ผู้จัดการนิติออกจากงานไป พอไปสอบถามคนที่มาแทนได้ความว่าผู้จัดการนิติคนก่อนหน้าไม่ผ่านโปร ส่วนเรื่องร้านกาแฟกับฟิตเนสนั้น ร้านกาแฟได้มีการเปิดให้บริการ โดยเป็นลักษณะร้านค้า ซึ่งลูกบ้านคอนโดต้องเสียเงินค่าอาหารและเครื่องดื่มในระดับเดียวกับร้านค้าข้างนอก ส่วนฟิตเนสก็มีการเปิดให้บริการแต่มีการแจ้งว่าเปิดให้ใช้ฟรีไปจนถึงปลายเดือนพฤศจิกายน และทางนิติบุคคลก็ได้นัดประชุมเจ้าของร่วมขึ้นในวันอาทิตย์ที่จะถึงนี้ โดยมีหัวข้อในการประชุมหลัก ๆ คือการเลือกตั้งกรรมการนิติบุคคลแทนกรรมการบางคนที่ได้ขายห้องออกไปแล้ว ทำให้ไม่มีสิทธิเป็นกรรมการ และการรับรองเรื่องการเปิดฟิตเนสและร้านการแฟ ซึ่งผมอยากจะขอคำแนะนำในสองเรื่องนี้ เพื่อจะได้หาทางป้องกันสิทธิของลูกบ้านได้ครับ
เรื่องเลือกกรรมการนิติแทนกรรมการที่ขายห้องไปแล้ว จากข้อมูลที่ผมหามาได้ ตอนประชุมนิติครั้งแรกนั้นได้ทำการเลือกกรรมการนิติไปทั้งสิ้น 7 คน ซึ่งในจดหมายนัดประชุมได้มีรายงานการประชุมของการประชุมครั้งแรกก็มีเขียนบอกอย่างชัดเจน แต่มีลูกบ้านท่านนึงได้ไปเช็คกับรายชื่อที่ส่งไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน พบว่ามีส่งรายชื่อไปว่ามีกรรมการ 9 คน และมีลูกบ้านอีกคนเข้าไปคุยกับนิติเมื่อวันจันทร์ที่ผ่านมาก็ได้รับข้อมูลว่า ณ ปัจจุบันมีกรรมการเพิ่มเป็น 12 คน ซึ่งผมไม่แน่ใจว่ากรรมการนิตินี่สามารถแต่งตั้งขึ้นมาเอง โดยไม่ผ่านการเลือกตั้งจากการประชุมเจ้าของร่วมได้หรือไม่ พอเจอแบบนี้ทำให้ผมกลัวว่าการจัดให้มีการแต่งตั้งกรรมการนิติในการประชุมที่จะถึงในวันอาทิตย์นี้จะเป็นการบีบให้ลูกบ้านเลือกคนของเจ้าของโครงการไปเป็นกรรมการอีก โดยไม่สามารถเลือกคนที่เป็นตัวแทนลูกบ้านจริง ๆ ได้ และในจดหมายนัดประชุมก็ไม่ได้มีการระบุว่ากรรมการที่หมดสิทธิไปมีกี่คนที่จะต้องเลือกเข้าไปใหม่ และถ้าในการประชุมมีให้เจ้าของร่วมเสนอตัวสมัครเป็นกรรมการได้ เราจะสามารถให้นับคะแนนกันต่อหน้าที่ประชุมได้หรือไม่ เพราะในการประชุมครั้งแรกที่กรรมการที่เลือกทุกคนเป็นคนของเจ้าของโครงการทั้งหมด ก็มีการเก็บใบลงคะแนนไปนับข้างนอก และนำผลมาเขียนบอกว่าคนที่ได้รับเลือกเป็นใครบ้าง ซึ่งทางลูกบ้านหลาย ๆคน อยากให้สามารถเช็คผลได้ชัดเจนเลยว่าแต่ละคนที่ได้รับเลือก ได้คะแนนเสียงมาจากใครบ้าง ซึ่งถ้าแยกแยะได้ จะทำให้เห็นได้ชัดว่าคนที่ได้รับเลือก ได้เสียงจากเจ้าของโครงการเพียงอย่างเดียว ไม่ได้จากคนอื่นที่อยู่ในที่ประชุมเลยหรือเปล่า แต่ผมไม่แน่ใจว่าการนับคะแนนแบบนี้สามารถให้ทำได้หรือไม่ และอีกส่วนนึงคือ ถ้าจะให้ครบองค์ประชุมและเปิดประชุมได้ ตาม พรบ บอกว่าต้องมีคนเข้าประชุมถือเป็น 1/4 ของทั้งหมด ตอนการประชุมครั้งแรกใช้แจ้งปากเปล่าเท่านั้นไม่ได้มีการเช็คใบกรรมสิทธิเจ้าของห้องชุดเลย ถ้าพวกผมอยากจะตรวจสอบว่าที่เข้าประชุมวันนี้มีเสียงเกิน 1/4 หรือไม่ ต้องทำอย่างไรหรือครับ รวมทั้งตอนลงคะแนนเสียงก็ไม่ได้มีการตรวจสอบใบกรรมสิทธิด้วย ทำให้การเลือกครั้งแรกไม่แน่ใจว่าคนที่ลงคะแนนเป็นคนที่มีสิทธิจริงหรือไม่ และถ้าเจ้าของโครงการถือสิทธิอยู่ 1/4 แค่มีเจ้าของโครงการเข้าประชุมจะถือว่ามีสิทธิเปิดประชุมหรือไม่ครับ
ในส่วนของฟิตเนสและร้านกาแฟ จากที่เคยได้รับคำตอบมา ผมเข้าใจว่านิติบุคคลของโครงการไม่สามารถดำเนินการทางการค้าได้ ไม่ว่าจะได้คำรับรองจากกรรมการนิติบุคคลหรือมติของเจ้าของร่วมใช่หรือไม่ครับ เพราะว่าสุดท้ายก็คือผิดกฏหมาย และกรณีฟิตเนสของคอนโดผมนั้นก็ไปตั้งอยู่ในส่วนที่น่าจะเป็นพื้นที่การค้า ซึ่ง ณ ปัจจุบัน ได้รับแจ้งว่าทางเจ้าของโครงการยังไม่คิดค่าเช่าและเปิดให้ใช้ฟรีอยู่ แต่ถ้าเป็นตามความเข้าใจผมคือ ถ้านิติจะทำฟิตเนสจะทำก็ต้องทำได้เฉพาะพื้นที่ส่วนกลาง และจะเก็บเงินได้สำหรับค่าดูแลรักษาเท่านั้น เพื่อไม่ให้ผิดกฏหมาย ถ้าต้องไปเช่าพื้นที่ ยังไงก็ไม่สามารถทำได้ใช่มั้ยครับ และถ้ามันผิดกฏหมายแบบนี้ทางผมควรจะดำเนินการอย่างไรในที่ประชุมดีครับ
รบกวนถามมายาวเลย หวังว่าจะไม่รบกวนมากเกินไปนะครับ
ขอบคุณครับ
From: condo.mgr@hotmail.com
Sent: Thursday, November 19, 2009 6:31:19 PM
To: mrlapas@gmail.com
ขออนุญาตตอบคำถามเลยนะครับ
ซึ่งผมไม่แน่ใจว่ากรรมการนิตินี่สามารถแต่งตั้งขึ้นมาเอง โดยไม่ผ่านการเลือกตั้งจากการประชุมเจ้าของร่วมได้หรือไม่
ไม่ได้อย่างแน่นอนครับ การแต่งตั้งหรือถอดถอนกรรมการนิติบุคคลฯ เป็นสิทธิ์ขั้นพื้นฐานที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกท่านมีอย่างเท่าเทียมกัน
ดังนั้น การจะแต่งตั้งหรือถอดถอนคณะกรรมการหรือผู้จัดการนิติบุคคล จะต้องกำหนดเป็นวาระในหนังสือเชิญประชุมใหญ่
แล้วนำเขาสู่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเท่านั้นครับ ส่วนจะเป็นการประชุมใหญ่สามัญหรือวิสามัญนั้น ก็แล้วแต่สถานการณ์
ทั้งนี้ เพื่อให้เจ้าของร่วมได้รับทราบและสามารถมาร่วมใช้สิทธิ์ได้อย่างทั่วถึงทุกคน ( ถ้ามี พรบ. อาคารชุด พ.ศ. 2551 ลองไปดู มาตรา 42/3 นะครับ)
และในจดหมายนัดประชุมก็ไม่ได้มีการระบุว่ากรรมการที่หมดสิทธิไปมีกี่คนที่จะต้องเลือกเข้าไปใหม่
อันนี้ไม่ต้องกังวลครับ เพียงแต่ขอให้เขาแสดงหลักฐานการลาออกของกรรมการท่านนั้นๆ พร้อมกับบันทึกรายงานการประชุมที่ถูกต้องว่า
กรรมการท่านนี้ได้ลาออกแล้ว เป็นอันใช้ได้ครับ
และถ้าในการประชุมมีให้เจ้าของร่วมเสนอตัวสมัครเป็นกรรมการได้ เราจะสามารถให้นับคะแนนกันต่อหน้าที่ประชุมได้หรือไม่
จริงๆแล้ว วิธีการมันผิดตั้งแต้ต้นเลยละครับ นอกจากการแต่งตั้งหรือถอดถอนกรรมการต้องระบุเป็นวาระในหนังสือเชิญประชุมตามข้างต้นแล้ว
การลงมติในวาระต่างๆ ต้องทำเป็นใบโหวตเฉพาะวาระนั้นๆ ให้เจ้าของร่วม ตอนลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมนะครับ
พอโหวตลงคะแนนแล้ว ต้องมีเจ้าหน้าที่ตรวจนับแล้วสรุปลงในใบรวมคะแนนของวาระนั้นๆพร้อมลงนามรับรอง แล้วให้ประธานกรรมการลงนามรับรองอีกคน
แล้วนำหลักฐาน คือใบสรุปโหวตที่ประธานลงนามรับรอง ไปยื่นประกอบการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมการครับ
เพราะในการประชุมครั้งแรกที่กรรมการที่เลือกทุกคนเป็นคนของเจ้าของโครงการทั้งหมด ก็มีการเก็บใบลงคะแนนไปนับข้างนอก และนำผลมาเขียนบอกว่าคนที่ได้รับเลือกเป็นใครบ้าง ซึ่งทางลูกบ้านหลาย ๆคน อยากให้สามารถเช็คผลได้ชัดเจนเลยว่าแต่ละคนที่ได้รับเลือก ได้คะแนนเสียงมาจากใครบ้าง ซึ่งถ้าแยกแยะได้ จะทำให้เห็นได้ชัดว่าคนที่ได้รับเลือก ได้เสียงจากเจ้าของโครงการเพียงอย่างเดียว ไม่ได้จากคนอื่นที่อยู่ในที่ประชุมเลยหรือเปล่า แต่ผมไม่แน่ใจว่าการนับคะแนนแบบนี้สามารถให้ทำได้หรือไม่
อย่างที่เรียนตามข้างต้นแล้วว่า ต้องใช้ใบโหวตในการนับคะแนนมติต่างๆ ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ทั้งหมดว่า ใครลงคะแนนให้ใคร
และอีกส่วนนึงคือ ถ้าจะให้ครบองค์ประชุมและเปิดประชุมได้ ตาม พรบ บอกว่าต้องมีคนเข้าประชุมถือเป็น 1/4 ของทั้งหมด ตอนการประชุมครั้งแรกใช้แจ้งปากเปล่าเท่านั้นไม่ได้มีการเช็คใบกรรมสิทธิเจ้าของห้องชุดเลย ถ้าพวกผมอยากจะตรวจสอบว่าที่เข้าประชุมวันนี้มีเสียงเกิน 1/4 หรือไม่ ต้องทำอย่างไรหรือครับ
เรื่ององค์ประชุมคือ เรียกประชุมนัดแรกต้องมีเสียงไม่น้อยกว่า 25% ถึงจะครบเป็นองค์ประชุม
ถ้าไม่ครบให้เรียกใหม่ภายใน 15 วัน เรียกว่านัดที่ 2 ในนัดที่ 2 นี้ มาประชุมเท่าไรก็ถือว่าเป็นองค์ประชุมได้เลย
การโหวตมติต่างๆในนัดที่ 2 ถ้ากฎหมายไม่กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ก็ให้ใช้เสียงข้างมากโหวตได้เลย เช่นแต่งตั้งกรรมการ อนุมัติงบประมาณ( ในส่วนที่ไม่ขัดกับ พรบ. อาคารชุด )
ส่วนการเช็คคะแนนเสียงผู้เข้าร่วมประชุมว่า ครบองค์หรือไม่ ให้ใช้ใบลงทะเบียนควบคุมครับ คือต้องทำเป็นตารางเตรียมไว้
ประมาณว่า ห้องเลขที่เท่าไร เจ้าของชื่ออะไร มีอัตราส่วนกรรมกสิทธิ์ (คะแนนเสียง) เท่าไร แล้วก็แจกใบโหวตมติต่างๆที่เตรียมมาให้ผู้เข้าลงทะเบียน
ในใบโหวตก็จะเขียนอัตราส่วนกรรมกสิทธิ์( คะแนนเสียง) ไว้ให้เรียบร้อย แบบนี้ก็จะตรวจสอบได้ง่าย
และถ้าเจ้าของโครงการถือสิทธิอยู่ 1/4 แค่มีเจ้าของโครงการเข้าประชุมจะถือว่ามีสิทธิเปิดประชุมหรือไม่ครับ
คือถ้าเขาออกหนังสือเชิญ ทุกอย่างเปิดเผย โปร่งใส ถูกต้องตามกฎหมาย ก็ถือว่าเป็นสิทธิ์ที่จะทำได้ครับ
แต่กฎหมายมาตรา 45 วรรค 2 กำหนดไว้ว่าถ้าเจ้าของร่วมรายเดียวมีคะแนแนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมรายนั้นลงมา ให้เหลือเท่ากันกับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมรายอื่นๆรวมกัน
หมายความว่า เจ้าของโครงการไม่มีสิทธิ์ใช้เสียงข้างมากลากไปได้ ถ้ามีเสียงเกินครึ่ง ต้องลดลงมาให้เท่ากันก่อน แล้วค่อยโหวต
แต่ส่วนใหญ่ ปัญหาคือเจ้าของร่วมรายย่อยมักจะรวมตัวกันไม่ค่อยได้ ดังนั้น แม้ว่าเขาจะลดลงมาเท่ากันแล้ว ก็ยังโหวตแพ้เขาอยู่ดี
ในส่วนของฟิตเนสและร้านกาแฟ จากที่เคยได้รับคำตอบมา ผมเข้าใจว่านิติบุคคลของโครงการไม่สามารถดำเนินการทางการค้าได้
ไม่ว่าจะได้คำรับรองจากกรรมการนิติบุคคลหรือมติของเจ้าของร่วมใช่หรือไม่ครับ
ถูกต้องครับ นิติบุคคลอาคารชุดเป็นองค์กรไม่แสวงหากำไร มีวัตถุประสงค์เพื่อดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้นครับ
ถ้ามติของ กก. ขัดกับกฎหมาย มติอันนั้นก็ต้องผิดกฎหมายไปด้วยครับ
แต่ถ้าเป็นตามความเข้าใจผมคือ ถ้านิติจะทำฟิตเนสจะทำก็ต้องทำได้เฉพาะพื้นที่ส่วนกลาง และจะเก็บเงินได้สำหรับค่าดูแลรักษาเท่านั้น
เพื่อไม่ให้ผิดกฏหมาย ถ้าต้องไปเช่าพื้นที่ ยังไงก็ไม่สามารถทำได้ใช่มั้ยครับ และถ้ามันผิดกฏหมายแบบนี้ทางผมควรจะดำเนินการอย่างไรในที่ประชุมดีครับ
ผมมองดูแล้วว่า ถ้าเจ้าของโครงการของคุณตุกติกมากๆอย่างนี้ คุณลองคิดดูนะครับ เขาใช้ความเป็น กก. โดยมีที่มาจากการแต่งตั้งของเขาเอง
ออกมติให้นิติบุคลไปเช่าพื้นที่ของเขาเอง โดยอ้างว่าเป็นการทำเพื่อส่วนรวม แต่ในอนาคตยังไงผมว่าเขาก็ต้องเรียกเก็บค่าเช่าอยู่ดี
ประเด็นของปัญหาก็คือ ที่มาของกรรมการชุดนี้ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และมติของคณะ กก. ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
เอาแค่ข้อแรก ถ้ากก.มาโดยมิชอบด้วยกฎหมายแล้ว มติต่างๆที่กำหนดไว้ก็ย่อมมิชอบด้วยกฎหมายด้วยเช่นกัน
ผมอยากแนะนำว่า ถ้าเจ้าของโครงการของคุณตุกติกมากๆอย่างนี้ ขอให้ใช้ช่องทาง ทางกฎหมายจัดการดีกว่าครับ
ถ้าไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายมากเกินไปในการจ้างทนายความฟ้องร้องดำเนินคดี ก็ขอให้ทำหนังสือขอคำวินิจฉัยไปยังเจ้าพนักงานที่ดินท้องที่
คุณหรือเจ้าของร่วมรายอื่นๆ ในฐานะเจ้าของร่วมผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการดำเนินกิจกรรมของนิติบุคคลของคณะกรรมการชุดนี้
สามารถรวมกลุ่มกันหรือตั้งตัวแทนขึ้นมาทำหนังสือบรรยายพฤติกรรมการบริหารงานของคณะกรรมการชุดนี้ เหมือนกับที่ได้เขียนมาสอบถามผมแบบนี้แหละ
แต่ภาษาขอให้ออกเป็นทางการหน่อย ทำนองว่า จึงขอเรียนสอบถามมายังท่าน เพื่อโปรดพิจารณาวินิจฉัยว่า
การดำเนินกิจกรรมของคณะกรรมการดังกล่าว ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ อะไรประมาณนี้ ถ้ามีเพื่อนเป็นนักกฎหมายหรือทนายความ
ก็ลองขอปรึกษาแล้วขอให้เขาช่วยร่างหนังสือให้ก็ได้ ผลของการวินิจฉัยใช้ได้เพียงแค่เป็นเอกสารอ้างอิงเท่านั้นนะครับ
เพราะเจ้าพนักงานที่ดินจะมีอำนาจลงโทษเป็นบางมาตราเท่านั้น แต่ถ้ากลุ่มคนดังกล่าวนี้ เห็นคำวินิจฉัยแล้วยังดื้อด้าน
ก็คงเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องนำเรื่องขึ้นสู่ศาลแล้วละครับ
ที่ผมตอบมาทั้งหมด ก็ตามข้อมูลที่ท่านให้ผมมา ผิดถูกประการใด ก็ต้องขออภัยล่วงหน้ามาด้วยนะครับ
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด
Real estate & condomanager community
วันอาทิตย์ที่ 22 พฤศจิกายน พ.ศ. 2552
ปัญหาคอนโด : เจ้าของโครงการใช้เสียงข้างมากลากไป ทำไงดี?
ผมมีเจ้าของร่วมท่านหนึ่ง เขียนมาพูดคุยเรื่องปัญหาในคอนโดของท่าน ผมเห็นว่ากรณีของท่านผู้นี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ จึงขออนุญาตนำมาเผยแพร่ ซึ่งเจ้าตัวท่านก็อนุญาตแล้ว ลองอ่านกันดูนะครับ ส่วนท่านผู้อ่านท่านใดที่มองกรณีศึกษานี้แล้ว อาจมีช่องทางหรือแนวทางในการแก้ไขปัญหาที่ดีกว่า ก็ขอเรียนเชิญ post เข้ามาแสดงความคิดเห็นกันนะครับ ช่วยๆกันคนละไม้ละมือ สังคมคอนโดของประเทศไทย จะได้พัฒนาทัดเทียมนานาอารยกันซะที
Date: Mon, 21 Sep 2009 00:23:04 +0700
Subject: รบกวนสอบถามเกี่ยวกับปัญหาคอนโดครับ
From: mrlapas@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com
สวัสดีครับ ตอนนี้ผมเจอปัญหาเกี่ยวกับคอนโดที่อาศัยอยู่และมีพี่แนะนำให้อ่าน blog Condomanager เลยอยากรบกวนขอคำปรึกษาหาแนวทางในการแก้ไขปัญหาด้วยครับ
ก่อนอื่นก็คงต้องเกริ่นเกี่ยวกับต้นตอของปัญหาก่อนนะครับ คือคอนโดผมพึ่งเริ่มเข้าอยู่ได้เมื่อปลายปีที่ผ่านมา แต่ก็พึ่งมีการจัดประชุมใหญ่เพื่อเลือกกรรมการนิติบุคคลและผู้จัดการนิติเมื่อปลายเดือนกรกฏาคมที่ผ่านมา ซึ่งผลการเลือกตั้งนั้นทางเจ้าของโครงการได้ใช้สิทธิที่ตัวเองมีอยู่ในมือประมาณ 47% เลือกคนของตัวเองทั้งหมดเป็นทั้งกรรมการนิติฯ รวมไปถึงตัวผู้จัดการนิติด้วย ซึ่งตัวแทนที่เลือกมานี้จะเริ่มเข้ามาจัดการบริหารคอนโด ซึ่งทำให้เกิดปัญหาตามมาคือทางผู้จัดการนิติฯ ได้ดำเนินการเอาเงินส่วนกลางไปเปิดร้านกาแฟและ fitness ซึ่งเดิมทางโครงการเคยแจ้งว่าจะให้บุคคลภายนอกเข้ามาเช่าดำเนินการ แต่พอมีการไปสอบถามได้ความว่าทางผู้จัดการนิติฯ ได้นำเงินส่วนกลางไปใช้เช่าพื้นที่การค้าซึ่งปัจจุบันเจ้าของโครงการยังคงถือสิทธิเป็นเจ้าของพื้นที่อยู่ โดยจะมีการทำสัญญาเช่าพื้นที่เพื่อเปิดร้านกาแฟและ fitness ต่อเดือนเป็นเงินหนึ่งแสนกว่าบาทเป็นระยะเวลาครึ่งปี และยังมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งร้านกาแฟและอุปกรณ์สำหรับห้อง fitness ซึ่งก็ใช้เงินส่วนกลางอีกเช่นกัน และทั้งร้านกาแฟและ fitness นั้นก็มีการเก็บค่าบริการในอัตราที่ค่อนข้างแพง จึงอยากจะเรียนสอบถามขอคำแนะนำว่าทางพวกผมที่เป็นเจ้าของร่วมจะสามารถยับยั้งการกระทำของผู้จัดการนิติได้หรือไม่ เท่าที่ผมคิดได้ก็มีแต่การรวมเสียงเจ้าของร่วมให้ได้ แต่คอนโดผมมีประมาณ 600 ห้องและบางส่วนเจ้าของโครงการก็ถือห้องขนาดใหญ่ ๆ ไว้ ทำให้การรวมเสียงทำได้ยากพอสมควร และที่การประชุมครั้งแรกเจ้าของโครงการสามารถใช้เสียงตัวเองคุมผลการเลือกตั้งได้ ก็เพราะมีการจัดประชุมแบบกระทันหัน ทำให้คนเข้าร่วมประชุมไม่มาก แต่เจ้าของโครงการใช้สิทธิของตัวเองทำให้เปิดประชุมได้
ขอบคุณล่วงหน้าสำหรับคำแนะนำนะครับ
ลูกบ้านตัวเล็กๆ
From:condo.mgr@hotmail.com
Sent:Monday, September 21, 2009 1:55:06 PM
To: mrlapas@gmail.com
สวัสดีครับคุณ lapas นี่คือปัญหา classic ของคอนโดส่วนใหญ่ในเมืองไทย เพราะฉะนั้น การที่เจ้าของคอนโดซักโครงการหนึ่ง จะพัฒนาทีดินเพื่อสร้างคอนโดขายต้องเตรียมตัว เตรียมใจ และเตรียมเงินไว้สำหรับบริหารจัดการ โดยเฉพาะห้องชุดที่ตัวเองถือกรรมสิทธิ์คือขายไม่ออก อย่างน้อยก็ประมาณ 30 - 40% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด กว่าจะขายหมดก็ต้องใช้เวลาพอสมควร ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างแต่จากประสบการณ์ของผม ไม่เคยเห็นคอนโดโครงการไหนที่ขายได้ 100 % ส่วนใหญ่จะเหลือเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการประมาณ 20 - 30% ซึ่งเจ้าของโครงการที่มีกึ๋น - มีกำลังหน่อย เขาก็จะบริหารทรัพย์สิน(ห้องชุด)ในกรรมสิทธิ์ของเขาให้เกิดมูลค่าเพิ่มขึ้นบางรายก็ตั้งบริษัทลูกขึ้นมาทำเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ เป็นเรื่องเป็นราวขึ้นมาเลย บางรายมีกึ๋น แต่ไม่มีกำลังก็ปล่อยให้มันเน่าเปื่อยไปตามกาลเวลาครับ
แล้วส่วนใหญ่ก็จะเกิดขึ้นกับคอนโดที่เจ้าของเป็นผู้ประกอบการขนาดเล็ก เงินทุนหมุนเวียนน้อยส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ เขาจะแคร์เรื่องชื่อเสียงมาก การส่งมอบอำนาจการบริหารจัดการมาให้นิติบุคคลฯเขาจะทำทุกอย่าง ถูกต้องตามกฎหมาย เงินกองทุนหรือเงินค่าส่วนกลาง เขาจะจ่ายจนครบถ้วนไม่ให้ติดค้างและที่สำคัญ เขาพยายามเลี่ยงที่จะเข้ามาข้องแวะกับการบริหารอาคารชุดเพราะไม่ใช่อาชีพของเขา เขาถนัดสร้างคอนโดแล้วขาย เก็บตังค์เข้ากระเป๋าแล้วรีบเผ่นดีกว่า
ปัญหาของคุณ Lapas ขอตอบทีละประเด็น แต่อาจจะเกี่ยวข้องกับศัพท์แสงทางกฎหมายคอนโด ( พรบ. อาคารชุด 2551 ) มากหน่อย ตามนี้นะครับ
และที่การประชุมครั้งแรกเจ้าของโครงการสามารถใช้เสียงตัวเองคุมผลการเลือกตั้งได้ ก็เพราะมีการจัดประชุมแบบกระทันหัน ทำให้คนเข้าร่วมประชุมไม่มาก แต่เจ้าของโครงการใช้สิทธิของตัวเองทำให้เปิดประชุมได้
อันดับแรกต้องตรวจสอบก่อนว่า การประชุมใหญ่ครั้งแรกที่ว่า ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่กฎหมายคอนโดกำหนดไว้ว่า
ก. "ให้ผู้จัดการ(นิติบุคคล)จัดให้มีประชุมใหญ่ โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งกรรมการ และพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ ฯลฯ " (มาตรา 42 )
ข. "การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า เจ็ดวันก่อนการประชุม" ( มาตรา 42/3 )
ค. "เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่ง จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้" (มาตรา47 )
ผมอยากให้พิจารณาข้อความที่เน้นตัวเอียงนะครับ จะเห็นว่าส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับตัวเลขจากการพิจารณาองค์ประกอบต่างๆที่ให้มา ผมเห็นว่าคงจะต้องมีการตรวจสอบว่าการประชุมใหญ่ครั้งแรกของคอนโดของ คุณlapas มีองค์ประกอบครบถ้วนและชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ถ้าไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทุกอย่างที่เขาดำเนินการมาตั้งแต่ต้นก็ถือเป็นโมฆะนะครับส่วนจะเอาเรื่อง เอาราว เอาผิดตามกฎหมายหรือไม่ ก็อยู่ที่ดุลยพินิจของเจ้าของร่วมรายอื่นๆครับ
ลองเช็คดูว่า เขาจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดวันที่เท่าไร แล้ววันที่จัดการประชุมใหญ่ครั้งแรกที่ว่า เรียกประชุมภายในหกเดือนตามกฎหมายกำหนดหรือเปล่า ถ้าเกินกำหนดตามกฎหมายก็ต้องถือเป็นโมฆะครับ
หรือลองเช็คดูว่า เขาได้ทำหนังสือเชิญประชุมอย่างเป็นทางการหรือเปล่า ที่สำคัญ เจ้าของร่วมทุกคนได้รับหนังสือเชิญประชุม (ถึงมือหรือถึงที่อยู่ที่ระบุไว้) 7 วัน ก่อนวันประชุมหรือเปล่าเพราะเห็นคุณบอกว่า จัดประชุมแบบกระทันหัน ไม่แน่ใจว่ากระทันหันขนาดไหนแต่ถ้าได้รับหนังสือเชิญประชุมก่อน 7 วัน ก็ถือว่าชอบด้วยกฎหมายครับ
สุดท้ายคือ ลองเช็คดูว่า การที่เขาถือกรรมสิทธิ์ 47% จาก 600 ห้องชุด ก็น่าจะถือครองอยู่ประมาณ 280 ห้อง เขาได้มอบฉันทะให้ผู้อื่น หรือว่าเขามาลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมใหญ่ด้วยตนเองถ้าเขามอบฉันทะให้บุคคลอื่นมา ตามกฎหมายแล้ว 1 คน รับมอบได้ไม่เกิน 3 ห้องชุดเพราะฉะนั้น เขาจะต้องหาคนมารับมอบฉันทะ 280 / 3 = ประมาณ 93 -94 คน เป็นไปตามนี้หรือเปล่าแต่ถ้ากรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทเจ้าของโครงการ มาลงทะเบียนร่วมประชุมด้วยตัวเอง อันนี้ก็ถือว่าชอบด้วยกฎหมาย
แต่พอมีการไปสอบถามได้ความว่าทางผู้จัดการนิติฯ ได้นำเงินส่วนกลางไปใช้เช่าพื้นที่การค้าซึ่งปัจจุบันเจ้าของโครงการยังคงถือสิทธิเป็นเจ้าของพื้นที่อยู่ โดยจะมีการทำสัญญาเช่าพื้นที่เพื่อเปิดร้านกาแฟและ fitness ต่อเดือนเป็นเงินหนึ่งแสนกว่าบาทเป็นระยะเวลาครึ่งปี และยังมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งร้านกาแฟและอุปกรณ์สำหรับห้อง fitness ซึ่งก็ใช้เงินส่วนกลางอีกเช่นกัน และทั้งร้านกาแฟและ fitness นั้นก็มีการเก็บค่าบริการในอัตราที่ค่อนข้างแพง
ต้องขอออกตัวก่อนว่า ผมตอบตามข้อมูลที่คุณ lapas ให้มานะครับ ตามข้อมูลดังกล่าวมีประเด็นต้องพิจารณาดังนี้ครับ
1. ห้องหรือพื้นที่ ที่ทำสัญญาเช่า ในข้อบังคับของคอนโด กำหนดให้เป็นพื้นที่สำหรับทำการค้าหรือไม่ ถ้าไม่ใช่ก็ผิดข้อบังคับ ก็คือผิดกฎหมายครับ (มาตรา 17/1 )
2. ผู้จัดการนิติบุคคล มีอำนาจหน้าที่ต้องปฏิบัติงานตามที่กฎหมายกำหนดไว้ดังนี้ ( เป็นอย่างน้อยครับ ) ( มาตรา 36) - ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด คือเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง (ตามมาตรา 33) - ปฏิบัติการตามข้อบังคับ - ปฏิบัติการตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย
3. เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ (มาตรา18)
ทั้ง 3 ประเด็นที่กล่าวถึง อยากขอให้ตรวจสอบนิดนึงว่า การที่ผู้จัดการนิติบุคคล ปฏิบัติการลักษณะนั้น ทำตามความคิดตัวเองหรือทำตามมติกรรมการ ( คือ มีการจัดประชุมกรรมการ แล้วกำหนดเรื่องนี้เป็นวาระพิจารณา แล้วลงมติอนุมัติพร้อมกับบันทึกรายงานการประชุมเป็นลายลักษณ์อักษร หรือไม่)
ผมกำลังพยายามอธิบายว่า จะมีหรือไม่มีมติกรรมการมารองรับ ก็ผิดกฎหมายทั้งคู่ เพราะเป็นการใช้เงินส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์ ( ตามข้อ 3 )เพราะกฎหมายกำหนดให้ใช้เงินส่วนกลาง เพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่มีอยู่ ไม่ได้ให้อำนาจผจก. หรือ กก. ในการใช้เงินส่วนกลางเพื่อแสวงหาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
ตามวัตถุประสงค์ของกฎหมายนั้น นิติบุคคลอาคารชุดจัดเป็นองค์กรที่ไม่แสวงหากำไร ( Non profit organization ) ลักษณะเดียวกันกับวัด มูลนิธิหรือองค์กรการกุศลต่างๆ ที่ไม่ต้องยื่นงบดุลประจำปี เพื่อประกอบการเสียภาษี
มาตรา 33 กำหนดไว้ชัดเจนว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์ เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ดังนั้น การนำเงินส่วนกลางไปเช่าพื้นที่ หรือตกแต่งร้านกาแฟหรือฟิตเนส ก็เป็นการใช้เงินส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์ คือไม่นำไปใช้เพื่อการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางอีกทั้งการเปิดกิจการดังกล่าว ก็เป็นการประกอบกิจการเชิงพาณิชย์เพื่อแสวงหากำไร ผิดกับวัตถุประสงค์ตามกฎหมายของนิติบุคคลอาคารชุด
จึงอยากจะเรียนสอบถามขอคำแนะนำว่าทางพวกผมที่เป็นเจ้าของร่วมจะสามารถยับยั้งการกระทำของผู้จัดการนิติได้หรือไม่
อันดับแรก ขอให้แต่งตั้งตัวแทนขึ้นมา 1 ท่าน (ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดนะครับ) ทำหนังสือขอให้ผู้จัดการนิติบุคคลชี้แจงที่มาที่ไปของการกระทำดังกล่าวว่ามีความถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่อย่างไร
อันดับที่สอง ก็คือรวบรวมเสียงเจ้าของร่วมให้ได้ไม่ต่ำกว่า 20% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อลงลายมือชื่อทำหนังสือยื่นต่อคณะกรรมการ เพื่อขอให้เปิดประชุมใหญ่วิสามัญคณะกรรมการต้องจัดให้มีประชุมใหญ่วิสามัญภายใน 15 วัน ไม่มีข้ออิดออด เพราะกฎหมายกำหนดไว้ ถ้าจัดประชุมใหญ่วิสามัญได้ ก็ขอให้มีการแต่งตั้งกรรมการฝ่ายลูกบ้านเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนผู้จัดการนิติบุคคล คนใหม่ อาจจะใช้บริษัทรับจ้างเข้ามาเป็นผจก. ก็ได้ โดยอันหลังนี้ต้องมีคะแนนเสียงเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่า 25 % ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนะครับ
อันดับสุดท้ายเลย ถ้าเห็นว่ารับพฤติกรรมไม่ได้จริงๆ หรือพยายามพูดคุย หรือขอเปิดประชุมใหญ่วิสามัญแล้วไม่สำเร็จ ก็ขอให้พึ่งศาลสถิตย์ยุติธรรมก็แล้วกันครับคือจ้างทนายความฟ้อง ผจก. และ กก. ข้อหาละเมิด พรบ.อาคารชุด ส่วนจะเข้าข่ายละเมิดข้อไหนบ้าง ก็ปรึกษาทนายความดูนะครับ
ก็หวังว่าคำตอบของผมจะเป็นประโยชน์กับทุกๆท่านครับ
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด
Date: Mon, 21 Sep 2009 16:43:07 +0700Subject:
Re: รบกวนสอบถามเกี่ยวกับปัญหาคอนโดครับ
From: mrlapas@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com
ขอบคุณมาก ๆ ครับสำหรับข้อมูลและคำแนะนำ ตอบให้ละเอียดมาก ๆ เลย จากที่ทางคุณ condomanager ถามว่าทางโครงการได้ทำหนังสือเชิญประชุมอย่างเป็นทางการหรือเปล่า คิดว่าคงไม่น่าเป็นทางการ เพราะใช่วิธีส่งเข้าตู้จดหมายของแต่ล่ะห้องที่อยู่ชั้นแรกของตัวคอนโด ไม่ได้มีการส่งเป็นจดหมายที่แต่ละคนจะต้องเซ็นรับ เพียงแต่หัวหนังสือลงวันออกจดหมายที่เป็นวันก่อนหน้าวันประชุม 7 วันพอดี แต่ตัวจดหมายนั้นมาสอดเข้าตู้จดหมายเพียง 3 วันก่อนการประชุม แต่ถ้าจะเอาผิดผมเองก็ไม่รู้จะเอาอะไรไปอ้างอิงคำพูดของผม ส่วนเรื่องการจัดประชุมภายในหกเดือนผมคงต้องลองไปเช็คข้อมูลดู แต่เรื่องตัวแทนนี่ทางโครงการทำถูกกฏหมายครับเพราะประธานบริษัทมาร่วมประชุมเองเลยครับ เลยออกเสียงได้เต็ม 47 % ที่มี ส่วนคำแนะนำเรื่อง fitness กับร้านกาแฟ ผมคงต้องไปคุยกับเพื่อน ๆ ลูกบ้านด้วยกันว่าจะทำอย่างไรกันต่อ ขอบคุณมาก ๆ สำหรับความช่วยเหลือนะครับ ถ้ามีคำถามเพิ่มเติมอาจจะต้องขอรบกวนอีกครั้ง
From:condo.mgr@hotmail.com
Sent:Monday, September 21, 2009 8:13:12 PM
To: mrlapas@gmail.com
ปกติแล้วถ้าเป็นวิธีการทำงานของมืออาชีพ เขาจะส่งจดหมายเชิญประชุมทางจดหมายลงทะเบียนไปรษณีย์ตอบรับ ล่วงหน้าก่อนวันกำหนดประชุมประมาณ 15 วัน เพื่อใช้วันที่ประทับตราของ ปณ. เป็นหลักฐานว่า เจ้าของร่วมได้รับหนังสือเชิญล่วงหน้า7 วันก่อนวันประชุมตามกฎหมาย
ลองดูวันที่ที่ลงในหนังสือเชิญให้ดีดีนะครับ
วันที่ที่ลงในหนังสือเชิญ ต้องมีระยะเวลาห่างจากวันกำหนดประชุมอย่างน้อย 8 วันครับ ถึงจะเป็นการจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันตามกฎหมายเพราะตามกฎหมายวันที่กำหนดเป็นวันประชุม นับเป็นวันที่ 8 นะครับ
คำว่าไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม หมายถึงให้นับจากวันกำหนดประชุมถอยมา 7 วัน เช่น กำหนดประชุมวันอาทิตย์ที่ 27 กย. 52
การนับ 7 วันถอยหลังก็คือนับวันเสาร์ที่ 26 กย. 52 เป็นวันที่ 7 , ศุกร์ที่ 25 = 6, พฤหัสที่ 24 = 5 , พุธที่ 23 = 4 , อังคารที่ 22 = 3 , จันทร์ที่ 21 = 2 , อาทิตย์ที่ 20 = 1
เพราะฉะนั้น หนังสือเชิญประชุมที่ถูกต้องคือ ต้องลงวันที่อย่างน้อย คือวันเสาร์ที่ 19 กย. 52 นะครับ ถึงจะเข้าเงื่อนไข " ไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม"ถ้าลงวันที่ในหนังสือเป็น 20 กย. 52 แบบนี้ กฎหมายนับเป็น 6 วันก่อนวันประชุมครับ
ถ้าตรวจสอบแล้วพบว่า หนังสือเชิญประชุมลงวันที่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุมอย่างที่ว่าหรือกรณีของคุณที่เล่ามาว่า หยอดตู้รับจดหมายก่อนประชุม 3 วัน หาพยานหรือหลักฐานมาพิสูจน์ได้หรือเปล่าครับถ้าหาได้ ขอให้รวบรวมเอกสาร+พยาน+หลักฐาน เพื่อประกอบการทำหนังสือขอคัดค้านการจดทะเบียนผู้จัดการนิติบุคคลและคณะกรรมการไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน ( หัวหน้าสำนักงานที่ดิน ) ท้องที่ประเด็นที่คัดค้านก็คือว่า การแต่งตั้ง ผจก. และ คณะกรรมการ จากที่ประชุมใหญ่ครั้งแรกดังกล่าว มิชอบด้วยกฎหมายเนื่องจาก จัดส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม เป็นการละเมิดต่อ พรบ. อาคารชุด พ.ศ. 2551 มาตรา 42/3
ถ้าเจ้าพนักงานที่ดิน พิสูจน์แล้วเห็นว่า คำคัดค้านมีมูล ก็จะปฏิเสธการจดทะเบียน ผจก. และ กก. เพราะจดไปก็ผิดกฎหมาย เจ้าหน้าที่จะมีความผิดเสียเองแล้วเจ้าพนักงานก็จะมีคำสั่งให้มีการจัดประชุมใหม่ เป็นการประชุมใหญ่วิสามัญไป ผจก. และ กก. ชุดนี้ก็เป็นอันต้องสิ้นสุดสถานภาพลงโดยปริยายครับ
ที่พูดมาทั้งหมดไม่ได้คาดเดานะครับ แต่เป็นประสบการณ์จริง เหตุการณ์จริง ที่บริษัทที่ผมทำงานเจอมากับตัวเองนี่คือที่มาของการต้องกำหนดเป็นมาตรฐานการทำงานว่า จะต้องส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน ลองตรวจสอบดูนะครับ
ผู้จัดการคอนโด
Date: Mon, 21 Sep 2009 00:23:04 +0700
Subject: รบกวนสอบถามเกี่ยวกับปัญหาคอนโดครับ
From: mrlapas@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com
สวัสดีครับ ตอนนี้ผมเจอปัญหาเกี่ยวกับคอนโดที่อาศัยอยู่และมีพี่แนะนำให้อ่าน blog Condomanager เลยอยากรบกวนขอคำปรึกษาหาแนวทางในการแก้ไขปัญหาด้วยครับ
ก่อนอื่นก็คงต้องเกริ่นเกี่ยวกับต้นตอของปัญหาก่อนนะครับ คือคอนโดผมพึ่งเริ่มเข้าอยู่ได้เมื่อปลายปีที่ผ่านมา แต่ก็พึ่งมีการจัดประชุมใหญ่เพื่อเลือกกรรมการนิติบุคคลและผู้จัดการนิติเมื่อปลายเดือนกรกฏาคมที่ผ่านมา ซึ่งผลการเลือกตั้งนั้นทางเจ้าของโครงการได้ใช้สิทธิที่ตัวเองมีอยู่ในมือประมาณ 47% เลือกคนของตัวเองทั้งหมดเป็นทั้งกรรมการนิติฯ รวมไปถึงตัวผู้จัดการนิติด้วย ซึ่งตัวแทนที่เลือกมานี้จะเริ่มเข้ามาจัดการบริหารคอนโด ซึ่งทำให้เกิดปัญหาตามมาคือทางผู้จัดการนิติฯ ได้ดำเนินการเอาเงินส่วนกลางไปเปิดร้านกาแฟและ fitness ซึ่งเดิมทางโครงการเคยแจ้งว่าจะให้บุคคลภายนอกเข้ามาเช่าดำเนินการ แต่พอมีการไปสอบถามได้ความว่าทางผู้จัดการนิติฯ ได้นำเงินส่วนกลางไปใช้เช่าพื้นที่การค้าซึ่งปัจจุบันเจ้าของโครงการยังคงถือสิทธิเป็นเจ้าของพื้นที่อยู่ โดยจะมีการทำสัญญาเช่าพื้นที่เพื่อเปิดร้านกาแฟและ fitness ต่อเดือนเป็นเงินหนึ่งแสนกว่าบาทเป็นระยะเวลาครึ่งปี และยังมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งร้านกาแฟและอุปกรณ์สำหรับห้อง fitness ซึ่งก็ใช้เงินส่วนกลางอีกเช่นกัน และทั้งร้านกาแฟและ fitness นั้นก็มีการเก็บค่าบริการในอัตราที่ค่อนข้างแพง จึงอยากจะเรียนสอบถามขอคำแนะนำว่าทางพวกผมที่เป็นเจ้าของร่วมจะสามารถยับยั้งการกระทำของผู้จัดการนิติได้หรือไม่ เท่าที่ผมคิดได้ก็มีแต่การรวมเสียงเจ้าของร่วมให้ได้ แต่คอนโดผมมีประมาณ 600 ห้องและบางส่วนเจ้าของโครงการก็ถือห้องขนาดใหญ่ ๆ ไว้ ทำให้การรวมเสียงทำได้ยากพอสมควร และที่การประชุมครั้งแรกเจ้าของโครงการสามารถใช้เสียงตัวเองคุมผลการเลือกตั้งได้ ก็เพราะมีการจัดประชุมแบบกระทันหัน ทำให้คนเข้าร่วมประชุมไม่มาก แต่เจ้าของโครงการใช้สิทธิของตัวเองทำให้เปิดประชุมได้
ขอบคุณล่วงหน้าสำหรับคำแนะนำนะครับ
ลูกบ้านตัวเล็กๆ
From:condo.mgr@hotmail.com
Sent:Monday, September 21, 2009 1:55:06 PM
To: mrlapas@gmail.com
สวัสดีครับคุณ lapas นี่คือปัญหา classic ของคอนโดส่วนใหญ่ในเมืองไทย เพราะฉะนั้น การที่เจ้าของคอนโดซักโครงการหนึ่ง จะพัฒนาทีดินเพื่อสร้างคอนโดขายต้องเตรียมตัว เตรียมใจ และเตรียมเงินไว้สำหรับบริหารจัดการ โดยเฉพาะห้องชุดที่ตัวเองถือกรรมสิทธิ์คือขายไม่ออก อย่างน้อยก็ประมาณ 30 - 40% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด กว่าจะขายหมดก็ต้องใช้เวลาพอสมควร ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างแต่จากประสบการณ์ของผม ไม่เคยเห็นคอนโดโครงการไหนที่ขายได้ 100 % ส่วนใหญ่จะเหลือเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการประมาณ 20 - 30% ซึ่งเจ้าของโครงการที่มีกึ๋น - มีกำลังหน่อย เขาก็จะบริหารทรัพย์สิน(ห้องชุด)ในกรรมสิทธิ์ของเขาให้เกิดมูลค่าเพิ่มขึ้นบางรายก็ตั้งบริษัทลูกขึ้นมาทำเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ เป็นเรื่องเป็นราวขึ้นมาเลย บางรายมีกึ๋น แต่ไม่มีกำลังก็ปล่อยให้มันเน่าเปื่อยไปตามกาลเวลาครับ
แล้วส่วนใหญ่ก็จะเกิดขึ้นกับคอนโดที่เจ้าของเป็นผู้ประกอบการขนาดเล็ก เงินทุนหมุนเวียนน้อยส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ เขาจะแคร์เรื่องชื่อเสียงมาก การส่งมอบอำนาจการบริหารจัดการมาให้นิติบุคคลฯเขาจะทำทุกอย่าง ถูกต้องตามกฎหมาย เงินกองทุนหรือเงินค่าส่วนกลาง เขาจะจ่ายจนครบถ้วนไม่ให้ติดค้างและที่สำคัญ เขาพยายามเลี่ยงที่จะเข้ามาข้องแวะกับการบริหารอาคารชุดเพราะไม่ใช่อาชีพของเขา เขาถนัดสร้างคอนโดแล้วขาย เก็บตังค์เข้ากระเป๋าแล้วรีบเผ่นดีกว่า
ปัญหาของคุณ Lapas ขอตอบทีละประเด็น แต่อาจจะเกี่ยวข้องกับศัพท์แสงทางกฎหมายคอนโด ( พรบ. อาคารชุด 2551 ) มากหน่อย ตามนี้นะครับ
และที่การประชุมครั้งแรกเจ้าของโครงการสามารถใช้เสียงตัวเองคุมผลการเลือกตั้งได้ ก็เพราะมีการจัดประชุมแบบกระทันหัน ทำให้คนเข้าร่วมประชุมไม่มาก แต่เจ้าของโครงการใช้สิทธิของตัวเองทำให้เปิดประชุมได้
อันดับแรกต้องตรวจสอบก่อนว่า การประชุมใหญ่ครั้งแรกที่ว่า ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่กฎหมายคอนโดกำหนดไว้ว่า
ก. "ให้ผู้จัดการ(นิติบุคคล)จัดให้มีประชุมใหญ่ โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งกรรมการ และพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ ฯลฯ " (มาตรา 42 )
ข. "การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า เจ็ดวันก่อนการประชุม" ( มาตรา 42/3 )
ค. "เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่ง จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้" (มาตรา47 )
ผมอยากให้พิจารณาข้อความที่เน้นตัวเอียงนะครับ จะเห็นว่าส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับตัวเลขจากการพิจารณาองค์ประกอบต่างๆที่ให้มา ผมเห็นว่าคงจะต้องมีการตรวจสอบว่าการประชุมใหญ่ครั้งแรกของคอนโดของ คุณlapas มีองค์ประกอบครบถ้วนและชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ถ้าไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทุกอย่างที่เขาดำเนินการมาตั้งแต่ต้นก็ถือเป็นโมฆะนะครับส่วนจะเอาเรื่อง เอาราว เอาผิดตามกฎหมายหรือไม่ ก็อยู่ที่ดุลยพินิจของเจ้าของร่วมรายอื่นๆครับ
ลองเช็คดูว่า เขาจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดวันที่เท่าไร แล้ววันที่จัดการประชุมใหญ่ครั้งแรกที่ว่า เรียกประชุมภายในหกเดือนตามกฎหมายกำหนดหรือเปล่า ถ้าเกินกำหนดตามกฎหมายก็ต้องถือเป็นโมฆะครับ
หรือลองเช็คดูว่า เขาได้ทำหนังสือเชิญประชุมอย่างเป็นทางการหรือเปล่า ที่สำคัญ เจ้าของร่วมทุกคนได้รับหนังสือเชิญประชุม (ถึงมือหรือถึงที่อยู่ที่ระบุไว้) 7 วัน ก่อนวันประชุมหรือเปล่าเพราะเห็นคุณบอกว่า จัดประชุมแบบกระทันหัน ไม่แน่ใจว่ากระทันหันขนาดไหนแต่ถ้าได้รับหนังสือเชิญประชุมก่อน 7 วัน ก็ถือว่าชอบด้วยกฎหมายครับ
สุดท้ายคือ ลองเช็คดูว่า การที่เขาถือกรรมสิทธิ์ 47% จาก 600 ห้องชุด ก็น่าจะถือครองอยู่ประมาณ 280 ห้อง เขาได้มอบฉันทะให้ผู้อื่น หรือว่าเขามาลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมใหญ่ด้วยตนเองถ้าเขามอบฉันทะให้บุคคลอื่นมา ตามกฎหมายแล้ว 1 คน รับมอบได้ไม่เกิน 3 ห้องชุดเพราะฉะนั้น เขาจะต้องหาคนมารับมอบฉันทะ 280 / 3 = ประมาณ 93 -94 คน เป็นไปตามนี้หรือเปล่าแต่ถ้ากรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทเจ้าของโครงการ มาลงทะเบียนร่วมประชุมด้วยตัวเอง อันนี้ก็ถือว่าชอบด้วยกฎหมาย
แต่พอมีการไปสอบถามได้ความว่าทางผู้จัดการนิติฯ ได้นำเงินส่วนกลางไปใช้เช่าพื้นที่การค้าซึ่งปัจจุบันเจ้าของโครงการยังคงถือสิทธิเป็นเจ้าของพื้นที่อยู่ โดยจะมีการทำสัญญาเช่าพื้นที่เพื่อเปิดร้านกาแฟและ fitness ต่อเดือนเป็นเงินหนึ่งแสนกว่าบาทเป็นระยะเวลาครึ่งปี และยังมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งร้านกาแฟและอุปกรณ์สำหรับห้อง fitness ซึ่งก็ใช้เงินส่วนกลางอีกเช่นกัน และทั้งร้านกาแฟและ fitness นั้นก็มีการเก็บค่าบริการในอัตราที่ค่อนข้างแพง
ต้องขอออกตัวก่อนว่า ผมตอบตามข้อมูลที่คุณ lapas ให้มานะครับ ตามข้อมูลดังกล่าวมีประเด็นต้องพิจารณาดังนี้ครับ
1. ห้องหรือพื้นที่ ที่ทำสัญญาเช่า ในข้อบังคับของคอนโด กำหนดให้เป็นพื้นที่สำหรับทำการค้าหรือไม่ ถ้าไม่ใช่ก็ผิดข้อบังคับ ก็คือผิดกฎหมายครับ (มาตรา 17/1 )
2. ผู้จัดการนิติบุคคล มีอำนาจหน้าที่ต้องปฏิบัติงานตามที่กฎหมายกำหนดไว้ดังนี้ ( เป็นอย่างน้อยครับ ) ( มาตรา 36) - ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด คือเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง (ตามมาตรา 33) - ปฏิบัติการตามข้อบังคับ - ปฏิบัติการตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย
3. เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ (มาตรา18)
ทั้ง 3 ประเด็นที่กล่าวถึง อยากขอให้ตรวจสอบนิดนึงว่า การที่ผู้จัดการนิติบุคคล ปฏิบัติการลักษณะนั้น ทำตามความคิดตัวเองหรือทำตามมติกรรมการ ( คือ มีการจัดประชุมกรรมการ แล้วกำหนดเรื่องนี้เป็นวาระพิจารณา แล้วลงมติอนุมัติพร้อมกับบันทึกรายงานการประชุมเป็นลายลักษณ์อักษร หรือไม่)
ผมกำลังพยายามอธิบายว่า จะมีหรือไม่มีมติกรรมการมารองรับ ก็ผิดกฎหมายทั้งคู่ เพราะเป็นการใช้เงินส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์ ( ตามข้อ 3 )เพราะกฎหมายกำหนดให้ใช้เงินส่วนกลาง เพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่มีอยู่ ไม่ได้ให้อำนาจผจก. หรือ กก. ในการใช้เงินส่วนกลางเพื่อแสวงหาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
ตามวัตถุประสงค์ของกฎหมายนั้น นิติบุคคลอาคารชุดจัดเป็นองค์กรที่ไม่แสวงหากำไร ( Non profit organization ) ลักษณะเดียวกันกับวัด มูลนิธิหรือองค์กรการกุศลต่างๆ ที่ไม่ต้องยื่นงบดุลประจำปี เพื่อประกอบการเสียภาษี
มาตรา 33 กำหนดไว้ชัดเจนว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์ เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ดังนั้น การนำเงินส่วนกลางไปเช่าพื้นที่ หรือตกแต่งร้านกาแฟหรือฟิตเนส ก็เป็นการใช้เงินส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์ คือไม่นำไปใช้เพื่อการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางอีกทั้งการเปิดกิจการดังกล่าว ก็เป็นการประกอบกิจการเชิงพาณิชย์เพื่อแสวงหากำไร ผิดกับวัตถุประสงค์ตามกฎหมายของนิติบุคคลอาคารชุด
จึงอยากจะเรียนสอบถามขอคำแนะนำว่าทางพวกผมที่เป็นเจ้าของร่วมจะสามารถยับยั้งการกระทำของผู้จัดการนิติได้หรือไม่
อันดับแรก ขอให้แต่งตั้งตัวแทนขึ้นมา 1 ท่าน (ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดนะครับ) ทำหนังสือขอให้ผู้จัดการนิติบุคคลชี้แจงที่มาที่ไปของการกระทำดังกล่าวว่ามีความถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่อย่างไร
อันดับที่สอง ก็คือรวบรวมเสียงเจ้าของร่วมให้ได้ไม่ต่ำกว่า 20% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อลงลายมือชื่อทำหนังสือยื่นต่อคณะกรรมการ เพื่อขอให้เปิดประชุมใหญ่วิสามัญคณะกรรมการต้องจัดให้มีประชุมใหญ่วิสามัญภายใน 15 วัน ไม่มีข้ออิดออด เพราะกฎหมายกำหนดไว้ ถ้าจัดประชุมใหญ่วิสามัญได้ ก็ขอให้มีการแต่งตั้งกรรมการฝ่ายลูกบ้านเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนผู้จัดการนิติบุคคล คนใหม่ อาจจะใช้บริษัทรับจ้างเข้ามาเป็นผจก. ก็ได้ โดยอันหลังนี้ต้องมีคะแนนเสียงเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่า 25 % ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนะครับ
อันดับสุดท้ายเลย ถ้าเห็นว่ารับพฤติกรรมไม่ได้จริงๆ หรือพยายามพูดคุย หรือขอเปิดประชุมใหญ่วิสามัญแล้วไม่สำเร็จ ก็ขอให้พึ่งศาลสถิตย์ยุติธรรมก็แล้วกันครับคือจ้างทนายความฟ้อง ผจก. และ กก. ข้อหาละเมิด พรบ.อาคารชุด ส่วนจะเข้าข่ายละเมิดข้อไหนบ้าง ก็ปรึกษาทนายความดูนะครับ
ก็หวังว่าคำตอบของผมจะเป็นประโยชน์กับทุกๆท่านครับ
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด
Date: Mon, 21 Sep 2009 16:43:07 +0700Subject:
Re: รบกวนสอบถามเกี่ยวกับปัญหาคอนโดครับ
From: mrlapas@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com
ขอบคุณมาก ๆ ครับสำหรับข้อมูลและคำแนะนำ ตอบให้ละเอียดมาก ๆ เลย จากที่ทางคุณ condomanager ถามว่าทางโครงการได้ทำหนังสือเชิญประชุมอย่างเป็นทางการหรือเปล่า คิดว่าคงไม่น่าเป็นทางการ เพราะใช่วิธีส่งเข้าตู้จดหมายของแต่ล่ะห้องที่อยู่ชั้นแรกของตัวคอนโด ไม่ได้มีการส่งเป็นจดหมายที่แต่ละคนจะต้องเซ็นรับ เพียงแต่หัวหนังสือลงวันออกจดหมายที่เป็นวันก่อนหน้าวันประชุม 7 วันพอดี แต่ตัวจดหมายนั้นมาสอดเข้าตู้จดหมายเพียง 3 วันก่อนการประชุม แต่ถ้าจะเอาผิดผมเองก็ไม่รู้จะเอาอะไรไปอ้างอิงคำพูดของผม ส่วนเรื่องการจัดประชุมภายในหกเดือนผมคงต้องลองไปเช็คข้อมูลดู แต่เรื่องตัวแทนนี่ทางโครงการทำถูกกฏหมายครับเพราะประธานบริษัทมาร่วมประชุมเองเลยครับ เลยออกเสียงได้เต็ม 47 % ที่มี ส่วนคำแนะนำเรื่อง fitness กับร้านกาแฟ ผมคงต้องไปคุยกับเพื่อน ๆ ลูกบ้านด้วยกันว่าจะทำอย่างไรกันต่อ ขอบคุณมาก ๆ สำหรับความช่วยเหลือนะครับ ถ้ามีคำถามเพิ่มเติมอาจจะต้องขอรบกวนอีกครั้ง
From:condo.mgr@hotmail.com
Sent:Monday, September 21, 2009 8:13:12 PM
To: mrlapas@gmail.com
ปกติแล้วถ้าเป็นวิธีการทำงานของมืออาชีพ เขาจะส่งจดหมายเชิญประชุมทางจดหมายลงทะเบียนไปรษณีย์ตอบรับ ล่วงหน้าก่อนวันกำหนดประชุมประมาณ 15 วัน เพื่อใช้วันที่ประทับตราของ ปณ. เป็นหลักฐานว่า เจ้าของร่วมได้รับหนังสือเชิญล่วงหน้า7 วันก่อนวันประชุมตามกฎหมาย
ลองดูวันที่ที่ลงในหนังสือเชิญให้ดีดีนะครับ
วันที่ที่ลงในหนังสือเชิญ ต้องมีระยะเวลาห่างจากวันกำหนดประชุมอย่างน้อย 8 วันครับ ถึงจะเป็นการจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันตามกฎหมายเพราะตามกฎหมายวันที่กำหนดเป็นวันประชุม นับเป็นวันที่ 8 นะครับ
คำว่าไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม หมายถึงให้นับจากวันกำหนดประชุมถอยมา 7 วัน เช่น กำหนดประชุมวันอาทิตย์ที่ 27 กย. 52
การนับ 7 วันถอยหลังก็คือนับวันเสาร์ที่ 26 กย. 52 เป็นวันที่ 7 , ศุกร์ที่ 25 = 6, พฤหัสที่ 24 = 5 , พุธที่ 23 = 4 , อังคารที่ 22 = 3 , จันทร์ที่ 21 = 2 , อาทิตย์ที่ 20 = 1
เพราะฉะนั้น หนังสือเชิญประชุมที่ถูกต้องคือ ต้องลงวันที่อย่างน้อย คือวันเสาร์ที่ 19 กย. 52 นะครับ ถึงจะเข้าเงื่อนไข " ไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม"ถ้าลงวันที่ในหนังสือเป็น 20 กย. 52 แบบนี้ กฎหมายนับเป็น 6 วันก่อนวันประชุมครับ
ถ้าตรวจสอบแล้วพบว่า หนังสือเชิญประชุมลงวันที่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุมอย่างที่ว่าหรือกรณีของคุณที่เล่ามาว่า หยอดตู้รับจดหมายก่อนประชุม 3 วัน หาพยานหรือหลักฐานมาพิสูจน์ได้หรือเปล่าครับถ้าหาได้ ขอให้รวบรวมเอกสาร+พยาน+หลักฐาน เพื่อประกอบการทำหนังสือขอคัดค้านการจดทะเบียนผู้จัดการนิติบุคคลและคณะกรรมการไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน ( หัวหน้าสำนักงานที่ดิน ) ท้องที่ประเด็นที่คัดค้านก็คือว่า การแต่งตั้ง ผจก. และ คณะกรรมการ จากที่ประชุมใหญ่ครั้งแรกดังกล่าว มิชอบด้วยกฎหมายเนื่องจาก จัดส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม เป็นการละเมิดต่อ พรบ. อาคารชุด พ.ศ. 2551 มาตรา 42/3
ถ้าเจ้าพนักงานที่ดิน พิสูจน์แล้วเห็นว่า คำคัดค้านมีมูล ก็จะปฏิเสธการจดทะเบียน ผจก. และ กก. เพราะจดไปก็ผิดกฎหมาย เจ้าหน้าที่จะมีความผิดเสียเองแล้วเจ้าพนักงานก็จะมีคำสั่งให้มีการจัดประชุมใหม่ เป็นการประชุมใหญ่วิสามัญไป ผจก. และ กก. ชุดนี้ก็เป็นอันต้องสิ้นสุดสถานภาพลงโดยปริยายครับ
ที่พูดมาทั้งหมดไม่ได้คาดเดานะครับ แต่เป็นประสบการณ์จริง เหตุการณ์จริง ที่บริษัทที่ผมทำงานเจอมากับตัวเองนี่คือที่มาของการต้องกำหนดเป็นมาตรฐานการทำงานว่า จะต้องส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน ลองตรวจสอบดูนะครับ
ผู้จัดการคอนโด
วันอาทิตย์ที่ 16 สิงหาคม พ.ศ. 2552
ลูกบ้านคอนโด : ลูกบ้านสูงวัย หัวใจละอ่อน (ยก 2)
หลังจากนั้น she กับผมก็ไม่มีโอกาสได้เจอกันอีกนาน ลืมบอกท่านไปอย่างนึงว่า she ที่ผมเล่าถึงอยู่นี้ She เป็นผู้เช่านะครับ ไม่ใช่เจ้าของร่วม แต่โดยหน้าที่ของผู้จัดการคอนโด เราจะมานั่งแบ่งแยกไม่ได้ว่า คนนี้เป็นเจ้าของร่วมต้องดูแลให้ดีหน่อย คนนี้เป็นผู้เช่า ไม่ต้องไปใส่ใจมากก็ได้ แบบนี้ไม่ได้ เราถือว่าไม่ว่าจะเป็นผู้เช่าหรือเจ้าของร่วม ผู้จัดการคอนโดต้องดูแลอย่างเท่าเทียมกัน เพราะบุคคลทั้งสองกลุ่มอาจจะมีสถานะต่างกันในเชิงของความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ อาจจะมีสิทธิ์มีเสียงหรือส่วนร่วมในการลงมติต่างๆ ไม่เหมือนกัน แต่เหมือนกันตรงที่เป็นลูกบ้านอยู่ในคอนโดเดียวกัน ต้องปฏิบัติภายใต้กฎระเบียบข้อบังคับเดียวกัน ดังนั้น ก็ควรได้รับการดูแลและได้รับการบริการภายใต้มาตรฐานเดียวกัน
กับ she ท่านผู้นี้ก็เหมือนกัน ผมไม่เคยคิดว่า she เป็นผู้เช่าแล้วจะมาตั้งเงื่อนไข เพื่อปฏิเสธหรือให้บริการที่แตกต่างจากเจ้าของร่วม ดังนั้น เมื่อวันหนึ่งมาถึง she ก็โทรลงมาที่สำนักงานคอนโด เผอิญผู้ช่วยผมเป็นคนรับสาย she โทรลงมาบอกว่า ขอให้ช่วยส่งช่างขึ้นมาดูที่ระเบียงห้องของ she หน่อย เพราะมันมีรอยเหมือนน้ำรั่วออกมาจากผนังระเบียงห้อง ผู้ช่วยผม ( เขามีตำแหน่งเป็นผู้ช่วยผู้จัดการอาคาร ซึ่งดูแลรับผิดชอบงานทางด้านอาคาร ( building management ) คืองานวิศวกรรมและงานความสะอาด ฯลฯ ) ก็ขึ้นไปดูพร้อมกับหัวหน้าช่างอาคาร
ผลก็คือมีน้ำรั่วซึมออกมาจากแนวก่ออิฐฉาบปูนที่พื้นระเบียงห้อง คือมีการต่อเติม โดยเดินท่อน้ำจากห้องน้ำออกมาสำหรับทำความสะอาดบริเวณระเบียงห้อง แล้วก็ก่ออิฐฉาบปูนปูกระเบื้องทับท่อน้ำเพื่อให้ดูกลมกลืนกับกระเบื้องของระเบียง ทีนี้ช่างที่ทำไว้อาจจะบกพร่องอย่างไรไม่ทราบ น้ำจากท่อที่ว่าก็รั่วซึมออกมาจากแนวก่ออิฐฉาบปูน อันนี้เป็นการต่อเติมเพิ่มขึ้นมา อาจจะโดยเจ้าของห้องหรือผู้เช่าก็แล้วแต่ ประเด็นคืองานลักษณะนี้โดยสภาพของมันเองไม่มีความเกี่ยวข้องกับระบบวิศวกรรมของอาคาร เพราะเขาต่อเติมเพิ่มขึ้นมาใช้ประโยชน์ภายในห้องชุดของเขาเอง นั่นคือประการแรก
ประการต่อมาก็คือ คอนโดที่ผมดูแลเคยประกาศให้ลูกบ้านทราบแล้วว่า ช่างอาคารไม่มีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนบุคคลภายในห้องชุด แต่ถ้าจะจ้างเป็นการส่วนตัวนอกเวลางานก็ไปคุยกันเอง ประการสุดท้ายคือวันที่เกิดเหตุเป็นวันศุกร์ คอนโดก็มีระเบียบห้ามทำงานตกแต่งหรือซ่อมแซมภายในห้องชุดในวันเสาร์ - อาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์ เพื่อป้องกันเสียงหรือกลิ่นที่เกิดจากการทำงานรบกวนลูกบ้านท่านอื่น ที่ต้องการพักผ่อนในวันหยุด ทั้งสามปัจจัยที่ว่านี่แหละครับทำให้ she กับผมต้องเกิดการปะทะกันในยกที่ 2
หลังจากที่ผู้ช่วยฯและหัวหน้าช่างดูอาการเสร็จกำลังเดินทางกลับลงมาจากห้องของ she ยังไม่ถึงสำนักงานด้วยซ้ำไป ตอนนั้นประมาณ 4 - 5 โมงเย็นได้แล้ว she ก็โทรลงมาที่สำนักงานซึ่งผมอยู่รับสายพอดี โดยที่ผมยังไม่ทราบว่าเกิดอะไรขึ้น เรื่องเป็นอย่างไรมาอย่างไร พอ she บอกว่า พี่ต้องการให้ช่างขึ้นมาซ่อมท่อน้ำรั่วในห้องพี่พรุ่งนี้ ผมก็ต้องตอบไปตามหลักการกว้างๆว่า ปกติช่างอาคารจะไม่ซ่อมทรัพย์สินส่วนตัวของลูกบ้านในห้องนะครับ แต่ถ้าคุณพี่จะจ้างเป็นการส่วนตัวก็คงต้องคุยเรื่องค่าตอบแทนกันเอง แล้วก็วันเสาร์ - อาทิตย์คอนโดไม่อนุญาตให้ทำงานตกแต่งซ่อมแซมนะครับ เพราะจะรบกวนลูกบ้านท่านอื่นครับ
อาจจะเป็นโดยที่ she ยังอารมณ์ค้างจากเรื่อง ASTV อยู่หรือไงไม่ทราบได้ พอได้ยินแค่นั้น she ก็ขึ้นเสียงเลยครับ ฉันไม่เคยใช้งานใครฟรีอยู่แล้ว คุณถามหัวหน้าช่างอาคารดูได้เลยว่าฉันเรียกใช้งานเขาทุกครั้ง ฉันก็ให้ค่าตอบแทนเขาทุกครั้ง แล้วถ้าคุณไม่ให้ฉันทำวันเสาร์ - อาทิตย์ จะให้ฉันไปทำวันไหน วันธรรมดาฉันก็ต้องทำงาน ฉันก็ต้องทำมาหากินเหมือนกัน พอดีจังหวะที่ผมกำลังฟัง she ระเบิดอารมณ์อยู่ หัวหน้าช่างกับผู้ช่วยฯ ก็เดินเข้ามาถึง ออฟฟิศพอดี ผมก็เลยบอก she ว่า เดี๋ยวผมขอคุยรายละเอียดกับช่างก่อนนะครับ ได้ความว่าไงจะโทรขึ้นไปบอก
พอเข้าใจเรื่องราวผมก็ถามหัวหน้าช่างว่า คุณจะรับจ๊อบนี้หรือเปล่า หรือถ้าคุณไม่รับจะให้ลูกทีมคุณรับก็ได้ แต่ขอให้นัดหมายเป็นวันอื่น อย่าให้เป็นเสาร์ - อาทิตย์ หัวหน้าช่างบอกไม่เอาครับ แล้วก็ไม่อยากให้ลูกทีมผมเข้าไปยุ่งเกี่ยวด้วยเหมือนกันครับ ลูกบ้านห้องนี้กิตติศัพท์เป็นอย่างไรก็รู้ๆกันอยู่ ผมถามว่า เขาบอกว่าเคยเรียกใช้งานคุณแล้วก็ให้ค่าตอบแทนทุกครั้ง แสดงว่าเขาต้องไว้ใจคุณมาก ไม่อยากช่วยเขาหน่อยหรือไง หัวหน้าช่างบอก ที่ผมเคยเข้าไปซ่อมให้ ก็เป็นเพราะไม่รู้จะปฏิเสธอย่างไร พอดีคอนโดติดประกาศว่าช่างอาคารไม่มีหน้าที่ซ่อมภายในห้องนั่นแหละครับ ผมถึงใช้เป็นข้ออ้างในการปฏิเสธได้ ผมเคยแนะนำให้ลูกทีมผมเข้าไปซ่อม เขาก็ไม่เอา ผมก็เลยบอกให้หัวหน้าช่างช่วยติดต่อช่างข้างนอกอาคารมาดู แล้วตีราคาเสนอค่าซ่อมเขาไป
ระหว่างที่รอให้หัวหน้าช่างติดต่อช่างนอกอาคาร ผมก็ยังไม่ได้โทรขึ้นไปแจ้งผลกับ she เพราะไม่แน่ใจว่าจะได้ช่างหรือเปล่า สามี she ก็ โทรลงมา สามี she เป็นชาวต่างชาติครับ ผมไม่แน่ใจว่า she ต้องการอะไร ถึงต้องให้สามีที่เป็นชาวต่างชาติโทรมาคุยกับผม อาจจะเป็นเพราะเห็นว่า ผู้ชายกับผู้ชายคุยกันน่าจะมีเหตุผล แล้วก็เข้าใจกันได้มากกว่า หรือ she อาจต้องการแสดงตัวตนของ she ให้ผมเห็นว่า she ไม่ธรรมดา อินเตอร์เหมือนกัน หรืออาจจะต้องการเอาชาวต่างชาติที่มักคิดว่าตัวเอง ศิวิไลซ์ กว่าเรามาโชว์พาวหรือเปล่า
แต่ไม่เป็นไรครับ ผมก็ชี้แจงให้ทราบว่า เรื่องมันเป็นอย่างไรมาอย่างไร he ก็บอกว่า ชั้นที่ไออยู่เนี่ยะ มันไม่มีคนอยู่หรอกทั้งฟลอร์ก็มีไออยู่ครอบครัวเดียว แล้ววันธรรมดาไอกับภรรยาก็ต้องไปทำงาน ไม่สะดวก นอกจากเสาร์อาทิตย์เท่านั้น ผมก็บอกไม่เป็นไร เดี๋ยวไอติดต่อช่างข้างนอกได้แล้ว จะให้ขึ้นไปดูสภาพปัญหา แล้วคุยเรื่องราคากับยู แล้วจะทำวันไหนก็ค่อยมาคุยกันอีกที
หลังจากช่างนอกอาคารเข้ามาดูสภาพงานแล้วตกลงราคากับ she ได้แล้ว เนื่องจากเป็นงานเฉพาะกิจที่ไม่ได้นัดหมายกันล่วงหน้า แล้วก็ให้บังเอิญเป็นเรื่องพอดีหรือพอร้ายไม่ทราบได้ ช่างนอกก็ดันไม่ว่างวันเสาร์ - อาทิตย์อีกเหมือนกัน แล้วก็ไม่ได้คุย ไม่ได้บอกกับ she เรื่องนี้ด้วย พอผมบอกให้โทรขึ้นไปบอก she ด้วยว่า จะเข้ามาซ่อมวันไหน เท่านั้นแหละครับ she ก็ขอคุยกับผม แล้วก็ ขึ้นเสียงตามเคยว่า ฉันบอกแล้วไงว่าฉันว่างวันเสาร์ - อาทิตย์ วันธรรมดาฉันต้องไปทำงาน คุณจะไม่ให้ฉันต้องไปทำมาหากินบ้างหรืออย่างไร ผมก็บอกว่า ก็ช่างเขาบอกเขาไม่ว่างวันเสาร์ อาทิตย์นี้ คุณพี่ก็เลื่อนนัดเขาไปเป็นเสาร์อาทิตย์หน้าก็ได้นี่ครับ she ตอบว่า กว่าจะถึงอาทิตย์หน้า น้ำก็รั่วท่วมห้องพอดี ( โห ! อะไรจะปานนั้น )
สุดท้ายผมก็เคลียร์กับช่างได้ว่า เช้าวันเสาร์เขาจะไปส่งลูกน้องที่หน่วยงานอื่นก่อน แล้วสายๆซัก 10 โมง เขาจะเข้ามาเอง จะมาเปิดแผลดูหน้างานก่อน ( หมายถึงมาสกัดปูนดูก่อนว่าอาการรั่วมันเป็นอย่างไร มากน้อยแค่ไหน ) แล้วจะกลับไปเตรียมอุปกรณ์ เพื่อมาซ่อมสายๆวันอาทิตย์ แล้วผมก็ตกลงกับทุกฝ่ายว่า ถ้ามีลูกบ้านห้องอื่นร้องเรียนเรื่องเสียงรบกวนจากการทำงานของช่าง ต้องหยุดการทำงานทันที หรือถ้า she สามารถไปเคลียร์กับลูกบ้านที่ร้องเรียนได้เอง ก็ทำต่อได้ ทุกฝ่ายตกลงกันตามนี้ แล้วช่างนอกก็ลากลับออกไป
พอช่างนอกเดินคล้อยหลังไม่ทันพ้นหน้าออฟฟิศ คือผมยืนอยู่ในออฟฟิศยังมองเห็นหลังไวๆ ของช่างนอก กำลังจะเดินเลี้ยวขวาเพื่อไปออกหน้าอาคาร she ก็โทรลงมาหาหัวหน้าช่าง แล้วช่างอาคารก็บอกผมว่า ผู้จัดการครับ พี่เขาโทรมา เขาบอกว่าขอแคนเซิ่ลนัดวันพรุ่งนี้ ผมคิดในใจ อะไรกัน (วะ! ) แล้วบอกให้ช่างอาคารรีบวิ่งตามช่างนอกไปบอกว่า ลูกค้าขอยกเลิก เสร็จแล้วก็ถามหัวหน้าช่างอาคารว่า คุณฟังผิดหรือเปล่า เขาบอกว่าคอนเฟิร์ม คุณฟังเป็นแคนเซิ่ลหรือเปล่า หัวหน้าช่างบอก แคนเซิ่ล ชัวร์ครับผู้จัดการ ผมยังถามพี่เขาอยู่เลยว่า แคนเซิ่ลทำไม แล้ว she ว่าไงล่ะ ผมถาม หัวหน้าช่างบอกว่า เขาว่า ฉันไม่เอาล่ะ ฉันไม่ซ่อมก็ได้ ผมคิดในใจ สงสัยคงทำเสียงงอนๆ เหมือนตอนไม่ได้ ASTV แน่เลย
หลังจากนั้นมาจนถึงวันอังคาร ประมาณ 10 โมงเช้า ก็มีช่างนอกคนหนึ่งมาติดต่อขออนุญาตขึ้นอาคาร เพื่อมาซ่อมท่อน้ำรั่วห้องของ she ตามระเบียบของคอนโดก็คือ ช่างหรือผู้รับเหมาที่จะเข้ามาทำงานในคอนโด ระยะเวลาเกิน 1 สัปดาห์ขึ้นไป จะต้องวางเงินค้ำประกันค่าเสียหาย 20,000.- บาท แต่ถ้าเข้ามาทำระยะสั้นแค่ 1 วัน ก็ให้เจ้าของห้องชุดหรือผู้ว่าจ้างเซ็นหนังสือค้ำประกันความเสียหายแทนการวางเงิน ซึ่งหนังสือค้ำประกันที่ว่านี้ คอนโดทำเป็นแบบฟอร์มให้ลูกบ้านกรอกแล้วเซ็นชื่อ ผมก็บอกให้ช่างทราบ ช่างก็บอกไม่มีปัญหาครับ เดี๋ยวให้เจ้าของห้องลงมาเซ็น
แล้วช่างก็โทรคุยกับ she คุยกันอยู่ซักพักนึง ช่างวางสายแล้วบอกผมว่า พี่เขาบอกไม่ต้องเซ็น ให้ขึ้นไปเลย ผมบอกไม่ได้ ถ้าคนจ้างคุณไม่เซ็นค้ำประกันความเสียหายให้เรา เราก็ให้คุณขึ้นไม่ได้ เกิดคุณซ่อมไปซ่อมมาเผอิญเกิดความเสียหายกับทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วใครจะมาช่วยคุณรับผิดชอบ อีกอย่างคือ หนังสือค้ำประกันที่ว่านี้ ก็ยังเป็นหลักฐานในการยืนยันตัวตนของคุณ ว่าเราได้อนุญาตให้คุณเข้ามาในคอนโด วันไหนเวลาไหน เพราะคุณเป็นบุคคลภายนอก คุณนึกอยากจะเข้าก็เข้า นึกอยากจะออกก็ออก ตามอำเภอใจไม่ได้ ช่างก็บอก งั้นผู้จัดการก็ต้องคุยกับพี่เขาเองละครับ เพราะพี่เขาบอกผมแบบนี้ ถ้ายุ่งยากมาก ผมไม่ซ่อมแล้วนะครับ ผมจะกลับแล้วละครับ
ผมอยากจะให้เรื่องมันยุติลงด้วยดี ก็เลยให้หัวหน้าช่างเป็นคนคุยกับ she แทนผม ( เพราะคู่นี้เขาซี้กัน ) หลังจากวางสายแล้ว หัวหน้าช่างบอกผมว่า she ไม่เชื่อว่า ระเบียบที่ว่าจะมีจริง เพราะดูเหมือนว่า ระเบียบอะไรต่อมิอะไร เผอิญจะมามีขึ้นมาตอนที่ she จะต้องทำโน่นทำนี่เสมอ ตั้งแต่ขอติดตั้ง ASTV แล้ว ( อ้อ ! เรื่องมันเป็นแบบนี้เอง ท่านผู้ชม ) แล้วคุณว่าไงล่ะ ผมถามหัวหน้าช่าง ผมก็ตอบตามความจริงครับผู้จัดการ ว่ากฎระเบียบทั้งหมด มันมีมาตั้งแต่ก่อตั้งคอนโดเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้วครับ she ก็เลยขอให้หัวหน้าช่างเอาสำเนาระเบียบที่ว่า ไปให้ she ดู
ผมก็จัดให้หัวหน้าช่างชุดนึง แล้วเห็นว่า ไหนๆก็ไหนๆแล้ว ผมก็เลยฝากแบบฟอร์มหนังสือค้ำประกันให้หัวหน้าช่างไปด้วย พร้อมกับบอกว่า ไหนๆคุณก็จะเอาระเบียบไปให้เขาดูแล้ว ผมไม่อยากให้เสียเวลา เพราะหนังสือค้ำประกัน มันก็ไม่ได้มีเนื้อหาซับซ้อนอะไร คุณพาช่างขึ้นไป ให้ she เซ็นหนังสือให้เรียบร้อย แล้วเอาหนังสือค้ำประกันกลับลงมาเข้าแฟ้ม จะได้ไม่ต้องเสียเวลา รอกันไป รอกันมา เพราะช่างเขาเสียเวลามาตั้งนานแล้ว
พอหัวหน้าช่างพาช่างนอกขึ้นไปแล้วกลับลงมา ผมก็ถาม ไหนล่ะ หนังสือค้ำประกัน หัวหน้าช่างบอกว่า พี่เขาบอกว่า ยังไม่เซ็น ขออ่านก่อนว่าเนื้อหาหนังสือค้ำประกันเป็นอย่างไร ถ้าเซ็นเสร็จแล้วจะเอาลงไปให้ ผมคิดในใจว่า ไม่เป็นไร อ่านก่อนก็ดีเหมือนกัน จะได้หมดข้อสงสัยซะที แล้วผมก็ถามต่อว่า แล้วช่างล่ะอยู่ไหน หัวหน้าช่างบอก พี่เขารับช่างเข้าไป แล้วปิดประตูอยู่ในห้องนั่นแหละครับ ผมคิดในใจ เสร็จเขาแล้วล่ะซิ อีเรียม แต่ก็ยังมองโลกในแง่ดีอยู่ว่า ก็ดีเหมือนกัน จะได้ไม่เสียเวลา คิดเอาเองว่า ระหว่างที่ she ให้ช่างซ่อมท่อ she ก็คงจะนั่งอ่านระเบียบ หนังสือค้ำประกันไปด้วย กว่าช่างจะซ่อมเสร็จ she ก็น่าจะอ่านจบเข้าใจพอดี แล้วเดี๋ยวก็คงเซ็นชื่อ แล้วฝากช่างลงมาให้ผม ขั้นตอนอาจจะไม่ถูกต้องนัก แต่ขอให้บรรลุวัตถุประสงค์เป็นใช้ได้
แล้วผมก็ทำงานอื่นเรื่อยไปตามปกติ จนกระทั่งประมาณบ่ายสองโมงเศษๆ ผมนึกเรื่องนี้ขึ้นมาได้ ก็เลยโทรเช็คไปที่ รปภ. ประจำจุดล็อบบี้ของอาคารที่ she อยู่ว่า ช่างนอกขึ้นไปซ่อมท่อห้องเลขที่นี้ ประมาณ 10 โมงเศษๆ ไม่ทราบลงมาแล้วหรือยัง รปภ. บอก ออกไปแล้วค่ะ ผมถามออกไปตอนกี่โมง เจ้าหน้าที่บอก ประมาณ 11โมง เศษๆค่ะ เอาแล้วมั๊ยล่ะ อีเรียม เสร็จเขาจริงๆ คือโดนหลอกจริงๆครับ ท่านผู้ชม
ผมเห็นว่ายังโชคดีที่ไม่เกิดเหตุอะไรร้ายแรงกับกรณีนี้ แต่ก็แจ้งให้ผู้ช่วยฯกับหัวหน้าช่างทราบว่า เกิดเหตุลักษณะนี้ขึ้น ไม่แน่ใจว่า ช่างนอกที่ว่า มาดูหรือซ่อมเสร็จแล้ว แต่ถ้าคราวหน้ามาอีก ต้องยืนยันให้ทำหนังสือค้ำประกันให้ได้
แล้วก็เงียบหายไปเป็นเวลาสัปดาห์กว่าๆ ก็มีสามีของ she มาฝากหนังสือจ่าหน้าเป็นภาษาอังกฤษถึงผม ผมเปิดอ่านดูก็กลายเป็นหนังสือแสดงความคิดเห็นที่มีต่อระเบียบ ข้อบังคับการเข้าตกแต่ง ต่อเติม ซ่อมแซมห้องชุด ที่หัวหน้าช่างเคยสำเนาไปให้ she นั่นแหละครับ เนื้อหาก็ประมาณว่า เห็นด้วยกับข้อนี้ ไม่เห็นด้วยกับข้อนี้ ขอให้แก้ไขปรับปรุงตามข้อเสนอแนะด้วย แน่ะ !
ผมคิดในใจว่า ระเบียบนี้มันมีมาเป็นเวลากว่า 10 ปี ห้องอื่นเขาอยู่กันมา มีผู้รับเหมาเข้าๆ ออกๆ คอนโด มาตกแต่งห้องชุดเป็นร้อยๆ ราย ไม่เห็นเขามีปัญหาอะไร ผมไม่ทราบว่า she มาอยู่เมื่อไร แต่ก็มาก่อนผมก็แล้วกัน มีความกล้าหาญมาก ที่จะขอให้ผมแก้ไขระเบียบให้ตรงใจ ตรงความต้องการของ she กับสามี ขอโทษทีเถอะ ผมเป็นผู้จัดการคอนโด ผมไม่มีอำนาจแก้ไขระเบียบใดๆทั้งสิ้นครับ ต้องนำเสนอกรรมการคอนโด แล้วท่านคิดว่า ถ้าผมนำเสนอแล้วจะไม่โดนกรรมการชะยันโตอย่างนั้นหรือ กรรมการคอนโดเขาจะยอมแก้กติกา เพื่อตอบสนองความต้องการของคนคนเดียว หรือจะเอาความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของชุมชนโดยรวมมากกว่ากัน สรุปแล้วผมก็เอาหนังสือที่ว่า เก็บเข้าลิ้นชักครับ
จนวันหนึ่งมีสุภาพสตรีท่านหนึ่ง โทรมาแนะนำตัวกับผมว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ ที่ she ผู้นั้นเป็นผู้เช่า ด้วยน้ำเสียงที่ขุ่นข้องหมองใจ แล้วก็เริ่มคอมเพลนผมว่า พี่ได้รับการร้องเรียนจากผู้เช่าของพี่ว่า ผู้จัดการคอนโดที่นี่ ชอบกลั่นแกล้งและขัดขวางการทำกิจกรรมของเขา จะทำอะไรก็ไม่ไห้ ไม่ได้ ไม่ยอม ผมก็ถามว่า เรื่องอะไรบ้างละครับคุณพี่ เขาบอกว่า ท่อน้ำในห้องของเขารั่ว เขาจะเอาช่างมาซ่อมวันเสาร์ อาทิตย์ก็ไม่ได้ พอเขาเอาช่างมาวันธรรมดาก็ขัดขวางไม่ยอมให้ช่างของเขาขึ้นไปซ่อม อ้างโน่น อ้างนี่ ซึ่งไม่รู้ว่าจริงหรือเปล่า ดีนะที่หัวหน้าช่างอาคารเขามาช่วยเคลียร์ ช่วยพาช่างขึ้นไป ไม่งั้นก็คงไม่ได้ซ่อมอีก ผมคิดในใจ ไหงเป็นงั้นไปได้ล่ะ ท่านผู้ชม
ผมใช้เวลาอธิบายและพูดความจริงให้เจ้าของร่วมท่านนี้ฟังร่วมครึ่งชั่วโมง พร้อมกับยืนยันว่า ถ้าคุณพี่ไม่แน่ใจว่า เรื่องที่ผมเล่ากับเรื่องที่ผู้เช่าของคุณพี่พูด อันไหนจะเป็นความจริงมากกว่ากัน วันไหนคุณพี่ว่าง ผมเชิญคุณพี่มาเยี่ยมผมที่คอนโดนี้ได้เลย ผมมีทั้งพยานเอกสารและพยานบุคคลเพื่อยืนยันในสิ่งที่ผมพูด คุณพี่ไปดูบันทึกของ รปภ. จุดล็อบบี้ก่อนขึ้นอาคารได้เลยว่า บันทึกและลายเซ็นของช่างนอก ที่ผู้เช่าของคุณพี่พาเข้ามาในอาคาร เข้ากี่โมง ออกกี่โมง เป็นความจริงตามที่ผมพูดหรือไม่ หรือคุณพี่จะเอาเบอร์โทรศัพท์ของหัวหน้าช่างอาคาร เพื่อสอบถามข้อเท็จจริงจากเจ้าตัวเขาเองเลยก็ได้ เจ้าของร่วมท่านนี้ ก็ตอบผมด้วยน้ำเสียงที่อ่อนโยนลงว่า ไม่ต้องหรอก พี่เชื่อคุณ สิ่งที่คุณทำนั้นถูกต้องแล้ว สิ่งที่คุณทำมันเป็นเรื่องของ security ซึ่งคอนโดทุกที่จะต้องคำนึงถึงเป็นเรื่องหลักอยู่แล้ว ไม่เป็นไร แล้วพี่จะโทรไปเคลียร์กับผู้เช่าของพี่เอง พี่จะขอให้เขาให้ความร่วมมือกับคุณมากกว่านี้ แล้วก็ลากันทางโทรศัพท์ด้วยความเข้าใจที่ดีต่อกัน
นี่แหละครับท่านทั้งหลาย หัวใจอันอ่อนล้าของผู้จัดการคอนโด จะกลับมาเต็มเปี่ยมด้วยพลังแห่งความสร้างสรรค์ได้อีกครั้ง ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นใจจากลูกบ้านที่มีความเข้าอกเข้าใจ การทำหน้าที่อย่างตรงไปตรงมาของผู้จัดการคอนโดแบบนี้แหละครับ ( รู้สึกสำนวนจะออกลิเกหน่อยๆนะ ! ) แต่อย่าเพิ่งคิดว่าเรื่องของผมกับลูกบ้านสูงวัย หัวใจละอ่อน จะจบลงเพียงเท่านี้ นี่แค่ยก 2 ครับ โปรดติดตามยก 3 ซึ่งเป็นยกสุดท้ายครับ
กับ she ท่านผู้นี้ก็เหมือนกัน ผมไม่เคยคิดว่า she เป็นผู้เช่าแล้วจะมาตั้งเงื่อนไข เพื่อปฏิเสธหรือให้บริการที่แตกต่างจากเจ้าของร่วม ดังนั้น เมื่อวันหนึ่งมาถึง she ก็โทรลงมาที่สำนักงานคอนโด เผอิญผู้ช่วยผมเป็นคนรับสาย she โทรลงมาบอกว่า ขอให้ช่วยส่งช่างขึ้นมาดูที่ระเบียงห้องของ she หน่อย เพราะมันมีรอยเหมือนน้ำรั่วออกมาจากผนังระเบียงห้อง ผู้ช่วยผม ( เขามีตำแหน่งเป็นผู้ช่วยผู้จัดการอาคาร ซึ่งดูแลรับผิดชอบงานทางด้านอาคาร ( building management ) คืองานวิศวกรรมและงานความสะอาด ฯลฯ ) ก็ขึ้นไปดูพร้อมกับหัวหน้าช่างอาคาร
ผลก็คือมีน้ำรั่วซึมออกมาจากแนวก่ออิฐฉาบปูนที่พื้นระเบียงห้อง คือมีการต่อเติม โดยเดินท่อน้ำจากห้องน้ำออกมาสำหรับทำความสะอาดบริเวณระเบียงห้อง แล้วก็ก่ออิฐฉาบปูนปูกระเบื้องทับท่อน้ำเพื่อให้ดูกลมกลืนกับกระเบื้องของระเบียง ทีนี้ช่างที่ทำไว้อาจจะบกพร่องอย่างไรไม่ทราบ น้ำจากท่อที่ว่าก็รั่วซึมออกมาจากแนวก่ออิฐฉาบปูน อันนี้เป็นการต่อเติมเพิ่มขึ้นมา อาจจะโดยเจ้าของห้องหรือผู้เช่าก็แล้วแต่ ประเด็นคืองานลักษณะนี้โดยสภาพของมันเองไม่มีความเกี่ยวข้องกับระบบวิศวกรรมของอาคาร เพราะเขาต่อเติมเพิ่มขึ้นมาใช้ประโยชน์ภายในห้องชุดของเขาเอง นั่นคือประการแรก
ประการต่อมาก็คือ คอนโดที่ผมดูแลเคยประกาศให้ลูกบ้านทราบแล้วว่า ช่างอาคารไม่มีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนบุคคลภายในห้องชุด แต่ถ้าจะจ้างเป็นการส่วนตัวนอกเวลางานก็ไปคุยกันเอง ประการสุดท้ายคือวันที่เกิดเหตุเป็นวันศุกร์ คอนโดก็มีระเบียบห้ามทำงานตกแต่งหรือซ่อมแซมภายในห้องชุดในวันเสาร์ - อาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์ เพื่อป้องกันเสียงหรือกลิ่นที่เกิดจากการทำงานรบกวนลูกบ้านท่านอื่น ที่ต้องการพักผ่อนในวันหยุด ทั้งสามปัจจัยที่ว่านี่แหละครับทำให้ she กับผมต้องเกิดการปะทะกันในยกที่ 2
หลังจากที่ผู้ช่วยฯและหัวหน้าช่างดูอาการเสร็จกำลังเดินทางกลับลงมาจากห้องของ she ยังไม่ถึงสำนักงานด้วยซ้ำไป ตอนนั้นประมาณ 4 - 5 โมงเย็นได้แล้ว she ก็โทรลงมาที่สำนักงานซึ่งผมอยู่รับสายพอดี โดยที่ผมยังไม่ทราบว่าเกิดอะไรขึ้น เรื่องเป็นอย่างไรมาอย่างไร พอ she บอกว่า พี่ต้องการให้ช่างขึ้นมาซ่อมท่อน้ำรั่วในห้องพี่พรุ่งนี้ ผมก็ต้องตอบไปตามหลักการกว้างๆว่า ปกติช่างอาคารจะไม่ซ่อมทรัพย์สินส่วนตัวของลูกบ้านในห้องนะครับ แต่ถ้าคุณพี่จะจ้างเป็นการส่วนตัวก็คงต้องคุยเรื่องค่าตอบแทนกันเอง แล้วก็วันเสาร์ - อาทิตย์คอนโดไม่อนุญาตให้ทำงานตกแต่งซ่อมแซมนะครับ เพราะจะรบกวนลูกบ้านท่านอื่นครับ
อาจจะเป็นโดยที่ she ยังอารมณ์ค้างจากเรื่อง ASTV อยู่หรือไงไม่ทราบได้ พอได้ยินแค่นั้น she ก็ขึ้นเสียงเลยครับ ฉันไม่เคยใช้งานใครฟรีอยู่แล้ว คุณถามหัวหน้าช่างอาคารดูได้เลยว่าฉันเรียกใช้งานเขาทุกครั้ง ฉันก็ให้ค่าตอบแทนเขาทุกครั้ง แล้วถ้าคุณไม่ให้ฉันทำวันเสาร์ - อาทิตย์ จะให้ฉันไปทำวันไหน วันธรรมดาฉันก็ต้องทำงาน ฉันก็ต้องทำมาหากินเหมือนกัน พอดีจังหวะที่ผมกำลังฟัง she ระเบิดอารมณ์อยู่ หัวหน้าช่างกับผู้ช่วยฯ ก็เดินเข้ามาถึง ออฟฟิศพอดี ผมก็เลยบอก she ว่า เดี๋ยวผมขอคุยรายละเอียดกับช่างก่อนนะครับ ได้ความว่าไงจะโทรขึ้นไปบอก
พอเข้าใจเรื่องราวผมก็ถามหัวหน้าช่างว่า คุณจะรับจ๊อบนี้หรือเปล่า หรือถ้าคุณไม่รับจะให้ลูกทีมคุณรับก็ได้ แต่ขอให้นัดหมายเป็นวันอื่น อย่าให้เป็นเสาร์ - อาทิตย์ หัวหน้าช่างบอกไม่เอาครับ แล้วก็ไม่อยากให้ลูกทีมผมเข้าไปยุ่งเกี่ยวด้วยเหมือนกันครับ ลูกบ้านห้องนี้กิตติศัพท์เป็นอย่างไรก็รู้ๆกันอยู่ ผมถามว่า เขาบอกว่าเคยเรียกใช้งานคุณแล้วก็ให้ค่าตอบแทนทุกครั้ง แสดงว่าเขาต้องไว้ใจคุณมาก ไม่อยากช่วยเขาหน่อยหรือไง หัวหน้าช่างบอก ที่ผมเคยเข้าไปซ่อมให้ ก็เป็นเพราะไม่รู้จะปฏิเสธอย่างไร พอดีคอนโดติดประกาศว่าช่างอาคารไม่มีหน้าที่ซ่อมภายในห้องนั่นแหละครับ ผมถึงใช้เป็นข้ออ้างในการปฏิเสธได้ ผมเคยแนะนำให้ลูกทีมผมเข้าไปซ่อม เขาก็ไม่เอา ผมก็เลยบอกให้หัวหน้าช่างช่วยติดต่อช่างข้างนอกอาคารมาดู แล้วตีราคาเสนอค่าซ่อมเขาไป
ระหว่างที่รอให้หัวหน้าช่างติดต่อช่างนอกอาคาร ผมก็ยังไม่ได้โทรขึ้นไปแจ้งผลกับ she เพราะไม่แน่ใจว่าจะได้ช่างหรือเปล่า สามี she ก็ โทรลงมา สามี she เป็นชาวต่างชาติครับ ผมไม่แน่ใจว่า she ต้องการอะไร ถึงต้องให้สามีที่เป็นชาวต่างชาติโทรมาคุยกับผม อาจจะเป็นเพราะเห็นว่า ผู้ชายกับผู้ชายคุยกันน่าจะมีเหตุผล แล้วก็เข้าใจกันได้มากกว่า หรือ she อาจต้องการแสดงตัวตนของ she ให้ผมเห็นว่า she ไม่ธรรมดา อินเตอร์เหมือนกัน หรืออาจจะต้องการเอาชาวต่างชาติที่มักคิดว่าตัวเอง ศิวิไลซ์ กว่าเรามาโชว์พาวหรือเปล่า
แต่ไม่เป็นไรครับ ผมก็ชี้แจงให้ทราบว่า เรื่องมันเป็นอย่างไรมาอย่างไร he ก็บอกว่า ชั้นที่ไออยู่เนี่ยะ มันไม่มีคนอยู่หรอกทั้งฟลอร์ก็มีไออยู่ครอบครัวเดียว แล้ววันธรรมดาไอกับภรรยาก็ต้องไปทำงาน ไม่สะดวก นอกจากเสาร์อาทิตย์เท่านั้น ผมก็บอกไม่เป็นไร เดี๋ยวไอติดต่อช่างข้างนอกได้แล้ว จะให้ขึ้นไปดูสภาพปัญหา แล้วคุยเรื่องราคากับยู แล้วจะทำวันไหนก็ค่อยมาคุยกันอีกที
หลังจากช่างนอกอาคารเข้ามาดูสภาพงานแล้วตกลงราคากับ she ได้แล้ว เนื่องจากเป็นงานเฉพาะกิจที่ไม่ได้นัดหมายกันล่วงหน้า แล้วก็ให้บังเอิญเป็นเรื่องพอดีหรือพอร้ายไม่ทราบได้ ช่างนอกก็ดันไม่ว่างวันเสาร์ - อาทิตย์อีกเหมือนกัน แล้วก็ไม่ได้คุย ไม่ได้บอกกับ she เรื่องนี้ด้วย พอผมบอกให้โทรขึ้นไปบอก she ด้วยว่า จะเข้ามาซ่อมวันไหน เท่านั้นแหละครับ she ก็ขอคุยกับผม แล้วก็ ขึ้นเสียงตามเคยว่า ฉันบอกแล้วไงว่าฉันว่างวันเสาร์ - อาทิตย์ วันธรรมดาฉันต้องไปทำงาน คุณจะไม่ให้ฉันต้องไปทำมาหากินบ้างหรืออย่างไร ผมก็บอกว่า ก็ช่างเขาบอกเขาไม่ว่างวันเสาร์ อาทิตย์นี้ คุณพี่ก็เลื่อนนัดเขาไปเป็นเสาร์อาทิตย์หน้าก็ได้นี่ครับ she ตอบว่า กว่าจะถึงอาทิตย์หน้า น้ำก็รั่วท่วมห้องพอดี ( โห ! อะไรจะปานนั้น )
สุดท้ายผมก็เคลียร์กับช่างได้ว่า เช้าวันเสาร์เขาจะไปส่งลูกน้องที่หน่วยงานอื่นก่อน แล้วสายๆซัก 10 โมง เขาจะเข้ามาเอง จะมาเปิดแผลดูหน้างานก่อน ( หมายถึงมาสกัดปูนดูก่อนว่าอาการรั่วมันเป็นอย่างไร มากน้อยแค่ไหน ) แล้วจะกลับไปเตรียมอุปกรณ์ เพื่อมาซ่อมสายๆวันอาทิตย์ แล้วผมก็ตกลงกับทุกฝ่ายว่า ถ้ามีลูกบ้านห้องอื่นร้องเรียนเรื่องเสียงรบกวนจากการทำงานของช่าง ต้องหยุดการทำงานทันที หรือถ้า she สามารถไปเคลียร์กับลูกบ้านที่ร้องเรียนได้เอง ก็ทำต่อได้ ทุกฝ่ายตกลงกันตามนี้ แล้วช่างนอกก็ลากลับออกไป
พอช่างนอกเดินคล้อยหลังไม่ทันพ้นหน้าออฟฟิศ คือผมยืนอยู่ในออฟฟิศยังมองเห็นหลังไวๆ ของช่างนอก กำลังจะเดินเลี้ยวขวาเพื่อไปออกหน้าอาคาร she ก็โทรลงมาหาหัวหน้าช่าง แล้วช่างอาคารก็บอกผมว่า ผู้จัดการครับ พี่เขาโทรมา เขาบอกว่าขอแคนเซิ่ลนัดวันพรุ่งนี้ ผมคิดในใจ อะไรกัน (วะ! ) แล้วบอกให้ช่างอาคารรีบวิ่งตามช่างนอกไปบอกว่า ลูกค้าขอยกเลิก เสร็จแล้วก็ถามหัวหน้าช่างอาคารว่า คุณฟังผิดหรือเปล่า เขาบอกว่าคอนเฟิร์ม คุณฟังเป็นแคนเซิ่ลหรือเปล่า หัวหน้าช่างบอก แคนเซิ่ล ชัวร์ครับผู้จัดการ ผมยังถามพี่เขาอยู่เลยว่า แคนเซิ่ลทำไม แล้ว she ว่าไงล่ะ ผมถาม หัวหน้าช่างบอกว่า เขาว่า ฉันไม่เอาล่ะ ฉันไม่ซ่อมก็ได้ ผมคิดในใจ สงสัยคงทำเสียงงอนๆ เหมือนตอนไม่ได้ ASTV แน่เลย
หลังจากนั้นมาจนถึงวันอังคาร ประมาณ 10 โมงเช้า ก็มีช่างนอกคนหนึ่งมาติดต่อขออนุญาตขึ้นอาคาร เพื่อมาซ่อมท่อน้ำรั่วห้องของ she ตามระเบียบของคอนโดก็คือ ช่างหรือผู้รับเหมาที่จะเข้ามาทำงานในคอนโด ระยะเวลาเกิน 1 สัปดาห์ขึ้นไป จะต้องวางเงินค้ำประกันค่าเสียหาย 20,000.- บาท แต่ถ้าเข้ามาทำระยะสั้นแค่ 1 วัน ก็ให้เจ้าของห้องชุดหรือผู้ว่าจ้างเซ็นหนังสือค้ำประกันความเสียหายแทนการวางเงิน ซึ่งหนังสือค้ำประกันที่ว่านี้ คอนโดทำเป็นแบบฟอร์มให้ลูกบ้านกรอกแล้วเซ็นชื่อ ผมก็บอกให้ช่างทราบ ช่างก็บอกไม่มีปัญหาครับ เดี๋ยวให้เจ้าของห้องลงมาเซ็น
แล้วช่างก็โทรคุยกับ she คุยกันอยู่ซักพักนึง ช่างวางสายแล้วบอกผมว่า พี่เขาบอกไม่ต้องเซ็น ให้ขึ้นไปเลย ผมบอกไม่ได้ ถ้าคนจ้างคุณไม่เซ็นค้ำประกันความเสียหายให้เรา เราก็ให้คุณขึ้นไม่ได้ เกิดคุณซ่อมไปซ่อมมาเผอิญเกิดความเสียหายกับทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วใครจะมาช่วยคุณรับผิดชอบ อีกอย่างคือ หนังสือค้ำประกันที่ว่านี้ ก็ยังเป็นหลักฐานในการยืนยันตัวตนของคุณ ว่าเราได้อนุญาตให้คุณเข้ามาในคอนโด วันไหนเวลาไหน เพราะคุณเป็นบุคคลภายนอก คุณนึกอยากจะเข้าก็เข้า นึกอยากจะออกก็ออก ตามอำเภอใจไม่ได้ ช่างก็บอก งั้นผู้จัดการก็ต้องคุยกับพี่เขาเองละครับ เพราะพี่เขาบอกผมแบบนี้ ถ้ายุ่งยากมาก ผมไม่ซ่อมแล้วนะครับ ผมจะกลับแล้วละครับ
ผมอยากจะให้เรื่องมันยุติลงด้วยดี ก็เลยให้หัวหน้าช่างเป็นคนคุยกับ she แทนผม ( เพราะคู่นี้เขาซี้กัน ) หลังจากวางสายแล้ว หัวหน้าช่างบอกผมว่า she ไม่เชื่อว่า ระเบียบที่ว่าจะมีจริง เพราะดูเหมือนว่า ระเบียบอะไรต่อมิอะไร เผอิญจะมามีขึ้นมาตอนที่ she จะต้องทำโน่นทำนี่เสมอ ตั้งแต่ขอติดตั้ง ASTV แล้ว ( อ้อ ! เรื่องมันเป็นแบบนี้เอง ท่านผู้ชม ) แล้วคุณว่าไงล่ะ ผมถามหัวหน้าช่าง ผมก็ตอบตามความจริงครับผู้จัดการ ว่ากฎระเบียบทั้งหมด มันมีมาตั้งแต่ก่อตั้งคอนโดเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้วครับ she ก็เลยขอให้หัวหน้าช่างเอาสำเนาระเบียบที่ว่า ไปให้ she ดู
ผมก็จัดให้หัวหน้าช่างชุดนึง แล้วเห็นว่า ไหนๆก็ไหนๆแล้ว ผมก็เลยฝากแบบฟอร์มหนังสือค้ำประกันให้หัวหน้าช่างไปด้วย พร้อมกับบอกว่า ไหนๆคุณก็จะเอาระเบียบไปให้เขาดูแล้ว ผมไม่อยากให้เสียเวลา เพราะหนังสือค้ำประกัน มันก็ไม่ได้มีเนื้อหาซับซ้อนอะไร คุณพาช่างขึ้นไป ให้ she เซ็นหนังสือให้เรียบร้อย แล้วเอาหนังสือค้ำประกันกลับลงมาเข้าแฟ้ม จะได้ไม่ต้องเสียเวลา รอกันไป รอกันมา เพราะช่างเขาเสียเวลามาตั้งนานแล้ว
พอหัวหน้าช่างพาช่างนอกขึ้นไปแล้วกลับลงมา ผมก็ถาม ไหนล่ะ หนังสือค้ำประกัน หัวหน้าช่างบอกว่า พี่เขาบอกว่า ยังไม่เซ็น ขออ่านก่อนว่าเนื้อหาหนังสือค้ำประกันเป็นอย่างไร ถ้าเซ็นเสร็จแล้วจะเอาลงไปให้ ผมคิดในใจว่า ไม่เป็นไร อ่านก่อนก็ดีเหมือนกัน จะได้หมดข้อสงสัยซะที แล้วผมก็ถามต่อว่า แล้วช่างล่ะอยู่ไหน หัวหน้าช่างบอก พี่เขารับช่างเข้าไป แล้วปิดประตูอยู่ในห้องนั่นแหละครับ ผมคิดในใจ เสร็จเขาแล้วล่ะซิ อีเรียม แต่ก็ยังมองโลกในแง่ดีอยู่ว่า ก็ดีเหมือนกัน จะได้ไม่เสียเวลา คิดเอาเองว่า ระหว่างที่ she ให้ช่างซ่อมท่อ she ก็คงจะนั่งอ่านระเบียบ หนังสือค้ำประกันไปด้วย กว่าช่างจะซ่อมเสร็จ she ก็น่าจะอ่านจบเข้าใจพอดี แล้วเดี๋ยวก็คงเซ็นชื่อ แล้วฝากช่างลงมาให้ผม ขั้นตอนอาจจะไม่ถูกต้องนัก แต่ขอให้บรรลุวัตถุประสงค์เป็นใช้ได้
แล้วผมก็ทำงานอื่นเรื่อยไปตามปกติ จนกระทั่งประมาณบ่ายสองโมงเศษๆ ผมนึกเรื่องนี้ขึ้นมาได้ ก็เลยโทรเช็คไปที่ รปภ. ประจำจุดล็อบบี้ของอาคารที่ she อยู่ว่า ช่างนอกขึ้นไปซ่อมท่อห้องเลขที่นี้ ประมาณ 10 โมงเศษๆ ไม่ทราบลงมาแล้วหรือยัง รปภ. บอก ออกไปแล้วค่ะ ผมถามออกไปตอนกี่โมง เจ้าหน้าที่บอก ประมาณ 11โมง เศษๆค่ะ เอาแล้วมั๊ยล่ะ อีเรียม เสร็จเขาจริงๆ คือโดนหลอกจริงๆครับ ท่านผู้ชม
ผมเห็นว่ายังโชคดีที่ไม่เกิดเหตุอะไรร้ายแรงกับกรณีนี้ แต่ก็แจ้งให้ผู้ช่วยฯกับหัวหน้าช่างทราบว่า เกิดเหตุลักษณะนี้ขึ้น ไม่แน่ใจว่า ช่างนอกที่ว่า มาดูหรือซ่อมเสร็จแล้ว แต่ถ้าคราวหน้ามาอีก ต้องยืนยันให้ทำหนังสือค้ำประกันให้ได้
แล้วก็เงียบหายไปเป็นเวลาสัปดาห์กว่าๆ ก็มีสามีของ she มาฝากหนังสือจ่าหน้าเป็นภาษาอังกฤษถึงผม ผมเปิดอ่านดูก็กลายเป็นหนังสือแสดงความคิดเห็นที่มีต่อระเบียบ ข้อบังคับการเข้าตกแต่ง ต่อเติม ซ่อมแซมห้องชุด ที่หัวหน้าช่างเคยสำเนาไปให้ she นั่นแหละครับ เนื้อหาก็ประมาณว่า เห็นด้วยกับข้อนี้ ไม่เห็นด้วยกับข้อนี้ ขอให้แก้ไขปรับปรุงตามข้อเสนอแนะด้วย แน่ะ !
ผมคิดในใจว่า ระเบียบนี้มันมีมาเป็นเวลากว่า 10 ปี ห้องอื่นเขาอยู่กันมา มีผู้รับเหมาเข้าๆ ออกๆ คอนโด มาตกแต่งห้องชุดเป็นร้อยๆ ราย ไม่เห็นเขามีปัญหาอะไร ผมไม่ทราบว่า she มาอยู่เมื่อไร แต่ก็มาก่อนผมก็แล้วกัน มีความกล้าหาญมาก ที่จะขอให้ผมแก้ไขระเบียบให้ตรงใจ ตรงความต้องการของ she กับสามี ขอโทษทีเถอะ ผมเป็นผู้จัดการคอนโด ผมไม่มีอำนาจแก้ไขระเบียบใดๆทั้งสิ้นครับ ต้องนำเสนอกรรมการคอนโด แล้วท่านคิดว่า ถ้าผมนำเสนอแล้วจะไม่โดนกรรมการชะยันโตอย่างนั้นหรือ กรรมการคอนโดเขาจะยอมแก้กติกา เพื่อตอบสนองความต้องการของคนคนเดียว หรือจะเอาความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของชุมชนโดยรวมมากกว่ากัน สรุปแล้วผมก็เอาหนังสือที่ว่า เก็บเข้าลิ้นชักครับ
จนวันหนึ่งมีสุภาพสตรีท่านหนึ่ง โทรมาแนะนำตัวกับผมว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ ที่ she ผู้นั้นเป็นผู้เช่า ด้วยน้ำเสียงที่ขุ่นข้องหมองใจ แล้วก็เริ่มคอมเพลนผมว่า พี่ได้รับการร้องเรียนจากผู้เช่าของพี่ว่า ผู้จัดการคอนโดที่นี่ ชอบกลั่นแกล้งและขัดขวางการทำกิจกรรมของเขา จะทำอะไรก็ไม่ไห้ ไม่ได้ ไม่ยอม ผมก็ถามว่า เรื่องอะไรบ้างละครับคุณพี่ เขาบอกว่า ท่อน้ำในห้องของเขารั่ว เขาจะเอาช่างมาซ่อมวันเสาร์ อาทิตย์ก็ไม่ได้ พอเขาเอาช่างมาวันธรรมดาก็ขัดขวางไม่ยอมให้ช่างของเขาขึ้นไปซ่อม อ้างโน่น อ้างนี่ ซึ่งไม่รู้ว่าจริงหรือเปล่า ดีนะที่หัวหน้าช่างอาคารเขามาช่วยเคลียร์ ช่วยพาช่างขึ้นไป ไม่งั้นก็คงไม่ได้ซ่อมอีก ผมคิดในใจ ไหงเป็นงั้นไปได้ล่ะ ท่านผู้ชม
ผมใช้เวลาอธิบายและพูดความจริงให้เจ้าของร่วมท่านนี้ฟังร่วมครึ่งชั่วโมง พร้อมกับยืนยันว่า ถ้าคุณพี่ไม่แน่ใจว่า เรื่องที่ผมเล่ากับเรื่องที่ผู้เช่าของคุณพี่พูด อันไหนจะเป็นความจริงมากกว่ากัน วันไหนคุณพี่ว่าง ผมเชิญคุณพี่มาเยี่ยมผมที่คอนโดนี้ได้เลย ผมมีทั้งพยานเอกสารและพยานบุคคลเพื่อยืนยันในสิ่งที่ผมพูด คุณพี่ไปดูบันทึกของ รปภ. จุดล็อบบี้ก่อนขึ้นอาคารได้เลยว่า บันทึกและลายเซ็นของช่างนอก ที่ผู้เช่าของคุณพี่พาเข้ามาในอาคาร เข้ากี่โมง ออกกี่โมง เป็นความจริงตามที่ผมพูดหรือไม่ หรือคุณพี่จะเอาเบอร์โทรศัพท์ของหัวหน้าช่างอาคาร เพื่อสอบถามข้อเท็จจริงจากเจ้าตัวเขาเองเลยก็ได้ เจ้าของร่วมท่านนี้ ก็ตอบผมด้วยน้ำเสียงที่อ่อนโยนลงว่า ไม่ต้องหรอก พี่เชื่อคุณ สิ่งที่คุณทำนั้นถูกต้องแล้ว สิ่งที่คุณทำมันเป็นเรื่องของ security ซึ่งคอนโดทุกที่จะต้องคำนึงถึงเป็นเรื่องหลักอยู่แล้ว ไม่เป็นไร แล้วพี่จะโทรไปเคลียร์กับผู้เช่าของพี่เอง พี่จะขอให้เขาให้ความร่วมมือกับคุณมากกว่านี้ แล้วก็ลากันทางโทรศัพท์ด้วยความเข้าใจที่ดีต่อกัน
นี่แหละครับท่านทั้งหลาย หัวใจอันอ่อนล้าของผู้จัดการคอนโด จะกลับมาเต็มเปี่ยมด้วยพลังแห่งความสร้างสรรค์ได้อีกครั้ง ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นใจจากลูกบ้านที่มีความเข้าอกเข้าใจ การทำหน้าที่อย่างตรงไปตรงมาของผู้จัดการคอนโดแบบนี้แหละครับ ( รู้สึกสำนวนจะออกลิเกหน่อยๆนะ ! ) แต่อย่าเพิ่งคิดว่าเรื่องของผมกับลูกบ้านสูงวัย หัวใจละอ่อน จะจบลงเพียงเท่านี้ นี่แค่ยก 2 ครับ โปรดติดตามยก 3 ซึ่งเป็นยกสุดท้ายครับ
วันพุธที่ 12 สิงหาคม พ.ศ. 2552
ลูกบ้านคอนโด : ลูกบ้านสูงวัย หัวใจละอ่อน (ยก1)
ครับ หัวใจละอ่อน ไม่ใช่หัวใจสะออนของ พี่ป้อม อัสนี-วสันต์ แน่นอน คำว่าละอ่อนเป็นภาษาทางภาคเหนือครับ แปลว่า เด็ก หมายถึงเด็กเล็ก ที่พูดยังไม่ค่อยเข้าใจเหตุผล จะเอาอะไรก็จะเอาให้ได้ดังใจตนเองประมาณนั้น ลูกบ้านท่านนี้ของผมก็เหมือนกันครับ เป็นสุภาพสตรี อายุอานามก็ร่วม 50 กว่าๆ แล้วครับ แต่พฤติกรรมเหมือนเด็กยังไงยังงั้น
ครั้งแรกที่ผมพบสุภาพสตรีท่านนี้ เป็นการพบกันทางโทรศัพท์ครับ ประโยคแรกที่ she โทรมาหาผม she บอกว่า “ นี่คุณผู้จัดการ พี่ชื่อ....นะ พี่อยู่ห้อง..... ( เลขที่ห้อง ) พี่จะติดจาน ASTV นะ พี่โทรมาแจ้งคุณตามขั้นตอนแล้วนะ คุณต้องอนุญาตให้พี่ติดนะ ถ้าคุณไม่ให้พี่ติดพี่ไม่ยอมนะ เพราะห้องคนอื่นเขาติดจานแดง ( หมายถึงจานของ true vision ) กันโครมๆ คุณยังอนุญาตให้ติด แล้วพี่จะติดคุณต้องอนุญาตพี่นะ ไม่งั้นพี่ไม่ยอม ”
ผมคิดในใจ งานเข้าอีกแล้วซิเรา นี่ตกลงโทรมาแจ้งขออนุญาตหรือโทรมาบีบบังคับกันแน่ ผมตอบว่า ผมรับทราบครับ แต่มีเรื่องจะแจ้งให้คุณพี่ทราบเหมือนกันครับ คือจานแดงที่ติดกันโครมๆที่พี่ว่าน่ะ ผิดข้อบังคับทั้งนั้นนะครับ ผมกำลังคุยกับกรรมการอยู่ว่า จะออกประกาศให้ลูกบ้านทราบ เพื่อขอความร่วมมือให้ถอดออก ตอนนี้ใครมาขออนุญาตติดตั้งจานดาวเทียมบริเวณระเบียง คอนโดเราไม่อนุญาตให้ติดแล้วนะครับ เพราะฉะนั้น จาน ASTV ของคุณพี่ก็คงติดไม่ได้เหมือนกันครับ
She ตอบว่า อะไรกัน เขาติดกันมาตั้งนานแล้ว ไม่เห็นมีใครห้าม ไม่เห็นมีใครว่าผิดระเบียบ แล้วทำไมพอคุณมา ก็มีคุณนี่แหละที่ว่าผิดระเบียบ แล้วก็มาบอกว่าผิดระเบียบตอนที่พี่จะติดจาน ASTV พอดี แบบนี้มันหมายความว่ายังไง
เอาซิครับ ท่านผู้ชม นี่แค่ยกแรกนะครับ จะให้ผมทำยังไงดี ?
ผมก็ต้องชี้แจงว่า คุณพี่ฟังผมอธิบายก่อนนะครับ ข้อบังคับที่ว่าห้ามติดตั้งจานรับสัญญาณดาวเทียมบริเวณระเบียงห้องมันมีมาตั้งนานแล้วครับ ก่อนผมจะมารับงานที่นี่เป็น 10 กว่าปีแล้ว ผมเองก็สงสัยอยู่เหมือนกันว่า เขาติดกันได้อย่างไร ทำไมถึงติด
คือสรุปว่าอย่างนี้ครับ ( อันนี้ผมพูดกับท่านผู้อ่านแล้วนะครับ ) ที่คอนโดหลังนี้มีระบบทีวีเสาอากาศรวม แต่เป็นเทคโนโลยีแบบเก่า คือเป็นเสาอากาศแบบก้างปลา ซ้อนกันหลายๆอันเพื่อรับสัญญาณฟรีทีวีจากช่องต่างๆแล้วขยายส่งสัญาณไปตามสายเคเบิ้ลภายในอาคาร ไปยังห้องทุกห้องในคอนโด แล้วก็มีอีกระบบหนึ่งเป็นทางเลือกให้ลูกบ้าน คือระบบสายเคเบิ้ลใยแก้ว ( Fiber optic ) ที่บริษัท True เขามาวางระบบไว้ร่วมกับคอนโด เมื่อ 10 กว่าปีที่แล้ว
ปัญหาของลูกบ้านที่ติดจานแดงแยกได้เป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มแรกอยากดูฟรีทีวี แต่ระบบทีวีเสาอากาศรวมของคอนโด ไม่สนับสนุน คือ คุณภาพไม่ดีพอ รับภาพไม่ชัด ลูกบ้านก็เลยไปซื้อจานแดงของ True vision มาติด เพื่อดูฟรีทีวี กลุ่มที่ 2 คืออยากดูเคเบิ้ลทีวี โดยยินดีที่จะเสียค่าสมาชิกรายเดือน แต่ไม่ทราบว่า คอนโดมีระบบ Fiber optic ผมก็เคยถามลูกบ้านกลุ่มนี้ว่า ทำไมไม่เลือกเป็นสมาชิกระบบ Fiber optic ส่วนใหญ่ตอบว่า ไม่รู้ ผู้บริหารคอนโดชุดก่อนหน้านั้น ก็ไม่เห็นมีใครบอกว่า มี Fiber optic แล้วขออนุญาตเขาติด เขาก็ให้ติด ไม่เห็นมีใครว่าอะไร เวรกรรมตามเคย ท่านผู้ชม !
ทีนี้ผมเคยคุยกับกรรมการแล้วว่า ถ้าเราจะ ” สอยดาวเทียม ” ( เป็นศัพท์เฉพาะของผม หมายถึง ขอความร่วมมือแกมบังคับจากลูกบ้านให้ถอดจานรับสัญญาณดาวเทียมออก ) คงจะต้องมีทางออกให้กับลูกบ้านด้วยว่า ถ้าท่านถอดจานออกแล้ว ท่านสามารถเลือกชมรายการทีวีได้โดยวิธีไหนบ้าง กลุ่มที่มีกำลังซื้อ ที่จะดูเคเบิ้ลทีวีไม่น่าจะยาก เพราะคอนโดมีระบบ Fiber optic รองรับอยู่แล้ว
อีกอย่างเท่าที่ผมสังเกตดุระหว่างที่ผมทำหน้าที่ มีลูกบ้านที่ไม่ทราบว่ามี ระบบ fiber optic พอเขามาขออนุญาตให้ช่างขึ้นติดจานดาวเทียม ผมก็บล็อคช่างไม่ให้ขึ้น แล้วก็โทรแจ้งลูกบ้านว่า ขอให้เปลี่ยนมาเป็นระบบ fiber optic ดีกว่า เพราะจานดาวเทียมห้องอื่นที่ติดๆอยู่ ผิดระเบียบทั้งนั้น กรรมการคอนโดเขากำลังหาวิธีให้เอาออกอยู่ ซึ่งทุกท่านพอเข้าใจก็ให้ความร่วมมือด้วยดี
แต่ลูกบ้านอีกกลุ่มนี่ซิ การที่เขาซื้อจานแดงมาติด ( จริงๆแล้วอาจไม่ได้ซื้อก็ได้ เพราะช่วงนั้น True เขามีโปรโมชั่น ใช้โทรศัพท์มือถือรายเดือน 300 บาท แล้วรับติดตั้งจาน True vision ฟรี อะไรประมาณนั้น ) เพื่อต้องการดูฟรีทีวี แสดงให้ถึงข้อจำกัดอะไรบางอย่าง ซึ่งคงหนีไม่พ้นเรื่องกำลังซื้อ แล้วทีนี้ถ้าบังคับให้เขาเอาออกแล้ว จะให้เขาทำอย่างไร สัญญาณฟรีทีวีของคอนโดก็ไม่มีคุณภาพ จะสมัครเป็นสมาชิกเคเบิ้ลทีวีก็เกินกำลัง รับรองได้เกิดความโกลาหลกันแน่นอน
ผมก็เลยมอบหมายให้ช่างอาคารติดต่อบริษัท ผู้เชี่ยวชาญให้ลองเข้ามาสำรวจ เพื่อหาแนวทางปรับปรุงสัญญาณภาพฟรีทีวีให้ชัดเจนก่อน ว่าจะต้องใช้งบประมาณเท่าไร สรุปว่า ระบบทีวีเสาอากาศรวมของคอนโดที่มีอยู่ถ้าจะปรับปรุงให้ดีขึ้นต้องใช้งบประมาณเรือนหมื่น แต่ผู้เชี่ยวชาญเขาบอกว่า ปรับปรุงได้ดีที่สุด ก็ไม่ดีขึ้นกว่าเดิมมากนัก ( ตกลงมันดีหรือไม่ดีกันแน่ ? ) แต่ถ้าจะให้ดีขึ้นแบบเห็นแตกต่างกันอย่างชัดเจน แล้วก็เป็นระบบที่ถือว่า เป็นสากลในปัจจุบันเลยก็คือต้องเปลี่ยนไปใช้ระบบรับสัญญาณภาพด้วยจานดาวเทียม ( ภาษาเทคนิด เขาเรียกว่า ระบบ S-Band ) ซึ่งต้องใช้งบประมาณเป็นเรือนแสน เฮ้อ ! เอาอีกแล้ว คุยเรื่องใช้เงินทีไร ( สำหรับคอนโดหลังนี้ ) รู้สึกปวดหัวตัวร้อน ครั่นเนื้อครั่นตัวทุกที !
ผมวิเคราะห์แล้วก็สรุปได้โดยตนเองเลยว่า มีทางเดียวคือต้องเอาเรื่องงบปรับปรุงระบบทีวีจากเดิมเป็น ระบบ S-Band เข้าขออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เพื่อเรียกเก็บเงินเพิ่มตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์มาปรับปรุง ( ถ้าได้ ) หลังจากนั้นถึงมาจัดการ “สอยดาวเทียม” กัน
ถ้าไม่ทำแบบนี้จะชวนให้มีคำถามตามมา เช่น เราขอความร่วมมือจากกลุ่มดูเคเบิ้ลทีวี ถ้าเจอคนที่ให้ความร่วมมือก็ดีไป แต่ถ้ามีพวกงอแง ประเภทว่า ให้ห้องอื่นถอดก่อนซิ แล้วฉันถึงจะถอด หรือสมมุติว่า กลุ่มเคเบิ้ลทีวีให้ความร่วมมือด้วยดีทุกท่าน ต่อมาปรากฏว่า ยังเห็นจานดาวเทียมของกลุ่มฟรีทีวีอยู่ ก็จะถามว่า พวกนี้ทำไมไม่ถอด ฉันถอดเขาก็ต้องถอดซิ ไหนคุณบอกว่าผิดระเบียบไง จะต้องมานั่งอธิบายเรื่องคุณภาพของสัญญาณฟรีทีวี เรื่องงบปรับปรุงอีก เผลอๆ พอรู้แล้วอาจจะไม่เห็นด้วยก็ได้ว่า ฉันเสียเงินจ่ายค่ารายเดือนเพื่อดูเคเบิ้ลทีวีของฉันแล้ว ทำไมฉันต้องมาจ่ายเงินสมทบเพื่อให้คนอื่นดูฟรีทีวีอีก ฉันไม่ได้ประโยชน์อะไรเลย แค่คิดก็มึนแล้วครับ ท่านผู้ชม !
หลายท่านอาจคิดว่า ทำไมต้องทำให้มันเป็นเรื่องราวใหญ่โตขนาดนั้น สัญญาณฟรีทีวีไม่ดี ให้ลูกบ้านใช้เสาหนวดกุ้งแทนก็หมดเรื่อง อาจจะจริงครับ แต่ผมคิดว่าเป็นเรื่องของ image และ impression ของลูกบ้านที่มีต่อคอนโดครับ ลองคิดดูถ้าเป็นท่าน ท่านซื้อคอนโดราคายูนิตละเป็นล้าน ท่านคาดหวังอะไรบ้างครับ ผมเชื่อว่าท่านคงไม่คาดหวังและพึงพอใจกับการที่จะต้องมานั่งดูฟรีทีวีด้วยเสาหนวดกุ้งอย่างแน่นอน หรือท่านอาจจะมีกำลังที่จะเป็นสมาชิกเคเบิ้ลทีวี แต่ถ้ามีทางเลือกที่เสียเงินกับไม่เสียเงิน ผมว่าเกือบทุกท่านต้องเลือกที่จะไม่ต้องเสียเงินมากกว่า มีอย่างที่ไหน ซื้อคอนโดห้องละเป็นล้าน อยากดูทีวีก็ดูไม่ได้ ( หมายถึงสัญญาณไม่มีคุณภาพ ) ต้องใช้เสาหนวดกุ้ง เสียราคาคอนโดหมด แถมถ้าอยากดูทีวีคุณภาพดีๆ ต้องเสียตังค์รายเดือนอีก เซ็ง ! ( อันหลังนี้ผมพูดแทน )
แล้วคนเรา พอรู้สึกไม่ประทับใจเมื่อแรกพบเมื่อไรแล้วละก็ จะเกิดความรู้สึกที่ไม่ดีติดตัวไปอีกนาน เผลอๆอาจจะตลอดชีวิตที่อยู่ในคอนโดเลยก็ได้ แล้วคนที่อาจจะโดนลูกหลงโดยไม่รู้อีโหน่อีเหน่ ก็คือผู้จัดการคอนโดไงครับ ประมาณว่า ผู้จัดการคนแล้วคนเล่า ไม่เห็นแก้ปัญหาได้ซักคน ไม่รู้เสียเงินจ้างมาทำไม (แบบนี้เขาเรียกว่า โดนครับ แต่เปล่าโดนใจ โดนลูกหลงครับ )
ทั้งหมดที่สรุปให้ท่านฟังมา ก็คือสิ่งที่ผมได้เพียรพยายามอธิบายให้ลูกบ้านท่านนี้ทราบ ซึ่ง she ก็รับฟังนะครับ แต่ก็ยังไม่วายที่จะพูดในทำนองว่า พี่ไม่รู้ละ พี่ต้องการดู ASTV คุณทำอย่างไรก็ได้ ให้พี่ได้ดูก็แล้วกัน ผมบอกว่า ถ้าคุณพี่ติดตั้งจานดาวเทียมภายในพื้นที่ห้องชุดของคุณพี่ โดยไม่ปรากฏให้เห็นบริเวณระเบียงห้องชุดก็ได้เลย she บอกว่า ช่างเขามาทดสอบแล้ว ติดตั้งในห้องสัญญาณไม่ชัดต้องติดที่ระเบียง ผมแนะนำว่า คุณพี่ทำไมไม่ดูผ่านระบบอินเตอร์เน็ตละครับ ตึกของเรามีระบบอินเตอร์เน็ต คุณพี่ขอติดตั้งอินเตอร์เน็ต ของ True ก็มี she บอก ไม่เอา พี่ไม่ต้องการเสียค่ารายเดือน
ผมเลยตัดบทว่า ถ้างั้นมีทางเดียวคือ คุณพี่อาจต้องติดตั้งจานของคุณพี่บนดาดฟ้าก็ได้ แต่ผมขอเอาเรื่องนี้เข้าปรึกษากรรมการคอนโดในที่ประชุมก่อนก็แล้วกัน เพราะดาดฟ้าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง แล้วได้ผลว่าอย่างไร ผมจะแจ้งให้คุณพี่ทราบ she ถามว่า นานมั๊ย เมื่อไรจะได้คำตอบ ผมก็บอก ปกติคอนโดเรามีประชุมกรรมการเดือนละครั้งครับ ประมาณปลายๆ เดือน แหละครับคุณพี่ she บอกว่า ได้ แล้วเดี๋ยวปลายๆ เดือนพี่จะโทรมาถามคุณเอง ( โอ้โฮ ! เจอแฟนพันธ์แท้เสื้อเหลืองเข้าแล้วมั๊ยล่ะ ! )
เหตุที่ผมต้องตัดบทไปแบบนั้น เพราะจากการที่ได้คุยกับผู้เชี่ยวชาญเรื่องระบบทีวี เขาบอกว่า ระบบ S-Band สามารถเพิ่มจานรับสัญญาณดาวเทียมของระบบอื่นๆ หรือของต่างประเทศ เข้ามาได้ในอนาคต แต่การจัดทำระบบ S-Band ต้องไปขอเงินจากที่ประชุมใหญ่อย่างที่ว่า ผมก็เลยพูดว่าจะเอาเรื่องของคุณพี่เขาไปขอมติจากที่ประชุมกรรมการ แต่ในความเป็นจริง ยังนำเข้าที่ประชุมไม่ได้ เพราะเข้าไปก็ไม่ผ่าน เนื่องจากยังไม่มี ระบบ S-Band มารองรับ ผมพูดเพื่อให้คุณพี่เขาลดความขัดแย้งกับผมลงในเบื้องต้นก่อน
แล้วเดือนนั้นคณะกรรมการเขาก็เลื่อนการประชุม ( อันนี้เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นบ่อยๆในคอนโดหลังนี้ ) she ก็มาตามนัดเลยครับ โทรมาถามผลการประชุมกับผม ผมก็บอกตามความจริงว่า กรรมการเลื่อนประชุม she พูดด้วยน้ำเสียงไม่ค่อยพอใจ อะไรกัน กรรมการประชุมกันเดือนละหน แล้วมาเลื่อนออกไปแบบนี้ งานการของคอนโดก็ไม่เดินนะซิ ผมก็บอก ครับ เขาก็เลื่อนกันบ่อยๆครับ เพราะกรรมการเขาทำงานไม่มีเงินเดือน แล้วแต่ละท่านก็มีหน้าที่การงานประจำที่ต้องรับผิดชอบอยู่ หลายท่านมาไม่ได้ ไม่ครบองค์ประชุมก็ประชุมไม่ได้ครับ she ถามว่า แล้วจะประชุมอีกทีเมื่อไร ผมตอบ ก็คงประมาณปลายๆเดือนหน้าครับ she บอก เดี๋ยวปลายเดือนหน้า พี่จะโทรมาถามคุณอีกที ( เอาจริงแฮะ ! )
แล้วปลายเดือนหน้าก็มาถึง พอ she โทรมาถามปุ๊บ ผมก็ออกแนวประมาณว่า กรรมการให้ผมคุยกับ ASTV ก่อนว่า ถ้าจะติดตั้งบนดาดฟ้าแล้ว ในทางเทคนิคต้องทำอย่างไรบ้าง ถ้าคุยแล้วเป็นไปได้ ก็อาจพิจารณาอนุมัติให้ติดตั้งได้ คุณพี่ให้ช่าง ASTV โทรหาผมหน่อยนะครับ
ทั้งหมดนี้ ท่านคงพอเข้าใจนะครับว่า จริงๆแล้วผมไม่ได้นำเสนอต่อที่ประชุมด้วยซ้ำไป โดยเหตุผลที่ผมกล่าวไว้แล้วคือ มันทำไม่ได้ จะติดตั้งเฉพาะจานของ she โดยที่ไม่มีระบบ S-Band มารองรับ เสนอไปก็ไม่ผ่าน เพราะกฎหมายคอนโดฉบับปัจจุบัน ค่อนข้างจะเข้มงวดเรื่องการนำพื้นที่ส่วนกลางไปใช้ประโยชน์ โดยไม่ผ่านมติที่ประชุมใหญ่ ด้วยคะแนนเสียงตามที่กฎหมายกำหนด
ถ้าผมจะนำเสนอเข้าที่ประชุมกรรมการ แล้วแน่นอนว่ากรรมการจะไม่อนุมัติ ก็เหมือนกับไปดับความฝัน ความหวังของ she มากเกินไป แต่ถ้าผมอธิบายให้ she ฟังว่า ผมจะขอมติที่ประชุมใหญ่เพื่อเอาเงินมาปรับปรุงระบบทีวีของคอนโด แล้วถึงจะเชื่อมจานของคุณพี่เข้าด้วยกัน ผมรับรองได้เลยว่า she จะไม่ฟัง เพราะ จากการที่ได้สัมผัส ( พูดคุย ) กับ she ทางโทรศัพท์ she เป็นคนที่ไม่ค่อยมีเหตุผล จะเอาให้ได้ดังใจตนเอง และที่สำคัญคือ she จะเอาเดี๋ยวนี้ !
หลังจากที่ช่างของ ASTV โทรมาคุยกับผมแล้ว she ก็โทรมาตามผล ผมก็บอกว่า จะเอารายละเอียดข้อมูลเชิงเทคนิคเข้าที่ประชุมกับกรรมการ เพื่อขออนุมัติขั้นสุดท้าย แล้วจะแจ้งผลให้เดือนหน้า เหมือนเดิมครับ ความจริงผมก็ไม่ได้นำเข้าที่ประชุมกรรมการ ผมกะว่ารอจนกว่าจะมีการประชุมใหญ่แล้วได้มติที่แน่นอนแล้วผมถึงจะคุยกับ she ให้เป็นเรื่องเป็นราวกว่านี้ คือได้ก็บอกได้ ไม่ได้ก็คือไม่ได้ แล้วอีกอย่างคือ การที่ผมลากเรื่องให้มันยาวออกไปเรื่อยๆแบบนี้ ผมคิดว่า she คงจะเบื่อและท้อ แล้วก็คงจะเลิกราไปเอง
แต่ที่ไหนได้ she เป็นแฟนพันธ์แท้นี่ครับ ปลายเดือนนั้น หลังจากประชุมไม่กี่วัน she ก็โทรมาตามผลอีก ผมคิดว่า คงต้องหาเหตุผลอะไรซักอย่าง ถึงจะต้องดับความฝันของใครบางคนก็จำเป็นต้องทำ เพื่อให้เรื่องมันยุติเสียที ผมจึงบอกไปว่า กรรมการอนุมัติในหลักการนะครับ แต่จะขอคุยเรื่องค่าใช้จ่ายกับ ASTV อีกครั้ง ถ้าเขารับเงื่อนไขของคอนโดได้ ก็ไม่มีปัญหา she ก็ให้ ASTV โทรมาหาผมอีก ผมก็คุยกับเขาว่า กรรมการขอคิดค่าติดตั้งจานดาวเทียมบนดาดฟ้า เดือนละเท่านี้บาท คิดค่าลากสายผ่านพื้นที่ส่วนกลางจากดาดฟ้าอีกเดือนละเท่านั้นบาท ถ้าคุณโอเค ก็ทำเรื่องขออนุญาตเข้ามา ผมจะนำเสนอให้
แล้วก็เป็นไปอย่างที่ผมคาดเดา คือ ASTV เขาก็แจ้งที่จะชาร์ตค่าใช้จ่ายที่ว่ากับ she เท่านั้นแหละครับ she ก็โทรมาหาผมด้วยความโมโหเป็นฟืนเป็นไฟ พูดว่า อะไรกัน ฉันเสียค่าส่วนกลางให้คุณทุกเดือน แล้วคุณยังมาคิดค่าติดตั้งจานดาวเทียม ค่าลากสายผ่านส่วนกลางจากฉันอีก ทำแบบนี้ได้ยังไง ผมก็ตอบว่า ผมไม่ได้เรียกเก็บจากคุณพี่นะครับ ผมเรียกเก็บจาก ASTV ครับ she บอก ก็นั่นแหละ เขาก็มาเรียกเก็บต่อจากฉัน ผมก็บอกว่า งั้นคุณพี่ก็ต้องไปต่อว่า ASTV ซิครับ คุณพี่มาต่อว่าผมทำไม
She บอกว่า ฉันจะต่อว่าคุณนี่แหละ ฉันจ่ายค่าส่วนกลางให้คอนโดทุกเดือนไม่เคยขาด ฉันจะขอติดตั้งจานดาวเทียมก็มาตั้งเงื่อนไขอย่างโน้นอย่างนี้กับฉัน พื้นที่ส่วนกลางไม่ใช่พื้นที่ของคุณ ทำไมคุณถึงมีสิทธิ์มาเรียกเก็บเงิน ผมตอบว่า จริงอยู่ครับคุณพี่ พื้นที่ส่วนกลางไม่ใช่ของผม แต่ก็ไม่ใช่ของคุณพี่เหมือนกันครับ she ตอบว่า ถึงจะไม่ใช่ของฉัน แต่ฉันก็จ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน เพราะฉะนั้นฉันต้องมีสิทธิ์ใช้ ( เกี่ยวกันไหมเนี่ย! )
ผมบอกไม่เป็นไรครับ ถ้าคุณพี่คิดว่าคุณพี่มีสิทธิ์ใช้ คุณพี่จะใช้ก็ตามใจครับ แต่คุณพี่ลองคิดให้ดีนะครับ ถ้าคุณพี่เรียกช่าง ASTV มาติดจานดาวเทียมเมื่อไร ผมจะเรียกเก็บเงินค่าติดตั้ง ค่าลากสายตามมติกรรมการก่อนนะครับ ถ้าช่างไม่จ่ายผมก็ไม่อนุญาตให้ขึ้นอาคารนะครับ she เงียบไปซักครู่ แล้วพูดด้วยน้ำเสียง งอนๆ ว่า ฉันไม่เอาละ ฉันไม่ติด ไม่ดูก็ได้ ผมบอก ก็แล้วแต่คุณพี่นะครับ แล้ว she ก็วางสายไป ( แล้วผมก็แอบถอนหายใจ เฮ้ออออ ! ) จบยกที่หนึ่ง ( โปรดติดตามยกสอง ในตอนต่อไป )
ครั้งแรกที่ผมพบสุภาพสตรีท่านนี้ เป็นการพบกันทางโทรศัพท์ครับ ประโยคแรกที่ she โทรมาหาผม she บอกว่า “ นี่คุณผู้จัดการ พี่ชื่อ....นะ พี่อยู่ห้อง..... ( เลขที่ห้อง ) พี่จะติดจาน ASTV นะ พี่โทรมาแจ้งคุณตามขั้นตอนแล้วนะ คุณต้องอนุญาตให้พี่ติดนะ ถ้าคุณไม่ให้พี่ติดพี่ไม่ยอมนะ เพราะห้องคนอื่นเขาติดจานแดง ( หมายถึงจานของ true vision ) กันโครมๆ คุณยังอนุญาตให้ติด แล้วพี่จะติดคุณต้องอนุญาตพี่นะ ไม่งั้นพี่ไม่ยอม ”
ผมคิดในใจ งานเข้าอีกแล้วซิเรา นี่ตกลงโทรมาแจ้งขออนุญาตหรือโทรมาบีบบังคับกันแน่ ผมตอบว่า ผมรับทราบครับ แต่มีเรื่องจะแจ้งให้คุณพี่ทราบเหมือนกันครับ คือจานแดงที่ติดกันโครมๆที่พี่ว่าน่ะ ผิดข้อบังคับทั้งนั้นนะครับ ผมกำลังคุยกับกรรมการอยู่ว่า จะออกประกาศให้ลูกบ้านทราบ เพื่อขอความร่วมมือให้ถอดออก ตอนนี้ใครมาขออนุญาตติดตั้งจานดาวเทียมบริเวณระเบียง คอนโดเราไม่อนุญาตให้ติดแล้วนะครับ เพราะฉะนั้น จาน ASTV ของคุณพี่ก็คงติดไม่ได้เหมือนกันครับ
She ตอบว่า อะไรกัน เขาติดกันมาตั้งนานแล้ว ไม่เห็นมีใครห้าม ไม่เห็นมีใครว่าผิดระเบียบ แล้วทำไมพอคุณมา ก็มีคุณนี่แหละที่ว่าผิดระเบียบ แล้วก็มาบอกว่าผิดระเบียบตอนที่พี่จะติดจาน ASTV พอดี แบบนี้มันหมายความว่ายังไง
เอาซิครับ ท่านผู้ชม นี่แค่ยกแรกนะครับ จะให้ผมทำยังไงดี ?
ผมก็ต้องชี้แจงว่า คุณพี่ฟังผมอธิบายก่อนนะครับ ข้อบังคับที่ว่าห้ามติดตั้งจานรับสัญญาณดาวเทียมบริเวณระเบียงห้องมันมีมาตั้งนานแล้วครับ ก่อนผมจะมารับงานที่นี่เป็น 10 กว่าปีแล้ว ผมเองก็สงสัยอยู่เหมือนกันว่า เขาติดกันได้อย่างไร ทำไมถึงติด
คือสรุปว่าอย่างนี้ครับ ( อันนี้ผมพูดกับท่านผู้อ่านแล้วนะครับ ) ที่คอนโดหลังนี้มีระบบทีวีเสาอากาศรวม แต่เป็นเทคโนโลยีแบบเก่า คือเป็นเสาอากาศแบบก้างปลา ซ้อนกันหลายๆอันเพื่อรับสัญญาณฟรีทีวีจากช่องต่างๆแล้วขยายส่งสัญาณไปตามสายเคเบิ้ลภายในอาคาร ไปยังห้องทุกห้องในคอนโด แล้วก็มีอีกระบบหนึ่งเป็นทางเลือกให้ลูกบ้าน คือระบบสายเคเบิ้ลใยแก้ว ( Fiber optic ) ที่บริษัท True เขามาวางระบบไว้ร่วมกับคอนโด เมื่อ 10 กว่าปีที่แล้ว
ปัญหาของลูกบ้านที่ติดจานแดงแยกได้เป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มแรกอยากดูฟรีทีวี แต่ระบบทีวีเสาอากาศรวมของคอนโด ไม่สนับสนุน คือ คุณภาพไม่ดีพอ รับภาพไม่ชัด ลูกบ้านก็เลยไปซื้อจานแดงของ True vision มาติด เพื่อดูฟรีทีวี กลุ่มที่ 2 คืออยากดูเคเบิ้ลทีวี โดยยินดีที่จะเสียค่าสมาชิกรายเดือน แต่ไม่ทราบว่า คอนโดมีระบบ Fiber optic ผมก็เคยถามลูกบ้านกลุ่มนี้ว่า ทำไมไม่เลือกเป็นสมาชิกระบบ Fiber optic ส่วนใหญ่ตอบว่า ไม่รู้ ผู้บริหารคอนโดชุดก่อนหน้านั้น ก็ไม่เห็นมีใครบอกว่า มี Fiber optic แล้วขออนุญาตเขาติด เขาก็ให้ติด ไม่เห็นมีใครว่าอะไร เวรกรรมตามเคย ท่านผู้ชม !
ทีนี้ผมเคยคุยกับกรรมการแล้วว่า ถ้าเราจะ ” สอยดาวเทียม ” ( เป็นศัพท์เฉพาะของผม หมายถึง ขอความร่วมมือแกมบังคับจากลูกบ้านให้ถอดจานรับสัญญาณดาวเทียมออก ) คงจะต้องมีทางออกให้กับลูกบ้านด้วยว่า ถ้าท่านถอดจานออกแล้ว ท่านสามารถเลือกชมรายการทีวีได้โดยวิธีไหนบ้าง กลุ่มที่มีกำลังซื้อ ที่จะดูเคเบิ้ลทีวีไม่น่าจะยาก เพราะคอนโดมีระบบ Fiber optic รองรับอยู่แล้ว
อีกอย่างเท่าที่ผมสังเกตดุระหว่างที่ผมทำหน้าที่ มีลูกบ้านที่ไม่ทราบว่ามี ระบบ fiber optic พอเขามาขออนุญาตให้ช่างขึ้นติดจานดาวเทียม ผมก็บล็อคช่างไม่ให้ขึ้น แล้วก็โทรแจ้งลูกบ้านว่า ขอให้เปลี่ยนมาเป็นระบบ fiber optic ดีกว่า เพราะจานดาวเทียมห้องอื่นที่ติดๆอยู่ ผิดระเบียบทั้งนั้น กรรมการคอนโดเขากำลังหาวิธีให้เอาออกอยู่ ซึ่งทุกท่านพอเข้าใจก็ให้ความร่วมมือด้วยดี
แต่ลูกบ้านอีกกลุ่มนี่ซิ การที่เขาซื้อจานแดงมาติด ( จริงๆแล้วอาจไม่ได้ซื้อก็ได้ เพราะช่วงนั้น True เขามีโปรโมชั่น ใช้โทรศัพท์มือถือรายเดือน 300 บาท แล้วรับติดตั้งจาน True vision ฟรี อะไรประมาณนั้น ) เพื่อต้องการดูฟรีทีวี แสดงให้ถึงข้อจำกัดอะไรบางอย่าง ซึ่งคงหนีไม่พ้นเรื่องกำลังซื้อ แล้วทีนี้ถ้าบังคับให้เขาเอาออกแล้ว จะให้เขาทำอย่างไร สัญญาณฟรีทีวีของคอนโดก็ไม่มีคุณภาพ จะสมัครเป็นสมาชิกเคเบิ้ลทีวีก็เกินกำลัง รับรองได้เกิดความโกลาหลกันแน่นอน
ผมก็เลยมอบหมายให้ช่างอาคารติดต่อบริษัท ผู้เชี่ยวชาญให้ลองเข้ามาสำรวจ เพื่อหาแนวทางปรับปรุงสัญญาณภาพฟรีทีวีให้ชัดเจนก่อน ว่าจะต้องใช้งบประมาณเท่าไร สรุปว่า ระบบทีวีเสาอากาศรวมของคอนโดที่มีอยู่ถ้าจะปรับปรุงให้ดีขึ้นต้องใช้งบประมาณเรือนหมื่น แต่ผู้เชี่ยวชาญเขาบอกว่า ปรับปรุงได้ดีที่สุด ก็ไม่ดีขึ้นกว่าเดิมมากนัก ( ตกลงมันดีหรือไม่ดีกันแน่ ? ) แต่ถ้าจะให้ดีขึ้นแบบเห็นแตกต่างกันอย่างชัดเจน แล้วก็เป็นระบบที่ถือว่า เป็นสากลในปัจจุบันเลยก็คือต้องเปลี่ยนไปใช้ระบบรับสัญญาณภาพด้วยจานดาวเทียม ( ภาษาเทคนิด เขาเรียกว่า ระบบ S-Band ) ซึ่งต้องใช้งบประมาณเป็นเรือนแสน เฮ้อ ! เอาอีกแล้ว คุยเรื่องใช้เงินทีไร ( สำหรับคอนโดหลังนี้ ) รู้สึกปวดหัวตัวร้อน ครั่นเนื้อครั่นตัวทุกที !
ผมวิเคราะห์แล้วก็สรุปได้โดยตนเองเลยว่า มีทางเดียวคือต้องเอาเรื่องงบปรับปรุงระบบทีวีจากเดิมเป็น ระบบ S-Band เข้าขออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เพื่อเรียกเก็บเงินเพิ่มตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์มาปรับปรุง ( ถ้าได้ ) หลังจากนั้นถึงมาจัดการ “สอยดาวเทียม” กัน
ถ้าไม่ทำแบบนี้จะชวนให้มีคำถามตามมา เช่น เราขอความร่วมมือจากกลุ่มดูเคเบิ้ลทีวี ถ้าเจอคนที่ให้ความร่วมมือก็ดีไป แต่ถ้ามีพวกงอแง ประเภทว่า ให้ห้องอื่นถอดก่อนซิ แล้วฉันถึงจะถอด หรือสมมุติว่า กลุ่มเคเบิ้ลทีวีให้ความร่วมมือด้วยดีทุกท่าน ต่อมาปรากฏว่า ยังเห็นจานดาวเทียมของกลุ่มฟรีทีวีอยู่ ก็จะถามว่า พวกนี้ทำไมไม่ถอด ฉันถอดเขาก็ต้องถอดซิ ไหนคุณบอกว่าผิดระเบียบไง จะต้องมานั่งอธิบายเรื่องคุณภาพของสัญญาณฟรีทีวี เรื่องงบปรับปรุงอีก เผลอๆ พอรู้แล้วอาจจะไม่เห็นด้วยก็ได้ว่า ฉันเสียเงินจ่ายค่ารายเดือนเพื่อดูเคเบิ้ลทีวีของฉันแล้ว ทำไมฉันต้องมาจ่ายเงินสมทบเพื่อให้คนอื่นดูฟรีทีวีอีก ฉันไม่ได้ประโยชน์อะไรเลย แค่คิดก็มึนแล้วครับ ท่านผู้ชม !
หลายท่านอาจคิดว่า ทำไมต้องทำให้มันเป็นเรื่องราวใหญ่โตขนาดนั้น สัญญาณฟรีทีวีไม่ดี ให้ลูกบ้านใช้เสาหนวดกุ้งแทนก็หมดเรื่อง อาจจะจริงครับ แต่ผมคิดว่าเป็นเรื่องของ image และ impression ของลูกบ้านที่มีต่อคอนโดครับ ลองคิดดูถ้าเป็นท่าน ท่านซื้อคอนโดราคายูนิตละเป็นล้าน ท่านคาดหวังอะไรบ้างครับ ผมเชื่อว่าท่านคงไม่คาดหวังและพึงพอใจกับการที่จะต้องมานั่งดูฟรีทีวีด้วยเสาหนวดกุ้งอย่างแน่นอน หรือท่านอาจจะมีกำลังที่จะเป็นสมาชิกเคเบิ้ลทีวี แต่ถ้ามีทางเลือกที่เสียเงินกับไม่เสียเงิน ผมว่าเกือบทุกท่านต้องเลือกที่จะไม่ต้องเสียเงินมากกว่า มีอย่างที่ไหน ซื้อคอนโดห้องละเป็นล้าน อยากดูทีวีก็ดูไม่ได้ ( หมายถึงสัญญาณไม่มีคุณภาพ ) ต้องใช้เสาหนวดกุ้ง เสียราคาคอนโดหมด แถมถ้าอยากดูทีวีคุณภาพดีๆ ต้องเสียตังค์รายเดือนอีก เซ็ง ! ( อันหลังนี้ผมพูดแทน )
แล้วคนเรา พอรู้สึกไม่ประทับใจเมื่อแรกพบเมื่อไรแล้วละก็ จะเกิดความรู้สึกที่ไม่ดีติดตัวไปอีกนาน เผลอๆอาจจะตลอดชีวิตที่อยู่ในคอนโดเลยก็ได้ แล้วคนที่อาจจะโดนลูกหลงโดยไม่รู้อีโหน่อีเหน่ ก็คือผู้จัดการคอนโดไงครับ ประมาณว่า ผู้จัดการคนแล้วคนเล่า ไม่เห็นแก้ปัญหาได้ซักคน ไม่รู้เสียเงินจ้างมาทำไม (แบบนี้เขาเรียกว่า โดนครับ แต่เปล่าโดนใจ โดนลูกหลงครับ )
ทั้งหมดที่สรุปให้ท่านฟังมา ก็คือสิ่งที่ผมได้เพียรพยายามอธิบายให้ลูกบ้านท่านนี้ทราบ ซึ่ง she ก็รับฟังนะครับ แต่ก็ยังไม่วายที่จะพูดในทำนองว่า พี่ไม่รู้ละ พี่ต้องการดู ASTV คุณทำอย่างไรก็ได้ ให้พี่ได้ดูก็แล้วกัน ผมบอกว่า ถ้าคุณพี่ติดตั้งจานดาวเทียมภายในพื้นที่ห้องชุดของคุณพี่ โดยไม่ปรากฏให้เห็นบริเวณระเบียงห้องชุดก็ได้เลย she บอกว่า ช่างเขามาทดสอบแล้ว ติดตั้งในห้องสัญญาณไม่ชัดต้องติดที่ระเบียง ผมแนะนำว่า คุณพี่ทำไมไม่ดูผ่านระบบอินเตอร์เน็ตละครับ ตึกของเรามีระบบอินเตอร์เน็ต คุณพี่ขอติดตั้งอินเตอร์เน็ต ของ True ก็มี she บอก ไม่เอา พี่ไม่ต้องการเสียค่ารายเดือน
ผมเลยตัดบทว่า ถ้างั้นมีทางเดียวคือ คุณพี่อาจต้องติดตั้งจานของคุณพี่บนดาดฟ้าก็ได้ แต่ผมขอเอาเรื่องนี้เข้าปรึกษากรรมการคอนโดในที่ประชุมก่อนก็แล้วกัน เพราะดาดฟ้าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง แล้วได้ผลว่าอย่างไร ผมจะแจ้งให้คุณพี่ทราบ she ถามว่า นานมั๊ย เมื่อไรจะได้คำตอบ ผมก็บอก ปกติคอนโดเรามีประชุมกรรมการเดือนละครั้งครับ ประมาณปลายๆ เดือน แหละครับคุณพี่ she บอกว่า ได้ แล้วเดี๋ยวปลายๆ เดือนพี่จะโทรมาถามคุณเอง ( โอ้โฮ ! เจอแฟนพันธ์แท้เสื้อเหลืองเข้าแล้วมั๊ยล่ะ ! )
เหตุที่ผมต้องตัดบทไปแบบนั้น เพราะจากการที่ได้คุยกับผู้เชี่ยวชาญเรื่องระบบทีวี เขาบอกว่า ระบบ S-Band สามารถเพิ่มจานรับสัญญาณดาวเทียมของระบบอื่นๆ หรือของต่างประเทศ เข้ามาได้ในอนาคต แต่การจัดทำระบบ S-Band ต้องไปขอเงินจากที่ประชุมใหญ่อย่างที่ว่า ผมก็เลยพูดว่าจะเอาเรื่องของคุณพี่เขาไปขอมติจากที่ประชุมกรรมการ แต่ในความเป็นจริง ยังนำเข้าที่ประชุมไม่ได้ เพราะเข้าไปก็ไม่ผ่าน เนื่องจากยังไม่มี ระบบ S-Band มารองรับ ผมพูดเพื่อให้คุณพี่เขาลดความขัดแย้งกับผมลงในเบื้องต้นก่อน
แล้วเดือนนั้นคณะกรรมการเขาก็เลื่อนการประชุม ( อันนี้เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นบ่อยๆในคอนโดหลังนี้ ) she ก็มาตามนัดเลยครับ โทรมาถามผลการประชุมกับผม ผมก็บอกตามความจริงว่า กรรมการเลื่อนประชุม she พูดด้วยน้ำเสียงไม่ค่อยพอใจ อะไรกัน กรรมการประชุมกันเดือนละหน แล้วมาเลื่อนออกไปแบบนี้ งานการของคอนโดก็ไม่เดินนะซิ ผมก็บอก ครับ เขาก็เลื่อนกันบ่อยๆครับ เพราะกรรมการเขาทำงานไม่มีเงินเดือน แล้วแต่ละท่านก็มีหน้าที่การงานประจำที่ต้องรับผิดชอบอยู่ หลายท่านมาไม่ได้ ไม่ครบองค์ประชุมก็ประชุมไม่ได้ครับ she ถามว่า แล้วจะประชุมอีกทีเมื่อไร ผมตอบ ก็คงประมาณปลายๆเดือนหน้าครับ she บอก เดี๋ยวปลายเดือนหน้า พี่จะโทรมาถามคุณอีกที ( เอาจริงแฮะ ! )
แล้วปลายเดือนหน้าก็มาถึง พอ she โทรมาถามปุ๊บ ผมก็ออกแนวประมาณว่า กรรมการให้ผมคุยกับ ASTV ก่อนว่า ถ้าจะติดตั้งบนดาดฟ้าแล้ว ในทางเทคนิคต้องทำอย่างไรบ้าง ถ้าคุยแล้วเป็นไปได้ ก็อาจพิจารณาอนุมัติให้ติดตั้งได้ คุณพี่ให้ช่าง ASTV โทรหาผมหน่อยนะครับ
ทั้งหมดนี้ ท่านคงพอเข้าใจนะครับว่า จริงๆแล้วผมไม่ได้นำเสนอต่อที่ประชุมด้วยซ้ำไป โดยเหตุผลที่ผมกล่าวไว้แล้วคือ มันทำไม่ได้ จะติดตั้งเฉพาะจานของ she โดยที่ไม่มีระบบ S-Band มารองรับ เสนอไปก็ไม่ผ่าน เพราะกฎหมายคอนโดฉบับปัจจุบัน ค่อนข้างจะเข้มงวดเรื่องการนำพื้นที่ส่วนกลางไปใช้ประโยชน์ โดยไม่ผ่านมติที่ประชุมใหญ่ ด้วยคะแนนเสียงตามที่กฎหมายกำหนด
ถ้าผมจะนำเสนอเข้าที่ประชุมกรรมการ แล้วแน่นอนว่ากรรมการจะไม่อนุมัติ ก็เหมือนกับไปดับความฝัน ความหวังของ she มากเกินไป แต่ถ้าผมอธิบายให้ she ฟังว่า ผมจะขอมติที่ประชุมใหญ่เพื่อเอาเงินมาปรับปรุงระบบทีวีของคอนโด แล้วถึงจะเชื่อมจานของคุณพี่เข้าด้วยกัน ผมรับรองได้เลยว่า she จะไม่ฟัง เพราะ จากการที่ได้สัมผัส ( พูดคุย ) กับ she ทางโทรศัพท์ she เป็นคนที่ไม่ค่อยมีเหตุผล จะเอาให้ได้ดังใจตนเอง และที่สำคัญคือ she จะเอาเดี๋ยวนี้ !
หลังจากที่ช่างของ ASTV โทรมาคุยกับผมแล้ว she ก็โทรมาตามผล ผมก็บอกว่า จะเอารายละเอียดข้อมูลเชิงเทคนิคเข้าที่ประชุมกับกรรมการ เพื่อขออนุมัติขั้นสุดท้าย แล้วจะแจ้งผลให้เดือนหน้า เหมือนเดิมครับ ความจริงผมก็ไม่ได้นำเข้าที่ประชุมกรรมการ ผมกะว่ารอจนกว่าจะมีการประชุมใหญ่แล้วได้มติที่แน่นอนแล้วผมถึงจะคุยกับ she ให้เป็นเรื่องเป็นราวกว่านี้ คือได้ก็บอกได้ ไม่ได้ก็คือไม่ได้ แล้วอีกอย่างคือ การที่ผมลากเรื่องให้มันยาวออกไปเรื่อยๆแบบนี้ ผมคิดว่า she คงจะเบื่อและท้อ แล้วก็คงจะเลิกราไปเอง
แต่ที่ไหนได้ she เป็นแฟนพันธ์แท้นี่ครับ ปลายเดือนนั้น หลังจากประชุมไม่กี่วัน she ก็โทรมาตามผลอีก ผมคิดว่า คงต้องหาเหตุผลอะไรซักอย่าง ถึงจะต้องดับความฝันของใครบางคนก็จำเป็นต้องทำ เพื่อให้เรื่องมันยุติเสียที ผมจึงบอกไปว่า กรรมการอนุมัติในหลักการนะครับ แต่จะขอคุยเรื่องค่าใช้จ่ายกับ ASTV อีกครั้ง ถ้าเขารับเงื่อนไขของคอนโดได้ ก็ไม่มีปัญหา she ก็ให้ ASTV โทรมาหาผมอีก ผมก็คุยกับเขาว่า กรรมการขอคิดค่าติดตั้งจานดาวเทียมบนดาดฟ้า เดือนละเท่านี้บาท คิดค่าลากสายผ่านพื้นที่ส่วนกลางจากดาดฟ้าอีกเดือนละเท่านั้นบาท ถ้าคุณโอเค ก็ทำเรื่องขออนุญาตเข้ามา ผมจะนำเสนอให้
แล้วก็เป็นไปอย่างที่ผมคาดเดา คือ ASTV เขาก็แจ้งที่จะชาร์ตค่าใช้จ่ายที่ว่ากับ she เท่านั้นแหละครับ she ก็โทรมาหาผมด้วยความโมโหเป็นฟืนเป็นไฟ พูดว่า อะไรกัน ฉันเสียค่าส่วนกลางให้คุณทุกเดือน แล้วคุณยังมาคิดค่าติดตั้งจานดาวเทียม ค่าลากสายผ่านส่วนกลางจากฉันอีก ทำแบบนี้ได้ยังไง ผมก็ตอบว่า ผมไม่ได้เรียกเก็บจากคุณพี่นะครับ ผมเรียกเก็บจาก ASTV ครับ she บอก ก็นั่นแหละ เขาก็มาเรียกเก็บต่อจากฉัน ผมก็บอกว่า งั้นคุณพี่ก็ต้องไปต่อว่า ASTV ซิครับ คุณพี่มาต่อว่าผมทำไม
She บอกว่า ฉันจะต่อว่าคุณนี่แหละ ฉันจ่ายค่าส่วนกลางให้คอนโดทุกเดือนไม่เคยขาด ฉันจะขอติดตั้งจานดาวเทียมก็มาตั้งเงื่อนไขอย่างโน้นอย่างนี้กับฉัน พื้นที่ส่วนกลางไม่ใช่พื้นที่ของคุณ ทำไมคุณถึงมีสิทธิ์มาเรียกเก็บเงิน ผมตอบว่า จริงอยู่ครับคุณพี่ พื้นที่ส่วนกลางไม่ใช่ของผม แต่ก็ไม่ใช่ของคุณพี่เหมือนกันครับ she ตอบว่า ถึงจะไม่ใช่ของฉัน แต่ฉันก็จ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน เพราะฉะนั้นฉันต้องมีสิทธิ์ใช้ ( เกี่ยวกันไหมเนี่ย! )
ผมบอกไม่เป็นไรครับ ถ้าคุณพี่คิดว่าคุณพี่มีสิทธิ์ใช้ คุณพี่จะใช้ก็ตามใจครับ แต่คุณพี่ลองคิดให้ดีนะครับ ถ้าคุณพี่เรียกช่าง ASTV มาติดจานดาวเทียมเมื่อไร ผมจะเรียกเก็บเงินค่าติดตั้ง ค่าลากสายตามมติกรรมการก่อนนะครับ ถ้าช่างไม่จ่ายผมก็ไม่อนุญาตให้ขึ้นอาคารนะครับ she เงียบไปซักครู่ แล้วพูดด้วยน้ำเสียง งอนๆ ว่า ฉันไม่เอาละ ฉันไม่ติด ไม่ดูก็ได้ ผมบอก ก็แล้วแต่คุณพี่นะครับ แล้ว she ก็วางสายไป ( แล้วผมก็แอบถอนหายใจ เฮ้ออออ ! ) จบยกที่หนึ่ง ( โปรดติดตามยกสอง ในตอนต่อไป )
วันอาทิตย์ที่ 9 สิงหาคม พ.ศ. 2552
ลูกบ้านคอนโด : ลูกบ้านผู้สับสน
ผมพบลูกบ้านท่านนี้โดยเหตุของการทวงถามค่าส่วนกลางค้างชำระเช่นกันครับ ลูกบ้านท่านนี้เป็นกลุ่มที่ผมเรียกของผมเองว่า เป็นพวกมีปัญหา คือไม่มีปัญหาอย่างใดก็อย่างหนึ่งให้ผู้จัดการคอนโดต้องปวดหัวอยู่เนืองๆ ท่านผู้นี้เป็นสุภาพสตรีขออนุญาตใช้สรรพนามเรียกตามแนวถนัดของผมว่า “she” ก็แล้วกันครับ
โดยปกติคนที่ซื้อห้องชุดในคอนโดระดับยูนิตละเป็นล้านเพื่อใช้อยู่อาศัย ก็ต้องเป็นคนที่มีกำลังซื้อหรือกำลังใช้จ่ายพอสมควร ทีนี้เป็นธรรมดาของมนุษย์เราว่า เมื่อจ่ายไปแล้วก็ย่อมคาดหวังว่าจะได้รับสินค้าหรือบริการที่ดีสมกับเงินที่ควักกระเป๋าจ่ายออกไป แต่เผอิญคอนโดที่ She ผู้นี้มาซื้ออยู่และผมเข้ามาบริหารนั้น เป็นคอนโดที่มีปัญหาในตัวมันเอง อย่างที่ผมเคยเล่าให้ฟังตอนเจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพลว่า เจ้าของโครงการเขาทำเสร็จตอนฟองสบู่แตกพอดี ทีนี้พอการซื้อขายมันไม่เป็นไปตามเป้าเนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจ การเงินที่จะได้รับเพื่อมาสนับสนุนการบริหารจัดการคอนโดจากเจ้าของโครงการก็ได้รับผลกระทบตาม พอขาดงบประมาณที่จะมาพัฒนาปรับปรุงคอนโดก็เริ่มเสื่อมสภาพลงตามกาลเวลา
สภาพคอนโดตอนที่ผมเข้ามารับงานเชื่อหรือไม่ครับว่า งานระบบวิศวกรรมในอาคาร ที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของคอนโดชำรุดหมด ระบบ Fire pump , Jockey pump ระบบ Fire alarm ระบบ อัดอากาศ ใช้งานไม่ได้เลย เจ้าของร่วมที่พักอาศัยในคอนโดไม่เคยรับรู้เลยว่า คอนโดที่ตัวเองฝากชีวิตไว้มีความเสี่ยงต่อความเป็นตึกนรกขนาดไหน แต่อย่างว่าแหละครับ การบริหารคอนโดจำเป็นที่จะต้องคำนึงถึงมิติของความสงบสุขของชุมชนด้วย
ดังนั้น เรื่องงานระบบวิศวกรรมที่ Failed ทั้งหมดนี้ ผมกำชับเจ้าหน้าที่และพนักงานทุกระดับทุกฝ่ายให้เงียบที่สุดเท่าที่จะเงียบได้ เพราะผมเกรงว่าลูกบ้านรู้มากรายเข้าจะกลายเป็นความแตกตื่นเกินไป ต่อมาผมก็ได้มีการนำเสนองบประมาณซ่อมแซมฟื้นฟูระบบที่ว่าทั้งหมด ให้กลับมาใช้งานได้ดังเดิม ซึ่งต้องใช้เงินร่วมล้านบาทเหมือนกัน ซึ่งสุดท้ายแล้วคณะกรรมการคอนโดก็นำงบประมาณเข้าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เพื่อเรียกเก็บเงินเพิ่มตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ กว่าจะเก็บได้ครบก็ไม่ทราบว่าเมื่อไรจะได้ซ่อมซะที
คอนโดหลังที่ว่านี้ มีลิฟต์โดยสารทั้งหมด 6 ตัว จอดตายสนิท 1 ตัว ผมถามช่างเก่าแก่ของอาคารว่า ทำไมไม่ทำเรื่องขอซ่อมแซมฟื้นฟูให้มันกลับมาใช้ได้เหมือนเดิม ช่างเขาบอกว่า ทีมบริหารชุดเก่าๆ เคยขออนุมัติแล้วไม่เคยผ่าน เพราะต้องใช้งบเป็นล้าน ผมถามมันเสียอะไรกันนักหนา ถึงต้องซ่อมเป็นล้าน ช่างบอกว่า ตอนแรกเสียไม่เยอะหรอกครับ แต่ไม่มีเงินซ่อม พอตอนหลังลิฟต์ตัวอื่นๆเสียไม่มีเงินซ่อมก็เลยถอดอะไหล่จากลิฟต์ตัวนี้ ไปซ่อมตัวอื่นๆ จนในที่สุดอะไหล่ก็ค่อยๆถูกถอดไปทีละชิ้นสองชิ้น จนตัวที่เสียตัวแรก เดี้ยงสนิทอยู่ทุกวันนี้ เวรกรรม !
ที่ผมเกริ่นซะยืดยาวก็เพราะจะนำเข้าสู่เรื่องของ she ผู้นี้แหละครับ พอผมมีหนังสือทวงถามค่าใช้จ่ายส่วนกลางครั้งที่ 1 ไปถึง she ได้รับปุ๊บ she ก็โทรมาปั๊บ ( she อ้างว่า ) เหตุหนึ่งที่ she ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางก็เพราะ คอนโดคุณไม่ได้เรื่อง ไม่ได้มาตรฐาน ตึกที่ฉันอยู่ลิฟต์เสียมาเป็นปีๆ ไม่ยอมซ่อมซักที ( คือลิฟต์ตัวที่ เดี้ยงสนิทนั่นแหละครับ ) แถมลิฟต์ตัวที่ใช้ได้ก็มืดมาก ออกแบบตกแต่งภายในลิฟต์ได้แย่มาก ไม่มีรสนิยมเลย มืดๆ ทึมๆ แถมสกปรกมาก ฉันเลิกงานกลับบ้านมาดึกๆ แทบไม่อยากเข้าลิฟต์เลย มีแต่เศษกระดาษ ห่อขนมลูกอมเต็มไปหมด แถมบางคืนก็มีก้นบุหรี่ทิ้งในลิฟต์ด้วย แต่ไม่เข้าก็ไม่ได้เพราะถ้าไม่ใช้ลิฟต์ ฉันก็ไม่รู้จะขึ้นห้องมาได้อย่างไรตั้งสิบกว่าชั้น
ขยะก็เหม็นมาก กลิ่นมันโชยขึ้นมาถึงชั้นที่ฉันอยู่ ( คือคอนโดหลังนี้เป็นรุ่นเก่าที่ออกแบบให้มีช่องทิ้งขยะ ทิ้งจากแต่ละชั้นแล้วมากองรวมกันที่ห้องขยะชั้นล่างสุด ในรอบสัปดาห์ กทม. ก็จะเข้ามาเก็บ 2 – 3 ครั้ง ระหว่างรอรถมาเก็บ กลิ่นขยะก็อาจโชยขึ้นไปทางปล่องทิ้งขยะ) คุณทำไมไม่ออกระเบียบบังคับให้ลูกบ้านแยกขยะก่อนทิ้ง อย่างฉันนี่นะ ไม่ต้องให้ใครมาบังคับฉัน ฉันก็ทำด้วยจิตสำนึกของฉันเอง แยกขยะเปียกขยะแห้งก่อนทิ้ง แล้วฉันก็ไม่เคยเอาขยะเปียกทิ้งลงในปล่องขยะ เพราะทิ้งลงไปมันก็จะแตก เป็นภาระให้แม่บ้านต้องตามเก็บกวาดอีก ฉันหิ้วไปทิ้งที่ถังขยะลานจอดรถโน่นแหนะ แม่บ้านคุณก็มาเก็บจากจุดนั้นไปรวบรวมทิ้งอีกที
แม่บ้านคอนโดของคุณก็ทำงานไม่ได้เรื่อง ทำความสะอาดเหมือนไม่ได้ทำ โถงลิฟต์หน้าห้องชั้นที่ฉันอยู่ คุณไปถามแม่บ้านคอนโดคุณได้เลยว่า ฉันไม่เคยอนุญาตให้แม่บ้านของคุณมาทำ ฉันให้แม่บ้านส่วนตัวของฉันทำมาตลอด แล้วถ้าคุณว่างๆ ก็ลองขึ้นมาดูได้เลยว่า แม่บ้านคุณกับแม่บ้านของฉันคุณภาพแตกต่างกันขนาดไหน แล้วคุณคิดดูนะ ผลงานขนาดนี้แล้วแม่บ้านคุณยังมาเจรจาขอรับจ๊อบทำความสะอาดห้องฉัน ฉันจะกล้าให้ทำได้อย่างไร คุณไปปรับปรุงสิ่งที่ฉันพูดมาทั้งหมดก่อน แล้วค่อยมาคุยเรื่องค่าส่วนกลางกับฉัน
เป็นไงครับท่านผู้ชม แค่ฟังก็ปวดหัวจี๊ดแล้วครับ ตกลงว่าสิ่งที่เกิดขึ้นในคอนโดหลังนี้ she ไม่เคยพึงพอใจอะไรซักอย่างเลยหรือไร ผมก็ตอบไปว่า ครับๆ แล้วผมจะปรับปรุงแก้ไขให้
ทีนี้โดยหน้าที่ของผู้จัดการคอนโด เมื่อมีลูกบ้านแนะนำติชมร้องเรียนให้ข้อมูลมา เราก็ต้องพยายามแก้ไขปรับปรุงให้ดีที่สุดเท่าที่กำลังความสามารถและปัจจัยแวดล้อมจะสนับสนุน เรื่องกลิ่นขยะผมปิดประกาศขอความร่วมมือให้ลูกบ้านแยกขยะ แต่ก็ไม่คาดหวังอะไรมาก เพราะจะไปบังคับไม่ได้ แล้วก็ให้แม่บ้านคอนโดโกยขยะทุกวัน ( หมายถึงเก็บขยะในห้องพักขยะใส่ถุงดำแล้วมัดปากถุงทุกวันระหว่างรอ กทม. มาเก็บ เพื่อป้องกันกลิ่นโชยย้อนขึ้นไปตามปล่องขยะ ) ส่วนการล้างทำความสะอาดห้องขยะ แม่บ้านเขาก็ทำของเขาเป็นปกติสัปดาห์ละครั้งอยู่แล้ว
เรื่องเศษกระดาษและก้นบุหรี่ในลิฟต์ เป็นข้อจำกัดอย่างหนึ่งก็คือแม่บ้านเข้างาน 7 โมงเช้า แล้วเลิก 4 โมงเย็น พอหลังสี่โมงเย็นก็ไม่มีคนคอยดูแลลิฟต์ เด็กๆ หรือผู้ใหญ่ที่มักง่ายบางท่านก็ทิ้งก้นบุหรี่ไว้ในลิฟต์อย่างที่ว่า พอshe เลิกงานกลับมาดึก ๆ ก็เลยเห็นสภาพลิฟต์เป็นแบบนั้น ผมก็เลยให้แม่บ้านเอาถังขยะชนิดที่มีถาดใส่ทรายสำหรับดับก้นบุหรี่อยู่ด้านบนมาวางไว้หน้าลิฟต์ เพื่อให้ลูกบ้านใช้ทิ้งเศษกระดาษและดับบุหรี่ก่อนเข้าลิฟต์ พร้อมกำชับเจ้าหน้าที่ รปภ. ประจำจุดหน้าลิฟต์ ให้ช่วยเตือนลูกบ้านที่สูบบุหรี่ด้วยว่า กรุณาดับบุหรี่ก่อนเข้าลิฟต์
ส่วนเรื่องการออกแบบตกแต่งภายในลิฟต์ ที่มืดๆ ทึมๆ อย่างที่ she คอมเพลนมา ผมก็นั่งคิดด้วยความจนด้วยเกล้าว่า ผมจะไปทำอะไรได้ ก็เจ้าของโครงการเขาออกแบบตกแต่งแล้วส่งมอบมาในสภาพแบบนั้น ถ้าผมจะขออนุมัติงบจากคณะกรรมการ เพื่อมาปรับปรุงหน้าตาลิฟต์ รับรองได้เลยว่า ไม่ผ่าน เพราะเงินไม่ค่อยมี เก็บไว้จ่ายเงินเดือนพนักงานดีกว่า ส่วนลิฟต์ตัวที่เดี้ยงก็เคยคุยกันในที่ประชุมกรรมการแล้วว่า คน( ลูกบ้าน ) ยังอยู่ไม่เยอะ ลิฟต์ที่ใช้ได้อีกสองตัวก็น่าจะพอบริการลูกบ้านตึกโน้นได้อยู่ ( มี 2 อาคาร อาคารละ 3 ตัว )
หลังจากผ่านไปประมาณ 1 เดือน She ก็ทำตามอย่างที่พูดคือไม่ยอมจ่าย ผมก็ออกหนังสือทวงถามครั้งที่ 2 พอได้รับปุ๊บ she ก็โทรมาปั๊บ ไม่พอใจที่ได้รับหนังสือทวงถามครั้งที่ 2 พร้อมกับพูดว่า สิ่งที่ฉันพูดกับคุณเมื่อเดือนที่แล้ว ฉันไม่เห็นคุณทำหรือแก้ไขอะไรซักอย่าง แล้วยังมีหน้ามาทวงฉันอีก แล้วก็ คอมเพลน เรื่องเก่าๆ เดิมๆ เหมือนแผ่นเสียงตกร่องยังไงยังงั้น ผมพยายามชี้แจงว่าว่า ผมได้ปรับปรุงอะไรไปบ้าง she บอกว่า ปรับปรุงอะไร ฉันก็เห็นทุกอย่างมันเหมือนเดิม ลิฟต์ก็ยังมืดๆ ทึมๆ อยู่ ลิฟต์ตัวที่เสียมาเป็นชาติแล้วก็ไม่รู้จักซ่อมให้มันใช้ได้ซักที
ผมก็ตอบว่า มันเป็นหน้าที่ที่ผมต้องทำ มันเป็นมติของที่ประชุมกรรมการ คุณพี่หรือใครไม่จ่ายผมก็ต้องออกหนังสือฉบับที่สองตามขั้นตอน แล้วผมก็ขอเรียนคุณพี่ให้ทราบไว้เลยว่า ข้อบังคับของคอนโดให้ตัดน้ำ ถ้าคุณพี่ค้าง 3 งวด she บอกว่า คุณแน่จริง คุณก็ลองตัดดูซิ คุณตัดเมื่อไร ฉันจะแจ้งความ ผมบอกไม่ต้องลองหรอกครับคุณพี่ ถ้าเดือนหน้าคุณพี่ไม่จ่ายผมมีความจำเป็นต้องตัดจริงๆ she บอกว่า ได้ แล้วฉันจะคอยดู แล้วก็วางสายไป
แล้วเดือนที่ 3 ก็มาถึง พอได้รับหนังสือทวงถามปุ๊บ she ก็โทรมาอีกตามเคย แล้วก็ คอมเพลนเรื่องเก่าๆ เดิมๆ แบบแผ่นเสียงตกร่องเหมือนเดิม แต่รอบนี้ผมเห็นว่าเป็นรอบ final แล้ว เพราะถ้าไม่จ่ายจริงๆ ผมมีความจำเป็นต้องตัดน้ำจริงๆ แล้วก็ไม่ใช่ห้องคุณพี่เขาห้องเดียว มีค้างแบบนี้อีกเป็น 20 –30 ห้อง ผมเองไม่ใช่คนใจไม้ไส้ระกำอะไรมากมาย ใจจริงผมถ้าเลี่ยงได้ ผมอยากให้การตัดน้ำเป็นทางเลือกสุดท้ายมากว่า
แต่สำหรับ she ท่านนี้ ผมดูพฤติกรรมการดำเนินชีวิตแล้ว she ไม่ได้อัตคัดขัดสนแต่ประการใด she มีธุรกิจห้องอาหาร มีคอนโดอีกที่หนึ่ง ( อันนี้ทราบจากปากของ she เอง เวลา she คอมเพลน she ชอบเอาเรื่องห้องอาหารของ she กับคอนโดอีกที่ที่ว่า มาเปรียบเทียบกับคอนโดที่ผมดูแล ทำนองว่า ห้องอาหารของ she มีระบบการจัดการขยะที่ดีกว่า ไม่มีกลิ่นตกค้าง คอนโดอีกที่ของ she ลิฟต์ก็ดีกว่า สวยกว่า อะไรประมาณนั้น ) แล้ว she ก็มีคนขับรถส่วนตัวด้วย ค่าส่วนกลางแค่เดือนละพันกว่าบาท ทำไม she ถึงงอแง บ่ายเบี่ยงมาตลอด ผมต้องค้นหาแรงจูงใจของ she นานพอสมควรทีเดียวกว่าจะเข้าใจ แล้วเดี๋ยวจะเฉลยในตอนท้ายนะครับ
ทีนี้พอผมเห็นว่า เป็นการทวงถามครั้งสุดท้ายก่อนตัดน้ำ โดยที่ผมเองก็ไม่อยากตัดน้ำของใคร นึกถึงความเดือดร้อนเวลาอยู่บ้านแล้วไม่มีน้ำใช้ ความรู้สึกคงไม่ต่างกัน ผมก็พยายามชี้แจงปัญหาทุกอย่างที่ she คอมเพลนว่า บางสิ่งบางอย่างก็เกินความสามารถของผมที่จะแก้ได้ คุณพี่ก็ต้องเข้าใจผมบ้าง อย่างเรื่องกลิ่นขยะผมได้ทำอะไรไปบ้างแล้ว ลูกบ้านที่อยู่ชั้นใกล้ๆกับคุณพี่ ทั้งชั้นล่างและชั้นบนของชั้นคุณพี่ ก็ไม่เห็นมีใครคอมเพลนเหมือนคุณพี่เลยซักคน she บอกว่า คุณรู้ได้อย่างไรว่าเพื่อนบ้านฉันเขาไม่คอมเพลน เขาไม่คอมเพลนกับคุณแต่เขามาคอมเพลนกับฉัน ทั้งเรื่องลิฟต์หรือเรื่องอะไรก็แล้วแต่ เจอฉันทีไรเขาก็มาบ่นว่าเสียดายและเสียใจที่มาซื้อคอนโดโครงการนี้
ผมคิดในใจว่า แบบนี้มันบ้าชัดๆ คุณถูๆไถๆ ไปได้ทุกเรื่อง เพื่อนบ้านคุณเขาจะไปคอมเพลนกับคุณเพื่ออะไร คอมเพลนกับคุณแล้วคุณจะช่วยแก้ปัญหาอะไรให้เขาได้ คุณไม่ได้เป็นฝ่ายจัดการ คุณก็เป็นลูกบ้านท่านหนึ่งเหมือนกัน แล้วผมก็มีคติส่วนตัวของผมว่า พึงเอาชนะคนดีด้วยการปฏิบัติต่อเขาด้วยสิ่งที่ดีกว่า พึงเอาชนะคนเลวด้วยการปฏิบัติต่อเขาด้วยสิ่งที่เลวกว่า เพราะฉะนั้น การจะเอาชนะคนบ้าได้ เราก็ต้องกล้าทำในสิ่งที่บ้ากว่าเช่นกัน
ผมสวนเลยครับว่า สิ่งที่คุณพี่พูดจะจริงหรือเท็จผมไม่ทราบได้ เพราะเพื่อนบ้านคุณพี่เขาไปคอมเพลนกับคุณพี่ ไม่ได้มาคอมเพลนกับผม แต่สิ่งหนึ่งที่ผมกล้ายืนยันกับคุณพี่ได้เลยว่าเป็นความจริงคือ เพื่อนบ้านคุณพี่ทั้งชั้นล่าง ชั้นบน และชั้นเดียวกัน เขาจ่ายค่าส่วนกลางกันทุกห้อง ยกเว้นห้องคุณพี่ห้องเดียวนี่แหละที่ไม่เคยจ่ายเลยมาเป็นปีแล้ว ถ้าผมแก้ปัญหาเรื่องกลิ่นขยะให้คุณพี่ไม่ได้ ผมก็ยอมรับว่าเป็นการทำหน้าที่ที่บกพร่องของผม ถ้าคุณพี่เดือดร้อน เพื่อนบ้านของคุณพี่เขาก็ต้องเดือดร้อนด้วยเช่นกัน แต่สิ่งที่แตกต่างกันก็คือเพื่อนบ้านของคุณพี่เขาไม่เคยบกพร่องต่อการทำหน้าที่ของเจ้าของร่วมที่ดีเลยซักคน
แล้วเรื่องลิฟต์ก็เหมือนกัน การตกแต่งภายในลิฟต์ที่เป็นอย่างที่คุณพี่เห็น มันเป็นสภาพที่เจ้าของโครงการเขาตกแต่งแล้วส่งมอบมา ผมมารับงานที่นี่ก็เห็นมันเป็นแบบนี้แล้ว จะให้ผมทำอย่างไร ผมเคยเสนอกรรมการเพื่อเอางบมาปรับปรุงเขาก็ไม่อนุมัติ เพราะคอนโดไม่ค่อยมีเงิน ส่วนเรื่องลิฟต์ตัวที่เสีย ต้องใช้เงินซ่อมเป็นล้าน แต่คอนโดเรามีเจ้าของร่วมอย่างคุณพี่ ค้างค่าส่วนกลางรวมกันร่วมสองล้านกว่าบาท ถ้าคุณพี่ไม่ให้ความร่วมมือในการจ่าย คอนโดก็คงไม่มีกำลังที่จะซ่อมได้หรอกครับ
She ย้อนกลับว่า ที่ลูกบ้านเขาไม่อยากจ่ายเพราะเขารู้ว่าจ่ายไปแล้วก็ไม่มีอะไรดีขึ้น เขาจะจ่ายไปเพื่ออะไร แล้วยิ่งสภาพลิฟต์คุณเป็นแบบนี้นะ อย่าหวังเลยว่าฉันจะจ่าย ผมถามกลับว่า เอาแบบนี้ดีไหมครับคุณพี่ ผมเห็นว่าค่าส่วนกลางที่คุณพี่จะต้องจ่ายให้คอนโด มันก็แค่เดือนละพันกว่าบาท แล้วยอดเงินที่คุณพี่ค้างมาเป็นปีมันก็รวมๆกันก็ประมาณหมื่นกว่าบาทนิดหน่อย เงินจำนวนแค่นี้มันไม่พอที่จะเอามาปรับปรุงลิฟต์ให้ดี ให้สวยงามอย่างที่คุณพี่ต้องการได้หรอกครับ ถ้าคุณพี่ต้องการให้ลิฟต์สวยสมดั่งใจแล้วละก็ ผมเสนอให้คุณพี่ซื้อลิฟต์ของคอนโดตัวที่เสียแล้วเอาไปซ่อมใช้เป็นลิฟต์ส่วนตัวเลยดีมั๊ยครับ ผมบอกราคาคุณพี่คร่าวๆเลยก็ได้ว่า ถ้ารวมค่าซ่อมแล้วก็คงไม่เกินสองล้านห้าครับ
She สวนทันทีว่า ถ้าฉันซื้อแล้วคนอื่นไม่มาใช้ของฉันก็โอเคซิ ผมบอก อันนี้แน่นอนครับ ผมจะส่งมอบกุญแจให้คุณพี่ 1 ชุด ให้คุณพี่ไปควบคุมดูแลเปิดปิดเองได้ตามใจเลยครับ แต่คุณพี่ต้องจ่ายค่าไฟฟ้าให้คอนโดนะครับ ผมคิดแค่หน่วยละ 5 บาทเอง ค่าดูแลรักษาพี่ก็ไปทำสัญญาจ้างบริษัทติดตั้งลิฟต์เขาดูแลให้ แบบไม่รวมอะไหล่ตัวเดียวก็ไม่น่าจะเกินปีละห้าหมื่นนะผมว่า
She เงียบไปซักพักแล้วพูดว่า คุณอย่ามาพูดแบบนี้กับฉันซิ เพราะเรื่องที่คุณพูดมันเป็นไปไม่ได้ ฉันจะเอาเงินที่ไหนมาซื้อลิฟต์ราคาเป็นล้านสองล้าน ผมบอกว่า คอนโดก็เหมือนกันครับ ไม่มีเงินเป็นล้านสองล้านมาซ่อมลิฟต์เหมือนกันครับ ผมขอให้คุณพี่ชำระมาบ้างอย่าเงียบหายไป เพราะบัญชีลูกหนี้เคลื่อนไหวของคุณพี่มันนิ่งสนิทมาเป็นปีแล้ว เงินเพิ่ม (ค่าปรับ) 12% ตามกฎหมายใหม่ก็เริ่มมีผลบังคับใช้แล้ว ถ้าคุณพี่ค้างเกินหกเดือนคุณพี่ต้องเสียเงินเพิ่ม 20% แล้วส่งเรื่องฟ้องศาลบังคับชำระหนี้ด้วยนะครับ she บอกว่า คุณลองฟ้องดูซิ คุณฟ้องฉันเมื่อไหร่ ฉันก็จะฟ้อง สคบ. เหมือนกัน ว่าคอนโดคุณหลอกลวงผู้บริโภค ลิฟต์ก็มีไม่ครบ ระบบป้องกันไฟไหม้ก็ไม่มี คุณไม่ต้องมาขู่ฉันหรอก ฉันไม่เคยกลัวพวกคุณเลย สามีฉันมีเพื่อนเป็นตำรวจชั้นผู้ใหญ่ในกรมตำรวจ ฉันจะขอความช่วยเหลือเมื่อไรก็ได้
ผมก็บอกว่า ผมไม่ได้ขู่ แต่ผมแจ้งขั้นตอนของกฎหมายคอนโดให้คุณพี่รับทราบ และสิ่งที่ผมได้ดำเนินการกับคุณพี่มาตลอดระยะเวลา 2 – 3 เดือนที่ผ่านมา เป็นไปตามขั้นตอนของกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของคอนโดทุกประการ เพราะฉะนั้นกลางเดือนนี้ ถ้าครบรอบบัญชีแล้วคุณพี่ยังไม่มาจ่าย ผมก็จะระงับจ่ายน้ำห้องคุณพี่นะครับ ผมแจ้งให้คุณพี่ทราบเท่านี้แหละครับ สวัสดีครับ แล้วผมก็วางสายไป
แล้วผมก็ทำประกาศแจ้งเป็นครั้งสุดท้ายว่า มีห้องชุดใดบ้างที่จะต้องโดนระงับการจ่ายน้ำกลางเดือนนี้ ซึ่งก็มีห้องของคุณพี่ที่ว่านี้ด้วย หลังจากนั้นประมาณ1 สัปดาห์ก่อนครบกำหนด she ก็ให้คนขับรถเอาเงินมาจ่ายสามพันบาท พร้อมฝากคนขับรถมาบอกว่า จะจ่ายให้แค่เดือนละสามพันบาท จนกว่าอะไรหลายๆอย่างจะได้รับการแก้ไขให้ดีขึ้น ( ยังไม่วายออกฤทธิ์ )
หลังจากนั้นประมาณซัก 2 –3 เดือน she ก็แจ้งลงมาว่าน้ำรั่วเข้าห้อง ผมก็รับเรื่องแล้วนัดหมายบริษัทประกันพร้อมช่างเข้ามาสำรวจและประเมินความเสียหาย เพื่อแจ้งเคลมไปตามขั้นตอน นั่นเป็นครั้งแรกทีผมกับ she ได้พบเจอตัวจริงซึ่งกันและกัน หลังจากปะทะกันทางโทรศัพท์มาหลายยก ผมก็แสดงความจริงใจในการบริการให้ she อย่างเต็มที่ครับ เพราะมันเป็นหน้าที่
พอเสร็จเรียบร้อยก่อนจากกัน she ก็บอกว่า นี่คุณผู้จัดการ ห้องข้างๆฉันที่มันว่างๆ ไม่มีคนอยู่เนียะ เวลากลางคืนฝนตกลมแรงประตูมันโดนลมตี เสียงดังตึงๆตังๆ ฉันหนวกหูมาก นอนไม่หลับเลย สงสัยเจ้าของห้องเขาลืมปิดหน้าต่าง ผมบอกครับ เดี๋ยวจะตรวจสอบหาเจ้าของห้องแล้วแจ้งให้มาปิดให้เรียบร้อย she ทำหน้าไม่ค่อยพอใจ แล้วบอกว่า ทำไมต้องรอเจ้าของห้อง คุณเป็นนิติ คุณเป็นเจ้าของอาคาร คุณก็ต้องมีสิทธิ์ดำเนินการซิ ผมได้ยินประโยคนี้ปุ๊บ ผม get ทันทีครับ ว่าแรงจูงใจของ she คืออะไร
ทั้งหมดทั้งมวลที่เกิดขึ้น หมายถึงที่ she คอมเพลนโน่น นี่ นั่น ตลอดมา แล้วดูเหมือนเธอจะใช้สิ่งที่คอมเพลนเป็นเงื่อนไขในการไม่จ่ายค่าส่วนกลาง และก็คาดหวังว่าจะให้มันดีขึ้นตามที่she ต้องการ เป็นเพราะsheสับสนครับ she สับสนว่า นิติบุคคลอาคารชุดคือเจ้าของโครงการครับ she เข้าใจว่า นิติบุคคลคือแผนกหนึ่งของบริษัทเจ้าของโครงการ she ถึงพูดกับผมว่าเสียดายเงินและเสียใจที่ซื้อห้องชุดคอนโดหลังนี้ she ถึงคิดจะเอาเรื่องลิฟต์ไม่ครบไปฟ้อง สคบ. เพราะคิดว่าลิฟต์เป็นของเจ้าของโครงการ แล้วเหมือนที่ she กับผมรู้ก็คือ ห้องข้างๆ she ที่ไม่มีคนอยู่แล้วไม่ปิดหน้าต่างลมพัดประตูดังนั้น เป็นห้องว่างของเจ้าของโครงการที่ขายไม่ออก she ถึงพูดว่า คุณเป็นนิติ เป็นเจ้าของอาคาร ต้องมีสิทธิ์ดำเนินการ คือเข้าไปปิดหน้าต่างห้องที่ว่า
ผมต้องชี้แจงว่า มันเป็นห้องของใครไม่ทราบ เหมือนห้องคุณพี่ ถ้าสมมุติว่าคุณพี่ไปต่างจังหวัดแล้วลืมปิดหน้าต่าง ลมตีประตูเสียงดัง แล้วผมเปิดห้องคุณพี่เข้ามาโดยพลการคุณพี่คงรู้สึกไม่ดีแน่นอน
คล้ายกับลูกบ้านอีกราย เป็นสุภาพสตรีเหมือนกัน she มาจ่ายค่าส่วนกลางประจำงวด ผมเลยลองสอบถามดูว่าถ้าจะปรับเพิ่มค่าส่วนกลางจากเดิมเท่านี้ เป็นเท่านี้ คุณพี่มีความคิดเห็นอย่างไร she ตอบเลยว่า ขอให้คุณปรับปรุงให้ดีก่อนเถอะแล้วค่อยมาเพิ่ม คุณพี่จะให้ปรับปรุงอะไรบ้างครับ she บอกเอาแค่สระว่ายน้ำ คุณทำให้มันใสสะอาดกว่านี้ได้ซะก่อน ทุกวันนี้พี่บอกคุณตรงๆว่า พี่ไม่กล้าว่ายน้ำในสระของคุณเพราะไม่มั่นใจเรื่องความสะอาด พี่ต้องไปว่ายที่คอนโดของลูกพี่ที่อื่น เห็นปุ๊บมั่นใจเลยว่ากล้าลงไปว่าย
ผมบอกว่าเรื่องนี้ผมยินดีปรับปรุงให้เพราะไม่ได้ยากเกินไป แต่มีทรัพย์สินส่วนกลางอีกหลายรายการที่ชำรุดต้องซ่อมใหญ่ ต้องเก็บเงินเพิ่มแล้วมาช่วยแชร์กัน she บอกว่า พวกคุณก็ซ่อมไปซิ ถ้าพี่เห็นว่าดีขึ้นพี่ก็ยินดีที่จะจ่าย ผมถามว่า คุณพี่คิดว่าไก่กับไข่อันไหนเกิดก่อนกันครับ ถ้าคุณพี่ไม่เพิ่มเงินให้ผม แล้วผมจะเอาเงินที่ไหนมาซ่อมให้คุณพี่ละครับ she ตอบว่า ทรัพย์สินส่วนกลางก็เป็นของคุณ คุณจะซ่อมก็ซ่อมไป หน้าที่ของพวกคุณก็คือต้องทำให้มันใช้งานได้ดีเหมือนเดิมอยู่แล้ว ทำไมต้องมาเก็บเงินพี่ด้วยล่ะ
ฟังแล้วผมไปต่อไม่เป็นเลยครับ รู้สึกสับสนไปหมดครับ ไม่ทราบจะตอบพี่ท่านว่าอย่างไรดี
โดยปกติคนที่ซื้อห้องชุดในคอนโดระดับยูนิตละเป็นล้านเพื่อใช้อยู่อาศัย ก็ต้องเป็นคนที่มีกำลังซื้อหรือกำลังใช้จ่ายพอสมควร ทีนี้เป็นธรรมดาของมนุษย์เราว่า เมื่อจ่ายไปแล้วก็ย่อมคาดหวังว่าจะได้รับสินค้าหรือบริการที่ดีสมกับเงินที่ควักกระเป๋าจ่ายออกไป แต่เผอิญคอนโดที่ She ผู้นี้มาซื้ออยู่และผมเข้ามาบริหารนั้น เป็นคอนโดที่มีปัญหาในตัวมันเอง อย่างที่ผมเคยเล่าให้ฟังตอนเจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพลว่า เจ้าของโครงการเขาทำเสร็จตอนฟองสบู่แตกพอดี ทีนี้พอการซื้อขายมันไม่เป็นไปตามเป้าเนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจ การเงินที่จะได้รับเพื่อมาสนับสนุนการบริหารจัดการคอนโดจากเจ้าของโครงการก็ได้รับผลกระทบตาม พอขาดงบประมาณที่จะมาพัฒนาปรับปรุงคอนโดก็เริ่มเสื่อมสภาพลงตามกาลเวลา
สภาพคอนโดตอนที่ผมเข้ามารับงานเชื่อหรือไม่ครับว่า งานระบบวิศวกรรมในอาคาร ที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของคอนโดชำรุดหมด ระบบ Fire pump , Jockey pump ระบบ Fire alarm ระบบ อัดอากาศ ใช้งานไม่ได้เลย เจ้าของร่วมที่พักอาศัยในคอนโดไม่เคยรับรู้เลยว่า คอนโดที่ตัวเองฝากชีวิตไว้มีความเสี่ยงต่อความเป็นตึกนรกขนาดไหน แต่อย่างว่าแหละครับ การบริหารคอนโดจำเป็นที่จะต้องคำนึงถึงมิติของความสงบสุขของชุมชนด้วย
ดังนั้น เรื่องงานระบบวิศวกรรมที่ Failed ทั้งหมดนี้ ผมกำชับเจ้าหน้าที่และพนักงานทุกระดับทุกฝ่ายให้เงียบที่สุดเท่าที่จะเงียบได้ เพราะผมเกรงว่าลูกบ้านรู้มากรายเข้าจะกลายเป็นความแตกตื่นเกินไป ต่อมาผมก็ได้มีการนำเสนองบประมาณซ่อมแซมฟื้นฟูระบบที่ว่าทั้งหมด ให้กลับมาใช้งานได้ดังเดิม ซึ่งต้องใช้เงินร่วมล้านบาทเหมือนกัน ซึ่งสุดท้ายแล้วคณะกรรมการคอนโดก็นำงบประมาณเข้าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เพื่อเรียกเก็บเงินเพิ่มตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ กว่าจะเก็บได้ครบก็ไม่ทราบว่าเมื่อไรจะได้ซ่อมซะที
คอนโดหลังที่ว่านี้ มีลิฟต์โดยสารทั้งหมด 6 ตัว จอดตายสนิท 1 ตัว ผมถามช่างเก่าแก่ของอาคารว่า ทำไมไม่ทำเรื่องขอซ่อมแซมฟื้นฟูให้มันกลับมาใช้ได้เหมือนเดิม ช่างเขาบอกว่า ทีมบริหารชุดเก่าๆ เคยขออนุมัติแล้วไม่เคยผ่าน เพราะต้องใช้งบเป็นล้าน ผมถามมันเสียอะไรกันนักหนา ถึงต้องซ่อมเป็นล้าน ช่างบอกว่า ตอนแรกเสียไม่เยอะหรอกครับ แต่ไม่มีเงินซ่อม พอตอนหลังลิฟต์ตัวอื่นๆเสียไม่มีเงินซ่อมก็เลยถอดอะไหล่จากลิฟต์ตัวนี้ ไปซ่อมตัวอื่นๆ จนในที่สุดอะไหล่ก็ค่อยๆถูกถอดไปทีละชิ้นสองชิ้น จนตัวที่เสียตัวแรก เดี้ยงสนิทอยู่ทุกวันนี้ เวรกรรม !
ที่ผมเกริ่นซะยืดยาวก็เพราะจะนำเข้าสู่เรื่องของ she ผู้นี้แหละครับ พอผมมีหนังสือทวงถามค่าใช้จ่ายส่วนกลางครั้งที่ 1 ไปถึง she ได้รับปุ๊บ she ก็โทรมาปั๊บ ( she อ้างว่า ) เหตุหนึ่งที่ she ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางก็เพราะ คอนโดคุณไม่ได้เรื่อง ไม่ได้มาตรฐาน ตึกที่ฉันอยู่ลิฟต์เสียมาเป็นปีๆ ไม่ยอมซ่อมซักที ( คือลิฟต์ตัวที่ เดี้ยงสนิทนั่นแหละครับ ) แถมลิฟต์ตัวที่ใช้ได้ก็มืดมาก ออกแบบตกแต่งภายในลิฟต์ได้แย่มาก ไม่มีรสนิยมเลย มืดๆ ทึมๆ แถมสกปรกมาก ฉันเลิกงานกลับบ้านมาดึกๆ แทบไม่อยากเข้าลิฟต์เลย มีแต่เศษกระดาษ ห่อขนมลูกอมเต็มไปหมด แถมบางคืนก็มีก้นบุหรี่ทิ้งในลิฟต์ด้วย แต่ไม่เข้าก็ไม่ได้เพราะถ้าไม่ใช้ลิฟต์ ฉันก็ไม่รู้จะขึ้นห้องมาได้อย่างไรตั้งสิบกว่าชั้น
ขยะก็เหม็นมาก กลิ่นมันโชยขึ้นมาถึงชั้นที่ฉันอยู่ ( คือคอนโดหลังนี้เป็นรุ่นเก่าที่ออกแบบให้มีช่องทิ้งขยะ ทิ้งจากแต่ละชั้นแล้วมากองรวมกันที่ห้องขยะชั้นล่างสุด ในรอบสัปดาห์ กทม. ก็จะเข้ามาเก็บ 2 – 3 ครั้ง ระหว่างรอรถมาเก็บ กลิ่นขยะก็อาจโชยขึ้นไปทางปล่องทิ้งขยะ) คุณทำไมไม่ออกระเบียบบังคับให้ลูกบ้านแยกขยะก่อนทิ้ง อย่างฉันนี่นะ ไม่ต้องให้ใครมาบังคับฉัน ฉันก็ทำด้วยจิตสำนึกของฉันเอง แยกขยะเปียกขยะแห้งก่อนทิ้ง แล้วฉันก็ไม่เคยเอาขยะเปียกทิ้งลงในปล่องขยะ เพราะทิ้งลงไปมันก็จะแตก เป็นภาระให้แม่บ้านต้องตามเก็บกวาดอีก ฉันหิ้วไปทิ้งที่ถังขยะลานจอดรถโน่นแหนะ แม่บ้านคุณก็มาเก็บจากจุดนั้นไปรวบรวมทิ้งอีกที
แม่บ้านคอนโดของคุณก็ทำงานไม่ได้เรื่อง ทำความสะอาดเหมือนไม่ได้ทำ โถงลิฟต์หน้าห้องชั้นที่ฉันอยู่ คุณไปถามแม่บ้านคอนโดคุณได้เลยว่า ฉันไม่เคยอนุญาตให้แม่บ้านของคุณมาทำ ฉันให้แม่บ้านส่วนตัวของฉันทำมาตลอด แล้วถ้าคุณว่างๆ ก็ลองขึ้นมาดูได้เลยว่า แม่บ้านคุณกับแม่บ้านของฉันคุณภาพแตกต่างกันขนาดไหน แล้วคุณคิดดูนะ ผลงานขนาดนี้แล้วแม่บ้านคุณยังมาเจรจาขอรับจ๊อบทำความสะอาดห้องฉัน ฉันจะกล้าให้ทำได้อย่างไร คุณไปปรับปรุงสิ่งที่ฉันพูดมาทั้งหมดก่อน แล้วค่อยมาคุยเรื่องค่าส่วนกลางกับฉัน
เป็นไงครับท่านผู้ชม แค่ฟังก็ปวดหัวจี๊ดแล้วครับ ตกลงว่าสิ่งที่เกิดขึ้นในคอนโดหลังนี้ she ไม่เคยพึงพอใจอะไรซักอย่างเลยหรือไร ผมก็ตอบไปว่า ครับๆ แล้วผมจะปรับปรุงแก้ไขให้
ทีนี้โดยหน้าที่ของผู้จัดการคอนโด เมื่อมีลูกบ้านแนะนำติชมร้องเรียนให้ข้อมูลมา เราก็ต้องพยายามแก้ไขปรับปรุงให้ดีที่สุดเท่าที่กำลังความสามารถและปัจจัยแวดล้อมจะสนับสนุน เรื่องกลิ่นขยะผมปิดประกาศขอความร่วมมือให้ลูกบ้านแยกขยะ แต่ก็ไม่คาดหวังอะไรมาก เพราะจะไปบังคับไม่ได้ แล้วก็ให้แม่บ้านคอนโดโกยขยะทุกวัน ( หมายถึงเก็บขยะในห้องพักขยะใส่ถุงดำแล้วมัดปากถุงทุกวันระหว่างรอ กทม. มาเก็บ เพื่อป้องกันกลิ่นโชยย้อนขึ้นไปตามปล่องขยะ ) ส่วนการล้างทำความสะอาดห้องขยะ แม่บ้านเขาก็ทำของเขาเป็นปกติสัปดาห์ละครั้งอยู่แล้ว
เรื่องเศษกระดาษและก้นบุหรี่ในลิฟต์ เป็นข้อจำกัดอย่างหนึ่งก็คือแม่บ้านเข้างาน 7 โมงเช้า แล้วเลิก 4 โมงเย็น พอหลังสี่โมงเย็นก็ไม่มีคนคอยดูแลลิฟต์ เด็กๆ หรือผู้ใหญ่ที่มักง่ายบางท่านก็ทิ้งก้นบุหรี่ไว้ในลิฟต์อย่างที่ว่า พอshe เลิกงานกลับมาดึก ๆ ก็เลยเห็นสภาพลิฟต์เป็นแบบนั้น ผมก็เลยให้แม่บ้านเอาถังขยะชนิดที่มีถาดใส่ทรายสำหรับดับก้นบุหรี่อยู่ด้านบนมาวางไว้หน้าลิฟต์ เพื่อให้ลูกบ้านใช้ทิ้งเศษกระดาษและดับบุหรี่ก่อนเข้าลิฟต์ พร้อมกำชับเจ้าหน้าที่ รปภ. ประจำจุดหน้าลิฟต์ ให้ช่วยเตือนลูกบ้านที่สูบบุหรี่ด้วยว่า กรุณาดับบุหรี่ก่อนเข้าลิฟต์
ส่วนเรื่องการออกแบบตกแต่งภายในลิฟต์ ที่มืดๆ ทึมๆ อย่างที่ she คอมเพลนมา ผมก็นั่งคิดด้วยความจนด้วยเกล้าว่า ผมจะไปทำอะไรได้ ก็เจ้าของโครงการเขาออกแบบตกแต่งแล้วส่งมอบมาในสภาพแบบนั้น ถ้าผมจะขออนุมัติงบจากคณะกรรมการ เพื่อมาปรับปรุงหน้าตาลิฟต์ รับรองได้เลยว่า ไม่ผ่าน เพราะเงินไม่ค่อยมี เก็บไว้จ่ายเงินเดือนพนักงานดีกว่า ส่วนลิฟต์ตัวที่เดี้ยงก็เคยคุยกันในที่ประชุมกรรมการแล้วว่า คน( ลูกบ้าน ) ยังอยู่ไม่เยอะ ลิฟต์ที่ใช้ได้อีกสองตัวก็น่าจะพอบริการลูกบ้านตึกโน้นได้อยู่ ( มี 2 อาคาร อาคารละ 3 ตัว )
หลังจากผ่านไปประมาณ 1 เดือน She ก็ทำตามอย่างที่พูดคือไม่ยอมจ่าย ผมก็ออกหนังสือทวงถามครั้งที่ 2 พอได้รับปุ๊บ she ก็โทรมาปั๊บ ไม่พอใจที่ได้รับหนังสือทวงถามครั้งที่ 2 พร้อมกับพูดว่า สิ่งที่ฉันพูดกับคุณเมื่อเดือนที่แล้ว ฉันไม่เห็นคุณทำหรือแก้ไขอะไรซักอย่าง แล้วยังมีหน้ามาทวงฉันอีก แล้วก็ คอมเพลน เรื่องเก่าๆ เดิมๆ เหมือนแผ่นเสียงตกร่องยังไงยังงั้น ผมพยายามชี้แจงว่าว่า ผมได้ปรับปรุงอะไรไปบ้าง she บอกว่า ปรับปรุงอะไร ฉันก็เห็นทุกอย่างมันเหมือนเดิม ลิฟต์ก็ยังมืดๆ ทึมๆ อยู่ ลิฟต์ตัวที่เสียมาเป็นชาติแล้วก็ไม่รู้จักซ่อมให้มันใช้ได้ซักที
ผมก็ตอบว่า มันเป็นหน้าที่ที่ผมต้องทำ มันเป็นมติของที่ประชุมกรรมการ คุณพี่หรือใครไม่จ่ายผมก็ต้องออกหนังสือฉบับที่สองตามขั้นตอน แล้วผมก็ขอเรียนคุณพี่ให้ทราบไว้เลยว่า ข้อบังคับของคอนโดให้ตัดน้ำ ถ้าคุณพี่ค้าง 3 งวด she บอกว่า คุณแน่จริง คุณก็ลองตัดดูซิ คุณตัดเมื่อไร ฉันจะแจ้งความ ผมบอกไม่ต้องลองหรอกครับคุณพี่ ถ้าเดือนหน้าคุณพี่ไม่จ่ายผมมีความจำเป็นต้องตัดจริงๆ she บอกว่า ได้ แล้วฉันจะคอยดู แล้วก็วางสายไป
แล้วเดือนที่ 3 ก็มาถึง พอได้รับหนังสือทวงถามปุ๊บ she ก็โทรมาอีกตามเคย แล้วก็ คอมเพลนเรื่องเก่าๆ เดิมๆ แบบแผ่นเสียงตกร่องเหมือนเดิม แต่รอบนี้ผมเห็นว่าเป็นรอบ final แล้ว เพราะถ้าไม่จ่ายจริงๆ ผมมีความจำเป็นต้องตัดน้ำจริงๆ แล้วก็ไม่ใช่ห้องคุณพี่เขาห้องเดียว มีค้างแบบนี้อีกเป็น 20 –30 ห้อง ผมเองไม่ใช่คนใจไม้ไส้ระกำอะไรมากมาย ใจจริงผมถ้าเลี่ยงได้ ผมอยากให้การตัดน้ำเป็นทางเลือกสุดท้ายมากว่า
แต่สำหรับ she ท่านนี้ ผมดูพฤติกรรมการดำเนินชีวิตแล้ว she ไม่ได้อัตคัดขัดสนแต่ประการใด she มีธุรกิจห้องอาหาร มีคอนโดอีกที่หนึ่ง ( อันนี้ทราบจากปากของ she เอง เวลา she คอมเพลน she ชอบเอาเรื่องห้องอาหารของ she กับคอนโดอีกที่ที่ว่า มาเปรียบเทียบกับคอนโดที่ผมดูแล ทำนองว่า ห้องอาหารของ she มีระบบการจัดการขยะที่ดีกว่า ไม่มีกลิ่นตกค้าง คอนโดอีกที่ของ she ลิฟต์ก็ดีกว่า สวยกว่า อะไรประมาณนั้น ) แล้ว she ก็มีคนขับรถส่วนตัวด้วย ค่าส่วนกลางแค่เดือนละพันกว่าบาท ทำไม she ถึงงอแง บ่ายเบี่ยงมาตลอด ผมต้องค้นหาแรงจูงใจของ she นานพอสมควรทีเดียวกว่าจะเข้าใจ แล้วเดี๋ยวจะเฉลยในตอนท้ายนะครับ
ทีนี้พอผมเห็นว่า เป็นการทวงถามครั้งสุดท้ายก่อนตัดน้ำ โดยที่ผมเองก็ไม่อยากตัดน้ำของใคร นึกถึงความเดือดร้อนเวลาอยู่บ้านแล้วไม่มีน้ำใช้ ความรู้สึกคงไม่ต่างกัน ผมก็พยายามชี้แจงปัญหาทุกอย่างที่ she คอมเพลนว่า บางสิ่งบางอย่างก็เกินความสามารถของผมที่จะแก้ได้ คุณพี่ก็ต้องเข้าใจผมบ้าง อย่างเรื่องกลิ่นขยะผมได้ทำอะไรไปบ้างแล้ว ลูกบ้านที่อยู่ชั้นใกล้ๆกับคุณพี่ ทั้งชั้นล่างและชั้นบนของชั้นคุณพี่ ก็ไม่เห็นมีใครคอมเพลนเหมือนคุณพี่เลยซักคน she บอกว่า คุณรู้ได้อย่างไรว่าเพื่อนบ้านฉันเขาไม่คอมเพลน เขาไม่คอมเพลนกับคุณแต่เขามาคอมเพลนกับฉัน ทั้งเรื่องลิฟต์หรือเรื่องอะไรก็แล้วแต่ เจอฉันทีไรเขาก็มาบ่นว่าเสียดายและเสียใจที่มาซื้อคอนโดโครงการนี้
ผมคิดในใจว่า แบบนี้มันบ้าชัดๆ คุณถูๆไถๆ ไปได้ทุกเรื่อง เพื่อนบ้านคุณเขาจะไปคอมเพลนกับคุณเพื่ออะไร คอมเพลนกับคุณแล้วคุณจะช่วยแก้ปัญหาอะไรให้เขาได้ คุณไม่ได้เป็นฝ่ายจัดการ คุณก็เป็นลูกบ้านท่านหนึ่งเหมือนกัน แล้วผมก็มีคติส่วนตัวของผมว่า พึงเอาชนะคนดีด้วยการปฏิบัติต่อเขาด้วยสิ่งที่ดีกว่า พึงเอาชนะคนเลวด้วยการปฏิบัติต่อเขาด้วยสิ่งที่เลวกว่า เพราะฉะนั้น การจะเอาชนะคนบ้าได้ เราก็ต้องกล้าทำในสิ่งที่บ้ากว่าเช่นกัน
ผมสวนเลยครับว่า สิ่งที่คุณพี่พูดจะจริงหรือเท็จผมไม่ทราบได้ เพราะเพื่อนบ้านคุณพี่เขาไปคอมเพลนกับคุณพี่ ไม่ได้มาคอมเพลนกับผม แต่สิ่งหนึ่งที่ผมกล้ายืนยันกับคุณพี่ได้เลยว่าเป็นความจริงคือ เพื่อนบ้านคุณพี่ทั้งชั้นล่าง ชั้นบน และชั้นเดียวกัน เขาจ่ายค่าส่วนกลางกันทุกห้อง ยกเว้นห้องคุณพี่ห้องเดียวนี่แหละที่ไม่เคยจ่ายเลยมาเป็นปีแล้ว ถ้าผมแก้ปัญหาเรื่องกลิ่นขยะให้คุณพี่ไม่ได้ ผมก็ยอมรับว่าเป็นการทำหน้าที่ที่บกพร่องของผม ถ้าคุณพี่เดือดร้อน เพื่อนบ้านของคุณพี่เขาก็ต้องเดือดร้อนด้วยเช่นกัน แต่สิ่งที่แตกต่างกันก็คือเพื่อนบ้านของคุณพี่เขาไม่เคยบกพร่องต่อการทำหน้าที่ของเจ้าของร่วมที่ดีเลยซักคน
แล้วเรื่องลิฟต์ก็เหมือนกัน การตกแต่งภายในลิฟต์ที่เป็นอย่างที่คุณพี่เห็น มันเป็นสภาพที่เจ้าของโครงการเขาตกแต่งแล้วส่งมอบมา ผมมารับงานที่นี่ก็เห็นมันเป็นแบบนี้แล้ว จะให้ผมทำอย่างไร ผมเคยเสนอกรรมการเพื่อเอางบมาปรับปรุงเขาก็ไม่อนุมัติ เพราะคอนโดไม่ค่อยมีเงิน ส่วนเรื่องลิฟต์ตัวที่เสีย ต้องใช้เงินซ่อมเป็นล้าน แต่คอนโดเรามีเจ้าของร่วมอย่างคุณพี่ ค้างค่าส่วนกลางรวมกันร่วมสองล้านกว่าบาท ถ้าคุณพี่ไม่ให้ความร่วมมือในการจ่าย คอนโดก็คงไม่มีกำลังที่จะซ่อมได้หรอกครับ
She ย้อนกลับว่า ที่ลูกบ้านเขาไม่อยากจ่ายเพราะเขารู้ว่าจ่ายไปแล้วก็ไม่มีอะไรดีขึ้น เขาจะจ่ายไปเพื่ออะไร แล้วยิ่งสภาพลิฟต์คุณเป็นแบบนี้นะ อย่าหวังเลยว่าฉันจะจ่าย ผมถามกลับว่า เอาแบบนี้ดีไหมครับคุณพี่ ผมเห็นว่าค่าส่วนกลางที่คุณพี่จะต้องจ่ายให้คอนโด มันก็แค่เดือนละพันกว่าบาท แล้วยอดเงินที่คุณพี่ค้างมาเป็นปีมันก็รวมๆกันก็ประมาณหมื่นกว่าบาทนิดหน่อย เงินจำนวนแค่นี้มันไม่พอที่จะเอามาปรับปรุงลิฟต์ให้ดี ให้สวยงามอย่างที่คุณพี่ต้องการได้หรอกครับ ถ้าคุณพี่ต้องการให้ลิฟต์สวยสมดั่งใจแล้วละก็ ผมเสนอให้คุณพี่ซื้อลิฟต์ของคอนโดตัวที่เสียแล้วเอาไปซ่อมใช้เป็นลิฟต์ส่วนตัวเลยดีมั๊ยครับ ผมบอกราคาคุณพี่คร่าวๆเลยก็ได้ว่า ถ้ารวมค่าซ่อมแล้วก็คงไม่เกินสองล้านห้าครับ
She สวนทันทีว่า ถ้าฉันซื้อแล้วคนอื่นไม่มาใช้ของฉันก็โอเคซิ ผมบอก อันนี้แน่นอนครับ ผมจะส่งมอบกุญแจให้คุณพี่ 1 ชุด ให้คุณพี่ไปควบคุมดูแลเปิดปิดเองได้ตามใจเลยครับ แต่คุณพี่ต้องจ่ายค่าไฟฟ้าให้คอนโดนะครับ ผมคิดแค่หน่วยละ 5 บาทเอง ค่าดูแลรักษาพี่ก็ไปทำสัญญาจ้างบริษัทติดตั้งลิฟต์เขาดูแลให้ แบบไม่รวมอะไหล่ตัวเดียวก็ไม่น่าจะเกินปีละห้าหมื่นนะผมว่า
She เงียบไปซักพักแล้วพูดว่า คุณอย่ามาพูดแบบนี้กับฉันซิ เพราะเรื่องที่คุณพูดมันเป็นไปไม่ได้ ฉันจะเอาเงินที่ไหนมาซื้อลิฟต์ราคาเป็นล้านสองล้าน ผมบอกว่า คอนโดก็เหมือนกันครับ ไม่มีเงินเป็นล้านสองล้านมาซ่อมลิฟต์เหมือนกันครับ ผมขอให้คุณพี่ชำระมาบ้างอย่าเงียบหายไป เพราะบัญชีลูกหนี้เคลื่อนไหวของคุณพี่มันนิ่งสนิทมาเป็นปีแล้ว เงินเพิ่ม (ค่าปรับ) 12% ตามกฎหมายใหม่ก็เริ่มมีผลบังคับใช้แล้ว ถ้าคุณพี่ค้างเกินหกเดือนคุณพี่ต้องเสียเงินเพิ่ม 20% แล้วส่งเรื่องฟ้องศาลบังคับชำระหนี้ด้วยนะครับ she บอกว่า คุณลองฟ้องดูซิ คุณฟ้องฉันเมื่อไหร่ ฉันก็จะฟ้อง สคบ. เหมือนกัน ว่าคอนโดคุณหลอกลวงผู้บริโภค ลิฟต์ก็มีไม่ครบ ระบบป้องกันไฟไหม้ก็ไม่มี คุณไม่ต้องมาขู่ฉันหรอก ฉันไม่เคยกลัวพวกคุณเลย สามีฉันมีเพื่อนเป็นตำรวจชั้นผู้ใหญ่ในกรมตำรวจ ฉันจะขอความช่วยเหลือเมื่อไรก็ได้
ผมก็บอกว่า ผมไม่ได้ขู่ แต่ผมแจ้งขั้นตอนของกฎหมายคอนโดให้คุณพี่รับทราบ และสิ่งที่ผมได้ดำเนินการกับคุณพี่มาตลอดระยะเวลา 2 – 3 เดือนที่ผ่านมา เป็นไปตามขั้นตอนของกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของคอนโดทุกประการ เพราะฉะนั้นกลางเดือนนี้ ถ้าครบรอบบัญชีแล้วคุณพี่ยังไม่มาจ่าย ผมก็จะระงับจ่ายน้ำห้องคุณพี่นะครับ ผมแจ้งให้คุณพี่ทราบเท่านี้แหละครับ สวัสดีครับ แล้วผมก็วางสายไป
แล้วผมก็ทำประกาศแจ้งเป็นครั้งสุดท้ายว่า มีห้องชุดใดบ้างที่จะต้องโดนระงับการจ่ายน้ำกลางเดือนนี้ ซึ่งก็มีห้องของคุณพี่ที่ว่านี้ด้วย หลังจากนั้นประมาณ1 สัปดาห์ก่อนครบกำหนด she ก็ให้คนขับรถเอาเงินมาจ่ายสามพันบาท พร้อมฝากคนขับรถมาบอกว่า จะจ่ายให้แค่เดือนละสามพันบาท จนกว่าอะไรหลายๆอย่างจะได้รับการแก้ไขให้ดีขึ้น ( ยังไม่วายออกฤทธิ์ )
หลังจากนั้นประมาณซัก 2 –3 เดือน she ก็แจ้งลงมาว่าน้ำรั่วเข้าห้อง ผมก็รับเรื่องแล้วนัดหมายบริษัทประกันพร้อมช่างเข้ามาสำรวจและประเมินความเสียหาย เพื่อแจ้งเคลมไปตามขั้นตอน นั่นเป็นครั้งแรกทีผมกับ she ได้พบเจอตัวจริงซึ่งกันและกัน หลังจากปะทะกันทางโทรศัพท์มาหลายยก ผมก็แสดงความจริงใจในการบริการให้ she อย่างเต็มที่ครับ เพราะมันเป็นหน้าที่
พอเสร็จเรียบร้อยก่อนจากกัน she ก็บอกว่า นี่คุณผู้จัดการ ห้องข้างๆฉันที่มันว่างๆ ไม่มีคนอยู่เนียะ เวลากลางคืนฝนตกลมแรงประตูมันโดนลมตี เสียงดังตึงๆตังๆ ฉันหนวกหูมาก นอนไม่หลับเลย สงสัยเจ้าของห้องเขาลืมปิดหน้าต่าง ผมบอกครับ เดี๋ยวจะตรวจสอบหาเจ้าของห้องแล้วแจ้งให้มาปิดให้เรียบร้อย she ทำหน้าไม่ค่อยพอใจ แล้วบอกว่า ทำไมต้องรอเจ้าของห้อง คุณเป็นนิติ คุณเป็นเจ้าของอาคาร คุณก็ต้องมีสิทธิ์ดำเนินการซิ ผมได้ยินประโยคนี้ปุ๊บ ผม get ทันทีครับ ว่าแรงจูงใจของ she คืออะไร
ทั้งหมดทั้งมวลที่เกิดขึ้น หมายถึงที่ she คอมเพลนโน่น นี่ นั่น ตลอดมา แล้วดูเหมือนเธอจะใช้สิ่งที่คอมเพลนเป็นเงื่อนไขในการไม่จ่ายค่าส่วนกลาง และก็คาดหวังว่าจะให้มันดีขึ้นตามที่she ต้องการ เป็นเพราะsheสับสนครับ she สับสนว่า นิติบุคคลอาคารชุดคือเจ้าของโครงการครับ she เข้าใจว่า นิติบุคคลคือแผนกหนึ่งของบริษัทเจ้าของโครงการ she ถึงพูดกับผมว่าเสียดายเงินและเสียใจที่ซื้อห้องชุดคอนโดหลังนี้ she ถึงคิดจะเอาเรื่องลิฟต์ไม่ครบไปฟ้อง สคบ. เพราะคิดว่าลิฟต์เป็นของเจ้าของโครงการ แล้วเหมือนที่ she กับผมรู้ก็คือ ห้องข้างๆ she ที่ไม่มีคนอยู่แล้วไม่ปิดหน้าต่างลมพัดประตูดังนั้น เป็นห้องว่างของเจ้าของโครงการที่ขายไม่ออก she ถึงพูดว่า คุณเป็นนิติ เป็นเจ้าของอาคาร ต้องมีสิทธิ์ดำเนินการ คือเข้าไปปิดหน้าต่างห้องที่ว่า
ผมต้องชี้แจงว่า มันเป็นห้องของใครไม่ทราบ เหมือนห้องคุณพี่ ถ้าสมมุติว่าคุณพี่ไปต่างจังหวัดแล้วลืมปิดหน้าต่าง ลมตีประตูเสียงดัง แล้วผมเปิดห้องคุณพี่เข้ามาโดยพลการคุณพี่คงรู้สึกไม่ดีแน่นอน
คล้ายกับลูกบ้านอีกราย เป็นสุภาพสตรีเหมือนกัน she มาจ่ายค่าส่วนกลางประจำงวด ผมเลยลองสอบถามดูว่าถ้าจะปรับเพิ่มค่าส่วนกลางจากเดิมเท่านี้ เป็นเท่านี้ คุณพี่มีความคิดเห็นอย่างไร she ตอบเลยว่า ขอให้คุณปรับปรุงให้ดีก่อนเถอะแล้วค่อยมาเพิ่ม คุณพี่จะให้ปรับปรุงอะไรบ้างครับ she บอกเอาแค่สระว่ายน้ำ คุณทำให้มันใสสะอาดกว่านี้ได้ซะก่อน ทุกวันนี้พี่บอกคุณตรงๆว่า พี่ไม่กล้าว่ายน้ำในสระของคุณเพราะไม่มั่นใจเรื่องความสะอาด พี่ต้องไปว่ายที่คอนโดของลูกพี่ที่อื่น เห็นปุ๊บมั่นใจเลยว่ากล้าลงไปว่าย
ผมบอกว่าเรื่องนี้ผมยินดีปรับปรุงให้เพราะไม่ได้ยากเกินไป แต่มีทรัพย์สินส่วนกลางอีกหลายรายการที่ชำรุดต้องซ่อมใหญ่ ต้องเก็บเงินเพิ่มแล้วมาช่วยแชร์กัน she บอกว่า พวกคุณก็ซ่อมไปซิ ถ้าพี่เห็นว่าดีขึ้นพี่ก็ยินดีที่จะจ่าย ผมถามว่า คุณพี่คิดว่าไก่กับไข่อันไหนเกิดก่อนกันครับ ถ้าคุณพี่ไม่เพิ่มเงินให้ผม แล้วผมจะเอาเงินที่ไหนมาซ่อมให้คุณพี่ละครับ she ตอบว่า ทรัพย์สินส่วนกลางก็เป็นของคุณ คุณจะซ่อมก็ซ่อมไป หน้าที่ของพวกคุณก็คือต้องทำให้มันใช้งานได้ดีเหมือนเดิมอยู่แล้ว ทำไมต้องมาเก็บเงินพี่ด้วยล่ะ
ฟังแล้วผมไปต่อไม่เป็นเลยครับ รู้สึกสับสนไปหมดครับ ไม่ทราบจะตอบพี่ท่านว่าอย่างไรดี
วันอาทิตย์ที่ 2 สิงหาคม พ.ศ. 2552
ลูกบ้านคอนโด : ลูกบ้านผู้น่าสงสาร
ลูกบ้านผู้น่าสงสาร
ลูกบ้านท่านนี้เลือกซื้อห้องชุดในทำเลที่สวยที่สุดมุมหนึ่งของอาคาร อยู่ชั้นบนสุดของคอนโด 30 ชั้น แล้วเป็นห้องมุมที่มีมุมหนึ่งของห้องเป็นกระจก สามารถมองเห็นวิวทิวทัศน์ได้ชัดเจน สวยงามมาก แต่สำหรับคนอย่างเราๆ เวลาไปยืนตรงมุมห้องที่เป็นกระจก แล้วมองวิวออกไปนอกห้อง บนชั้น 30 ของคอนโด ก็เล่นเอาแข้งขาอ่อนแรงไปได้เหมือนกัน แต่ทำไมเจ้าของห้องท่านนี้ถึงชื่นชมวิวทิวทัศน์แบบนี้ได้ โดยไม่มีอาการแข้งขาอ่อนแรงเหมือนเราครับ คำตอบคือท่านประกอบอาชีพเป็นนักบินครับ ขับเครื่องบินพาณิชย์ ทำงานอยู่บนที่สูงจนเคยชิน คงจะเคยชินจนรู้สึกว่าถ้าอยู่บ้านที่มีพื้นติดกับดิน หรือคอนโดชั้นเตี้ยๆคงจะอึดอัดนะผมว่า
ครั้งแรกที่ผมพบกับท่านผู้นี้ ก็ด้วยเหตุที่คอนโดกำลังเร่งรัดจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของร่วมค้างชำระ ซึ่งตามกระบวนการผมก็ออกหนังสือแจ้งให้ชำระครั้งที่ 1 พร้อมกับอธิบายว่ากฎหมายคอนโดฉบับใหม่กำหนดอำนาจให้นิติบุคคลทำอะไรได้บ้าง เช่นคิดเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปีของยอดค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น (มาตรา 18/1) ข้อบังคับของคอนโดก็ระบุว่าค้างชำระเกิน 3 เดือนจะถูกระงับน้ำประปา ถ้าเกิน 6 เดือนก็จะคิดเงินเพิ่มอีก 20% ต่อปี ของยอดค้างชำระ งดให้บริการส่วนรวมและไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม (มาตรา 18/1) พร้อมถูกฟ้องบังคับชำระหนี้ โดยผู้จัดการนิติบุคคล ( มาตรา 36(6) )
พอได้รับท่านก็มาพบผมพร้อมกับหนังสือแจ้ง (เตือน) ให้ชำระค่าส่วนกลาง ด้วยสีหน้าท่าทางไม่ค่อยแฮปปี้เท่าไรนัก คำถามแรกที่ท่านทักทายผมก็คือ เปลี่ยนผู้จัดการอีกแล้วหรือนี่ ผมก็ตอบว่าครับ พร้อมกับแนะนำตัวว่าผมมาจากบริษัทอะไร เริ่มเข้ามารับงานเมื่อไร มีอะไรให้ผมบริการก็เชิญนะครับ
ท่านตอบว่ามีแน่ แล้วก็แสดงหนังสือแจ้งเตือนที่ว่าในมือ พร้อมกับถามผมว่า คุณเป็นคนออกหนังสือฉบับนี้ใช่หรือเปล่า ผมก็ตอบว่า ถูกต้องครับ ผมออกเพื่อแจ้งเตือนให้กับเจ้าของร่วมทุกท่านที่ค้างชำระเกินกำหนด เป็นหน้าที่ที่ผมได้รับมอบหมายมาจากคณะกรรมการคอนโด ท่านก็ถามว่า แล้วกรรมการคอนโดหรือคุณผู้จัดการ ทราบปัญหาที่เกิดขึ้นในห้องผมหรือเปล่า ผมก็ตอบไม่ทราบครับ
ท่านก็เชิญผมไปดูสภาพปัญหาห้องของท่าน พอขึ้นไปดูผมถึงกับอึ้งเลยครับ ตามที่เกริ่นให้ฟังว่า โดยที่ห้องของท่านเป็นห้องที่มีมุมกระจก แล้วก็อยู่ชั้นบนสุดของอาคาร วิบากกรรมของลูกบ้านท่านนี้ก็คือ เวลาฝนตกทีไร น้ำฝนจะรั่วซึมจากดาดฟ้าหลังคาตึก เข้ามาทางฝ้าเพดานตรงมุมกระจกทุกทีไป
เสร็จแล้วก็พากันลงมาคุยกันต่อในห้องทำงานผม เดิมทีท่านใช้ปัญหาสภาพฝนรั่วเข้าห้องเป็นเครื่องมือต่อรองกับผมว่า เหตุผลที่ท่านไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางเพราะคอนโดไม่ยอมดูแลแก้ไขปัญหาให้ท่าน ท่านจะไม่จ่ายจนกว่าคอนโดจะแก้ไขปัญหาให้ท่านได้ อันที่จริงแล้วคอนโดควรจะงดเก็บค่าส่วนกลางจากท่านด้วยซ้ำไป เพราะท่านได้รับความเดือดร้อนจากการบริหารของคอนโด
ผมก็ตอบไปว่า เป็นสิทธิ์และเหตุผลส่วนตัวของท่านที่จะคิดแบบนั้น แต่ถ้าท่านไม่จ่าย คอนโดก็จะคิดค่าปรับ ( เงินเพิ่ม ) ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ แล้วยิ่งนานไป ถ้าค้างเกิน 3 เดือนผมก็จะต้องงดจ่ายน้ำประปาให้กับท่าน แล้วถ้าค้างเกิน 6 เดือนก็จะคิดค่าปรับ 20% แถมฟ้องบังคับชำระหนี้ด้วยนะครับ อันนี้ผมไม่ได้ขู่นะครับ เพียงแต่แจ้งข้อกำหนดอำนาจของนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายให้ท่านทราบ
เท่านั้นแหละครับ ท่านก็หน้าแดง ( ด้วยความไม่พอใจ ) ขึ้นมาทันควัน บอกผมว่า ท่านไม่ค่อยมั่นใจว่าสิ่งที่ผมพูด เป็นสิ่งที่กฎหมายกำหนดหรือเป็นสิ่งที่คอนโดกำหนดขึ้นเอง ผมก็ยืนยันว่ากฎหมายกำหนดแน่นอน ท่านก็ว่า งั้นขอสำเนากฎหมายที่ว่าให้ท่านหน่อย ท่านจะขอเอาเรื่องไปปรึกษากับทนายความของท่าน ผมก็ถ่ายสำเนาให้ตามความต้องการของท่าน
ผ่านไปประมาณซัก 2 อาทิตย์ ท่านก็มาพบกับผมด้วยท่าทีที่อ่อนโยนลง พร้อมกับบอกว่า ท่านได้ปรึกษาทนายความแล้ว ทนายบอกเป็นหน้าที่ ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องจ่ายจริงๆ ( ผมคิดในใจ ก็จริงนะซิ ! ผมจะโกหกท่านทำไม ! ) แต่เรื่องค่าส่วนกลางที่ท่านค้าง จริงๆแล้วท่านพร้อมและมีกำลังที่จะจ่าย แต่ท่านไม่มีอะไรเป็นเครื่องการันตีว่า ห้องชุดของท่านจะได้รับการแก้ไขปัญหา ( คือท่านค้างชำระมานานก่อนที่ผมจะเข้ามารับงาน โดยเหตุผลที่ไม่มีใครดูแลแก้ไขปัญหาให้กับท่าน )
ผมบอกว่า เอาอย่างนี้ซิครับท่าน ให้ท่านทำหนังสือร้องเรียนเรื่องความเดือดร้อนของท่านไปที่คณะกรรมการฯ โดยผ่านมาที่ผม แล้วผมจะนำเรื่องเข้าเสนอที่ประชุมกรรมการฯให้ท่านเอง ส่วนเรื่องค่าส่วนกลางท่านก็ทยอยจ่ายมาก็ได้ เอาเป็นว่า 1 เดือนจ่าย 2 ยอด ชำระมาเรื่อยๆเดี๋ยวมันก็ทันกันเอง อย่าให้บัญชีนิ่งเงียบก็แล้วกัน แต่ที่สุดแล้วถ้าคอนโดแก้ไขปัญหาให้ท่านได้ ท่านต้องชำระยอดค้างทั้งหมดพร้อมค่าปรับตามเงื่อนไขนะครับ ท่านก็ตอบตกลง
แล้วหนังสือร้องเรียนเรื่องน้ำรั่วเข้าห้องก็มาถึงมือผม อ่านแล้วผมถึงกับอึ้งซึ้งใจบอกไม่ถูก เป็นการเขียนร้องเรียนปัญหา ที่ปะปนความคับข้อง อึดอัดใจ ที่ถูกสะสมมานาน โดยที่ท่านเป็นลูกครึ่งฝรั่งปนไทย ท่านพูดภาษาไทยได้ แต่ไม่ค่อยแข็งแรงนัก แบบฝรั่งพูดภาษาไทยโดยทั่วๆไป แต่เวลาท่านเขียนท่านเขียนมาเป็นภาอังกฤษ ผมก็แปลเป็นภาษาไทย แล้วก็บรรจุเข้าวาระการประชุมตามระเบียบ
เนื้อหาในจดหมายก็ประมาณว่า ข้าพเจ้าซื้อคอนโดห้องนี้เพื่อหวังว่าจะใช้เป็นที่พักผ่อนอย่างสงบ หลังกลับจากการทำงานที่เหน็ดเหนื่อย แต่กลับกลายเป็นว่ากลายเป็นห้องที่สร้างแต่ความโกลาหล วุ่นวาย เหนื่อยหน่ายให้กับข้าพเจ้าตลอดมา ท่านทั้งหลาย ( หมายถึงกรรมการฯ ) คงจะนึกภาพออกว่าการที่จะต้องพักอาศัยอยู่ในห้องที่เจิ่งนองไปด้วยน้ำบริเวณพื้นห้อง ท่านจะมีความรู้สึกอย่างไร
บ่อยครั้งที่ข้าพเจ้าต้องตื่นขึ้นมากลางดึก เพื่อมาจัดการกับน้ำที่รั่วซึมเข้าห้องจากฝ้าเพดานทุกครั้งที่ฝนตก จนกลายเป็นคืนฝันร้ายของข้าพเจ้าไปเลย ทุกครั้งที่ข้าพเจ้าต้องเดินทางไปทำงาน ( ขับเครื่องบิน ) แล้วพบสภาพพายุฝนฟ้าคะนอง ทำให้เกิดความรู้สึกกังวลถึงห้องพักของข้าพเจ้าเองว่า จะเกิดน้ำรั่วและความเสียหายอย่างไรบ้างเมื่อกลับถึงบ้าน ทำให้ข้าพเจ้าสูญเสียสมาธิในการทำงานเป็นอย่างมาก ( อันนี้น่าเป็นห่วงนะ ขับเครื่องบินแล้วไม่มีสมาธิ คิดแล้วเครียดแทนผู้โดยสารจัง )
ข้าพเจ้าจำไม่ได้ว่าได้เคยแจ้งให้ผู้จัดการคอนโดคนแล้วคนเล่า ได้รับทราบถึงปัญหาของข้าพเจ้าทั้งทางวาจาและทางหนังสือ แต่ก็ไม่มีใครทำอะไร ไม่ทำเลยจริงๆ ( นี่ถ้าเป็นแบบสำนวนไทยๆ ก็ต้องเติมคำว่า “ พับผ่าเถอะ “ ต่อท้ายด้วยอีกคำ ) จนเวลาผ่านไปวันแล้ววันเล่า แทนที่จะมีคนเข้ามาดูแลแก้ไขปัญหาให้กับข้าพเจ้า ข้าพเจ้ากลับได้รับหนังสือทวงถามค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมกับการขู่ที่จะตัดน้ำของข้าพเจ้า อีกทั้งยังขู่จะนำเรื่องนี้ขึ้นฟ้องศาล เพื่อบังคับให้ข้าพเจ้าชำระ ( อันนี้ฝีมือผมเอง แต่ไม่ได้ขู่ เพียงแต่แจ้งมาตรการให้ทราบล่วงหน้าครับ )
จริงอยู่ที่การบังคับให้ข้าพเจ้าชำระเป็นสิทธิ์ของท่าน แต่ข้าพเจ้าเชื่อว่าท่านก็เป็นผู้ที่มีอำนาจที่จะผ่อนผันโดยการงดการเรียกเก็บค่าส่วนกลางจากห้องของข้าพเจ้า ตามเหตุผลที่ท่านทราบแล้วว่าข้าพเจ้าได้รับความเดือดร้อนจากการเพิกเฉยต่อการแก้ไขปัญหาของท่าน และก็เป็นสิทธิ์ของข้าพเจ้าเช่นกัน ที่จะนำกรณีนี้ขึ้นสู่ศาล จากการที่ท่านได้ขายห้องชุดที่มีสภาพต่ำกว่ามาตรฐานให้กับข้าพเจ้า ข้าพเจ้าหวังว่าจะได้รับการพิจารณาจากท่าน
หลังจากนำเรื่องเข้าที่ประชุม คณะกรรมการก็มีมติให้จัดหาว่าจ้างช่างมาติดกันสาดด้านนอกอาคาร บริเวณดาดฟ้ามุมกระจกที่ว่า แทนที่จะจ้างช่างมาซ่อมแซมยิงซีลิโคนขอบกระจก โดยเหตุผลคือ งบประมาณมีจำกัด แล้วก็กว่าจะอนุมัติลงมือทำกันจริงๆ ก็ปลายปีหมดหน้าฝนพอดี พอต้นปีผมก็ได้รับคำสั่งย้ายไปดูแลคอนโดอื่น
แล้วก็พอเริ่มเข้าหน้าฝนของปีนี้ ผู้จัดการคนใหม่ของคอนโดหลังเดิมก็โทรมาสอบถามข้อมูลผม ว่าห้องชุดของท่านนักบินท่านนี้ มีที่มาที่ไปในการซ่อมอย่างไรบ้าง ผมก็เล่าให้ฟังพอสังเขปแล้วถามว่า โทรมาถามทำไม ผู้จัดการบอกผมว่า เมื่อ2คืนก่อนฝนตกหนัก น้ำรั่วเข้าห้องอีกแล้วครับท่าน น่าสงสารจริงๆ ( ฮือ ๆ )
ลูกบ้านคอนโด : เจ้าของร่วม ผู้ร่วมแต่ทุกข์ ?
ลูกบ้านคอนโด : เจ้าของร่วม ผู้ร่วมแต่ทุกข์ ?
แล้วก็ถึงคิวของกลุ่มคนที่ใช้ชีวิตอยู่ในคอนโดจริงๆกลุ่มหนึ่ง ซึ่งจะว่าไปแล้วตามโครงสร้างขององค์กรบริหารคอนโด น่าจะเป็นกลุ่มที่มีอำนาจสูงสุดในคอนโดด้วยซ้ำไป ซึ่งก็คือลูกบ้านหรือที่ภาษากฎหมายเรียกว่า เจ้าของร่วม ครับ
เจ้าของร่วมหรือที่ในภาษาอังกฤษเรียกว่า Co-owner นั้น เป็นสถานภาพสุดท้ายของกลุ่มคนที่ว่านี้ โดยค่อยๆวิวัฒนาการมาตามลำดับ จากลูกค้ามุ่งหวังของเจ้าของโครงการ มาเป็นลูกค้าผู้มีพระคุณของฝ่ายขายคอนโด จนสุดท้ายกลายมาเป็นเจ้าของร่วมในคอนโด แล้วก็กลายมาเป็นลูกบ้านคอนโดของพ่อบ้าน (ผู้จัดการ) คอนโด
ทำไมถึงเรียกว่า เจ้าของร่วม ? มีอะไรร่วมกับอะไร ?
ถ้าในแง่มุมของกฎหมายคอนโด ความหมายของเจ้าของร่วม ก็คือ ผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ตนเองถือครองอยู่ ดังนั้น ท่านเจ้าของกรรมสิทธิ์ทั้งหลาย จึงมีหน้าที่ที่จะต้องจ่ายค่าดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของท่านเช่นกัน
ขอนอกเรื่องมาคุยเรื่องอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ซักเล็กน้อย หลายท่านคงทราบแล้วว่า กฎหมายคอนโดฉบับปัจจุบันได้เปลี่ยนแปลงวิธีคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ จาดการใช้ราคราซื้อขาย ณ วันจดทะเบียน มาเป็นคิดตามพื้นที่ห้องชุด โดยส่วนตัวแล้วผมเห็นว่า การคิดตามราคาซื้อขายน่าจะแฟร์กว่านะครับ (ถ้าราคาที่แจ้งเป็นราคาจริงๆ) คือซื้อแพงกว่าก็มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์มากกว่า ซื้อถูกกว่าก็มีน้อยกว่า เวลาโหวตลงมติในที่ประชุมใหญ่ ก็มีเสียงมากน้อยต่างกันตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์
เหมือนกับการที่เราจดทะเบียนตั้งบริษัทแล้วเอาเงินมาลงขันร่วมกัน ใครลงทุนหรือถือหุ้นมากกว่าก็ย่อมจะมีสิทธิมีเสียงมากกว่า เวลามีกำไรก็ได้รับเงินปันผลมากกว่า เวลาขาดทุนก็เจ็บตัวมากกว่า
แต่เงินค่าส่วนกลางไม่เหมือนเงินลงทุนบริษัทตรงที่ว่า หุ้นบริษัทลงทุนไปแล้วมีความเสี่ยงแล้วก็มีโอกาสได้รับเงินปันผล ค่าใช้จ่ายส่วนกลางชื่อก็บอกแล้วนะครับว่า เป็นค่าใช้จ่าย ลงทุนหรือจ่ายไปแล้วก็หมดไป พอขึ้นงวดใหม่ก็ก็จ่ายอีก นี่เป็นเหตุผลที่ทำให้เจ้าของร่วมหลายๆท่านถึงไม่อยากจะจ่ายหรือเปล่า เพราะจ่ายไปแล้วหลายท่านก็คาดหวังว่าจะได้สิ่งโน้นสิ่งนี้ แล้วก็ได้บ้างไม่ได้บ้าง แล้วก็ตามเคยครับ พอไม่ได้ในสิ่งที่ตัวเองคาดหวังก็มาลงที่ผู้จัดการคอนโด ( อีกแล้ว )
ผมถึงให้คำจำกัดความตามความหมายของผมเองว่า เจ้าของร่วมที่กฎหมายคอนโดเขาเรียกขานกันนั้น น่าจะเป็นเจ้าของผู้ร่วมทุกข์มากกว่า เพราะเวลาท่านทั้งหลายมีความสุข ท่านก็จะสุขในโลก ( ห้องชุด ) ของท่านตามลำพัง แต่เวลาท่านพบทุกข์ (ในคอนโด) ทีไร คนแรกที่ท่านจะนึกถึงก็คงหนีไม่พ้นผู้จัดการคอนโด (ผู้น่าสงสาร) อย่างแน่นอน แบบนี้ไม่ให้เรียกว่า เจ้าของผู้ร่วมแต่ทุกข์ สุขไม่ยอมร่วม ได้อย่างไร
กรุณาอย่าซีเรียสนะครับ เอาแบบขำๆ นะครับ เพราะจริงๆแล้ว หน้าที่ของผู้จัดการคอนโดก็คือพ่อบ้าน เมื่อลูกบ้านประสบพบปัญหาแล้วไม่ไปหาพ่อบ้านแล้วจะให้ไปหาผู้ใด ?
ทีนี้พอมีลูกบ้านมาร้องเรียนบ่อยๆเข้า เป็นธรรมดาว่าความเครียดก็เริ่มเข้าครอบงำผู้จัดการบ้างเป็นบางครั้งบางคราว ปัญหาบางอย่างที่สามารถแก้ไขได้ก็เป็นเรื่องน่ายินดี ปัญหาบางเรื่องก็สุดวิสัยที่ผู้จัดการจะแก้ให้ได้ เพราะต้นเหตุของปัญหาเป็นปัจจัยที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จัดการ บางปัญหาก็เป็นเรื่องของเบื้องบน นโยบายของคณะกรรมการ หรืออื่นๆ
อย่างไรก็ตามผมอยากจะเล่าถึงลูกบ้านที่เคยเข้ามาร้องเรียนปัญหาต่างๆกับผม ซึ่งผู้จัดการคอนโดหลายท่านก็คงจะผ่านประสบการณ์เหล่านี้มากบ้างน้อยบ้างแตกต่างกันไป โดยขอสรุปพฤติกรรมลูกบ้านและสภาพของปัญหาจากมุมมองของผมเองนะครับ
วันจันทร์ที่ 20 กรกฎาคม พ.ศ. 2552
การกำหนดค่าส่วนกลางตาม พรบ. ฉบับปัจจุบัน
ผมมีแขกขาประจำท่านเดิมเขียนเข้ามาถามปัญหา ก็เลยนำมาเผยแพร่ตามเคย หลังจากได้ตอบคำถามพูดคุยจนจบแล้ว ผมจึงจับประเด็นได้ว่า สิ่งที่เธออยากทราบก็คือ การกำหนดค่าส่วนกลางของแต่ละห้องชุด คิดมาจากอะไร เชิญติดตามครับ
Date: Thu, 16 Jul 2009 14:47:19 +0700
Subject: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
ไปคุยกับกรมที่ดิน เค้าก็บอกว่า ให้เอาพื้นที่เลย เช่นห้องชุดหมายเลข 30/1 เนื้อที่รวม 306 ตรม อัตราส่วนกรรมสิทธิ์= 306 เลยหรือคะ
2009/7/16 <condo.mgr@hotmail.com>
หมายความว่าไงครับ คิดพื้นที่ส่วนกลางหรือคุณหมายถึงการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางหรือเปล่า ?
เพราะข้อมูลที่ให้มาเป็นตัวเลขของพื้นที่ห้องชุดนี่ครับ ไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลาง
Date: Thu, 16 Jul 2009 16:26:11 +0700Subject:
Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
อัตราส่วนกรรมสิทธิ์เดิมใช้ราคามาคิดค่ะแต่ปัจจุบันใช้พื้นที่ค่ะ
2009/7/16 condomanager manager
แล้วตกลงคำถามคืออะไรครับ?
Date: Thu, 16 Jul 2009 17:27:43 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
ห้องชุดเลขที่----ชั้น--พื้นที่ห้อง---พื้นที่ระเบียง---พื้นที่รวม----อัตราส่วนกรรมสิทธิ์
--------------------------(ตรม.)-------(ตรม.)---------(ตรม.)
29/1------------1---------------------------------204.10------- 204.10
29/2 -----------8-----43.14--------3.85--------46.99---------46.99
29/3------------8-----31.04--------3.83--------34.87---------34.87
29/4------------8-----81.76--------8.47--------90.23---------90.23
ทำอย่างนี้ถูกไม๊คะ
2009/7/17 condomanager manager
แบบนี้เขาเรียกว่า ตั้งโจทย์ผิดครับ ทำเอาคนทำข้อสอบงงไปเลยคำถามคือ การคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คิดอย่างไร ใช่หรือเปล่า ?
ถ้าตาม กม. ปัจจุบันก็ถูกต้องแล้วครับ แบบกฎหมายเก่าที่ใช้ราคาซื้อขายเป็นตัวกำหนดเราไม่ต้องพูดถึงนะครับ
ตามตารางตัวอย่าง สมมุติประเมินกันว่า ค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่จะเกิดขึ้นจริง คือ 750,000 บาทเพราะฉะนั้นค่าส่วนกลางก็คือ 750,000 บาทต่อเดือนแล้วก็สมมุติว่า พื้นที่ห้องชุดทั้งหมดทุกห้องรวมกันได้ 30,000 ตร.ม. อัตราส่วนกรรมสิทธิตาม กม. ใหม่ก็คือ 30,000 อัตราส่วนครับการหาค่าส่วนกลางต่ออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็คือ 750,000 บาท / 30,000 อัตราส่วน = 25 บาท ต่อ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์
ซึ่งถ้าพูดให้ชาวบ้านฟังเข้าใจง่ายๆก็คือ 25 บาทต่อตร.ม. นั่นเอง (เพราะมันคือตัวเลขตัวเดียวกัน )
การจ่ายค่าส่วนกลางของแต่ละห้องก็คือ
ห้องชุดเลขที่--ชั้น--พื้นที่ห้อง--พื้นที่ระเบียง--พื้นที่รวม--อัตราส่วนกรรมสิทธิ์--ค่าส่วนกลางต่อเดือน
-----------------------(ตรม.)------(ตรม.)-------(ตรม.)------------------(25 บาทต่อ ตร.ม. )
29/1------------1-------------------------------204.10-------204.10-----------5,102 .05
29/2-----------8----43.14-------3.85-------46.99---------46.99-------------1,174.75
29/3-----------8----31.04-------3.83-------34.87---------34.87---------------871.75
29/4-----------8----81.76-------8.47-------90.23---------90.23-------------2,255.75
ซึ่งสุดท้ายเมื่อรวมตัวเลขอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็จะได้ = 30,000 อัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางทุกห้องรวมกันแล้วก็จะได้ = 750,000.- บาท ต่อเดือนครับ
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
พื้นที่รวมของทั้งอาคาร=15743.16 ทั้งนี้คิดค่าส่วนกลางไว้ 30 บาทแต่มีร้านค้าพื้นที่204.10ตรม.คิดค่าส่วนกลาง15บาท ไม่ทราบทำยังไงยังงงอยู่เลยค่ะ
2009/7/17 <condo.mgr@hotmail.com>
ลองเช็คดูว่า ค่าส่วนกลางรวมต่อเดือนเท่าไรครับ( หมายถึงว่าถ้าเรียกเก็บได้ 100 % )
Date: Fri, 17 Jul 2009 10:27:33 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
469,233.30บาท
2009/7/17 <condo.mgr@hotmail.com>
ถ้าเป็นแบบนี้ไม่ต้อง งงหรอกครับ
นี่คือปัญหาของการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากพื้นที่ห้องชุดซึ่งสามารถกำหนดอัตราขึ้นมาได้เองตามความเหมาะสม
กรณีนี้ต้องไปดูในข้อบังคับประกอบด้วยว่าได้มีการระบุอัตราค่าส่วนกลางของร้านค้าไว้เป็นอัตราเฉพาะหรือเปล่า
เพราะพื้นที่ของร้านค้า ประมาณ 200 ตร. ม. ซึ่งมากกว่า พท. เฉลี่ยของห้องชุดสำหรับพักอาศัยร่วม 4 เท่าแต่ร้านค้ามีความเสี่ยงเรื่องผลประกอบการและเจ้าของโครงการคงมองข้ามช็อตไปแล้วว่า
ถ้าขายไม่ได้ เจ้าของโครงการในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิคงต้องเข้ามาใช้ประโยชน์เองอย่างน้อยที่สุดปล่อยเช่าก็ยังดี มีรายได้เข้ามาหมุนเวียน แล้วการกำหนดค่าส่วนกลางไว้ต่ำก็ได้ประโยชน์ทั้ง 2 เด้ง
เด้งที่หนึ่ง คือถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ก็จะรับภาระค่าส่วนกลางต่อเดือนไม่สูงเกินไป
เด้งที่ 2 คือถ้าปล่อยเช่าได้ก็จะเป็นจุดขายของเขาว่า ถ้าเช่าห้องของฉันแล้วคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางถูกกว่าห้องพักอาศัย ผู้เช่าได้ฟังก็คงต้องคล้อยตาม
นี่ไงครับ เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล ตามที่ผมเคยเขียนบทความลงใน blog ส่วนตัวลองไปเช็คข้อบังคับดูนะครับว่า มีการกำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไร
ถ้าไม่มีก็ควรแนะนำเจ้าของโครงการให้เขียนไว้ให้เรียบร้อยเช่น " เจ้าของร่วมต้องเฉลี่ยออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางในอัตรา ตร. ม. ละ 30 บาท ยกเว้นห้องชุดสำหรับประกอบกิจการร้านค้า ให้จ่ายค่าส่วนกลางในอัตรา ตร.ม. ละ 15 บาท ต่อเดือน " เป็นต้น
เผื่อว่าอนาคตข้างหน้ามีลูกบ้านที่เขาไม่พอใจมาขุดคุ้ย จะได้อ้างได้ว่าคิดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ
แต่ทั้งนี้ ทั้งนั้นต้องผ่านด่านแรกคือจดทะเบียนนิติบุคคล+ข้อบังคับให้ผ่านก่อนนะครับถ้าผ่านแล้วก็ OK ถือว่ามียันต์ไว้กันผีแล้ว มีปัญหาอะไรก็โบ้ยไปที่สำนักงานที่ดิน ที่รับจดนั่นแหละครับ
Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
Sent:Friday, July 17, 2009 12:36:10 PM
To: (condo.mgr@hotmail.com)
โอเคค่ะ ขอบคุณค่ะ
Date: Thu, 16 Jul 2009 14:47:19 +0700
Subject: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
ไปคุยกับกรมที่ดิน เค้าก็บอกว่า ให้เอาพื้นที่เลย เช่นห้องชุดหมายเลข 30/1 เนื้อที่รวม 306 ตรม อัตราส่วนกรรมสิทธิ์= 306 เลยหรือคะ
2009/7/16 <condo.mgr@hotmail.com>
หมายความว่าไงครับ คิดพื้นที่ส่วนกลางหรือคุณหมายถึงการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางหรือเปล่า ?
เพราะข้อมูลที่ให้มาเป็นตัวเลขของพื้นที่ห้องชุดนี่ครับ ไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลาง
Date: Thu, 16 Jul 2009 16:26:11 +0700Subject:
Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
อัตราส่วนกรรมสิทธิ์เดิมใช้ราคามาคิดค่ะแต่ปัจจุบันใช้พื้นที่ค่ะ
2009/7/16 condomanager manager
แล้วตกลงคำถามคืออะไรครับ?
Date: Thu, 16 Jul 2009 17:27:43 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
ห้องชุดเลขที่----ชั้น--พื้นที่ห้อง---พื้นที่ระเบียง---พื้นที่รวม----อัตราส่วนกรรมสิทธิ์
--------------------------(ตรม.)-------(ตรม.)---------(ตรม.)
29/1------------1---------------------------------204.10------- 204.10
29/2 -----------8-----43.14--------3.85--------46.99---------46.99
29/3------------8-----31.04--------3.83--------34.87---------34.87
29/4------------8-----81.76--------8.47--------90.23---------90.23
ทำอย่างนี้ถูกไม๊คะ
2009/7/17 condomanager manager
แบบนี้เขาเรียกว่า ตั้งโจทย์ผิดครับ ทำเอาคนทำข้อสอบงงไปเลยคำถามคือ การคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คิดอย่างไร ใช่หรือเปล่า ?
ถ้าตาม กม. ปัจจุบันก็ถูกต้องแล้วครับ แบบกฎหมายเก่าที่ใช้ราคาซื้อขายเป็นตัวกำหนดเราไม่ต้องพูดถึงนะครับ
ตามตารางตัวอย่าง สมมุติประเมินกันว่า ค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่จะเกิดขึ้นจริง คือ 750,000 บาทเพราะฉะนั้นค่าส่วนกลางก็คือ 750,000 บาทต่อเดือนแล้วก็สมมุติว่า พื้นที่ห้องชุดทั้งหมดทุกห้องรวมกันได้ 30,000 ตร.ม. อัตราส่วนกรรมสิทธิตาม กม. ใหม่ก็คือ 30,000 อัตราส่วนครับการหาค่าส่วนกลางต่ออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็คือ 750,000 บาท / 30,000 อัตราส่วน = 25 บาท ต่อ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์
ซึ่งถ้าพูดให้ชาวบ้านฟังเข้าใจง่ายๆก็คือ 25 บาทต่อตร.ม. นั่นเอง (เพราะมันคือตัวเลขตัวเดียวกัน )
การจ่ายค่าส่วนกลางของแต่ละห้องก็คือ
ห้องชุดเลขที่--ชั้น--พื้นที่ห้อง--พื้นที่ระเบียง--พื้นที่รวม--อัตราส่วนกรรมสิทธิ์--ค่าส่วนกลางต่อเดือน
-----------------------(ตรม.)------(ตรม.)-------(ตรม.)------------------(25 บาทต่อ ตร.ม. )
29/1------------1-------------------------------204.10-------204.10-----------5,102 .05
29/2-----------8----43.14-------3.85-------46.99---------46.99-------------1,174.75
29/3-----------8----31.04-------3.83-------34.87---------34.87---------------871.75
29/4-----------8----81.76-------8.47-------90.23---------90.23-------------2,255.75
ซึ่งสุดท้ายเมื่อรวมตัวเลขอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็จะได้ = 30,000 อัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางทุกห้องรวมกันแล้วก็จะได้ = 750,000.- บาท ต่อเดือนครับ
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
พื้นที่รวมของทั้งอาคาร=15743.16 ทั้งนี้คิดค่าส่วนกลางไว้ 30 บาทแต่มีร้านค้าพื้นที่204.10ตรม.คิดค่าส่วนกลาง15บาท ไม่ทราบทำยังไงยังงงอยู่เลยค่ะ
2009/7/17 <condo.mgr@hotmail.com>
ลองเช็คดูว่า ค่าส่วนกลางรวมต่อเดือนเท่าไรครับ( หมายถึงว่าถ้าเรียกเก็บได้ 100 % )
Date: Fri, 17 Jul 2009 10:27:33 +0700
Subject: Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
To: condo.mgr@hotmail.com
469,233.30บาท
2009/7/17 <condo.mgr@hotmail.com>
ถ้าเป็นแบบนี้ไม่ต้อง งงหรอกครับ
นี่คือปัญหาของการคิดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากพื้นที่ห้องชุดซึ่งสามารถกำหนดอัตราขึ้นมาได้เองตามความเหมาะสม
กรณีนี้ต้องไปดูในข้อบังคับประกอบด้วยว่าได้มีการระบุอัตราค่าส่วนกลางของร้านค้าไว้เป็นอัตราเฉพาะหรือเปล่า
เพราะพื้นที่ของร้านค้า ประมาณ 200 ตร. ม. ซึ่งมากกว่า พท. เฉลี่ยของห้องชุดสำหรับพักอาศัยร่วม 4 เท่าแต่ร้านค้ามีความเสี่ยงเรื่องผลประกอบการและเจ้าของโครงการคงมองข้ามช็อตไปแล้วว่า
ถ้าขายไม่ได้ เจ้าของโครงการในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิคงต้องเข้ามาใช้ประโยชน์เองอย่างน้อยที่สุดปล่อยเช่าก็ยังดี มีรายได้เข้ามาหมุนเวียน แล้วการกำหนดค่าส่วนกลางไว้ต่ำก็ได้ประโยชน์ทั้ง 2 เด้ง
เด้งที่หนึ่ง คือถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ก็จะรับภาระค่าส่วนกลางต่อเดือนไม่สูงเกินไป
เด้งที่ 2 คือถ้าปล่อยเช่าได้ก็จะเป็นจุดขายของเขาว่า ถ้าเช่าห้องของฉันแล้วคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางถูกกว่าห้องพักอาศัย ผู้เช่าได้ฟังก็คงต้องคล้อยตาม
นี่ไงครับ เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล ตามที่ผมเคยเขียนบทความลงใน blog ส่วนตัวลองไปเช็คข้อบังคับดูนะครับว่า มีการกำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไร
ถ้าไม่มีก็ควรแนะนำเจ้าของโครงการให้เขียนไว้ให้เรียบร้อยเช่น " เจ้าของร่วมต้องเฉลี่ยออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางในอัตรา ตร. ม. ละ 30 บาท ยกเว้นห้องชุดสำหรับประกอบกิจการร้านค้า ให้จ่ายค่าส่วนกลางในอัตรา ตร.ม. ละ 15 บาท ต่อเดือน " เป็นต้น
เผื่อว่าอนาคตข้างหน้ามีลูกบ้านที่เขาไม่พอใจมาขุดคุ้ย จะได้อ้างได้ว่าคิดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ
แต่ทั้งนี้ ทั้งนั้นต้องผ่านด่านแรกคือจดทะเบียนนิติบุคคล+ข้อบังคับให้ผ่านก่อนนะครับถ้าผ่านแล้วก็ OK ถือว่ามียันต์ไว้กันผีแล้ว มีปัญหาอะไรก็โบ้ยไปที่สำนักงานที่ดิน ที่รับจดนั่นแหละครับ
Re: การคิดพื้นที่ส่วนกลาง คิดยังไงคะ
From: condofarang
Sent:Friday, July 17, 2009 12:36:10 PM
To: (condo.mgr@hotmail.com)
โอเคค่ะ ขอบคุณค่ะ
วันอาทิตย์ที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ. 2552
ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (5)
2-3 วันต่อมาผมเอารายงานไปส่งเธอตามที่รับปาก พร้อมกับถามกำหนดการคร่าวๆว่า จะซ่อมน้ำรั่วใต้อ่างเสร็จเมื่อไหร่ ผมจะได้นัดช่างเข้ามาซ่อมเพดานห้องข้างล่างไปพร้อมกัน she ตอบว่าคงต้องขอเวลาเสนองบซ่อมแซมจากผู้ใหญ่ก่อน แล้วย้อนถามผมว่า เมื่อไหร่จะเอาแม่บ้านคอนโดเข้าไปทำความสะอาดห้องที่ test อ่างอาบน้ำ ผมยืนยันว่าตรงนั้นไม่ใช่หน้าที่ของนิติบุคคล หน้าที่ของนิติบุคคลจบแล้วตอนแจ้งผล test.ให้คุณทราบด้วยวาจา การที่ผมทำรายงานการ test พร้อมภาพประกอบมาให้คุณตรงนี้ ผมถือว่าเป็นการให้ความอนุเคราะห์เป็นการส่วนตัวเป็นกรณีพิเศษแล้ว เพราะเห็นว่าคุณไม่มีเจ้าหน้าที่ก็เลยช่วยทำให้ เพื่องานผมจะได้จบเร็วขึ้นก็เท่านั้น
เย็นวันนั้นแหละครับ ผู้จัดการนิติบุคคล ( ซึ่งเป็นผู้บริหารคนหนึ่งของบริษัทเจ้าของโครงการ : พวกเดียวกับ she ) ก็โทรมาสอบถามผมว่าเรื่องมันเป็นอย่างไร มาอย่างไร ผมก็เล่าความจริงให้ฟังทุกอย่าง ผู้จัดการนิติบุคคลฟังจบแล้วถอนหายใจเฮือกใหญ่ แล้วพูดเปรยๆกับผมว่า อยู่ด้วยกันควรจะอะลุ่มอล่วยกันไป แล้วค่ำวันนั้นหลังจากเลิกงาน ผู้จัดการนิติบุคคลก็โทรมาหาผมอีก พูดเลยว่า ผมฝากดูแลหน่อย เรื่องทำความสะอาดห้องที่ว่า ผมฝากดูแลเป็นพิเศษหน่อย คุณอาจเพิ่งมารับงาน คุณไม่รู้ว่าใครเป็นใคร แต่ผมอยู่มานานจนพอจะรู้ว่าใครนิสัยเป็นอย่างไร ผมฝากดูด้วยก็แล้วกัน ผมก็รับปากครับๆ แล้วผมจะดูให้ แล้วคิดในใจ แค่ดูอย่างเดียวไม่ยากหรอก แต่จะให้ทำด้วยผมคงลำบากใจเหมือนกัน
หลังจากนั้น เรื่องก็เงียบหายไปเป็นเวลาเกือบสัปดาห์ ผู้จัดการเขตผมโทรมาเลยครับ สอบถามว่าเรื่องมันเป็นอย่างไร ผมก็เล่าให้ฟังตามความจริง ผู้จัดการเขตถึงกับอึ้ง แล้วพยายามพูดประนีประนอมว่า นิดๆหน่อยๆ ช่วยทำไปเถอะ ผมยืนกรานว่า ถ้าผมทำให้แล้วต้องย้ายผมออกไปอยู่ที่อื่นด้วยนะ เพราะถ้าเป็นแบบนี้ผมบริหารไม่ได้ กฎระเบียบกติกาใช้บังคับอะไรไม่ได้ซักอย่าง แต่คนๆหนึ่งจะเอาอะไรให้ได้ดังใจ ทำไมมีแต่คนเห็นคล้อยตาม ผมยืนหยัดในสิ่งที่ถูกต้อง ทำไมไม่มีใครเห็นคล้อยตามผมบ้าง ผู้จัดการเขตเขาก็ตัดบทว่า ขอเอาเรื่องนี้เข้าในที่ประชุมของฝ่ายบริหารของบริษัทก่อน
แล้วต่อมาอีก 2-3 วัน ผู้จัดการเขตก็มาตรวจเยี่ยมคอนโดผมพร้อมกับเงิน 200 บาท ซึ่งแกอ้างว่า ฝ่ายบริหารประชุมกันแล้ว มีมติให้อนุมัติเงินพิเศษ 200 บาท มาจ้างแม่บ้านคอนโดเข้าไปทำความสะอาดห้องที่เป็นปัญหากัน ซึ่งผมรู้ดีว่า ความจริงคือเงินส่วนตัวของผู้จัดการเขตแกนั่นแหละ เพียงแต่แกต้องการให้เรื่องมันจบๆกันไปจึงยอมเสียสละทรัพย์ส่วนตัว
ผมเห็นว่าถ้าปล่อยให้จบง่ายๆแบบนี้ต่อไปก็จะมีมาอีกเรื่อยๆแน่นอน ผมจึงบอกผู้ช่วยผมซึ่งดูแลรับผิดชอบแม่บ้าน ให้เจรจากับแม่บ้านคนหนึ่งให้รับจ๊อบพิเศษส่วนตัวหลังเลิกงาน แล้วกำชับผู้ช่วยของผมว่า เวลาแม่บ้านไปทำความสะอาดให้คุณไปคุมด้วย แล้วก็นัด she ให้ไปคุมด้วยกัน เพื่อที่ว่า she จะให้ทำสะอาดเรี่ยมเร้เรไรขนาดไหน เอาให้เต็มที่เลย พอเสร็จแล้วให้บอก she ด้วยว่า ทั้งหมดที่ทำได้สะอาดขนาดนี้ เพราะผู้จัดการเขตเขาเอาเงินส่วนตัวมาจ้างแม่บ้านคอนโดให้ทำเป็นจ๊อบพิเศษ เพราะผู้จัดการเขตเขาเกรงใจ ไม่กล้าเอาแม่บ้านของคอนโดไปทำงานส่วนตัวให้ใครฟรีๆ
ผู้ช่วยผมคนนี้ใช้ได้ครับ เขาจะมีแนวคิด+อุดมการณ์แบบเดียวกับผม แต่อาจจะมีความสุภาพโอนโยนมากกว่าผม เขาก็บอก she ไปตามสคริป์ที่ผมสอน เสร็จแล้วก็กลับมารายงานผมว่า she ถึงกับอึ้งกิมกี่เลยครับ และอุทานว่า ขนาดนี้เลยเหรอ เมื่อก่อนไม่เห็นเป็นแบบนี้เลย ผู้ช่วยผมตอบสั้นๆว่า ขนาดนี้แหละครับ เมื่อก่อนเป็นแบบไหนไม่ทราบ แต่เดี๋ยวนี้เป็นแบบนี้ครับ
ตั้งแต่นั้นมา she ก็เลิกคุยกับผมเลยครับ พ่อแม่พี่น้อง เวลาจะติดต่อเรื่องงานอะไร she ก็จะให้ลูกน้อง she มาติดต่อแทน เดินสวนกันในคอนโด she ก็แกล้งทำเป็นมองไม่เห็น นิสัยส่วนตัวผมคือเวลาเห็นคนคุ้นเคยเดินสวนมาแต่ไกล ก็จะตะโกนทักทายตามความเคยชิน กับshe ก็เหมือนกัน ผมอดไม่ได้ที่จะออกปากทักทายตามธรรมเนียมว่า "สวัสดี คุณ(เรียกชื่อเล่น)" she ก็จะตอบสั้นๆในคอว่า อื้อ !
เป็นไงครับเรื่องราวของ ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ แค่อยากได้คนมาทำความสะอาดห้องฟรี ก็เล่นทำเอาเดือดร้อนกันไปทั้งบาง โอกาสหน้าพบกับพฤติกรรมแสบๆคันๆ ปนน่าสงสารของลูกบ้านบ้างนะครับ
สวัสดีครับ
ผู้จัดการคอนโด
4 มิถุนายน 2552
SPECIAL REQUESTED ! ! !
ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ
ขอบคุณครับ
ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (4)
อีกกรณีหนึ่งที่ผมอยากเล่าให้ฟังเป็นกรณีศึกษาเลยก็คือว่า น้ำรั่วจากอ่างอาบน้ำห้องชุดกรรมสิทธิ์ของsheที่ขายไม่ออก ลงไปฝ้าเพดานห้องน้ำชั้นล่างที่อยู่ตรงกัน ซึ่งดูจากร่องรอยแล้วก็คงเกิดเหตุนานพอสมควรแล้ว แต่ผู้เสียหายไม่ทราบจะทำยังไร ก็เลยปล่อยเลยตามเลย จนกระทั่งผมเข้ามารับหน้าที่คณะกรรมการให้ประชาสัมพันธ์ให้ลูกบ้านทราบสิทธิ์ของตัวเองว่า ถ้าเกิดเหตุแบบนี้ คอนโดมีประกันคุ้มครองอยู่ สามารถแจ้งเคลมที่ฝ่ายจัดการได้ ตั้งแต่นั้นมาก็เริ่มมีลูกบ้านแจ้งเคลมเข้ามาจนค่าสินไหมท่วมค่าเบี้ยประกัน บริษัทประกันร้องโอดโอยไปตามๆกัน
ตามกระบวนข้างต้น ผมก็ต้องแจ้งเคลมประกัน ซึ่งบริษัทประกันก็ส่งตัวแทนเข้ามาเข้ามาสำรวจความเสียหาย แล้วผมก็ส่งใบเสนอราคาค่าซ่อมแซมความเสียหายไปตามขั้นตอน จนสุดท้ายบริษัทประกันก็จ่ายค่าสินไหมทดแทนความเสียหายมาให้นิติบุคคล หน้าที่ของผมก็คือประสานงานให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องเข้าทำการแก้ไขซ่อมแซมความเสียหาย
หลักมันมีอยู่ว่า ก่อนที่คุณจะซ่อมแซมความเสียหาย ซึ่งก็คือฝ้าเพดานห้องข้างล่าง คุณต้องติดต่อเจ้าของห้องผู้เป็นต้นเหตุของความเสียหาย ซึ่งก็คืออ่างอาบน้ำที่รั่ว ให้ซ่อมแซมทรัพย์สินของเขาให้เรียบร้อยก่อน โดยค่าใช้จ่ายของเขาเอง ไม่อย่างนั้นคุณซ่อมแซมฝ้าเพดานชั้นล่างไปก็ไม่มีประโยชน์ พอน้ำรั่วอีกฝ้าเพดานก็พังอีก จะมีปัญหาในการเคลมประกันในภายหลัง เพราะบริษัทประกันเขาจะต้องมองว่าคุณเคลมซ้ำหรือเปล่า แล้วเงื่อนไขของกรมธรรม์ประกันภัยโดยทั่วไปก็ระบุไว้ชัดเจนว่า ผู้เอาประกันต้องป้องกันแก้ไขเหตุที่อาจเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เอาประกันตามสมควร การเคลมซ้ำบริษัทประกันเขาอาจปฏิเสธที่จะจ่ายได้ ที่สำคัญอาจจะสร้างความขุ่นข้องหมองใจระหว่างเจ้าของห้องทั้งสองชั้นได้ ซึ่งผลที่จะตามมาคืออะไรก็น่าจะพอเดาได้นะครับ
พอผมแจ้งไปที่sheว่า ห้องกรรมสิทธิ์ของshe มีน้ำรั่วมาจากอ่างลงฝ้าเพดานของห้องข้างล่าง she ก็แย้งว่า เป็นไปได้ยังไง ห้องปิดตายมาเป็นปีๆ ไม่เคยเปิดใช้จะมีน้ำรั่วได้อย่างไร ผมตอบไม่ทราบ แต่ที่แน่ๆ ฝ้าเพดานมันผุพังลงมาแล้วจริงๆ บริษัทประกันเขาเข้ามาสำรวจแล้วก็จ่ายค่าสินไหมมาแล้วด้วย ผมนัดจะเอาช่างเข้ามาซ่อมฝ้าเพดานให้ห้องข้างล่างห้องคุณแล้ว ขอให้คุณซ่อมอ่างรั่วห้องของคุณก่อน sheก็เลยขอให้ผมช่วยทดสอบการรั่วให้ โดยให้เหตุผลว่า ไม่มีบุคลากร ตรงนี้ผมเห็นว่าเป็นเรื่องที่ต้องเข้าไป service ให้ลูกบ้านอยู่แล้ว ผมก็จึงจัดช่างอาคารเข้าทดสอบการรั่วให้
วิธีการทดสอบน้ำรั่วก็คือ ให้กักน้ำในอ่างไว้จนถึงจุดท่อน้ำล้น ( Over flow) ของอ่างอาบน้ำ เพื่อดูว่าน้ำรั่วจากจุดน้ำล้นหรือไม่ ปล่อยให้น้ำล้นประมาณ 5 นาที ถ้าไม่รั่วจุดนี้ก็ให้เปิดจุกสะดืออ่างเพื่อปล่อยน้ำทั้งหมดทิ้ง น้ำปริมาณมากๆระบายลงท่อน้ำทิ้งทางสะดืออ่างแบบนี้ ถ้ามีการรั่วซึมก็จะเห็นแน่นอน ผลของการทดสอบคือมีน้ำรั่วที่ท่ออ่อนของสายน้ำล้น จุดที่เชื่อมต่อกับท่อน้ำทิ้งใต้สะดืออ่าง จึงทำให้น้ำหยดลงฝ้าเพดานชั้นล่างจนผุพัง ซึ่งห้องต้นเหตุก็คือเคยมีคนเช่าแล้วย้ายออกไปนานแล้ว แต่เจ้าของห้องชั้นล่างไม่ทราบว่าเคลมได้ แล้วก็ไม่รู้ว่าจะหาใครมารับผิดชอบดี ก็เลยปล่อยทิ้งไว้แบบนั้นมานาน
She ก็สั่งผม (ตามความเคยชินเก่าๆ) ว่า ให้เขียนรายงานพร้อมภาพประกอบให้ sheด้วย sheจะได้แจ้งให้ผู้ใหญ่ของshe ทราบเพื่อขออนุมัติงบซ่อมแซม ผมคิดในใจ อะไรกัน (วะ!) เอาช่างอาคารเข้าไป test ให้แล้ว พาไปชี้จุดพิสูจน์ให้เห็นกับตาแล้ว แล้วก็บอกวิธีซ่อมให้เรียบร้อยแล้ว ทรัพย์สินที่เป็นต้นเหตุความเสียหายก็เป็นของคุณ แล้วผมต้องเขียนรายงานพร้อมภาพประกอบให้คุณด้วยเหรอ เอาล่ะ มองในแง่ดีว่า she ไม่มีบุคลากรก็หยวนช่วยทำให้ เพื่อจะได้เสร็จๆกันไป จะได้ลงมือซ่อมฝ้าเพดานชั้นล่างซะที
แต่กลับไม่จบง่ายๆ sheสั่งผมว่า ให้เอาแม่บ้านของคอนโดเข้าไปเคลียร์ความสะอาดในห้องที่เข้าไป test น้ำรั่วด้วย ผมก็ถามว่าทำไมต้องทำ sheตอบว่า ก็ห้องของฉันปิดไว้อยู่ดีๆ พวกคุณเข้ามา test น้ำรั่ว แล้วเดินเหยียบเข้าย่ำออกจนเป็นรอยเท้าพวกคุณเต็มไปหมด ผมแย้งครับว่า การที่ผมเข้าไป test น้ำรั่วให้คุณ โดยที่อ่างอาบน้ำเป็นทรัพย์สินของคุณ ผมก็ถือว่าผมได้บริการสุดกำลังของผมแล้ว ถ้าผมไม่เดินผ่านพื้นที่ห้อง แล้วจะเข้าไปtestได้อย่างไร ผมเห็นว่าอ่างอาบน้ำของคุณมันรั่วลงฝ้าเพดานห้องข้างล่าง ผมเป็นคนกลางในการประสานงานให้ห้องต้นเหตุกับห้องที่ได้รับความเสียหาย แก้ไขซ่อมแซมไปพร้อมๆกัน เมื่อผม test จนทราบผลแน่ชัดแล้ว สิ่งที่ผมได้รับจากคุณ ควรจะเหมือนกับลูกบ้านห้องอื่นๆคือคำขอบคุณ ที่อุตส่าห์เข้าไปบริการให้ถึงในห้องน้ำ ซึ่งไม่ใช่พื้นที่ดูแลรับผิดชอบของนิติบุคคล
อีกอย่างคือ she เป็นตัวแทนของบริษัทเจ้าของโครงการ ที่รับผิดชอบงานขายอยู่ที่สำนักงานขายประจำโครงการ ที่สำคัญคือมีแม่บ้านประจำสำนักงานขาย 1 คน คอยทำความสะอาดสำนักงานขายและห้องตัวอย่างเป็นประจำ แล้วทำไมห้องของคุณ คุณถึงไม่ให้แม่บ้านของคุณทำ ทำไมต้องให้แม่บ้านของคอนโด ซึ่งเป็นพนักงานของนิติบุคคลเข้าไปทำ she บอกว่า แม่บ้านของ she มีหน้าที่ทำความสะอาดห้องตัวอย่าง ไม่มีหน้าที่ทำความสะอาดห้องที่คนอื่นเข้าไปทำสกปรก ฟังshe พูดซิ !
แล้วอีกอย่างนะ she บอกว่าน้ำที่ใช้ test อ่างรั่วที่ผมใช้น่ะ ห้ามมาเก็บเงินค่าน้ำกับ she นะ ผมถามทำไมถึงเก็บไม่ได้ล่ะ she บอกว่า ก็คุณมาใช้น้ำห้องของฉันทำกิจกรรมให้กับนิติบุคคล คุณก็ไปเก็บกับนิติบุคคลซิ ! ( อะไรกัน(วะ)!) โอ้...แม่เจ้า ผมแย้งว่า การที่ผมเข้ามา test อ่างรั่วให้คุณ ผมมาบริการให้คุณนะครับ คนที่ได้ประโยชน์คือคุณนะครับ นิติบุคคลไม่ได้ประโยชน์อะไรเลยนะคุณ she บอกว่า การเข้ามา test น้ำ เพื่อหาต้นเหตุความเสียหายไม่ให้ลุกลามไปห้องอื่น เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลต้องทำอยู่แล้ว เอากับ she ซิ ! ผมบอกว่าการที่เข้ามา test อ่างห้องคุณ ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคุณ ถ้าไม่ใช้น้ำห้องคุณแล้วจะให้ช่างหิ้วน้ำใส่กระแป๋งจากห้องน้ำส่วนกลางมาทดสอบอ่างให้คุณหรือไง she ตอบว่า ทำแบบนั้นได้ก็ดีนะซิ ! ผมเลยเดินจากมาด้วยความเซ็งในอารมณ์
SPECIAL REQUESTED ! ! !
ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ
ขอบคุณครับ
ตามกระบวนข้างต้น ผมก็ต้องแจ้งเคลมประกัน ซึ่งบริษัทประกันก็ส่งตัวแทนเข้ามาเข้ามาสำรวจความเสียหาย แล้วผมก็ส่งใบเสนอราคาค่าซ่อมแซมความเสียหายไปตามขั้นตอน จนสุดท้ายบริษัทประกันก็จ่ายค่าสินไหมทดแทนความเสียหายมาให้นิติบุคคล หน้าที่ของผมก็คือประสานงานให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องเข้าทำการแก้ไขซ่อมแซมความเสียหาย
หลักมันมีอยู่ว่า ก่อนที่คุณจะซ่อมแซมความเสียหาย ซึ่งก็คือฝ้าเพดานห้องข้างล่าง คุณต้องติดต่อเจ้าของห้องผู้เป็นต้นเหตุของความเสียหาย ซึ่งก็คืออ่างอาบน้ำที่รั่ว ให้ซ่อมแซมทรัพย์สินของเขาให้เรียบร้อยก่อน โดยค่าใช้จ่ายของเขาเอง ไม่อย่างนั้นคุณซ่อมแซมฝ้าเพดานชั้นล่างไปก็ไม่มีประโยชน์ พอน้ำรั่วอีกฝ้าเพดานก็พังอีก จะมีปัญหาในการเคลมประกันในภายหลัง เพราะบริษัทประกันเขาจะต้องมองว่าคุณเคลมซ้ำหรือเปล่า แล้วเงื่อนไขของกรมธรรม์ประกันภัยโดยทั่วไปก็ระบุไว้ชัดเจนว่า ผู้เอาประกันต้องป้องกันแก้ไขเหตุที่อาจเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เอาประกันตามสมควร การเคลมซ้ำบริษัทประกันเขาอาจปฏิเสธที่จะจ่ายได้ ที่สำคัญอาจจะสร้างความขุ่นข้องหมองใจระหว่างเจ้าของห้องทั้งสองชั้นได้ ซึ่งผลที่จะตามมาคืออะไรก็น่าจะพอเดาได้นะครับ
พอผมแจ้งไปที่sheว่า ห้องกรรมสิทธิ์ของshe มีน้ำรั่วมาจากอ่างลงฝ้าเพดานของห้องข้างล่าง she ก็แย้งว่า เป็นไปได้ยังไง ห้องปิดตายมาเป็นปีๆ ไม่เคยเปิดใช้จะมีน้ำรั่วได้อย่างไร ผมตอบไม่ทราบ แต่ที่แน่ๆ ฝ้าเพดานมันผุพังลงมาแล้วจริงๆ บริษัทประกันเขาเข้ามาสำรวจแล้วก็จ่ายค่าสินไหมมาแล้วด้วย ผมนัดจะเอาช่างเข้ามาซ่อมฝ้าเพดานให้ห้องข้างล่างห้องคุณแล้ว ขอให้คุณซ่อมอ่างรั่วห้องของคุณก่อน sheก็เลยขอให้ผมช่วยทดสอบการรั่วให้ โดยให้เหตุผลว่า ไม่มีบุคลากร ตรงนี้ผมเห็นว่าเป็นเรื่องที่ต้องเข้าไป service ให้ลูกบ้านอยู่แล้ว ผมก็จึงจัดช่างอาคารเข้าทดสอบการรั่วให้
วิธีการทดสอบน้ำรั่วก็คือ ให้กักน้ำในอ่างไว้จนถึงจุดท่อน้ำล้น ( Over flow) ของอ่างอาบน้ำ เพื่อดูว่าน้ำรั่วจากจุดน้ำล้นหรือไม่ ปล่อยให้น้ำล้นประมาณ 5 นาที ถ้าไม่รั่วจุดนี้ก็ให้เปิดจุกสะดืออ่างเพื่อปล่อยน้ำทั้งหมดทิ้ง น้ำปริมาณมากๆระบายลงท่อน้ำทิ้งทางสะดืออ่างแบบนี้ ถ้ามีการรั่วซึมก็จะเห็นแน่นอน ผลของการทดสอบคือมีน้ำรั่วที่ท่ออ่อนของสายน้ำล้น จุดที่เชื่อมต่อกับท่อน้ำทิ้งใต้สะดืออ่าง จึงทำให้น้ำหยดลงฝ้าเพดานชั้นล่างจนผุพัง ซึ่งห้องต้นเหตุก็คือเคยมีคนเช่าแล้วย้ายออกไปนานแล้ว แต่เจ้าของห้องชั้นล่างไม่ทราบว่าเคลมได้ แล้วก็ไม่รู้ว่าจะหาใครมารับผิดชอบดี ก็เลยปล่อยทิ้งไว้แบบนั้นมานาน
She ก็สั่งผม (ตามความเคยชินเก่าๆ) ว่า ให้เขียนรายงานพร้อมภาพประกอบให้ sheด้วย sheจะได้แจ้งให้ผู้ใหญ่ของshe ทราบเพื่อขออนุมัติงบซ่อมแซม ผมคิดในใจ อะไรกัน (วะ!) เอาช่างอาคารเข้าไป test ให้แล้ว พาไปชี้จุดพิสูจน์ให้เห็นกับตาแล้ว แล้วก็บอกวิธีซ่อมให้เรียบร้อยแล้ว ทรัพย์สินที่เป็นต้นเหตุความเสียหายก็เป็นของคุณ แล้วผมต้องเขียนรายงานพร้อมภาพประกอบให้คุณด้วยเหรอ เอาล่ะ มองในแง่ดีว่า she ไม่มีบุคลากรก็หยวนช่วยทำให้ เพื่อจะได้เสร็จๆกันไป จะได้ลงมือซ่อมฝ้าเพดานชั้นล่างซะที
แต่กลับไม่จบง่ายๆ sheสั่งผมว่า ให้เอาแม่บ้านของคอนโดเข้าไปเคลียร์ความสะอาดในห้องที่เข้าไป test น้ำรั่วด้วย ผมก็ถามว่าทำไมต้องทำ sheตอบว่า ก็ห้องของฉันปิดไว้อยู่ดีๆ พวกคุณเข้ามา test น้ำรั่ว แล้วเดินเหยียบเข้าย่ำออกจนเป็นรอยเท้าพวกคุณเต็มไปหมด ผมแย้งครับว่า การที่ผมเข้าไป test น้ำรั่วให้คุณ โดยที่อ่างอาบน้ำเป็นทรัพย์สินของคุณ ผมก็ถือว่าผมได้บริการสุดกำลังของผมแล้ว ถ้าผมไม่เดินผ่านพื้นที่ห้อง แล้วจะเข้าไปtestได้อย่างไร ผมเห็นว่าอ่างอาบน้ำของคุณมันรั่วลงฝ้าเพดานห้องข้างล่าง ผมเป็นคนกลางในการประสานงานให้ห้องต้นเหตุกับห้องที่ได้รับความเสียหาย แก้ไขซ่อมแซมไปพร้อมๆกัน เมื่อผม test จนทราบผลแน่ชัดแล้ว สิ่งที่ผมได้รับจากคุณ ควรจะเหมือนกับลูกบ้านห้องอื่นๆคือคำขอบคุณ ที่อุตส่าห์เข้าไปบริการให้ถึงในห้องน้ำ ซึ่งไม่ใช่พื้นที่ดูแลรับผิดชอบของนิติบุคคล
อีกอย่างคือ she เป็นตัวแทนของบริษัทเจ้าของโครงการ ที่รับผิดชอบงานขายอยู่ที่สำนักงานขายประจำโครงการ ที่สำคัญคือมีแม่บ้านประจำสำนักงานขาย 1 คน คอยทำความสะอาดสำนักงานขายและห้องตัวอย่างเป็นประจำ แล้วทำไมห้องของคุณ คุณถึงไม่ให้แม่บ้านของคุณทำ ทำไมต้องให้แม่บ้านของคอนโด ซึ่งเป็นพนักงานของนิติบุคคลเข้าไปทำ she บอกว่า แม่บ้านของ she มีหน้าที่ทำความสะอาดห้องตัวอย่าง ไม่มีหน้าที่ทำความสะอาดห้องที่คนอื่นเข้าไปทำสกปรก ฟังshe พูดซิ !
แล้วอีกอย่างนะ she บอกว่าน้ำที่ใช้ test อ่างรั่วที่ผมใช้น่ะ ห้ามมาเก็บเงินค่าน้ำกับ she นะ ผมถามทำไมถึงเก็บไม่ได้ล่ะ she บอกว่า ก็คุณมาใช้น้ำห้องของฉันทำกิจกรรมให้กับนิติบุคคล คุณก็ไปเก็บกับนิติบุคคลซิ ! ( อะไรกัน(วะ)!) โอ้...แม่เจ้า ผมแย้งว่า การที่ผมเข้ามา test อ่างรั่วให้คุณ ผมมาบริการให้คุณนะครับ คนที่ได้ประโยชน์คือคุณนะครับ นิติบุคคลไม่ได้ประโยชน์อะไรเลยนะคุณ she บอกว่า การเข้ามา test น้ำ เพื่อหาต้นเหตุความเสียหายไม่ให้ลุกลามไปห้องอื่น เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลต้องทำอยู่แล้ว เอากับ she ซิ ! ผมบอกว่าการที่เข้ามา test อ่างห้องคุณ ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคุณ ถ้าไม่ใช้น้ำห้องคุณแล้วจะให้ช่างหิ้วน้ำใส่กระแป๋งจากห้องน้ำส่วนกลางมาทดสอบอ่างให้คุณหรือไง she ตอบว่า ทำแบบนั้นได้ก็ดีนะซิ ! ผมเลยเดินจากมาด้วยความเซ็งในอารมณ์
SPECIAL REQUESTED ! ! !
ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ
ขอบคุณครับ
ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (3)
อีกรายหนึ่ง เกิดที่คอนโดอีกแห่ง ก็คือคอนโดที่ผมเล่าให้ฟังในตอนเจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพลนั่นแหละครับ โดยที่บริษัทเจ้าของโครงการเขาเข้ามาบริหารนิติบุคคลเองเป็นเวลาร่วม 10 ปี แล้วเขาก็จัดโครงสร้างองค์กรบริหารคอนโดแบบพิเศษ คือให้ผู้จัดการทั่วไปของบริษัทลูกที่จดทะเบียนจัดตั้งขึ้นมาเพื่อรองรับโครงการนี้ ( คือบริษัทแม่เป็นผู้ลงทุนสร้างคอนโดขาย สร้างโครงการไหนเขาก็จะจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทลูกขึ้นมา เพื่อรองรับโครงการนั้น โดยเหตุผลทางบัญชี ภาษี และอื่นๆ ) ให้มีอำนาจควบคุมการบริหารงานนิติบุคคลด้วย พูดง่ายๆก็คือ ดูแลทั้งฝ่ายขายและฝ่ายจัดการอาคาร ซึ่งแน่นอนว่า she มีอำนาจควบคุมผู้จัดการคอนโดด้วย
จากการที่โครงสร้างขององค์กรเป็นแบบนี้ ทำให้ she ที่มีอำนาจควบคุมทุกฝ่ายในคอนโดจึงมีบุคลิกแบบว่า ใหญ่คับตึกเลยทีเดียว โดยที่ she เคยชินกับการมีอำนาจสั่งการแต่เพียงผู้เดียวในคอนโด ประกอบกับผมเข้าใจเอาว่า she ไม่ค่อยเข้าใจเรื่องโครงสร้างของนิติบุคคลในเรื่องทรัพย์ส่วนกลาง พื้นที่ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคลและพื้นที่ส่วนบุคคลเท่าที่ควร เพราะ she เติบโตมาจากสายงานขาย พอผู้ใหญ่ให้อำนาจ she ก็ใช้อำนาจโดยไม่เข้าใจขอบเขต พนักงานทั้งฝ่ายขายและฝ่ายจัดการก็เป็น staff ในบริษัทของshe เกือบทั้งหมดพอผมเข้ามาบริหารคอนโด ผมกับ she ก็เลยเกิด conflict กันบ่อยๆ
จนช่วงหลังๆ ผมมานั่งคิดดูอยู่ว่า จะแก้ปัญหานี้อย่างไร ที่จะต้องหาทางอธิบายให้ she เข้าใจโครงสร้างการบริหารงานของนิติบุคคล จะให้ไปนั่งสอนนั่งอธิบายกันตัวต่อตัวคงไม่ work แน่ จึงใช้กุศโลบายโดยการทำผังโครงสร้างองค์กรนิติบุคคลไปติดไว้ที่บอร์ดประชาสัมพันธ์ ประมาณว่าทำเป็นต้องการอธิบายให้ลูกบ้านเข้าใจ แต่จริงๆแล้วเจตนาคือต้องการกระทบชิ่งไปถึง she โดยตรง ซึ่งก็พอจะได้ผลอยู่บ้าง ระยะหลังๆ she ก็มีพฤติกรรมที่เพลาๆ ลง ตัวที่ใหญ่คับคอนโดก็เริ่มแฟบลงบ้าง แต่กว่าจะแฟบลงได้เล่นเอาผมเหนื่อยเลยก็แล้วกัน
ผมกับทีมงานเคยนั่งวิเคราะห์กันจนได้ข้อสรุปว่า สาเหตุที่ทำให้ she มีพฤติกรรมแบบนั้น จริงๆแล้วเป็นเรื่องที่น่าเห็นใจด้วยซ้ำไป คิดดู she อยู่ตรงนี้เคยมีอำนาจครอบคลุมทุกอย่างมานานหลายปี จนเจ้าของโครงการตัดสินใจจ้างบริษัทบริหารคอนโดเข้ามา ( บริษัทก่อนหน้าผม ) she ยังไม่ค่อยรู้สึกเท่าไร จนมีการจัดประชุมใหญ่แล้วแต่งตั้งตัวแทนจากเจ้าของร่วมเข้ามาเป็นกรรมการเท่านั้นแหละ อำนาจการบริหารจัดการคอนโดของ she จึงสิ้นสุดลงอย่างสิ้นเชิงในทางนิตินัย แต่โดยทางพฤตินัยแล้ว she ก็ยังไม่ยอมลดราวาศอกในการใช้อำนาจลง เพราะความไม่เข้าใจของ she นั่นเอง
คอนโดหลังที่ว่านี้เจ้าของโครงการเขาถือครองกรรมสิทธิ์เกินกว่า 50% เพราะทำโครงการตอนฟองสบู่ใกล้แตก ทำเสร็จปุ๊บก็แตกปั๊บอย่างที่เคยเล่า ห้องในกรรมสิทธิ์ของเขาก็ถูกธนาคารเจ้าหนี้ยึด แล้วโอนสิทธิ์เจ้าหนี้ไปให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ในเครือดูแล ดังนั้น เขาเองก็ไม่อยากทำนิติกรรม จำหน่าย จ่ายโอน เพราะเขาขายได้กี่ห้องก็ต้องเอาตัวเลขที่ขายได้ไปตัดหนี้ที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ก่อน จนกว่าจะครอบคลุมมูลหนี้ที่ติดค้างกัน เขาถึงจะมีสิทธิ์มีรายได้เป็นของตนเอง แล้วลองคิดดูถ้าเป็นเรา หมายถึงถ้าเราเป็น she ต้องรับผิดชอบยอดขายแล้วขายไม่ได้ เพราะติดเงื่อนไขเจ้าหนี้ก็ต้องเครียดบ้างเป็นธรรมดา she ก็เลยต้องระบายความเครียดมาที่ฝ่ายจัดการ ( ตามเคย ) ไง
ชั้นล่างของคอนโดเป็นห้องชุดที่ออกแบบไว้ให้ใช้ประโยชน์เป็นสำนักงานหรือร้านค้า ซึ่งก็ว่างอยู่หลายห้อง เจ้าของโครงการก็ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่หลายห้องพอสมควร เวลามีลูกค้ามาติดต่อห้องเพื่อเช่า หลังจากตกลงทำสัญญากันแล้ว ถ้าลูกค้าต้องการเช่าตามสภาพไม่ตกแต่งเพิ่มเติม ความเคยชินที่ she เคยทำตลอดมาก็คือ สั่งให้ช่างอาคารเข้าไปตรวจสอบระบบไฟฟ้าภายในห้อง อุปกรณ์ตัวไหนไม่มีให้บอก she เดี๋ยว she จะซื้อมาให้ แล้วก็ให้ช่างอาคารติดตั้งแก้ไขซ่อมแซมให้ด้วย เสร็จแล้วก็สั่งแม่บ้าน ซึ่งเป็นพนักงานกินเงินเดือนของนิติบุคคล เข้าไปทำความสะอาด เพื่อส่งมอบพื้นที่เช่าให้กับลูกค้าของ she
ผมเห็นแล้วจึงทักท้วงไปว่า แบบนี้ไม่ถูกนะ คุณเอาพนักงานของนิติไปทำงานส่วนตัวให้บริษัทคุณ แบบนี้คุณได้ประโยชน์ นิติบุคคลจ่ายเงินเดือนพนักงานแต่ไม่ได้ประโยชน์อะไรเลย she ก็แย้งเหมือนกับ she อีกคนที่เล่าให้ฟังตอนต้นว่า เดือนหนึ่ง she จ่ายค่าส่วนกลางตั้งหลายแสน ทำไม she จะขอใช้บริการจากนิติบุคคลบ้างไม่ได้ ผมก็แย้งไปตามหลักการว่า คุณจ่ายค่าส่วนกลาง ไม่ได้จ่ายค่าส่วนตัวนี่ ถึงจะเอาพนักงานของนิติไปทำงานส่วนตัวให้คุณ
ตอนหลังเรื่องนี้ทราบไปถึงท่านประธานกรรมการ ประธานฯบอกผมเลยว่า พนักงานนิติบุคคลไม่ใช่เบ๊ ใครนึกอยากจะใช้อะไรก็ใช้ อย่างนี้อีกหน่อยลูกบ้านคนไหนอยากให้แม่บ้านไปทำความสะอาดในห้อง แม่บ้านต้องไปทำให้ทุกห้องอย่างนั้นหรือ ว่าแล้วก็ให้ผมทำประกาศในทำนองว่า ช่างและแม่บ้านมีหน้าที่ดูแลพื้นที่ส่วนกลางเป็นหลัก ตามเจตนารมณ์ของลูกบ้านที่ช่วยกันแชร์ค่าส่วนกลางให้นิติบุคคล ยกเว้นกรณีฉุกเฉิน เร่งด่วน จะเข้าบรรเทาปัญหาในเบื้องต้นให้ หากลูกบ้านท่านใดต้องการว่าจ้างส่วนตัว ก็ขอให้ทำนอกเวลางาน
ได้ผลครับ ต่อมาพฤติกรรมของ she ก็ดีขึ้น เวลาต้องทำความสะอาดห้องเพื่อส่งมอบพื้นที่เช่าให้ลูกค้า she ก็จะจ้างแม่บ้านของนิติเป็นการส่วนตัวนอกเวลางาน ส่วนเครื่องขัดทำความสะอาดพื้นของนิติ ถ้าจะต้องใช้ก็ต้องจ่ายค่าเช่าให้นิติ คิดเหมารวมครั้งละ 200 บาท ออกใบเสร็จให้ด้วย
SPECIAL REQUESTED ! ! !
ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ
ขอบคุณครับ
จากการที่โครงสร้างขององค์กรเป็นแบบนี้ ทำให้ she ที่มีอำนาจควบคุมทุกฝ่ายในคอนโดจึงมีบุคลิกแบบว่า ใหญ่คับตึกเลยทีเดียว โดยที่ she เคยชินกับการมีอำนาจสั่งการแต่เพียงผู้เดียวในคอนโด ประกอบกับผมเข้าใจเอาว่า she ไม่ค่อยเข้าใจเรื่องโครงสร้างของนิติบุคคลในเรื่องทรัพย์ส่วนกลาง พื้นที่ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคลและพื้นที่ส่วนบุคคลเท่าที่ควร เพราะ she เติบโตมาจากสายงานขาย พอผู้ใหญ่ให้อำนาจ she ก็ใช้อำนาจโดยไม่เข้าใจขอบเขต พนักงานทั้งฝ่ายขายและฝ่ายจัดการก็เป็น staff ในบริษัทของshe เกือบทั้งหมดพอผมเข้ามาบริหารคอนโด ผมกับ she ก็เลยเกิด conflict กันบ่อยๆ
จนช่วงหลังๆ ผมมานั่งคิดดูอยู่ว่า จะแก้ปัญหานี้อย่างไร ที่จะต้องหาทางอธิบายให้ she เข้าใจโครงสร้างการบริหารงานของนิติบุคคล จะให้ไปนั่งสอนนั่งอธิบายกันตัวต่อตัวคงไม่ work แน่ จึงใช้กุศโลบายโดยการทำผังโครงสร้างองค์กรนิติบุคคลไปติดไว้ที่บอร์ดประชาสัมพันธ์ ประมาณว่าทำเป็นต้องการอธิบายให้ลูกบ้านเข้าใจ แต่จริงๆแล้วเจตนาคือต้องการกระทบชิ่งไปถึง she โดยตรง ซึ่งก็พอจะได้ผลอยู่บ้าง ระยะหลังๆ she ก็มีพฤติกรรมที่เพลาๆ ลง ตัวที่ใหญ่คับคอนโดก็เริ่มแฟบลงบ้าง แต่กว่าจะแฟบลงได้เล่นเอาผมเหนื่อยเลยก็แล้วกัน
ผมกับทีมงานเคยนั่งวิเคราะห์กันจนได้ข้อสรุปว่า สาเหตุที่ทำให้ she มีพฤติกรรมแบบนั้น จริงๆแล้วเป็นเรื่องที่น่าเห็นใจด้วยซ้ำไป คิดดู she อยู่ตรงนี้เคยมีอำนาจครอบคลุมทุกอย่างมานานหลายปี จนเจ้าของโครงการตัดสินใจจ้างบริษัทบริหารคอนโดเข้ามา ( บริษัทก่อนหน้าผม ) she ยังไม่ค่อยรู้สึกเท่าไร จนมีการจัดประชุมใหญ่แล้วแต่งตั้งตัวแทนจากเจ้าของร่วมเข้ามาเป็นกรรมการเท่านั้นแหละ อำนาจการบริหารจัดการคอนโดของ she จึงสิ้นสุดลงอย่างสิ้นเชิงในทางนิตินัย แต่โดยทางพฤตินัยแล้ว she ก็ยังไม่ยอมลดราวาศอกในการใช้อำนาจลง เพราะความไม่เข้าใจของ she นั่นเอง
คอนโดหลังที่ว่านี้เจ้าของโครงการเขาถือครองกรรมสิทธิ์เกินกว่า 50% เพราะทำโครงการตอนฟองสบู่ใกล้แตก ทำเสร็จปุ๊บก็แตกปั๊บอย่างที่เคยเล่า ห้องในกรรมสิทธิ์ของเขาก็ถูกธนาคารเจ้าหนี้ยึด แล้วโอนสิทธิ์เจ้าหนี้ไปให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ในเครือดูแล ดังนั้น เขาเองก็ไม่อยากทำนิติกรรม จำหน่าย จ่ายโอน เพราะเขาขายได้กี่ห้องก็ต้องเอาตัวเลขที่ขายได้ไปตัดหนี้ที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ก่อน จนกว่าจะครอบคลุมมูลหนี้ที่ติดค้างกัน เขาถึงจะมีสิทธิ์มีรายได้เป็นของตนเอง แล้วลองคิดดูถ้าเป็นเรา หมายถึงถ้าเราเป็น she ต้องรับผิดชอบยอดขายแล้วขายไม่ได้ เพราะติดเงื่อนไขเจ้าหนี้ก็ต้องเครียดบ้างเป็นธรรมดา she ก็เลยต้องระบายความเครียดมาที่ฝ่ายจัดการ ( ตามเคย ) ไง
ชั้นล่างของคอนโดเป็นห้องชุดที่ออกแบบไว้ให้ใช้ประโยชน์เป็นสำนักงานหรือร้านค้า ซึ่งก็ว่างอยู่หลายห้อง เจ้าของโครงการก็ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่หลายห้องพอสมควร เวลามีลูกค้ามาติดต่อห้องเพื่อเช่า หลังจากตกลงทำสัญญากันแล้ว ถ้าลูกค้าต้องการเช่าตามสภาพไม่ตกแต่งเพิ่มเติม ความเคยชินที่ she เคยทำตลอดมาก็คือ สั่งให้ช่างอาคารเข้าไปตรวจสอบระบบไฟฟ้าภายในห้อง อุปกรณ์ตัวไหนไม่มีให้บอก she เดี๋ยว she จะซื้อมาให้ แล้วก็ให้ช่างอาคารติดตั้งแก้ไขซ่อมแซมให้ด้วย เสร็จแล้วก็สั่งแม่บ้าน ซึ่งเป็นพนักงานกินเงินเดือนของนิติบุคคล เข้าไปทำความสะอาด เพื่อส่งมอบพื้นที่เช่าให้กับลูกค้าของ she
ผมเห็นแล้วจึงทักท้วงไปว่า แบบนี้ไม่ถูกนะ คุณเอาพนักงานของนิติไปทำงานส่วนตัวให้บริษัทคุณ แบบนี้คุณได้ประโยชน์ นิติบุคคลจ่ายเงินเดือนพนักงานแต่ไม่ได้ประโยชน์อะไรเลย she ก็แย้งเหมือนกับ she อีกคนที่เล่าให้ฟังตอนต้นว่า เดือนหนึ่ง she จ่ายค่าส่วนกลางตั้งหลายแสน ทำไม she จะขอใช้บริการจากนิติบุคคลบ้างไม่ได้ ผมก็แย้งไปตามหลักการว่า คุณจ่ายค่าส่วนกลาง ไม่ได้จ่ายค่าส่วนตัวนี่ ถึงจะเอาพนักงานของนิติไปทำงานส่วนตัวให้คุณ
ตอนหลังเรื่องนี้ทราบไปถึงท่านประธานกรรมการ ประธานฯบอกผมเลยว่า พนักงานนิติบุคคลไม่ใช่เบ๊ ใครนึกอยากจะใช้อะไรก็ใช้ อย่างนี้อีกหน่อยลูกบ้านคนไหนอยากให้แม่บ้านไปทำความสะอาดในห้อง แม่บ้านต้องไปทำให้ทุกห้องอย่างนั้นหรือ ว่าแล้วก็ให้ผมทำประกาศในทำนองว่า ช่างและแม่บ้านมีหน้าที่ดูแลพื้นที่ส่วนกลางเป็นหลัก ตามเจตนารมณ์ของลูกบ้านที่ช่วยกันแชร์ค่าส่วนกลางให้นิติบุคคล ยกเว้นกรณีฉุกเฉิน เร่งด่วน จะเข้าบรรเทาปัญหาในเบื้องต้นให้ หากลูกบ้านท่านใดต้องการว่าจ้างส่วนตัว ก็ขอให้ทำนอกเวลางาน
ได้ผลครับ ต่อมาพฤติกรรมของ she ก็ดีขึ้น เวลาต้องทำความสะอาดห้องเพื่อส่งมอบพื้นที่เช่าให้ลูกค้า she ก็จะจ้างแม่บ้านของนิติเป็นการส่วนตัวนอกเวลางาน ส่วนเครื่องขัดทำความสะอาดพื้นของนิติ ถ้าจะต้องใช้ก็ต้องจ่ายค่าเช่าให้นิติ คิดเหมารวมครั้งละ 200 บาท ออกใบเสร็จให้ด้วย
SPECIAL REQUESTED ! ! !
ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ
ขอบคุณครับ
ฝ่ายขายคอนโด : ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ (2)
ส่วนการขายคอนโดในลักษณะยกโครงการนั้น พนักงานขายต้องมีคอนเน็คชั่นที่แน่นปึ๊กกับเจ้าของเงินจริงๆ ในสมัยที่ผมกำลังจะเริ่มเข้าสู่วงการบริหารคอนโด ( ผมเคยทำงานอยู่ในวงการก่อสร้างคอนโดมาก่อน ) ผมได้มีโอกาสควบคุมงานก่อสร้างคอนโดระดับ High end โครงการหนึ่งเป็นคอนโดประมาณ 30 ชั้น 1 ชั้นมีเพียง 4 ยูนิต ก็จัดได้ว่าไม่ใหญ่โตอะไรมากมาย
เดิมทีคอนเซ็บต์ของเขาเป็นคอนโด สร้างเพื่อแบ่งขายเป็นยูนิต เจ้าของโครงการเป็นนักลงทุนจากฮ่องกง บริษัทนี้มีบริษัทบริหารงานก่อสร้างอยู่ในเครือ ซึ่งก็คือบริษัทที่ผมสังกัดอยู่ แต่ไม่มีฝ่ายขายเพราะเขาใช้บริษัทอินเตอร์ด้วยกันเป็นตัวแทนในการทำตลาด จนสุดท้ายบริษัทรับจ้างขายเขาก็สามารถขายคอนโดได้ แต่เป็นการขายยกโครงการ แล้วเจ้าของโครงการเจ้าใหม่เขาเปลี่ยนคอนเซ็บต์จากคอนโดเป็น เซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ในย่าน CBA ที่เขาเรียกกัน
ผมได้มีโอกาสคุยกับเจ้าหน้าที่ของบริษัทรับจ้างขาย สอบถามเขาถึงสาเหตุที่เปลี่ยนคอนเซ็บต์จากคอนโดเป็น เซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ เขาให้เหตุผลว่า เป็นการหาช่องทางลงทุนให้เงินของเจ้าของใหม่เพิ่มมูลค่าขึ้น โดยการแบ่งพอร์ตการลงทุนมาลงทุนตรงนี้นิดหน่อย ( ย้ำนะครับว่า นิดหน่อย ! ) ซึ่งผู้ที่เข้ามาซื้อก็เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินของนักการเมืองระดับไฮโซคนหนึ่งของเมืองไทย
ส่วนตัวแทนขายที่เป็นคนเจรจาและปิดการขายได้ ก็เป็นคนที่มีนามสกุลดังนามสกุลเก่าแก่ของสังคมไทยเหมือนกัน เห็นมั๊ยครับ การจะซื้อจะขายคอนโดยกทั้งแท่งได้ ใช่ว่าจะมีแค่ความพึงพอใจในตัวสินค้าหรือราคาเท่านั้น มันต้องมีความสัมพันธ์ทีเรียกว่า คอนเน็คชั่นที่ดีต่อกันด้วย พวกไฮโซเวลาเขาเล่นของ ( ซื้อสินค้า ) เขาชอบเล่นของหนักๆ ใหญ่ๆ ของเล็กๆ จิ๊บๆ เขาไม่เล่น มูลค่าโครงการของคอนโดที่ว่า ตามตัวเลขที่ผมทำ payment เบิกจ่าย.ผู้รับเหมานั้น ประมาณ 200 ล้านบาท เขาขายกันเท่าไหร่ทราบมั๊ยครับ ไม่มากไม่น้อยครับ เจ้าของเดิมได้กำไรแค่ 100 ล้านเอง ( ขายได้ราคา 300 ล้านบาท )
มูลค่าโครงการ 200 ล้าน กู้ธนาคารมาลงทุน70% ก็คือประมาณ 140 ล้านบาท เงินลงทุนของตัวเองบวกดอกเบี้ยประมาณ 60 ล้านบาท ใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี เท่ากับว่า ลงทุนควักกระเป๋า 60 ล้าน กู้แบ้งค์ 140 ล้าน ขายได้ 300 ล้าน หักเงินกู้แบ้งค์ 140 ล้าน หักเงินส่วนตัวบวกดอกเบี้ย 60 ล้าน เหลือกำไร 100 ล้าน เท่ากับว่ากำไรร่วม 50 % ของต้นทุนรวมภายในเวลา 2 ปี หรือถ้าจะเอาไปเทียบกับเงินลงทุนส่วนตัวแล้วก็กำไรกว่า 160% ทีเดียว ไม่ธรรมดานะครับ และนี่คงเป็นเสน่ห์อย่างหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่มีแต่คนอยากเข้ามาเป็นผู้ประกอบการ
เราทราบกันดีว่าฝ่ายขายนั้นมีหน้าที่หารายได้เข้าบริษัท เซลล์คนไหนทำยอดขายได้ดีก็มักจะมีเสียงดังหน่อย พูดอะไรก็มีคนได้ยินและต้องฟัง ส่วนพวกบริหารคอนโดเป็นฝ่ายที่ทำหน้าที่บริการหลังการขายครับ ในวงการคอนโดเขาเรียกฝ่ายผมว่า ฝ่ายจัดการ ถ้าจะเอาชื่อเต็มๆเลยก็คือ ฝ่ายจัดการอาคารชุด เลยทำให้บ่อยครั้งที่ต้องตามแก้ไขปัญหาที่ฝ่ายขายไปรับปากหรือตกลงบางสิ่งบางอย่างไว้กับลูกค้า แล้วขัดต่อระเบียบข้อบังคับของคอนโด ก็เลยต้องจัดการทุกอย่างให้อยู่ในระเบียบข้อบังคับ ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องเกิดความขัดแย้งกันบ้างไม่มากก็น้อย
ถ้าเจอเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายที่เข้าใจกระบวนการบริหารจัดการคอนโดก็ดีไป แต่เจอฝ่ายขายประเภทผลงานดี เข้าตาเจ้าของโครงการ ยอดขายพุ่งกระฉูด พูดอะไรก็ต้องมีคนฟัง แบบนี้จะยุ่งยากหน่อย ผมมีโอกาสสัมผัสเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายรายหนึ่ง เจ้าของโครงการเป็นชาวฮ่องกงที่เข้ามาลงทุนสร้างคอนโดขายในเมืองไทย โครงการประมาณ 700 กว่ายูนิต แล้วทำราคาสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงล่าง ก็เลยทำให้ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า เพราะราคาไม่แพงจนเกินไป
กลยุทธ์การส่งเสริมการขายของเขาคือ แถมเฟอร์นิเจอร์ทุกยูนิต แต่เป็นเฟอร์นิเจอร์ที่มีคุณภาพเหมาะสมกับราคา ถ้าลูกค้ารายไหนไม่เอาเฟอร์นิเจอร์เขาก็จะให้เป็นส่วนลดแทน ทีนี้ เจ้าของโครงการเป็นชาวฮ่องกง แน่นอนทีมงานขายเขาก็ต้องเป็นระดับไฮโซ ประเภทลูกครึ่งไทย-จีน อินเตอร์ พูดภาษาไทย-อังกฤษ-จีน ( กวางตุ้ง ) ได้ แล้วก็เป็น she ล้วนๆ ไม่มี he เลยซักคน
ความขัดแย้งที่เกิดขึ้นก็คือ ความที่ she ไม่เข้าใจบทบาทหน้าที่ของฝ่ายจัดการและไม่เข้าใจหลักการบริหารจัดการคอนโดว่า เขามีการแบ่งแยกหน้าที่โดยใช้ขอบเขตการถือครองกรรมสิทธิ์เป็นตัวกำหนด ฝ่ายจัดการเป็นคู่สัญญาของนิติบุคคล มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ส่วนกิจกรรมภายในห้องชุดเป็นหน้าที่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องดูแลรักษาเอง ยกเว้นกรณีเหตุเร่งด่วนฉุกเฉิน ฝ่ายจัดการอาคารจะส่งเจ้าหน้าที่โดยเฉพาะช่างเข้าช่วยเหลือระงับเหตุทันที
เวลามีการประชุมร่วมกันระหว่างฝ่ายขายกับฝ่ายจัดการ she ก็จะ complain ในที่ประชุมว่า ฝ่ายจัดการไม่อำนวยความสะดวกให้กับฝ่ายขายเท่าที่ควร ผมก็ถามว่าเรื่องอะไร she ก็บอกว่าช่างอาคารไม่ช่วยขนเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องลูกค้า ผมก็ต้องชี้แจงว่าช่างอาคารเป็นเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคล มีหน้าที่ดูแลรักษางานระบบวิศวกรรมในพื้นที่ส่วนกลาง ไม่มีหน้าที่ที่จะต้องไปยกเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องลูกค้า ซึ่งเป็นงานส่วนตัวของบริษัทเจ้าของโครงการ นิติบุคคลไม่มีส่วนได้ส่วนเสียอะไรกับการขายห้องชุด ทำไมถึงคิดว่าเป็นหน้าที่ของช่างอาคาร
คือช่วงนั้นเป็นช่วงที่เพิ่งจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้วเสร็จใหม่ๆ ยอดโอนยังไม่ถึง 50% เจ้าของโครงการยังถือครองกรรมสิทธิ์เป็นส่วนใหญ่ ก็เลยต้องเหมาจ่ายค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการตามที่เกิดขึ้นจริงตามบทเฉพาะกาลของข้อบังคับ เพราะฉะนั้น อำนาจต่อรองของเจ้าของโครงการก็จึงยังมีอยู่ค่อนข้างสูงในช่วงนั้น
ผมก็เลยถามต่อว่า ร้านขายเฟอร์นิเจอร์เวลาเขามาส่งสินค้าเขาไม่มีบริการส่งจนถึงห้องชุดเลยหรืออย่างไร she บอกว่า ไม่มี เพราะข้อตกลงคือส่งถึงแค่หน่วยงาน แต่ไม่ส่งขึ้นถึงในห้อง ถ้าส่งถึงห้องเขาจะคิดค่าขนส่งอีกราคา แล้ว she ก็เห็นว่าคอนโดมีช่าง 2 – 3 คน น่าจะช่วยเหลือได้ ก็เลยตกลงให้ส่งที่หน่วยงานแล้วให้ช่างยกเข้าห้อง
ผมบอกว่าแบบนี้ก็ไม่ถูกนะซิ ช่างอาคารเป็นเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคล คุณให้เขาไปทำงานส่วนตัวของบริษัทคุณ ขนเฟอร์นิเจอร์เข้าห้องลูกค้าคุณ บริษัทคุณได้ประโยชน์แล้ว แล้วนิติบุคคลได้อะไร sheก็แย้งว่า บริษัทsheก็จ่ายค่าส่วนกลางนะ จ่ายมากกว่าลูกค้ารายอื่นๆรวมกันซะอีก แล้วจะขอบริการจากนิติบุคคลบ้างไม่ได้บ้างหรือไง
ผมก็ตอบกลับไปว่า ขอให้คุณทบทวนให้ดีๆ บริษัทคุณจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายส่วนตัว คุณจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ไม่ได้จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนตัว แล้วงานที่คุณให้ช่างอาคารทำเป็นงานส่วนกลางหรืองานส่วนตัว sheตอบว่า แล้วจะให้ทำยังไง เฟอร์นิเจอร์ที่รถ 6 ล้อมาส่ง เขาก็ส่งถึงห้องเก็บของ (คือห้องชุดว่างๆ ) ชั้นล่างเท่านั้น แล้วใครจะยกขึ้นไปไว้ในห้องลูกค้า ผมก็บอกว่า คุณคงต้องไปตกลงกับคนขายเฟอร์นิเจอร์ใหม่แล้วล่ะครับว่า ต้องส่งให้ถึงห้องลูกค้าด้วย she บอกว่าคงไม่ได้ เพราะตกลงซื้อขายกันเป็นราคาโครงการถ้าเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขตรงนี้ ต้องไปทำสัญญากันใหม่ ไม่อยากรบกวนผู้ใหญ่ ( เจ้าของโครงการ ) ให้เดือดร้อน ผมก็แนะนำว่า งั้นคุณก็ต้องไปหาจ้างแรงงานต่างหาก เพื่อมาทำงานตรงนี้ให้คุณ แล้วขอเรียนไว้ก่อนเลยว่า นิติบุคคลไม่มีนโยบายให้พนักงานช่างรับจ๊อบพิเศษภายในอาคาร เพราะไม่อยากให้เกิดความสับสนวุ่นวาย
เท่านั้นแหละครับ sheก็ยกโทรศัพท์มือถือขึ้นมากดเบอร์ปลายทาง แล้วก็ ก๋องโจวหวา ( พูดภาษาจีนกวางตุ้ง ) กันสักพักใหญ่ๆ ก็บอกว่าขอเลิกประชุมก่อน ขอเคลียร์กับผู้ใหญ่ของ she ก่อน พอเลิกประชุมได้ไม่เกิน 30 นาที ก็มีโทรศัพท์จากผู้ใหญ่บริษัทผม โทรมาขอร้องในทำนองว่า เจ้าของโครงการเขาโทรมาขอความช่วยเหลือ เขาไม่มีคนจริงๆ ขอให้ผ่านช่วงโปรโมชั่น ( แถมเฟอร์นิเจอร์ ) นี้ไปก่อน แล้วพอลูกค้าซาลงแล้วค่อยว่ากันอีกที
เห็นหรือยังครับ นี่แหละครับ ผู้มีบารมีเหนือข้อบังคับ
SPECIAL REQUESTED ! ! !
ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ
ขอบคุณครับ
สมัครสมาชิก:
บทความ (Atom)
