ปัญหาคอนโด : เจ้าของโครงการใช้เสียงข้างมากลากไป ทำไงดี ? (2)

Date: Thu, 19 Nov 2009 16:14:18 +0700
Subject: Re: รบกวนสอบถามเกี่ยวกับปัญหาคอนโดครับ
From: mrlapas@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

สวัสดีครับ จากที่เคยรบกวนสอบถามเรื่องปัญหาที่คอนโดไปเกี่ยวกับการที่ทางผู้จัดการนิติบุคคลของคอนโดนำเงินส่วนกลางไปเช่าพื้นที่ทำร้านกาแฟกับฟิตเนส หลังจากได้สอบถามไปไม่นาน ทางเจ้าของโครงการซึ่งรับผิดชอบดูแลนิติบุคคลของคอนโดได้ให้ผู้จัดการนิติออกจากงานไป พอไปสอบถามคนที่มาแทนได้ความว่าผู้จัดการนิติคนก่อนหน้าไม่ผ่านโปร ส่วนเรื่องร้านกาแฟกับฟิตเนสนั้น ร้านกาแฟได้มีการเปิดให้บริการ โดยเป็นลักษณะร้านค้า ซึ่งลูกบ้านคอนโดต้องเสียเงินค่าอาหารและเครื่องดื่มในระดับเดียวกับร้านค้าข้างนอก ส่วนฟิตเนสก็มีการเปิดให้บริการแต่มีการแจ้งว่าเปิดให้ใช้ฟรีไปจนถึงปลายเดือนพฤศจิกายน และทางนิติบุคคลก็ได้นัดประชุมเจ้าของร่วมขึ้นในวันอาทิตย์ที่จะถึงนี้ โดยมีหัวข้อในการประชุมหลัก ๆ คือการเลือกตั้งกรรมการนิติบุคคลแทนกรรมการบางคนที่ได้ขายห้องออกไปแล้ว ทำให้ไม่มีสิทธิเป็นกรรมการ และการรับรองเรื่องการเปิดฟิตเนสและร้านการแฟ ซึ่งผมอยากจะขอคำแนะนำในสองเรื่องนี้ เพื่อจะได้หาทางป้องกันสิทธิของลูกบ้านได้ครับ

เรื่องเลือกกรรมการนิติแทนกรรมการที่ขายห้องไปแล้ว จากข้อมูลที่ผมหามาได้ ตอนประชุมนิติครั้งแรกนั้นได้ทำการเลือกกรรมการนิติไปทั้งสิ้น 7 คน ซึ่งในจดหมายนัดประชุมได้มีรายงานการประชุมของการประชุมครั้งแรกก็มีเขียนบอกอย่างชัดเจน แต่มีลูกบ้านท่านนึงได้ไปเช็คกับรายชื่อที่ส่งไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน พบว่ามีส่งรายชื่อไปว่ามีกรรมการ 9 คน และมีลูกบ้านอีกคนเข้าไปคุยกับนิติเมื่อวันจันทร์ที่ผ่านมาก็ได้รับข้อมูลว่า ณ ปัจจุบันมีกรรมการเพิ่มเป็น 12 คน ซึ่งผมไม่แน่ใจว่ากรรมการนิตินี่สามารถแต่งตั้งขึ้นมาเอง โดยไม่ผ่านการเลือกตั้งจากการประชุมเจ้าของร่วมได้หรือไม่ พอเจอแบบนี้ทำให้ผมกลัวว่าการจัดให้มีการแต่งตั้งกรรมการนิติในการประชุมที่จะถึงในวันอาทิตย์นี้จะเป็นการบีบให้ลูกบ้านเลือกคนของเจ้าของโครงการไปเป็นกรรมการอีก โดยไม่สามารถเลือกคนที่เป็นตัวแทนลูกบ้านจริง ๆ ได้ และในจดหมายนัดประชุมก็ไม่ได้มีการระบุว่ากรรมการที่หมดสิทธิไปมีกี่คนที่จะต้องเลือกเข้าไปใหม่ และถ้าในการประชุมมีให้เจ้าของร่วมเสนอตัวสมัครเป็นกรรมการได้ เราจะสามารถให้นับคะแนนกันต่อหน้าที่ประชุมได้หรือไม่ เพราะในการประชุมครั้งแรกที่กรรมการที่เลือกทุกคนเป็นคนของเจ้าของโครงการทั้งหมด ก็มีการเก็บใบลงคะแนนไปนับข้างนอก และนำผลมาเขียนบอกว่าคนที่ได้รับเลือกเป็นใครบ้าง ซึ่งทางลูกบ้านหลาย ๆคน อยากให้สามารถเช็คผลได้ชัดเจนเลยว่าแต่ละคนที่ได้รับเลือก ได้คะแนนเสียงมาจากใครบ้าง ซึ่งถ้าแยกแยะได้ จะทำให้เห็นได้ชัดว่าคนที่ได้รับเลือก ได้เสียงจากเจ้าของโครงการเพียงอย่างเดียว ไม่ได้จากคนอื่นที่อยู่ในที่ประชุมเลยหรือเปล่า แต่ผมไม่แน่ใจว่าการนับคะแนนแบบนี้สามารถให้ทำได้หรือไม่ และอีกส่วนนึงคือ ถ้าจะให้ครบองค์ประชุมและเปิดประชุมได้ ตาม พรบ บอกว่าต้องมีคนเข้าประชุมถือเป็น 1/4 ของทั้งหมด ตอนการประชุมครั้งแรกใช้แจ้งปากเปล่าเท่านั้นไม่ได้มีการเช็คใบกรรมสิทธิเจ้าของห้องชุดเลย ถ้าพวกผมอยากจะตรวจสอบว่าที่เข้าประชุมวันนี้มีเสียงเกิน 1/4 หรือไม่ ต้องทำอย่างไรหรือครับ รวมทั้งตอนลงคะแนนเสียงก็ไม่ได้มีการตรวจสอบใบกรรมสิทธิด้วย ทำให้การเลือกครั้งแรกไม่แน่ใจว่าคนที่ลงคะแนนเป็นคนที่มีสิทธิจริงหรือไม่ และถ้าเจ้าของโครงการถือสิทธิอยู่ 1/4 แค่มีเจ้าของโครงการเข้าประชุมจะถือว่ามีสิทธิเปิดประชุมหรือไม่ครับ

ในส่วนของฟิตเนสและร้านกาแฟ จากที่เคยได้รับคำตอบมา ผมเข้าใจว่านิติบุคคลของโครงการไม่สามารถดำเนินการทางการค้าได้ ไม่ว่าจะได้คำรับรองจากกรรมการนิติบุคคลหรือมติของเจ้าของร่วมใช่หรือไม่ครับ เพราะว่าสุดท้ายก็คือผิดกฏหมาย และกรณีฟิตเนสของคอนโดผมนั้นก็ไปตั้งอยู่ในส่วนที่น่าจะเป็นพื้นที่การค้า ซึ่ง ณ ปัจจุบัน ได้รับแจ้งว่าทางเจ้าของโครงการยังไม่คิดค่าเช่าและเปิดให้ใช้ฟรีอยู่ แต่ถ้าเป็นตามความเข้าใจผมคือ ถ้านิติจะทำฟิตเนสจะทำก็ต้องทำได้เฉพาะพื้นที่ส่วนกลาง และจะเก็บเงินได้สำหรับค่าดูแลรักษาเท่านั้น เพื่อไม่ให้ผิดกฏหมาย ถ้าต้องไปเช่าพื้นที่ ยังไงก็ไม่สามารถทำได้ใช่มั้ยครับ และถ้ามันผิดกฏหมายแบบนี้ทางผมควรจะดำเนินการอย่างไรในที่ประชุมดีครับ
รบกวนถามมายาวเลย หวังว่าจะไม่รบกวนมากเกินไปนะครับ

ขอบคุณครับ

From: condo.mgr@hotmail.com
Sent: Thursday, November 19, 2009 6:31:19 PM
To: mrlapas@gmail.com

ขออนุญาตตอบคำถามเลยนะครับ

ซึ่งผมไม่แน่ใจว่ากรรมการนิตินี่สามารถแต่งตั้งขึ้นมาเอง โดยไม่ผ่านการเลือกตั้งจากการประชุมเจ้าของร่วมได้หรือไม่

ไม่ได้อย่างแน่นอนครับ การแต่งตั้งหรือถอดถอนกรรมการนิติบุคคลฯ เป็นสิทธิ์ขั้นพื้นฐานที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกท่านมีอย่างเท่าเทียมกัน
ดังนั้น การจะแต่งตั้งหรือถอดถอนคณะกรรมการหรือผู้จัดการนิติบุคคล จะต้องกำหนดเป็นวาระในหนังสือเชิญประชุมใหญ่
แล้วนำเขาสู่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเท่านั้นครับ ส่วนจะเป็นการประชุมใหญ่สามัญหรือวิสามัญนั้น ก็แล้วแต่สถานการณ์
ทั้งนี้ เพื่อให้เจ้าของร่วมได้รับทราบและสามารถมาร่วมใช้สิทธิ์ได้อย่างทั่วถึงทุกคน ( ถ้ามี พรบ. อาคารชุด พ.ศ. 2551 ลองไปดู มาตรา 42/3 นะครับ)

และในจดหมายนัดประชุมก็ไม่ได้มีการระบุว่ากรรมการที่หมดสิทธิไปมีกี่คนที่จะต้องเลือกเข้าไปใหม่

อันนี้ไม่ต้องกังวลครับ เพียงแต่ขอให้เขาแสดงหลักฐานการลาออกของกรรมการท่านนั้นๆ พร้อมกับบันทึกรายงานการประชุมที่ถูกต้องว่า
กรรมการท่านนี้ได้ลาออกแล้ว เป็นอันใช้ได้ครับ

และถ้าในการประชุมมีให้เจ้าของร่วมเสนอตัวสมัครเป็นกรรมการได้ เราจะสามารถให้นับคะแนนกันต่อหน้าที่ประชุมได้หรือไม่

จริงๆแล้ว วิธีการมันผิดตั้งแต้ต้นเลยละครับ นอกจากการแต่งตั้งหรือถอดถอนกรรมการต้องระบุเป็นวาระในหนังสือเชิญประชุมตามข้างต้นแล้ว
การลงมติในวาระต่างๆ ต้องทำเป็นใบโหวตเฉพาะวาระนั้นๆ ให้เจ้าของร่วม ตอนลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมนะครับ
พอโหวตลงคะแนนแล้ว ต้องมีเจ้าหน้าที่ตรวจนับแล้วสรุปลงในใบรวมคะแนนของวาระนั้นๆพร้อมลงนามรับรอง แล้วให้ประธานกรรมการลงนามรับรองอีกคน
แล้วนำหลักฐาน คือใบสรุปโหวตที่ประธานลงนามรับรอง ไปยื่นประกอบการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมการครับ

เพราะในการประชุมครั้งแรกที่กรรมการที่เลือกทุกคนเป็นคนของเจ้าของโครงการทั้งหมด ก็มีการเก็บใบลงคะแนนไปนับข้างนอก และนำผลมาเขียนบอกว่าคนที่ได้รับเลือกเป็นใครบ้าง ซึ่งทางลูกบ้านหลาย ๆคน อยากให้สามารถเช็คผลได้ชัดเจนเลยว่าแต่ละคนที่ได้รับเลือก ได้คะแนนเสียงมาจากใครบ้าง ซึ่งถ้าแยกแยะได้ จะทำให้เห็นได้ชัดว่าคนที่ได้รับเลือก ได้เสียงจากเจ้าของโครงการเพียงอย่างเดียว ไม่ได้จากคนอื่นที่อยู่ในที่ประชุมเลยหรือเปล่า แต่ผมไม่แน่ใจว่าการนับคะแนนแบบนี้สามารถให้ทำได้หรือไม่

อย่างที่เรียนตามข้างต้นแล้วว่า ต้องใช้ใบโหวตในการนับคะแนนมติต่างๆ ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ทั้งหมดว่า ใครลงคะแนนให้ใคร

และอีกส่วนนึงคือ ถ้าจะให้ครบองค์ประชุมและเปิดประชุมได้ ตาม พรบ บอกว่าต้องมีคนเข้าประชุมถือเป็น 1/4 ของทั้งหมด ตอนการประชุมครั้งแรกใช้แจ้งปากเปล่าเท่านั้นไม่ได้มีการเช็คใบกรรมสิทธิเจ้าของห้องชุดเลย ถ้าพวกผมอยากจะตรวจสอบว่าที่เข้าประชุมวันนี้มีเสียงเกิน 1/4 หรือไม่ ต้องทำอย่างไรหรือครับ

เรื่ององค์ประชุมคือ เรียกประชุมนัดแรกต้องมีเสียงไม่น้อยกว่า 25% ถึงจะครบเป็นองค์ประชุม
ถ้าไม่ครบให้เรียกใหม่ภายใน 15 วัน เรียกว่านัดที่ 2 ในนัดที่ 2 นี้ มาประชุมเท่าไรก็ถือว่าเป็นองค์ประชุมได้เลย
การโหวตมติต่างๆในนัดที่ 2 ถ้ากฎหมายไม่กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ก็ให้ใช้เสียงข้างมากโหวตได้เลย เช่นแต่งตั้งกรรมการ อนุมัติงบประมาณ( ในส่วนที่ไม่ขัดกับ พรบ. อาคารชุด )
ส่วนการเช็คคะแนนเสียงผู้เข้าร่วมประชุมว่า ครบองค์หรือไม่ ให้ใช้ใบลงทะเบียนควบคุมครับ คือต้องทำเป็นตารางเตรียมไว้
ประมาณว่า ห้องเลขที่เท่าไร เจ้าของชื่ออะไร มีอัตราส่วนกรรมกสิทธิ์ (คะแนนเสียง) เท่าไร แล้วก็แจกใบโหวตมติต่างๆที่เตรียมมาให้ผู้เข้าลงทะเบียน
ในใบโหวตก็จะเขียนอัตราส่วนกรรมกสิทธิ์( คะแนนเสียง) ไว้ให้เรียบร้อย แบบนี้ก็จะตรวจสอบได้ง่าย

และถ้าเจ้าของโครงการถือสิทธิอยู่ 1/4 แค่มีเจ้าของโครงการเข้าประชุมจะถือว่ามีสิทธิเปิดประชุมหรือไม่ครับ

คือถ้าเขาออกหนังสือเชิญ ทุกอย่างเปิดเผย โปร่งใส ถูกต้องตามกฎหมาย ก็ถือว่าเป็นสิทธิ์ที่จะทำได้ครับ
แต่กฎหมายมาตรา 45 วรรค 2 กำหนดไว้ว่าถ้าเจ้าของร่วมรายเดียวมีคะแนแนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมรายนั้นลงมา ให้เหลือเท่ากันกับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมรายอื่นๆรวมกัน
หมายความว่า เจ้าของโครงการไม่มีสิทธิ์ใช้เสียงข้างมากลากไปได้ ถ้ามีเสียงเกินครึ่ง ต้องลดลงมาให้เท่ากันก่อน แล้วค่อยโหวต
แต่ส่วนใหญ่ ปัญหาคือเจ้าของร่วมรายย่อยมักจะรวมตัวกันไม่ค่อยได้ ดังนั้น แม้ว่าเขาจะลดลงมาเท่ากันแล้ว ก็ยังโหวตแพ้เขาอยู่ดี

ในส่วนของฟิตเนสและร้านกาแฟ จากที่เคยได้รับคำตอบมา ผมเข้าใจว่านิติบุคคลของโครงการไม่สามารถดำเนินการทางการค้าได้
ไม่ว่าจะได้คำรับรองจากกรรมการนิติบุคคลหรือมติของเจ้าของร่วมใช่หรือไม่ครับ

ถูกต้องครับ นิติบุคคลอาคารชุดเป็นองค์กรไม่แสวงหากำไร มีวัตถุประสงค์เพื่อดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้นครับ
ถ้ามติของ กก. ขัดกับกฎหมาย มติอันนั้นก็ต้องผิดกฎหมายไปด้วยครับ

แต่ถ้าเป็นตามความเข้าใจผมคือ ถ้านิติจะทำฟิตเนสจะทำก็ต้องทำได้เฉพาะพื้นที่ส่วนกลาง และจะเก็บเงินได้สำหรับค่าดูแลรักษาเท่านั้น
เพื่อไม่ให้ผิดกฏหมาย ถ้าต้องไปเช่าพื้นที่ ยังไงก็ไม่สามารถทำได้ใช่มั้ยครับ และถ้ามันผิดกฏหมายแบบนี้ทางผมควรจะดำเนินการอย่างไรในที่ประชุมดีครับ

ผมมองดูแล้วว่า ถ้าเจ้าของโครงการของคุณตุกติกมากๆอย่างนี้ คุณลองคิดดูนะครับ เขาใช้ความเป็น กก. โดยมีที่มาจากการแต่งตั้งของเขาเอง
ออกมติให้นิติบุคลไปเช่าพื้นที่ของเขาเอง โดยอ้างว่าเป็นการทำเพื่อส่วนรวม แต่ในอนาคตยังไงผมว่าเขาก็ต้องเรียกเก็บค่าเช่าอยู่ดี
ประเด็นของปัญหาก็คือ ที่มาของกรรมการชุดนี้ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และมติของคณะ กก. ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
เอาแค่ข้อแรก ถ้ากก.มาโดยมิชอบด้วยกฎหมายแล้ว มติต่างๆที่กำหนดไว้ก็ย่อมมิชอบด้วยกฎหมายด้วยเช่นกัน

ผมอยากแนะนำว่า ถ้าเจ้าของโครงการของคุณตุกติกมากๆอย่างนี้ ขอให้ใช้ช่องทาง ทางกฎหมายจัดการดีกว่าครับ
ถ้าไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายมากเกินไปในการจ้างทนายความฟ้องร้องดำเนินคดี ก็ขอให้ทำหนังสือขอคำวินิจฉัยไปยังเจ้าพนักงานที่ดินท้องที่
คุณหรือเจ้าของร่วมรายอื่นๆ ในฐานะเจ้าของร่วมผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการดำเนินกิจกรรมของนิติบุคคลของคณะกรรมการชุดนี้
สามารถรวมกลุ่มกันหรือตั้งตัวแทนขึ้นมาทำหนังสือบรรยายพฤติกรรมการบริหารงานของคณะกรรมการชุดนี้ เหมือนกับที่ได้เขียนมาสอบถามผมแบบนี้แหละ
แต่ภาษาขอให้ออกเป็นทางการหน่อย ทำนองว่า จึงขอเรียนสอบถามมายังท่าน เพื่อโปรดพิจารณาวินิจฉัยว่า
การดำเนินกิจกรรมของคณะกรรมการดังกล่าว ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ อะไรประมาณนี้ ถ้ามีเพื่อนเป็นนักกฎหมายหรือทนายความ
ก็ลองขอปรึกษาแล้วขอให้เขาช่วยร่างหนังสือให้ก็ได้ ผลของการวินิจฉัยใช้ได้เพียงแค่เป็นเอกสารอ้างอิงเท่านั้นนะครับ
เพราะเจ้าพนักงานที่ดินจะมีอำนาจลงโทษเป็นบางมาตราเท่านั้น แต่ถ้ากลุ่มคนดังกล่าวนี้ เห็นคำวินิจฉัยแล้วยังดื้อด้าน
ก็คงเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องนำเรื่องขึ้นสู่ศาลแล้วละครับ

ที่ผมตอบมาทั้งหมด ก็ตามข้อมูลที่ท่านให้ผมมา ผิดถูกประการใด ก็ต้องขออภัยล่วงหน้ามาด้วยนะครับ

ขอบคุณครับ

ผู้จัดการคอนโด

ปัญหาคอนโด : เจ้าของโครงการใช้เสียงข้างมากลากไป ทำไงดี?

ผมมีเจ้าของร่วมท่านหนึ่ง เขียนมาพูดคุยเรื่องปัญหาในคอนโดของท่าน ผมเห็นว่ากรณีของท่านผู้นี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ จึงขออนุญาตนำมาเผยแพร่ ซึ่งเจ้าตัวท่านก็อนุญาตแล้ว ลองอ่านกันดูนะครับ ส่วนท่านผู้อ่านท่านใดที่มองกรณีศึกษานี้แล้ว อาจมีช่องทางหรือแนวทางในการแก้ไขปัญหาที่ดีกว่า ก็ขอเรียนเชิญ post เข้ามาแสดงความคิดเห็นกันนะครับ ช่วยๆกันคนละไม้ละมือ สังคมคอนโดของประเทศไทย จะได้พัฒนาทัดเทียมนานาอารยกันซะที

Date: Mon, 21 Sep 2009 00:23:04 +0700
Subject: รบกวนสอบถามเกี่ยวกับปัญหาคอนโดครับ
From: mrlapas@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

สวัสดีครับ ตอนนี้ผมเจอปัญหาเกี่ยวกับคอนโดที่อาศัยอยู่และมีพี่แนะนำให้อ่าน blog Condomanager เลยอยากรบกวนขอคำปรึกษาหาแนวทางในการแก้ไขปัญหาด้วยครับ

ก่อนอื่นก็คงต้องเกริ่นเกี่ยวกับต้นตอของปัญหาก่อนนะครับ คือคอนโดผมพึ่งเริ่มเข้าอยู่ได้เมื่อปลายปีที่ผ่านมา แต่ก็พึ่งมีการจัดประชุมใหญ่เพื่อเลือกกรรมการนิติบุคคลและผู้จัดการนิติเมื่อปลายเดือนกรกฏาคมที่ผ่านมา ซึ่งผลการเลือกตั้งนั้นทางเจ้าของโครงการได้ใช้สิทธิที่ตัวเองมีอยู่ในมือประมาณ 47% เลือกคนของตัวเองทั้งหมดเป็นทั้งกรรมการนิติฯ รวมไปถึงตัวผู้จัดการนิติด้วย ซึ่งตัวแทนที่เลือกมานี้จะเริ่มเข้ามาจัดการบริหารคอนโด ซึ่งทำให้เกิดปัญหาตามมาคือทางผู้จัดการนิติฯ ได้ดำเนินการเอาเงินส่วนกลางไปเปิดร้านกาแฟและ fitness ซึ่งเดิมทางโครงการเคยแจ้งว่าจะให้บุคคลภายนอกเข้ามาเช่าดำเนินการ แต่พอมีการไปสอบถามได้ความว่าทางผู้จัดการนิติฯ ได้นำเงินส่วนกลางไปใช้เช่าพื้นที่การค้าซึ่งปัจจุบันเจ้าของโครงการยังคงถือสิทธิเป็นเจ้าของพื้นที่อยู่ โดยจะมีการทำสัญญาเช่าพื้นที่เพื่อเปิดร้านกาแฟและ fitness ต่อเดือนเป็นเงินหนึ่งแสนกว่าบาทเป็นระยะเวลาครึ่งปี และยังมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งร้านกาแฟและอุปกรณ์สำหรับห้อง fitness ซึ่งก็ใช้เงินส่วนกลางอีกเช่นกัน และทั้งร้านกาแฟและ fitness นั้นก็มีการเก็บค่าบริการในอัตราที่ค่อนข้างแพง จึงอยากจะเรียนสอบถามขอคำแนะนำว่าทางพวกผมที่เป็นเจ้าของร่วมจะสามารถยับยั้งการกระทำของผู้จัดการนิติได้หรือไม่ เท่าที่ผมคิดได้ก็มีแต่การรวมเสียงเจ้าของร่วมให้ได้ แต่คอนโดผมมีประมาณ 600 ห้องและบางส่วนเจ้าของโครงการก็ถือห้องขนาดใหญ่ ๆ ไว้ ทำให้การรวมเสียงทำได้ยากพอสมควร และที่การประชุมครั้งแรกเจ้าของโครงการสามารถใช้เสียงตัวเองคุมผลการเลือกตั้งได้ ก็เพราะมีการจัดประชุมแบบกระทันหัน ทำให้คนเข้าร่วมประชุมไม่มาก แต่เจ้าของโครงการใช้สิทธิของตัวเองทำให้เปิดประชุมได้

ขอบคุณล่วงหน้าสำหรับคำแนะนำนะครับ

ลูกบ้านตัวเล็กๆ


From:condo.mgr@hotmail.com
Sent:Monday, September 21, 2009 1:55:06 PM
To: mrlapas@gmail.com

สวัสดีครับคุณ lapas นี่คือปัญหา classic ของคอนโดส่วนใหญ่ในเมืองไทย เพราะฉะนั้น การที่เจ้าของคอนโดซักโครงการหนึ่ง จะพัฒนาทีดินเพื่อสร้างคอนโดขายต้องเตรียมตัว เตรียมใจ และเตรียมเงินไว้สำหรับบริหารจัดการ โดยเฉพาะห้องชุดที่ตัวเองถือกรรมสิทธิ์คือขายไม่ออก อย่างน้อยก็ประมาณ 30 - 40% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด กว่าจะขายหมดก็ต้องใช้เวลาพอสมควร ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างแต่จากประสบการณ์ของผม ไม่เคยเห็นคอนโดโครงการไหนที่ขายได้ 100 % ส่วนใหญ่จะเหลือเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการประมาณ 20 - 30% ซึ่งเจ้าของโครงการที่มีกึ๋น - มีกำลังหน่อย เขาก็จะบริหารทรัพย์สิน(ห้องชุด)ในกรรมสิทธิ์ของเขาให้เกิดมูลค่าเพิ่มขึ้นบางรายก็ตั้งบริษัทลูกขึ้นมาทำเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ เป็นเรื่องเป็นราวขึ้นมาเลย บางรายมีกึ๋น แต่ไม่มีกำลังก็ปล่อยให้มันเน่าเปื่อยไปตามกาลเวลาครับ

แล้วส่วนใหญ่ก็จะเกิดขึ้นกับคอนโดที่เจ้าของเป็นผู้ประกอบการขนาดเล็ก เงินทุนหมุนเวียนน้อยส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ เขาจะแคร์เรื่องชื่อเสียงมาก การส่งมอบอำนาจการบริหารจัดการมาให้นิติบุคคลฯเขาจะทำทุกอย่าง ถูกต้องตามกฎหมาย เงินกองทุนหรือเงินค่าส่วนกลาง เขาจะจ่ายจนครบถ้วนไม่ให้ติดค้างและที่สำคัญ เขาพยายามเลี่ยงที่จะเข้ามาข้องแวะกับการบริหารอาคารชุดเพราะไม่ใช่อาชีพของเขา เขาถนัดสร้างคอนโดแล้วขาย เก็บตังค์เข้ากระเป๋าแล้วรีบเผ่นดีกว่า

ปัญหาของคุณ Lapas ขอตอบทีละประเด็น แต่อาจจะเกี่ยวข้องกับศัพท์แสงทางกฎหมายคอนโด ( พรบ. อาคารชุด 2551 ) มากหน่อย ตามนี้นะครับ

และที่การประชุมครั้งแรกเจ้าของโครงการสามารถใช้เสียงตัวเองคุมผลการเลือกตั้งได้ ก็เพราะมีการจัดประชุมแบบกระทันหัน ทำให้คนเข้าร่วมประชุมไม่มาก แต่เจ้าของโครงการใช้สิทธิของตัวเองทำให้เปิดประชุมได้

อันดับแรกต้องตรวจสอบก่อนว่า การประชุมใหญ่ครั้งแรกที่ว่า ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่กฎหมายคอนโดกำหนดไว้ว่า

ก. "ให้ผู้จัดการ(นิติบุคคล)จัดให้มีประชุมใหญ่ โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งกรรมการ และพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ ฯลฯ " (มาตรา 42 )

ข. "การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า เจ็ดวันก่อนการประชุม" ( มาตรา 42/3 )

ค. "เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่ง จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้" (มาตรา47 )

ผมอยากให้พิจารณาข้อความที่เน้นตัวเอียงนะครับ จะเห็นว่าส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับตัวเลขจากการพิจารณาองค์ประกอบต่างๆที่ให้มา ผมเห็นว่าคงจะต้องมีการตรวจสอบว่าการประชุมใหญ่ครั้งแรกของคอนโดของ คุณlapas มีองค์ประกอบครบถ้วนและชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ถ้าไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทุกอย่างที่เขาดำเนินการมาตั้งแต่ต้นก็ถือเป็นโมฆะนะครับส่วนจะเอาเรื่อง เอาราว เอาผิดตามกฎหมายหรือไม่ ก็อยู่ที่ดุลยพินิจของเจ้าของร่วมรายอื่นๆครับ

ลองเช็คดูว่า เขาจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดวันที่เท่าไร แล้ววันที่จัดการประชุมใหญ่ครั้งแรกที่ว่า เรียกประชุมภายในหกเดือนตามกฎหมายกำหนดหรือเปล่า ถ้าเกินกำหนดตามกฎหมายก็ต้องถือเป็นโมฆะครับ
หรือลองเช็คดูว่า เขาได้ทำหนังสือเชิญประชุมอย่างเป็นทางการหรือเปล่า ที่สำคัญ เจ้าของร่วมทุกคนได้รับหนังสือเชิญประชุม (ถึงมือหรือถึงที่อยู่ที่ระบุไว้) 7 วัน ก่อนวันประชุมหรือเปล่าเพราะเห็นคุณบอกว่า จัดประชุมแบบกระทันหัน ไม่แน่ใจว่ากระทันหันขนาดไหนแต่ถ้าได้รับหนังสือเชิญประชุมก่อน 7 วัน ก็ถือว่าชอบด้วยกฎหมายครับ
สุดท้ายคือ ลองเช็คดูว่า การที่เขาถือกรรมสิทธิ์ 47% จาก 600 ห้องชุด ก็น่าจะถือครองอยู่ประมาณ 280 ห้อง เขาได้มอบฉันทะให้ผู้อื่น หรือว่าเขามาลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมใหญ่ด้วยตนเองถ้าเขามอบฉันทะให้บุคคลอื่นมา ตามกฎหมายแล้ว 1 คน รับมอบได้ไม่เกิน 3 ห้องชุดเพราะฉะนั้น เขาจะต้องหาคนมารับมอบฉันทะ 280 / 3 = ประมาณ 93 -94 คน เป็นไปตามนี้หรือเปล่าแต่ถ้ากรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทเจ้าของโครงการ มาลงทะเบียนร่วมประชุมด้วยตัวเอง อันนี้ก็ถือว่าชอบด้วยกฎหมาย

แต่พอมีการไปสอบถามได้ความว่าทางผู้จัดการนิติฯ ได้นำเงินส่วนกลางไปใช้เช่าพื้นที่การค้าซึ่งปัจจุบันเจ้าของโครงการยังคงถือสิทธิเป็นเจ้าของพื้นที่อยู่ โดยจะมีการทำสัญญาเช่าพื้นที่เพื่อเปิดร้านกาแฟและ fitness ต่อเดือนเป็นเงินหนึ่งแสนกว่าบาทเป็นระยะเวลาครึ่งปี และยังมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งร้านกาแฟและอุปกรณ์สำหรับห้อง fitness ซึ่งก็ใช้เงินส่วนกลางอีกเช่นกัน และทั้งร้านกาแฟและ fitness นั้นก็มีการเก็บค่าบริการในอัตราที่ค่อนข้างแพง

ต้องขอออกตัวก่อนว่า ผมตอบตามข้อมูลที่คุณ lapas ให้มานะครับ ตามข้อมูลดังกล่าวมีประเด็นต้องพิจารณาดังนี้ครับ

1. ห้องหรือพื้นที่ ที่ทำสัญญาเช่า ในข้อบังคับของคอนโด กำหนดให้เป็นพื้นที่สำหรับทำการค้าหรือไม่ ถ้าไม่ใช่ก็ผิดข้อบังคับ ก็คือผิดกฎหมายครับ (มาตรา 17/1 )

2. ผู้จัดการนิติบุคคล มีอำนาจหน้าที่ต้องปฏิบัติงานตามที่กฎหมายกำหนดไว้ดังนี้ ( เป็นอย่างน้อยครับ ) ( มาตรา 36) - ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด คือเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง (ตามมาตรา 33) - ปฏิบัติการตามข้อบังคับ - ปฏิบัติการตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย

3. เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ (มาตรา18)

ทั้ง 3 ประเด็นที่กล่าวถึง อยากขอให้ตรวจสอบนิดนึงว่า การที่ผู้จัดการนิติบุคคล ปฏิบัติการลักษณะนั้น ทำตามความคิดตัวเองหรือทำตามมติกรรมการ ( คือ มีการจัดประชุมกรรมการ แล้วกำหนดเรื่องนี้เป็นวาระพิจารณา แล้วลงมติอนุมัติพร้อมกับบันทึกรายงานการประชุมเป็นลายลักษณ์อักษร หรือไม่)

ผมกำลังพยายามอธิบายว่า จะมีหรือไม่มีมติกรรมการมารองรับ ก็ผิดกฎหมายทั้งคู่ เพราะเป็นการใช้เงินส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์ ( ตามข้อ 3 )เพราะกฎหมายกำหนดให้ใช้เงินส่วนกลาง เพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่มีอยู่ ไม่ได้ให้อำนาจผจก. หรือ กก. ในการใช้เงินส่วนกลางเพื่อแสวงหาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์

ตามวัตถุประสงค์ของกฎหมายนั้น นิติบุคคลอาคารชุดจัดเป็นองค์กรที่ไม่แสวงหากำไร ( Non profit organization ) ลักษณะเดียวกันกับวัด มูลนิธิหรือองค์กรการกุศลต่างๆ ที่ไม่ต้องยื่นงบดุลประจำปี เพื่อประกอบการเสียภาษี

มาตรา 33 กำหนดไว้ชัดเจนว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์ เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ดังนั้น การนำเงินส่วนกลางไปเช่าพื้นที่ หรือตกแต่งร้านกาแฟหรือฟิตเนส ก็เป็นการใช้เงินส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์ คือไม่นำไปใช้เพื่อการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางอีกทั้งการเปิดกิจการดังกล่าว ก็เป็นการประกอบกิจการเชิงพาณิชย์เพื่อแสวงหากำไร ผิดกับวัตถุประสงค์ตามกฎหมายของนิติบุคคลอาคารชุด

จึงอยากจะเรียนสอบถามขอคำแนะนำว่าทางพวกผมที่เป็นเจ้าของร่วมจะสามารถยับยั้งการกระทำของผู้จัดการนิติได้หรือไม่

อันดับแรก ขอให้แต่งตั้งตัวแทนขึ้นมา 1 ท่าน (ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดนะครับ) ทำหนังสือขอให้ผู้จัดการนิติบุคคลชี้แจงที่มาที่ไปของการกระทำดังกล่าวว่ามีความถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่อย่างไร

อันดับที่สอง ก็คือรวบรวมเสียงเจ้าของร่วมให้ได้ไม่ต่ำกว่า 20% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อลงลายมือชื่อทำหนังสือยื่นต่อคณะกรรมการ เพื่อขอให้เปิดประชุมใหญ่วิสามัญคณะกรรมการต้องจัดให้มีประชุมใหญ่วิสามัญภายใน 15 วัน ไม่มีข้ออิดออด เพราะกฎหมายกำหนดไว้ ถ้าจัดประชุมใหญ่วิสามัญได้ ก็ขอให้มีการแต่งตั้งกรรมการฝ่ายลูกบ้านเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนผู้จัดการนิติบุคคล คนใหม่ อาจจะใช้บริษัทรับจ้างเข้ามาเป็นผจก. ก็ได้ โดยอันหลังนี้ต้องมีคะแนนเสียงเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่า 25 % ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนะครับ

อันดับสุดท้ายเลย ถ้าเห็นว่ารับพฤติกรรมไม่ได้จริงๆ หรือพยายามพูดคุย หรือขอเปิดประชุมใหญ่วิสามัญแล้วไม่สำเร็จ ก็ขอให้พึ่งศาลสถิตย์ยุติธรรมก็แล้วกันครับคือจ้างทนายความฟ้อง ผจก. และ กก. ข้อหาละเมิด พรบ.อาคารชุด ส่วนจะเข้าข่ายละเมิดข้อไหนบ้าง ก็ปรึกษาทนายความดูนะครับ

ก็หวังว่าคำตอบของผมจะเป็นประโยชน์กับทุกๆท่านครับ

ขอบคุณครับ

ผู้จัดการคอนโด
Date: Mon, 21 Sep 2009 16:43:07 +0700Subject:
Re: รบกวนสอบถามเกี่ยวกับปัญหาคอนโดครับ
From: mrlapas@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

ขอบคุณมาก ๆ ครับสำหรับข้อมูลและคำแนะนำ ตอบให้ละเอียดมาก ๆ เลย จากที่ทางคุณ condomanager ถามว่าทางโครงการได้ทำหนังสือเชิญประชุมอย่างเป็นทางการหรือเปล่า คิดว่าคงไม่น่าเป็นทางการ เพราะใช่วิธีส่งเข้าตู้จดหมายของแต่ล่ะห้องที่อยู่ชั้นแรกของตัวคอนโด ไม่ได้มีการส่งเป็นจดหมายที่แต่ละคนจะต้องเซ็นรับ เพียงแต่หัวหนังสือลงวันออกจดหมายที่เป็นวันก่อนหน้าวันประชุม 7 วันพอดี แต่ตัวจดหมายนั้นมาสอดเข้าตู้จดหมายเพียง 3 วันก่อนการประชุม แต่ถ้าจะเอาผิดผมเองก็ไม่รู้จะเอาอะไรไปอ้างอิงคำพูดของผม ส่วนเรื่องการจัดประชุมภายในหกเดือนผมคงต้องลองไปเช็คข้อมูลดู แต่เรื่องตัวแทนนี่ทางโครงการทำถูกกฏหมายครับเพราะประธานบริษัทมาร่วมประชุมเองเลยครับ เลยออกเสียงได้เต็ม 47 % ที่มี ส่วนคำแนะนำเรื่อง fitness กับร้านกาแฟ ผมคงต้องไปคุยกับเพื่อน ๆ ลูกบ้านด้วยกันว่าจะทำอย่างไรกันต่อ ขอบคุณมาก ๆ สำหรับความช่วยเหลือนะครับ ถ้ามีคำถามเพิ่มเติมอาจจะต้องขอรบกวนอีกครั้ง

From:condo.mgr@hotmail.com
Sent:Monday, September 21, 2009 8:13:12 PM
To: mrlapas@gmail.com

ปกติแล้วถ้าเป็นวิธีการทำงานของมืออาชีพ เขาจะส่งจดหมายเชิญประชุมทางจดหมายลงทะเบียนไปรษณีย์ตอบรับ ล่วงหน้าก่อนวันกำหนดประชุมประมาณ 15 วัน เพื่อใช้วันที่ประทับตราของ ปณ. เป็นหลักฐานว่า เจ้าของร่วมได้รับหนังสือเชิญล่วงหน้า7 วันก่อนวันประชุมตามกฎหมาย

ลองดูวันที่ที่ลงในหนังสือเชิญให้ดีดีนะครับ

วันที่ที่ลงในหนังสือเชิญ ต้องมีระยะเวลาห่างจากวันกำหนดประชุมอย่างน้อย 8 วันครับ ถึงจะเป็นการจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันตามกฎหมายเพราะตามกฎหมายวันที่กำหนดเป็นวันประชุม นับเป็นวันที่ 8 นะครับ
คำว่าไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม หมายถึงให้นับจากวันกำหนดประชุมถอยมา 7 วัน เช่น กำหนดประชุมวันอาทิตย์ที่ 27 กย. 52
การนับ 7 วันถอยหลังก็คือนับวันเสาร์ที่ 26 กย. 52 เป็นวันที่ 7 , ศุกร์ที่ 25 = 6, พฤหัสที่ 24 = 5 , พุธที่ 23 = 4 , อังคารที่ 22 = 3 , จันทร์ที่ 21 = 2 , อาทิตย์ที่ 20 = 1
เพราะฉะนั้น หนังสือเชิญประชุมที่ถูกต้องคือ ต้องลงวันที่อย่างน้อย คือวันเสาร์ที่ 19 กย. 52 นะครับ ถึงจะเข้าเงื่อนไข " ไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม"ถ้าลงวันที่ในหนังสือเป็น 20 กย. 52 แบบนี้ กฎหมายนับเป็น 6 วันก่อนวันประชุมครับ

ถ้าตรวจสอบแล้วพบว่า หนังสือเชิญประชุมลงวันที่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุมอย่างที่ว่าหรือกรณีของคุณที่เล่ามาว่า หยอดตู้รับจดหมายก่อนประชุม 3 วัน หาพยานหรือหลักฐานมาพิสูจน์ได้หรือเปล่าครับถ้าหาได้ ขอให้รวบรวมเอกสาร+พยาน+หลักฐาน เพื่อประกอบการทำหนังสือขอคัดค้านการจดทะเบียนผู้จัดการนิติบุคคลและคณะกรรมการไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน ( หัวหน้าสำนักงานที่ดิน ) ท้องที่ประเด็นที่คัดค้านก็คือว่า การแต่งตั้ง ผจก. และ คณะกรรมการ จากที่ประชุมใหญ่ครั้งแรกดังกล่าว มิชอบด้วยกฎหมายเนื่องจาก จัดส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม เป็นการละเมิดต่อ พรบ. อาคารชุด พ.ศ. 2551 มาตรา 42/3

ถ้าเจ้าพนักงานที่ดิน พิสูจน์แล้วเห็นว่า คำคัดค้านมีมูล ก็จะปฏิเสธการจดทะเบียน ผจก. และ กก. เพราะจดไปก็ผิดกฎหมาย เจ้าหน้าที่จะมีความผิดเสียเองแล้วเจ้าพนักงานก็จะมีคำสั่งให้มีการจัดประชุมใหม่ เป็นการประชุมใหญ่วิสามัญไป ผจก. และ กก. ชุดนี้ก็เป็นอันต้องสิ้นสุดสถานภาพลงโดยปริยายครับ

ที่พูดมาทั้งหมดไม่ได้คาดเดานะครับ แต่เป็นประสบการณ์จริง เหตุการณ์จริง ที่บริษัทที่ผมทำงานเจอมากับตัวเองนี่คือที่มาของการต้องกำหนดเป็นมาตรฐานการทำงานว่า จะต้องส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน ลองตรวจสอบดูนะครับ

ผู้จัดการคอนโด