ปัญหาคอนโด : เจ้าของโครงการใช้เสียงข้างมากลากไป ทำไงดี ? (2)

Date: Thu, 19 Nov 2009 16:14:18 +0700
Subject: Re: รบกวนสอบถามเกี่ยวกับปัญหาคอนโดครับ
From: mrlapas@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

สวัสดีครับ จากที่เคยรบกวนสอบถามเรื่องปัญหาที่คอนโดไปเกี่ยวกับการที่ทางผู้จัดการนิติบุคคลของคอนโดนำเงินส่วนกลางไปเช่าพื้นที่ทำร้านกาแฟกับฟิตเนส หลังจากได้สอบถามไปไม่นาน ทางเจ้าของโครงการซึ่งรับผิดชอบดูแลนิติบุคคลของคอนโดได้ให้ผู้จัดการนิติออกจากงานไป พอไปสอบถามคนที่มาแทนได้ความว่าผู้จัดการนิติคนก่อนหน้าไม่ผ่านโปร ส่วนเรื่องร้านกาแฟกับฟิตเนสนั้น ร้านกาแฟได้มีการเปิดให้บริการ โดยเป็นลักษณะร้านค้า ซึ่งลูกบ้านคอนโดต้องเสียเงินค่าอาหารและเครื่องดื่มในระดับเดียวกับร้านค้าข้างนอก ส่วนฟิตเนสก็มีการเปิดให้บริการแต่มีการแจ้งว่าเปิดให้ใช้ฟรีไปจนถึงปลายเดือนพฤศจิกายน และทางนิติบุคคลก็ได้นัดประชุมเจ้าของร่วมขึ้นในวันอาทิตย์ที่จะถึงนี้ โดยมีหัวข้อในการประชุมหลัก ๆ คือการเลือกตั้งกรรมการนิติบุคคลแทนกรรมการบางคนที่ได้ขายห้องออกไปแล้ว ทำให้ไม่มีสิทธิเป็นกรรมการ และการรับรองเรื่องการเปิดฟิตเนสและร้านการแฟ ซึ่งผมอยากจะขอคำแนะนำในสองเรื่องนี้ เพื่อจะได้หาทางป้องกันสิทธิของลูกบ้านได้ครับ

เรื่องเลือกกรรมการนิติแทนกรรมการที่ขายห้องไปแล้ว จากข้อมูลที่ผมหามาได้ ตอนประชุมนิติครั้งแรกนั้นได้ทำการเลือกกรรมการนิติไปทั้งสิ้น 7 คน ซึ่งในจดหมายนัดประชุมได้มีรายงานการประชุมของการประชุมครั้งแรกก็มีเขียนบอกอย่างชัดเจน แต่มีลูกบ้านท่านนึงได้ไปเช็คกับรายชื่อที่ส่งไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน พบว่ามีส่งรายชื่อไปว่ามีกรรมการ 9 คน และมีลูกบ้านอีกคนเข้าไปคุยกับนิติเมื่อวันจันทร์ที่ผ่านมาก็ได้รับข้อมูลว่า ณ ปัจจุบันมีกรรมการเพิ่มเป็น 12 คน ซึ่งผมไม่แน่ใจว่ากรรมการนิตินี่สามารถแต่งตั้งขึ้นมาเอง โดยไม่ผ่านการเลือกตั้งจากการประชุมเจ้าของร่วมได้หรือไม่ พอเจอแบบนี้ทำให้ผมกลัวว่าการจัดให้มีการแต่งตั้งกรรมการนิติในการประชุมที่จะถึงในวันอาทิตย์นี้จะเป็นการบีบให้ลูกบ้านเลือกคนของเจ้าของโครงการไปเป็นกรรมการอีก โดยไม่สามารถเลือกคนที่เป็นตัวแทนลูกบ้านจริง ๆ ได้ และในจดหมายนัดประชุมก็ไม่ได้มีการระบุว่ากรรมการที่หมดสิทธิไปมีกี่คนที่จะต้องเลือกเข้าไปใหม่ และถ้าในการประชุมมีให้เจ้าของร่วมเสนอตัวสมัครเป็นกรรมการได้ เราจะสามารถให้นับคะแนนกันต่อหน้าที่ประชุมได้หรือไม่ เพราะในการประชุมครั้งแรกที่กรรมการที่เลือกทุกคนเป็นคนของเจ้าของโครงการทั้งหมด ก็มีการเก็บใบลงคะแนนไปนับข้างนอก และนำผลมาเขียนบอกว่าคนที่ได้รับเลือกเป็นใครบ้าง ซึ่งทางลูกบ้านหลาย ๆคน อยากให้สามารถเช็คผลได้ชัดเจนเลยว่าแต่ละคนที่ได้รับเลือก ได้คะแนนเสียงมาจากใครบ้าง ซึ่งถ้าแยกแยะได้ จะทำให้เห็นได้ชัดว่าคนที่ได้รับเลือก ได้เสียงจากเจ้าของโครงการเพียงอย่างเดียว ไม่ได้จากคนอื่นที่อยู่ในที่ประชุมเลยหรือเปล่า แต่ผมไม่แน่ใจว่าการนับคะแนนแบบนี้สามารถให้ทำได้หรือไม่ และอีกส่วนนึงคือ ถ้าจะให้ครบองค์ประชุมและเปิดประชุมได้ ตาม พรบ บอกว่าต้องมีคนเข้าประชุมถือเป็น 1/4 ของทั้งหมด ตอนการประชุมครั้งแรกใช้แจ้งปากเปล่าเท่านั้นไม่ได้มีการเช็คใบกรรมสิทธิเจ้าของห้องชุดเลย ถ้าพวกผมอยากจะตรวจสอบว่าที่เข้าประชุมวันนี้มีเสียงเกิน 1/4 หรือไม่ ต้องทำอย่างไรหรือครับ รวมทั้งตอนลงคะแนนเสียงก็ไม่ได้มีการตรวจสอบใบกรรมสิทธิด้วย ทำให้การเลือกครั้งแรกไม่แน่ใจว่าคนที่ลงคะแนนเป็นคนที่มีสิทธิจริงหรือไม่ และถ้าเจ้าของโครงการถือสิทธิอยู่ 1/4 แค่มีเจ้าของโครงการเข้าประชุมจะถือว่ามีสิทธิเปิดประชุมหรือไม่ครับ

ในส่วนของฟิตเนสและร้านกาแฟ จากที่เคยได้รับคำตอบมา ผมเข้าใจว่านิติบุคคลของโครงการไม่สามารถดำเนินการทางการค้าได้ ไม่ว่าจะได้คำรับรองจากกรรมการนิติบุคคลหรือมติของเจ้าของร่วมใช่หรือไม่ครับ เพราะว่าสุดท้ายก็คือผิดกฏหมาย และกรณีฟิตเนสของคอนโดผมนั้นก็ไปตั้งอยู่ในส่วนที่น่าจะเป็นพื้นที่การค้า ซึ่ง ณ ปัจจุบัน ได้รับแจ้งว่าทางเจ้าของโครงการยังไม่คิดค่าเช่าและเปิดให้ใช้ฟรีอยู่ แต่ถ้าเป็นตามความเข้าใจผมคือ ถ้านิติจะทำฟิตเนสจะทำก็ต้องทำได้เฉพาะพื้นที่ส่วนกลาง และจะเก็บเงินได้สำหรับค่าดูแลรักษาเท่านั้น เพื่อไม่ให้ผิดกฏหมาย ถ้าต้องไปเช่าพื้นที่ ยังไงก็ไม่สามารถทำได้ใช่มั้ยครับ และถ้ามันผิดกฏหมายแบบนี้ทางผมควรจะดำเนินการอย่างไรในที่ประชุมดีครับ
รบกวนถามมายาวเลย หวังว่าจะไม่รบกวนมากเกินไปนะครับ

ขอบคุณครับ

From: condo.mgr@hotmail.com
Sent: Thursday, November 19, 2009 6:31:19 PM
To: mrlapas@gmail.com

ขออนุญาตตอบคำถามเลยนะครับ

ซึ่งผมไม่แน่ใจว่ากรรมการนิตินี่สามารถแต่งตั้งขึ้นมาเอง โดยไม่ผ่านการเลือกตั้งจากการประชุมเจ้าของร่วมได้หรือไม่

ไม่ได้อย่างแน่นอนครับ การแต่งตั้งหรือถอดถอนกรรมการนิติบุคคลฯ เป็นสิทธิ์ขั้นพื้นฐานที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกท่านมีอย่างเท่าเทียมกัน
ดังนั้น การจะแต่งตั้งหรือถอดถอนคณะกรรมการหรือผู้จัดการนิติบุคคล จะต้องกำหนดเป็นวาระในหนังสือเชิญประชุมใหญ่
แล้วนำเขาสู่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเท่านั้นครับ ส่วนจะเป็นการประชุมใหญ่สามัญหรือวิสามัญนั้น ก็แล้วแต่สถานการณ์
ทั้งนี้ เพื่อให้เจ้าของร่วมได้รับทราบและสามารถมาร่วมใช้สิทธิ์ได้อย่างทั่วถึงทุกคน ( ถ้ามี พรบ. อาคารชุด พ.ศ. 2551 ลองไปดู มาตรา 42/3 นะครับ)

และในจดหมายนัดประชุมก็ไม่ได้มีการระบุว่ากรรมการที่หมดสิทธิไปมีกี่คนที่จะต้องเลือกเข้าไปใหม่

อันนี้ไม่ต้องกังวลครับ เพียงแต่ขอให้เขาแสดงหลักฐานการลาออกของกรรมการท่านนั้นๆ พร้อมกับบันทึกรายงานการประชุมที่ถูกต้องว่า
กรรมการท่านนี้ได้ลาออกแล้ว เป็นอันใช้ได้ครับ

และถ้าในการประชุมมีให้เจ้าของร่วมเสนอตัวสมัครเป็นกรรมการได้ เราจะสามารถให้นับคะแนนกันต่อหน้าที่ประชุมได้หรือไม่

จริงๆแล้ว วิธีการมันผิดตั้งแต้ต้นเลยละครับ นอกจากการแต่งตั้งหรือถอดถอนกรรมการต้องระบุเป็นวาระในหนังสือเชิญประชุมตามข้างต้นแล้ว
การลงมติในวาระต่างๆ ต้องทำเป็นใบโหวตเฉพาะวาระนั้นๆ ให้เจ้าของร่วม ตอนลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมนะครับ
พอโหวตลงคะแนนแล้ว ต้องมีเจ้าหน้าที่ตรวจนับแล้วสรุปลงในใบรวมคะแนนของวาระนั้นๆพร้อมลงนามรับรอง แล้วให้ประธานกรรมการลงนามรับรองอีกคน
แล้วนำหลักฐาน คือใบสรุปโหวตที่ประธานลงนามรับรอง ไปยื่นประกอบการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมการครับ

เพราะในการประชุมครั้งแรกที่กรรมการที่เลือกทุกคนเป็นคนของเจ้าของโครงการทั้งหมด ก็มีการเก็บใบลงคะแนนไปนับข้างนอก และนำผลมาเขียนบอกว่าคนที่ได้รับเลือกเป็นใครบ้าง ซึ่งทางลูกบ้านหลาย ๆคน อยากให้สามารถเช็คผลได้ชัดเจนเลยว่าแต่ละคนที่ได้รับเลือก ได้คะแนนเสียงมาจากใครบ้าง ซึ่งถ้าแยกแยะได้ จะทำให้เห็นได้ชัดว่าคนที่ได้รับเลือก ได้เสียงจากเจ้าของโครงการเพียงอย่างเดียว ไม่ได้จากคนอื่นที่อยู่ในที่ประชุมเลยหรือเปล่า แต่ผมไม่แน่ใจว่าการนับคะแนนแบบนี้สามารถให้ทำได้หรือไม่

อย่างที่เรียนตามข้างต้นแล้วว่า ต้องใช้ใบโหวตในการนับคะแนนมติต่างๆ ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ทั้งหมดว่า ใครลงคะแนนให้ใคร

และอีกส่วนนึงคือ ถ้าจะให้ครบองค์ประชุมและเปิดประชุมได้ ตาม พรบ บอกว่าต้องมีคนเข้าประชุมถือเป็น 1/4 ของทั้งหมด ตอนการประชุมครั้งแรกใช้แจ้งปากเปล่าเท่านั้นไม่ได้มีการเช็คใบกรรมสิทธิเจ้าของห้องชุดเลย ถ้าพวกผมอยากจะตรวจสอบว่าที่เข้าประชุมวันนี้มีเสียงเกิน 1/4 หรือไม่ ต้องทำอย่างไรหรือครับ

เรื่ององค์ประชุมคือ เรียกประชุมนัดแรกต้องมีเสียงไม่น้อยกว่า 25% ถึงจะครบเป็นองค์ประชุม
ถ้าไม่ครบให้เรียกใหม่ภายใน 15 วัน เรียกว่านัดที่ 2 ในนัดที่ 2 นี้ มาประชุมเท่าไรก็ถือว่าเป็นองค์ประชุมได้เลย
การโหวตมติต่างๆในนัดที่ 2 ถ้ากฎหมายไม่กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ก็ให้ใช้เสียงข้างมากโหวตได้เลย เช่นแต่งตั้งกรรมการ อนุมัติงบประมาณ( ในส่วนที่ไม่ขัดกับ พรบ. อาคารชุด )
ส่วนการเช็คคะแนนเสียงผู้เข้าร่วมประชุมว่า ครบองค์หรือไม่ ให้ใช้ใบลงทะเบียนควบคุมครับ คือต้องทำเป็นตารางเตรียมไว้
ประมาณว่า ห้องเลขที่เท่าไร เจ้าของชื่ออะไร มีอัตราส่วนกรรมกสิทธิ์ (คะแนนเสียง) เท่าไร แล้วก็แจกใบโหวตมติต่างๆที่เตรียมมาให้ผู้เข้าลงทะเบียน
ในใบโหวตก็จะเขียนอัตราส่วนกรรมกสิทธิ์( คะแนนเสียง) ไว้ให้เรียบร้อย แบบนี้ก็จะตรวจสอบได้ง่าย

และถ้าเจ้าของโครงการถือสิทธิอยู่ 1/4 แค่มีเจ้าของโครงการเข้าประชุมจะถือว่ามีสิทธิเปิดประชุมหรือไม่ครับ

คือถ้าเขาออกหนังสือเชิญ ทุกอย่างเปิดเผย โปร่งใส ถูกต้องตามกฎหมาย ก็ถือว่าเป็นสิทธิ์ที่จะทำได้ครับ
แต่กฎหมายมาตรา 45 วรรค 2 กำหนดไว้ว่าถ้าเจ้าของร่วมรายเดียวมีคะแนแนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมรายนั้นลงมา ให้เหลือเท่ากันกับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมรายอื่นๆรวมกัน
หมายความว่า เจ้าของโครงการไม่มีสิทธิ์ใช้เสียงข้างมากลากไปได้ ถ้ามีเสียงเกินครึ่ง ต้องลดลงมาให้เท่ากันก่อน แล้วค่อยโหวต
แต่ส่วนใหญ่ ปัญหาคือเจ้าของร่วมรายย่อยมักจะรวมตัวกันไม่ค่อยได้ ดังนั้น แม้ว่าเขาจะลดลงมาเท่ากันแล้ว ก็ยังโหวตแพ้เขาอยู่ดี

ในส่วนของฟิตเนสและร้านกาแฟ จากที่เคยได้รับคำตอบมา ผมเข้าใจว่านิติบุคคลของโครงการไม่สามารถดำเนินการทางการค้าได้
ไม่ว่าจะได้คำรับรองจากกรรมการนิติบุคคลหรือมติของเจ้าของร่วมใช่หรือไม่ครับ

ถูกต้องครับ นิติบุคคลอาคารชุดเป็นองค์กรไม่แสวงหากำไร มีวัตถุประสงค์เพื่อดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้นครับ
ถ้ามติของ กก. ขัดกับกฎหมาย มติอันนั้นก็ต้องผิดกฎหมายไปด้วยครับ

แต่ถ้าเป็นตามความเข้าใจผมคือ ถ้านิติจะทำฟิตเนสจะทำก็ต้องทำได้เฉพาะพื้นที่ส่วนกลาง และจะเก็บเงินได้สำหรับค่าดูแลรักษาเท่านั้น
เพื่อไม่ให้ผิดกฏหมาย ถ้าต้องไปเช่าพื้นที่ ยังไงก็ไม่สามารถทำได้ใช่มั้ยครับ และถ้ามันผิดกฏหมายแบบนี้ทางผมควรจะดำเนินการอย่างไรในที่ประชุมดีครับ

ผมมองดูแล้วว่า ถ้าเจ้าของโครงการของคุณตุกติกมากๆอย่างนี้ คุณลองคิดดูนะครับ เขาใช้ความเป็น กก. โดยมีที่มาจากการแต่งตั้งของเขาเอง
ออกมติให้นิติบุคลไปเช่าพื้นที่ของเขาเอง โดยอ้างว่าเป็นการทำเพื่อส่วนรวม แต่ในอนาคตยังไงผมว่าเขาก็ต้องเรียกเก็บค่าเช่าอยู่ดี
ประเด็นของปัญหาก็คือ ที่มาของกรรมการชุดนี้ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และมติของคณะ กก. ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
เอาแค่ข้อแรก ถ้ากก.มาโดยมิชอบด้วยกฎหมายแล้ว มติต่างๆที่กำหนดไว้ก็ย่อมมิชอบด้วยกฎหมายด้วยเช่นกัน

ผมอยากแนะนำว่า ถ้าเจ้าของโครงการของคุณตุกติกมากๆอย่างนี้ ขอให้ใช้ช่องทาง ทางกฎหมายจัดการดีกว่าครับ
ถ้าไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายมากเกินไปในการจ้างทนายความฟ้องร้องดำเนินคดี ก็ขอให้ทำหนังสือขอคำวินิจฉัยไปยังเจ้าพนักงานที่ดินท้องที่
คุณหรือเจ้าของร่วมรายอื่นๆ ในฐานะเจ้าของร่วมผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการดำเนินกิจกรรมของนิติบุคคลของคณะกรรมการชุดนี้
สามารถรวมกลุ่มกันหรือตั้งตัวแทนขึ้นมาทำหนังสือบรรยายพฤติกรรมการบริหารงานของคณะกรรมการชุดนี้ เหมือนกับที่ได้เขียนมาสอบถามผมแบบนี้แหละ
แต่ภาษาขอให้ออกเป็นทางการหน่อย ทำนองว่า จึงขอเรียนสอบถามมายังท่าน เพื่อโปรดพิจารณาวินิจฉัยว่า
การดำเนินกิจกรรมของคณะกรรมการดังกล่าว ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ อะไรประมาณนี้ ถ้ามีเพื่อนเป็นนักกฎหมายหรือทนายความ
ก็ลองขอปรึกษาแล้วขอให้เขาช่วยร่างหนังสือให้ก็ได้ ผลของการวินิจฉัยใช้ได้เพียงแค่เป็นเอกสารอ้างอิงเท่านั้นนะครับ
เพราะเจ้าพนักงานที่ดินจะมีอำนาจลงโทษเป็นบางมาตราเท่านั้น แต่ถ้ากลุ่มคนดังกล่าวนี้ เห็นคำวินิจฉัยแล้วยังดื้อด้าน
ก็คงเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องนำเรื่องขึ้นสู่ศาลแล้วละครับ

ที่ผมตอบมาทั้งหมด ก็ตามข้อมูลที่ท่านให้ผมมา ผิดถูกประการใด ก็ต้องขออภัยล่วงหน้ามาด้วยนะครับ

ขอบคุณครับ

ผู้จัดการคอนโด