ผู้จัดการคอนโด : อาชีพที่ไม่มีสถาบันเปิดสอน ( 1 )

คนที่อาศัยอยู่ในสังคมเมือง โดยเฉพาะเมืองใหญ่ๆ อย่างกรุงเทพฯของเรา มักจะคุ้นชินกับการพักอาศัยในอาคารสูงๆหรือที่ภาษาทางการเขาเรียกอาคารชุดหรือก็คือคอนโดในภาษาชาวบ้านอย่างเราๆนี่แหละครับ
การขยายตัวของชุมชนเมืองโดยเฉพาะการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าของภาครัฐ ทำให้คอนโดรุ่นใหม่เกิดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าราวกับดอกเห็ด ก็เลยก่อให้เกิดการขยายตัวของธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับคอนโดตามมานั่นก็คือธุรกิจการรับจ้างบริหารคอนโด และแน่นอนอาชีพที่เกิดขึ้นมาพร้อมกับการรับจ้างบริหารคอนโดก็คงหนีไม่พ้นอาชีพที่มีหน้าที่ดูแลคอนโด ซึ่งก็คือผู้จัดการคอนโดนั่นเอง

จริงๆแล้วผู้จัดการคอนโดมีชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า ผู้จัดการอาคาร ภาษาอังกฤษก็อาจเรียกว่า Building Manager บ้าง Estate Manager บ้าง Housing Manager บ้าง แล้วแต่ลักษณะการใช้ประโยชน์ของอาคารแต่ละชนิด แต่ผมจะขอเรียกว่าผู้จัดการคอนโดตามถนัดก็แล้วกัน เพราะสังเกตเวลาโทรคุยกับลูกบ้านแนะนำตัวเองว่าผมผู้จัดการอาคารนะครับ ส่วนใหญ่จะงงสับสน อะไรนะคะ ผู้จัดการอะไรนะคะ พอบอกผมผู้จัดการคอนโดครับ จะร้องอ๋อทันที

คนที่เคยอาศัยอยู่ในคอนโดมักจะคุ้นชินกับผู้ที่ทำหน้าที่ผู้จัดการคอนโด แต่มีหลายครั้งเหมือนกันที่ลูกบ้านมักจะสับสนว่าผู้จัดการคอนโดกับผู้จัดการนิติบุคคลคือคนๆเดียวกัน แต่จริงๆแล้วเป็นคนละคนอย่างสิ้นเชิงทั้งในทางกฎหมายและทางการปฏิบัติงาน

มีคนเคยเปรียบเทียบไว้น่าคิดมาก เขาบอกว่าผู้จัดการคอนโดก็คือร่างทรงของผู้จัดการนิติบุคคลนั่นเอง อันนี้เห็นจะจริง เพราะจริงๆแล้วผู้จัดการคอนโดไม่มีหน้าที่ที่จะปฏิบัติงานภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมายแม้แต่นิดเดียว แต่ที่ทำหน้าที่กันอยู่ทุกวันนี้ ก็เพราะได้รับการมอบอำนาจจากผู้จัดการนิติบุคคลนั่นเอง

ดูเหมือนว่าตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลจะเป็นตำแหน่งกึ่งการเมืองกึ่งการกุศลอย่างไรชอบกล ผู้จัดการนิติฯบางคนก็เป็นตัวแทนของบริษัทเจ้าของโครงการ โดยที่เป็นทั้งเจ้าของโครงการและเป็นทั้งเจ้าของร่วมที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดค่อนข้างมาก ( ก็ขายไม่หมดไง ฮา ! ) ก็เลยใช้โอกาสนี้แต่งตั้งคนของบริษัทมาเป็นผู้จัดการนิติฯ อาจจะเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าได้อย่างคล่องตัว หรือเพื่อรักษาความลับอะไรบางอย่างก็แล้วแต่ แต่ที่แน่ๆ ผู้จัดการนิติฯเป็นตำแหน่งที่ไม่มีเงินเดือนครับ ( ผมหมายถึงเงินเดือนจากนิติบุคคลอาคารชุดนะครับ แต่อาจจะได้รับเงินเดือนจากตำแหน่งหน้าที่อื่นๆ ซึ่งเป็นงานประจำจริงๆ ในบริษัทเจ้าของโครงการ )

ผู้จัดการนิติฯอีกแบบก็คือ ผู้ที่ได้รับการแต่งตั้งจากบริษัทที่เข้ามารับจ้างบริหารคอนโดให้เป็นผู้จัดการนิติฯ คือกฎหมายคอนโดกำหนดไว้ว่า ผู้จัดการนิติบุคคลจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือเป็นนิติบุคคลก็ได้ คำว่านิติบุคคลในคำหลังหมายถึงนิติบุคคลที่เป็นบริษัทจำกัด ( อ่านภาษากฎหมายแล้วเวียนหัวเนาะ ! ) อย่างเช่นบริษัท ก. เซ็นสัญญารับจ้างบริหารคอนโด ข. คอนโด ข. ก็ตกลงแต่งตั้งให้บริษัท ก. เป็นผู้จัดการนิติบุคคล แต่ในทางปฏิบัติบริษัทจำกัดเป็นนามธรรมไม่มีตัวตนจับต้องไม่ได้ ก็เลยต้องตั้งบุคคลธรรมดาสมมุติว่าเป็นนาย ค. ให้เป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนในนามของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นนิติบุคคลคือบริษัท ก. จำกัด

ถ้าแบบนี้นาย ค. ก็จะไม่ได้รับเงินเดือนในการทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคล แต่จะได้รับเงินเดือนตามตำแหน่งหน้าที่งานประจำในบริษัท ก. เหมือนกัน

แล้วอย่างนี้ทำไมใครๆถึงอยากเป็นผู้จัดการนิติบุคคลกันนักหนา เปล่าเลย ไม่มีใครอยากเป็นผู้จัดการนิติบุคคลนักหรอก ส่วนใหญ่จำใจต้องเป็นเพราะหน้าที่การงานมันบังคับ ยกเว้นเจ้าของห้องชุดบางรายที่ว่างงานจริงๆ ก็เลยสมัครเป็นผู้จัดการนิติฯเพื่อหาอะไรทำแก้เหงา แบบนี้ถ้าเจอคนแบบปัญญาชนหน่อยก็ค่อยยังชั่ว แต่ถ้าเจอคนแบบมีปัญหาเรื่องอัตตาสูง คนที่จะต้องเหนื่อยที่สุดก็หนีไม่พ้นผู้จัดการคอนโดนั่นแหละครับ

การเป็นผู้จัดการนิติบุคคลเหมือนเอาขาข้างนึงแหย่เข้าไปไว้ในคุก ยิ่งกฎหมายอาคารชุดฉบับปรับปรุงล่าสุด ยิ่งมีเนื้อหาที่เข้มข้นและเข้มงวดมากขึ้น การเป็นผู้จัดการนิติบุคคลก็ต้องยิ่งเพิ่มความระมัดระวังในการปฏิบัติหน้าที่เป็นเงาตามตัว ผิดพลาดขึ้นมาเกิดเจอลูกบ้านฟ้องร้องดำเนินคดีก็เสร็จ โอกาสที่ขาอีกข้างจะตามขาข้างแรกเข้าไปก็มีอยู่ แล้วทีนี้เขาทำกันอย่างไร

อย่างที่บอกไว้ตอนต้นว่า ผู้จัดการคอนโดคือร่างทรงของผู้จัดการนิติฯ ถ้าจะเปรียบไปแล้วผู้จัดการคอนโดก็เหมือนกับผู้จัดการทั่วไป หรือ GM ในบริษัท ส่วนผู้จัดการนิติก็คือ MD นั่นเอง ดังนั้น เวลาทำงานเมื่อคณะกรรมการควบคุมคอนโดมีมติให้ทำอะไร ผู้จัดการคอนโดก็คือคนที่ลงมือปฏิบัติงานจริงๆ ส่วนอำนาจในการลงนามต่างๆที่มีผลผูกพันกับนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการนิติฯก็เป็นผู้ลงนาม สรุปว่าผู้จัดการคอนโดเป็นคนชงเรื่องตามมติคณะกรรมการให้ผู้จัดการนิติฯลงนามนั่นเอง

ดังนั้น ทั้งผู้จัดการนิติฯและผู้จัดการคอนโดจะต้องมีความแม่นยำในเรื่องกฎระเบียบ ข้อบังคับหรือแม้กระทั่งกฎหมายคอนโดในระดับที่ใกล้เคียงกัน หมายถึงเข้าใจไปในแนวทางเดียวกันด้วยนะครับ ถ้าแม่นยำเหมือนกันแต่เข้าใจไปคนละเรื่องแบบนี้คงดูไม่จืด จะกลายเป็นว่าคุยคนละเรื่องเดียวกัน อย่างกรณีของนาย ค. ที่เป็นตัวแทนของบริษัท ก. เป็นต้น เขาก็จะเลือกคนที่มีประสบการณ์การทำงานและแม่นยำเรื่องกฎหมายคอนโดมาทำหน้าที่ เพื่อป้องกันความผิดพลาดในการบริหารงาน อีกทั้งยังช่วยเป็นพี่เลี้ยงให้กับผู้จัดการคอนโดมือใหม่ๆไปในตัว

แล้วผู้จัดการคอนโดล่ะ เป็นใครมาจากไหน ?

คนที่จะมาเป็นผู้จัดการคอนโดจะต้องมีคุณสมบัติอย่างไรบ้าง ?

ผมเคยอ่านเจอในประกาศรับสมัครงาน ระบุคุณสมบัติของผู้จัดการคอนโดไว้เหมือนกับตำแหน่งทางบริหารของกิจการทั่วๆไปคือ อายุประมาณเท่านั้นเท่านี้ จบปริญญาตรีในสาขาที่เกี่ยวข้อง เคยผ่านประสบการณ์การทำงานบริหารคอนโดและใช้ภาษาอังกฤษได้จะรับพิจารณาเป็นพิเศษ ฯลฯ คุณสมบัติที่กำหนดไว้ข้อหนึ่งก็คือ สามารถทนรับสภาวะกดดันได้ !

ตรงนี้สะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจนเลยว่า ผู้จัดการคอนโดเป็นคนที่ต้องทำงานภายใต้สภาวะกดดันอย่างแน่นอน กดดันจากอะไร ?

ธุรกิจการบริหารคอนโดเป็นการรับเอา know-how จากต่างประเทศที่เขาเรียกว่า property management มาพัฒนาให้เหมาะสมกับวัฒนธรรมการอยู่ร่วมกันแบบไทยๆ ซึ่งก็คือสอดคล้องตามกฎหมายคอนโดของไทยนั่นเอง ( ก็ฝรั่งเขามีคอนโดมาก่อนเมืองไทยตั้งนานนี่นา ) ทีนี้พอ know-how เข้ามาในเมืองไทยก็มีคนพยายามแปลคำว่า property management ให้เข้ากับสังคมแบบไทยๆ บางกลุ่มก็แปลว่า การบริหารทรัพย์สิน ตรงๆตัวเลย บางกลุ่มก็แปลว่า การบริหารชุมชน

อันนี้น่าคิด จะเห็นว่าฝรั่งเขาให้น้ำหนักของคำจำกัดความของอาชีพนี้ไปที่ทรัพย์สิน ซึ่งก็คือตัวคอนโด แต่องค์กรบางกลุ่มในไทยกลับให้น้ำหนักไปที่ชุมชน พูดง่ายๆคือให้น้ำหนักไปที่คน ซึ่งก็คือผู้ที่พักอาศัยในคอนโดนั่นเอง

การตั้งใจให้น้ำหนักไปที่ชุมชนอาจจะสะท้อนให้เห็นถึงสภาพสังคมไทยอย่างหนึ่งก็คือ มากคนมากความ หรือสังคมไทยน่าจะเป็นแบบที่ว่า ยามศึกเรารบ ยามสงบเราซ้อม ( รบกันเอง ) หรือทำอะไรตามใจคือไทยแท้ เป็นต้น การมาอยู่ร่วมกันของคน (ไทย) ในคอนโดที่มีสภาพเหมือนกับการเอาบ้านเป็นหลังๆ มาซ้อนเรียงกันขึ้นไปเป็น 20 – 30 ชั้น ย่อมจะทำให้เกิดโอกาสกระทบกระทั่งกันได้ ไม่โดยทางกาย ( หมายถึงกายภาพของตัวคอนโด ) ก็ทางวาจาหรือไม่ก็ทางใจ อย่างใดอย่างหนึ่ง

เคยมีคนรู้จักที่เคยไปใช้ชีวิตในต่างประเทศ พูดให้ฟังในทำนองว่า คนไทยอยู่คอนโดไม่เป็น อันนี้ไม่รู้จริงหรือเปล่า ?

ทีนี้สังคมไทยๆ ของเรามีปัญหาเรื่องการอยู่ร่วมกันของคนหมู่มาก ผู้จัดการคอนโดก็เลยต้องเป็นอาชีพที่ต้องทนรับสภาวะกดดันได้ดี ก็คือนั่งอยู่ตรงกลางท่ามกลางความขัดแย้ง ซึ่งอาจจะปะทุขึ้นเมื่อไหร่ก็ได้ พอหาทางออกไม่ได้ก็มาลงที่ผู้จัดการคอนโด

จะเห็นได้ว่ามีการให้คำจำกัดความของผู้ที่พักอาศัยในคอนโดไว้หลายสถานะ ถ้าเป็นผู้เช่าก็เรียกว่าผู้เช่า ถ้าเป็นเจ้าของห้องชุดสถานะตามกฎหมายก็เรียกว่าเจ้าของร่วม แต่โดยภาพรวมๆจะเรียกว่าลูกบ้าน
เมื่อมีคำว่าลูกบ้าน ก็ต้องมีคำว่าพ่อบ้าน ตรงนี้ชัดเจนครับว่าผู้จัดการคอนโดก็คือพ่อบ้านนั่นเอง !

( มีต่อตอน 2 )
SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ