บริหารคอนโด : บริหารอะไร ? (3)

แต่ขยะหรือปัญหาที่ท่านผู้จัดการท่านนี้และท่านก่อนหน้านี้ ( 2 ท่าน ) ทิ้งไว้เป็นมรดกให้ผมคือ นิติบุคคลฯ ถูกลูกบ้านฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายครับ ฟ้องในสมัยที่ผมมารับหน้าที่นี่แหละครับ แต่มูลเหตุของปัญหาจนเกิดเป็นประเด็นฟ้องร้องกันขึ้นมา มันเกิดขึ้นในสมัยที่ผู้จัดการก่อนหน้าผมสองท่านเป็นผู้รับผิดชอบ ซึ่งการที่นิติบุคคลฯ ถูกฟ้องร้องดำเนินคดีนั้น แน่นอนว่าบริษัทบริหารก็ต้องโดนด้วย เพราะเป็นผู้ว่าจ้างกับผู้รับจ้าง มีสถานะภาพเป็นจำเลยร่วมกันครับ

ผมต้องขอเรียนย้ำอีกครั้งนะครับว่า ข้อเขียนของผมในครั้งนี้ ไม่มีเจตนาที่จะมาตำหนิหรือประจานเพื่อนร่วมอาชีพแต่ประการใดครับ เพียงแต่ต้องการยกตัวอย่างให้ท่านผู้อ่าน ที่อาจจะเป็นผู้จัดการคอนโดมือใหม่ๆ ที่ยังไม่ค่อยเข้าใจถึงภาระหน้าที่ที่ถูกต้องของตนเอง ได้รับทราบเป็นกรณีศึกษาเท่านั้นนะครับ

ผมเคยนั่งวิเคราะห์ถึงสาเหตุของการที่นิติบุคคลฯ ถูกฟ้องจากผลงานการบริหารของผู้จัดการสองท่าน สองคดีแล้วได้ข้อสรุปดังนี้ครับ

คดีแรก(ขออนุญาตไม่กล่าวถึงรายละเอียดของคดีนะครับ) เหตุที่ถูกฟ้องเพราะผู้จัดการคอนโดไม่ยึดกฎกติกามารยาทในการบริหารคอนโดอย่างเคร่งครัด แน่นอนว่าการฟ้องร้องดำเนินคดีตามข้อกล่าวหาของโจทก์ ย่อมมีเหตุปัจจัยมาจากหลากหลายองค์ประกอบ แต่ผมจะขอเน้นที่ตัวผู้จัดการคอนโดเป็นหลักนะครับ ( ตามชื่อบล็อก ! ) ผมจะไม่เน้นไปที่องค์ประกอบอื่นๆหรืออาจจะมีพาดพิงบ้าง (ต้องขออภัยไว้ล่วงหน้า) ก็เพื่อให้ท่านมองเห็นภาพได้ชัดเจนขึ้นว่า ข้อผิดพลาดหรือมูลเหตุของปัญหาเกิดขึ้นได้อย่างไร

ผู้จัดการท่านแรก (คดีแรก) เป็นคนทำงานสไตล์ ปลาไหลใส่สเกต ด้วยความที่เป็นคนมีความเชื่อมั่นในตัวเองค่อนข้างสูง มีวาทศิลป์เป็นเลิศ กล้าคิดกล้าพลิกแพลงในสิ่งที่คนอื่นไม่กล้า สามารถพูดจาชี้นำให้กรรมการคอนโดเห็นคล้อยตามในสิ่งที่พี่แกต้องการนำเสนอได้อย่างไม่ยากเย็น ฟังดูแล้วล้วนเป็นคุณสมบัติที่ดี ไม่น่าจะก่อให้เกิดปัญหา ถึงขั้นฟ้องร้องกันได้นะครับ

แต่คุณสมบัติทั้งหมดที่ว่า กลับส่งผลร้ายต่อนิติบุคคลฯ เนื่องจากเพราะแนวคิด ความต้องการส่วนตัวของกรรมการบางคน ขัดกับกฎหมายอาคารชุด ทั้งๆที่พี่แกก็รู้ ( ผู้จัดการคอนโดทุกคน ต้องมีความรู้ความเข้าใจใน พรบ. อาคารฃุด ในมาตราสำคัญๆ ได้อย่างแม่นยำ ไม่หลงประเด็น ) แต่ด้วยการที่พี่แกมีความเชื่อมั่นในตัวเองค่อนข้างสูง แล้วสไตล์การทำงาน ก็ไม่ค่อยยึดหลักการเท่าไร ส่วนใหญ่จะยึดหลักกูมากกว่า

หลักกูในที่นี้หมายถึงกูที่เป็นกรรมการนั่นแหละครับ โดยเฉพาะท่านประธานกรรมการชุดที่ถูกฟ้อง แนวคิดหรือวัตถุประสงค์ในการบริหารจัดการคอนโดของท่านคือ เพื่อตอบสนอง need ของตนเองเป็นหลัก ประมาณว่า ถ้าข้าพเจ้าอยากได้อะไร ที่เจ้าของร่วมคนอื่นได้ประโยชน์ด้วย ( คือข้าพเจ้าต้องอยากได้ก่อน ส่วนคนอื่นอยากหรือไม่อยากไม่เป็นไร เดี๋ยวข้าพเจ้าจัดให้ ) ข้าพเจ้าก็จะใช้อำนาจในความเป็นประธานกรรมการนี่แหละ สั่งการไปที่ผู้จัดการคอนโด แล้วก็เหมือนผีเน่ากับโลงผุมาเจอกัน ท่านผู้จัดการคอนโดท่านนี้ก็ตอบสนองซิครับ ประมาณว่า แจ๋วครับพี่ ดีครับท่าน ได้ครับนาย เดี๋ยวผมจัดให้

ถ้าการตอบสนองความต้องการในเชิงสร้างสรรค์ เพื่อพัฒนาปรับปรุงคอนโดเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมจริงๆ ก็ไม่น่ามีปัญหาอะไร ดีเสียอีก แต่ประเด็นปัญหาของผู้จัดการท่านนี้คือ แกเชื่อมั่นในความสามารถพลิกแพลงและความสามารถในการโน้มน้าวกรรมการของแกมากเกินไป จนในที่สุดการตอบสนอง need ของ กรรมการบางคนโดยใช้ช่องทางมติที่ประชุมคณะกรรมการ ก็ดูเหมือนว่าจะทำสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ ให้เป็นไปได้ขึ้นมาซะงั้น แต่เหนือฟ้า ยังมีฟ้า เหนือมติที่ประชุมก็ยังมีข้อบังคับ เหนือข้อบังคับก็ยังมี พรบ. อาคารชุด ฯ ครับท่าน

ถึงแม้ว่าการตอบสนอง need ของท่านประธานกรรมการ จะสามารถใช้กลยุทธ์พลิกแพลงผ่านเป็นมติกรรมการออกมาได้ แต่ในเมื่อไปขัดแย้งกับ พรบ. อาคารชุดฯ ซึ่งมีศักดิ์และสิทธิ์ทางกฎหมายที่สูงกว่า ชุมชนในคอนโดประกอบไปด้วยลูกร้อยพ่อพันแม่มาอยู่ด้วยกัน คนรักก็มี คนชังก็เยอะ พวกที่เห็นความไม่ชอบมาพากลก็ลงขันกันฟ้องร้องดำเนินคดีกับนิติบุคคลฯ ข้อหาละเมิด พรบ. อาคารชุด เรียกค่าเสียหายซิครับ

กรรมการคอนโดในฐานะผู้มีอำนาจบริหาร และเป็นผู้กำหนดมติที่ประชุม พูดง่ายๆก็คือเป็นผู้ออกคำสั่งก็ต้องโดนด้วย บริษัทบริหารในฐานะผู้รับคำสั่งหรือมติมาปฏิบัติก็โดนด้วยตามระเบียบซิครับ นี่มันเป็นแบบนี้แหละครับ ท่านผู้ชม

ถ้าผู้จัดการคอนโดท่านนี้ แกนิ่งๆหน่อยไม่รีบร้อนตอบสนอง need ของกรรมการบางคนมากเกินไป ปัญหาก็จะไม่เกิด แต่เหตุผลที่แกต้องตอบสนองเสมอคือ ตัวแกเองมีพฤติกรรมหรืออุปนิสัยแบบปลาไหลใส่สเกตอย่างที่ว่า คือแกเองเป็นคนไม่ค่อยอยู่กับร่องกับรอยเท่าที่ควร จะหาผลงานอะไรที่เป็นความคิดริเริ่ม สร้างสรรค์ของตนเอง ที่เป็นชิ้นเป็นอันแทบไม่ได้เลย

พฤติกรรมการทำงานเท่าที่พนักงานเล่าให้ฟังก็คือ มาทำงานแต่เช้า น่าจะเป็นเรื่องที่ดีนะครับ แต่มูลเหตุที่มาแต่เช้าคือ ต้องแวะส่งลูกเมียไปโรงเรียน ไปทำงานก่อน เสร็จแล้วจึงเข้ามาหน่วยงาน เพื่อมาตอกบัตรแล้วนอนต่อ ( นอนในห้องพักของช่างกะดึก ) แล้วเหตุผลที่ต้องนอนต่อเพราะส่วนใหญ่พี่แกมาทำงานพร้อมกับอาการ แฮงค์ ครับ เนื่องเพราะส่วนตัวพี่แกมีความโปรดปรานในการร่ำสุราเป็นพิเศษ

พอสายๆหน่อยซัก 9 โมงกว่า เริ่มฟื้นคืนชีพ ก็เข้านั่งทำงาน งานหลักที่ทำคือ โทรหาท่านประธาน เพื่อรายงานตัว แล้วก็รายงานผลการดำเนินงานที่ท่านประธานสั่งการมาตั้งกะวันก่อนๆ เสร็จแล้วถ้าท่านประธานคิดอะไรได้หรือต้องการอะไรในวันนั้น แกก็จะหาวิธีพลิกแพลงแล้วก็สั่งการพนักงานเพื่อตอบสนองให้ท่านให้ได้ พอซักบ่ายๆ หน่อยก็แวบหายออกไปข้างนอก

เหตุผลที่นิยมมากที่สุดที่พี่แกใช้อ้างในการแวบคือ ผมไปหาซื้ออะไหล่ให้ช่าง แล้วก็ไม่กลับมาเลย จนเขามารู้กันทีหลังว่า ไปธุระส่วนตัวบ้าง แล้วก็จะรีบไปรับลูกเมียกลับบ้านด้วย แต่ที่หนักที่สุดคือ พี่แกแวบไปร่ำสุราครับ ที่รู้กันก็เพราะว่า แกโทรเรียกลูกน้องที่เป็นช่างคอนโดคนที่รู้ใจ แล้วก็เข้ากะดึก ไปนั่งกินแล้วก็ช่วยพี่แกจ่ายค่าเหล้าบ่อยๆ ช่างโดนเรียกไปเลี้ยงเหล้าลูกพี่บ่อยๆก็เกิดอาการเซ็งในชีวิตครับ ก็เลยแอบเอามาพูดเอามาเล่าให้เพื่อนร่วมงานฟัง ความลับก็เลยแตก

ดังนั้น เวลากรรมการท่านใด โดยเฉพาะท่านประธานสั่งการเรื่องใดแกก็เลยต้องรีบตอบสนองอย่างที่ว่า เนื่องจากเพราะถ้าไม่รีบตอบสนอง ก็จะดูเหมือนไม่ทำงาน ไม่มีผลงาน เหตุผลก็คือเพื่อกลบเกลื่อนความไม่ค่อยอยู่กับร่องกับรอยของตัวเอง จนในที่สุดก็ตกม้าตาย ถ้าแกทำงานด้วยความเป็นมืออาชีพจริงๆ ยึดกฎ กติกา มารยาทอย่างเคร่งครัด ก็คงไม่เกิดปัญหาแบบนี้

หลายท่านอาจสงสัยว่า ทำไมถึงต้องรายงานท่านประธาน จริงๆแล้วตามสายงายบังคับบัญชาผู้จัดการคอนโด ต้องรายงานตรงกับผู้จัดการนิติฯ ก่อนมิใช่หรือ จริงๆก็คือถูกต้องตามนั้นแหละครับ แต่เผอิญว่าผู้จัดการนิติฯสมัยนั้นเป็นบริษัทจำกัด ก็คือบริษัทที่รับบริหารนั่นแหละครับ โดยบริษัทแต่งตั้ง op ท่านหนึ่งให้ทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติฯ เสร็จแล้ว op ท่านก็งานเยอะ ดูแลหลายหน่วยงาน เดือนหนึ่งถึงจะมีโอกาสเข้ามาตรวจเยี่ยมหน่วยงานซักครั้ง ท่านประธานซึ่งเป็นลูกบ้านพักอาศัยอยู่ในคอนโดเป็นประจำ ก็เลยกลายเป็นผู้มีอำนาจตัวจริง

ตอนหลังพอกรรมการชุดนั้นหมดวาระลงพร้อมกับการทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลฯ ของบริษัทบริหาร ก็หมดวาระลงพร้อมกัน จึงมีการแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่เข้ามา แล้วก็ให้ที่ประชุมกรรมการแต่งตั้งกรรมการท่านหนึ่ง ทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคล ตาม พรบ.อาคารชุด มาตรา 38 (2) ทั้งนี้ เพื่อถ่วงดุลอำนาจการบริหารระหว่างประธานกรรมการกับบริษัทบริหาร โดยมีผู้จัดการนิติบุคคลฯ ทำหน้าที่กลั่นกรองงานต่างๆในเบื้องต้น เพื่อไม่ให้การบริหารเกิดความผิดพลาดแบบเดิม ก่อนที่จะนำเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการ

การเป็นผู้จัดการคอนโดที่ดีนั้น ต้องสวมวิญญาณของที่ปรึกษาด้วยครับ ต้องกล้าที่จะเรียนท่านประธานหรือกรรมการท่านใดก็ตามแบบตรงไปตรงมาว่า สิ่งที่ท่านคิดหรือต้องการนั้น มันทำได้หรือไม่ได้ ไม่ได้เพราะอะไร ถ้ายังขืนดันทุรังทำอาจเกิดผลเสียอะไรตามมา อย่ามัวแต่กลัวหรือกังวลว่า ท่านประธานหรือกรรมการจะไม่พอใจ เพราะหากเกิดความเสียหายตามมาภายหลัง ท่านกรรมการทั้งหลายจะยิ่งกว่าไม่พอใจคือ รังเกียจท่านเอาได้ แล้วบริษัทที่ท่านสังกัดก็จะรังเกียจท่านด้วยเช่นกัน แต่ถ้าท่านผู้มีอำนาจทั้งหลายยืนยันที่จะทำให้ได้ ผู้จัดการคอนโดก็ควรจะหาผนังหรือกำแพงพิงหลังตัวเองซักหน่อยนะครับ

ผนังหรือกำแพงที่ว่า ผมหมายถึงหาวิธีการที่จะปกป้องตัวเอง จากการคิดการตัดสินใจของคณะกรรมการที่เรารู้ว่าผิดกฎหมาย และเราได้ให้ความเห็นไปแล้วว่า ทำไม่ได้

วิธีของผมก็คือทำหนังสือถึงผู้จัดการนิติบุคคลฯ แล้วก็อ้างถึงมติหรือคำสั่งอะไรก็แล้วแต่ ที่เห็นว่าผิดกฎหมายพร้อมกับความเห็นว่าทำไม่ได้เพราะอะไร แล้วก็จึงเรียนมาเพื่อทราบ แล้วก็ขอแสดงความนับถือ แล้วก็ลงชื่อ เสร็จแล้วอย่าลืมสำเนาเรียน op ของท่านด้วยนะครับ อย่างน้อยก็มีลูกพี่ของเรารับรู้ด้วย ช่วยป้องกันเราอีกแรง แบบนี้ถ้าท่านผู้มีอำนาจทั้งหลายดึงดันจะทำ ก็ให้เป็นมติออกมา มีปัญหาถูกฟ้องมาเมื่อไร ผมและบริษัทในฐานะเป็นจำเลยร่วม ก็จะรอดตัวครับ