บริหารคอนโด : บริหารอะไร ? (2)

ปัญหาอีกประการหนึ่งที่ผมหรือผู้จัดการคอนโดหลายๆท่านมักเจอบ่อยๆก็คือ ปัญหาเรื่องขยะครับ ขยะในที่นี้ไม่ได้หมายถึง ขยะที่เป็นสิ่งของหรือเศษวัสดุเหลือใช้ที่ลูกบ้านนำมาทิ้งไว้ให้แม่บ้านคอนโดเก็บกวาดนะครับ แต่ผมหมายถึงขยะซึ่งเป็นปัญหาที่ท่านผู้จัดการคอนโดคนก่อนๆ ที่ทำหน้าที่ก่อนผมหรือท่านๆทั้งหลายจะเข้ามารับงานต่อทิ้งเอาไว้ให้เก็บกวาด บางครั้งเหม็นเน่าจนอาจเปรียบได้ดังอุจจาระเลยก็ได้ พวกนี้ชอบซุกเอาไว้ใต้พรมหรือใต้ลิ้นชัก ผมหมายถึงใต้กองเอกสารเก่าๆบนและหลังโต๊ะทำงานของท่านนั่นแหละครับ

ที่กล่าวถึงประเด็นนี้ไม่มีเจตนาที่จะตำหนิหรือต่อว่าเพื่อนร่วมอาชีพนะครับ แต่ผมกำลังพยายามสะท้อนให้เห็นถึงวิธีคิดวิธีการทำงานของผู้จัดการแต่ละท่านว่ามีสไตล์ที่หลากหลายและแตกต่างกัน ตามแบ็คกราวด์และอุปนิสัยของแต่ละท่าน แต่ละคน

งานอาชีพผู้จัดการคอนโดเป็นงานบริหารที่มีลักษณะเป็นงานเชิงรับมากกว่าเชิงรุก คือมีตัวคอนโด(อาคาร)เป็นตัวตั้งต้น เป็นศูนย์รวมของกิจกรรม มีคน(ลูกบ้าน+พนักงาน) เป็นตัวขับเคลื่อนกิจกรรม และมีงบประมาณ ( ค่าส่วนกลาง) เป็นเครื่องมือในการหล่อเลี้ยงหรือหล่อลื่นให้กิจกรรมต่างๆเคลื่อนตัวไป จะเคลื่อนได้ดีหรือไม่ หรือปัญหาจะมากจะน้อย ก็อยู่ที่งบประมาณกับคนนี่แหละครับ ( ตัวคอนโดก็มีส่วนด้วยเหมือนกัน แต่มันไม่มีชีวิต ไม่มีปากมีเสียง ก็เลยไม่ค่อยมากเรื่องเท่าไร ) แล้วก็มีกติกา ( กฎหมาย+ข้อบังคับ) เป็นเครื่องมือกำกับการขับเคลื่อน ไม่ให้กิจกรรมของคนที่อยู่ในคอนโดออกนอกลู่นอกทาง

อย่างที่ผมเคยเรียนให้ทราบว่า มีการแบ่งงานบริหารคอนโดออกเป็น 3 ส่วนใหญ่ๆ คือ บริหารอาคาร (Building management) บริหารลูกบ้าน (Co-owner management) และ การบริหารการเงิน (Financial management) ทั้งสามส่วนล้วนต้องขับเคลื่อนอย่างสมดุลซึ่งกันและกัน การบริหารคอนโดมันถึงจะราบรื่นครับ

เหตุผลง่ายๆที่ผมคิดว่า การบริหารคอนโดเป็นงานบริหารเชิงรับมากกว่าเชิงรุกก็คือ เอาแค่วัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายคอนโด มาตรา 33 ก็มีแนวคิดเป็นเชิงรับแล้วครับ เพราะวัตถุประสงค์ที่เขาระบุในกฎหมายคือ “นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ “

และโดยที่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นองค์กรทีไม่มีวัตถุประสงค์ในการแสวงหากำไร ไม่ต้องตั้งเป้าหมายว่าปีนี้จะทำกำไรหรือขยายตัวกี่เปอร์เซ็นต์ ไม่ต้องตั้งเป้ายอดขาย ไม่ต้องตั้งเป้าลดของเสียในการผลิต เหมือนการประกอบอุตสาหกรรมการผลิตสินค้าทั่วๆไป ดังนั้น เอาแค่ทำหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามวัตถุประสงค์ที่ว่าให้ได้ ก็แทบไม่มีเวลาที่จะรุกไปหาอะไรแล้วละครับ

เหมือนที่ท่าน op ของผมพูดนั่นแหละครับ ว่า เสน่ห์ของการบริหารคอนโดคือ การที่เราสามารถแก้ปัญหาให้ลูกบ้านได้ คำพูดนี้สะท้อนให้เห็นลักษณะธรรมชาติอย่างหนึ่งของการบริหารคอนโด คือเป็นอาชีพที่ต้องทำหน้าที่แก้ปัญหาตลอดเวลา แล้วปัญหาที่เกิดขึ้นในคอนโดส่วนใหญ่ มักจะเป็นปัญหาเชิงรับครับ คือ ท่านนั่งของท่านอยู่ดีๆ นี่แหละครับ ไม่ต้องไปไหน เดี๋ยวปัญหามันก็จะมาหาท่านเอง ท่านไม่มีความจำเป็นต้องรุก( วิ่ง) ไปหาปัญหาให้เหนื่อยครับ ปัญหามาแล้วก็แก้ให้ได้ แก้ให้ดี รับรองว่า ท่านจะเอาตัวรอดได้ครับ

แต่ผู้จัดการคอนโดหลายท่านไม่เข้าใจเรื่องแบบนี้ บางท่านคิดว่า การเป็นผู้จัดการคอนโดมันเท่ห์ดี ทำงานในตำแหน่งที่มีคำว่า “ผู้จัดการ” นำหน้า แหม! มันช่างเท่ห์ ช่างโก้อะไรปานนั้น! แต่ไม่รู้เหมือนกันว่า เป็นผู้จัดการคอนโด เขาต้องทำอะไรกันบ้าง จนผู้จัดการคอนโดหลายคนถูกลูกบ้านตำหนิว่า (ไอ้นี่ ! ) มันเป็นผู้จัดการ ที่ไม่จัดการ (ว่ะ) ไม่เห็นทำอะไรเลย อาจเป็นเพราะไม่เข้าใจงาน คือไม่รู้ว่าหน้าที่ที่ควรทำคืออะไร หรือรู้ แต่ไม่ทำ มัวแต่เอาเวลา ความคิด ไปคิดไปทำเรื่องอื่นๆแทน

ผู้จัดการบางท่าน มีงานผู้จัดการคอนโดเป็นอาชีพเสริมครับ อาชีพหลักคือ ขายตรง ลูกน้องทั้งสายตรงและสายอ้อม วันๆพี่แกนั่งคิดอยู่อย่างเดียว คือ ตูจะหาทางสปอนเซอร์คนพวกนี้ได้อย่างไร เล่นเอาวงแตกมามากต่อมากแล้ว คือพนักงานก็อึดอัด ลำบากใจ ผู้จัดการเป็นผู้บังคับบัญชา จะปฏิเสธก็ไม่กล้า ครั้นจะรับการสปอนเซอร์ก็ไม่ค่อยชอบอาชีพนี้ ไม่ถนัดในการไปพูด ไปชักจูง ไปโน้มน้าว ให้คนมาสมัครต่อ แต่ก็จำใจสมัครไปงั้นๆแหละ แต่ในใจลึกๆแล้ว สุดเซ็ง ! ทำให้รู้สึกไม่อยากทำงานกับผู้จัดการคนนี้เลย

ผู้จัดการคอนโดบางคน ไม่มีแรงจูงใจอย่างอื่น นอกจากพูดง่ายๆ คือ เกเร มาทำงาน เก้าโมงกว่าสิบโมง บ่ายสองบ่ายสาม กลับแล้ว แล้วก็ไม่มีอ้อมค้อมนะครับ ตอกบัตรตามนั้นแหละ แล้วมีพฤติกรรมที่น่าประหลาดมาก คือชอบเอาหนังโป๊มาเปิดดูในออฟฟิศ เปิดกันจะ ๆ โจ๋งครึ่มแบบนั้นแหละ พ่อเจ้าประคุณ จนพนักงานธุรการ ( ผู้หญิง) ต้องพูดในเชิงขอร้องว่า ถ้าพี่จะดู ขอให้หนูเคลียร์งานเสร็จก่อนได้หรือเปล่า ไม่ได้แปลว่า เคลียร์งานเสร็จแล้วหนูจะได้มีเวลามานั่งดูด้วยกันกับพี่นะครับ แต่หมายความว่า เคลียร์งานเสร็จแล้วหนูจะได้รีบหนีไปอยู่ที่อื่น เพื่อที่จะให้พี่แกได้อยู่ดูคนเดียวอย่างสบายใจ

จนพฤติกรรมประหลาดที่ว่า เป็นที่เลื่องลือ โจษจัน ไปทั่วคอนโด ลูกบ้านร้องเรียนกรรมการ กรรมการคอนโดต้องขอให้บริษัทเปลี่ยนตัวผู้จัดการ ในที่สุด บุคคลากรที่มีพฤติกรรมแบบนี้ บริษัทก็เก็บรักษาไว้ไม่ไหวครับ ก็ต้องให้พักงานไม่มีกำหนด เนื่องจากไม่มีหน่วยงานที่เหมาะสมให้ลง และสุดท้ายก็ขอให้เขียนใบลาออก ( ก็ให้ออกนั่นแหละครับ) เสร็จแล้วยังไม่หมดฤทธิ์เดชนะครับ พี่แกโกรธบริษัทที่ลงโทษแกแบบนั้น หาทางลงกับใครไม่ได้ก็มาลงกับ op โทรศัพท์มาขู่ op ประมาณว่าให้ระวังตัวให้ดี โถ ! พ่อเจ้าประคุณ ท่านนั่นแหละ ที่ต้องระวังตัวให้ดี เพราะชื่อเสียงของท่านน่ะ เป็นแบล็คลิสต์ ไปทั่วทั้งวงการแล้วครับท่าน

ผู้จัดการบางคน มีอาชีพเสริม อาจเป็นธุรกิจส่วนตัวทำกันภายในครอบครัว ทำไปทำมาเข้าท่าเข้าทางดี ก็เอาเวลาไปทุ่มเทให้ธุรกิจส่วนตัวมากกว่า เข้างานสาย เลิกงานเร็ว เพราะ ก่อนมาทำงานต้องแวะเอาของไปส่งลูกค้าก่อน พอถึงออฟฟิศ โต๊ะทำงานตัวเองมีไม่เคยนั่ง หลบไปนั่งตรงไหนไม่ทราบ มีโน๊ตบุ๊คตัวนึง เอาไว้สำหรับเช็คออร์เดอร์ลูกค้าทางเวปไซต์ส่วนตัว ( ขายของทางเน็ต ) งานการในหน้าที่ผู้จัดการคอนโด ก็กองสุมๆเอาไว้จนเหม็นเน่าอย่างที่ว่า เวลามีลูกบ้านมาขอพบ เพื่อปรึกษาเรื่องปัญหาต่างๆ ไม่เคยเจอ พอพนักงานไปตามก็ทำเสียง จิ๊ จ๊ะ ( รำคาญ ) พอบ่ายๆก็รีบกลับเพราะต้องไปคุยออร์เดอร์ตัวใหม่กับลูกค้า แล้วก็บอกพนักงานว่า ผมกลับเร็วหน่อยนะ ไปหาซื้ออะไหล่ให้ช่าง ( เป็นประจำ ! )

จนพนักงานธุรการทนไม่ไหว ต้องเอางานเอกสารของผู้จัดการ มานั่งทำเอง ด้วยความกลัวว่างานไม่เดิน แล้วจะโดนตำหนิไปด้วย และถึงกับบ่นว่า ถ้าการเป็นผู้จัดการ แล้วมันต้องทำงานแค่นี้ เขา (พนักงานธุรการ) ก็เป็นผู้จัดการได้ (ว่ะ) จนทำให้พนักงานท่านนี้ มีทัศนะคติที่เป็นลบกับบริษัทผมและตัวผู้จัดการที่บริษัทส่งมาประจำที่นี่ทุกคน (เธอเป็นพนักงานของนิติฯ )

ตอนหลังมา ผมมารับงานต่อจากท่านผู้จัดการท่านนี้ ผมต้องใช้ความหนักแน่นและอดทนอย่างมากกับการเขาไปนั่งในใจของพนักงานคนนี้ ( เพราะตำแหน่งเขาคล้ายๆกับทำหน้าที่เลขาฯ ให้กับผม ) ผมทำให้เขาเห็นว่า การเป็นผู้จัดการในสไตล์ของผมนั้นเป็นอย่างไร และผมต้องสามารถทำงานในฐานะผู้บังคับบัญชา คือบังคับแล้วก็บัญชาเขาให้ได้ด้วย จนในที่สุด หลังจากใช้เวลาปรับตัวซักระยะหนึ่ง พนักงานท่านนี้ก็ไม่มีปัญหาอะไรกับผมครับ