เจ้าของโครงการ : เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล (2)

คอนโดหลายโครงการที่เปิดตัวทำโครงการช่วงคาบเกี่ยวประมาณปี 2540 เป็นช่วงที่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้ง ฟองสบู่แตก ธุรกิจและสถาบันการเงินในประเทศไทยล้มระเนระนาดระบาดไปครึ่งค่อนโลก ทำให้บางโครงการที่เจอแจ๊คพ็อตช่วงนี้พอดี เกิดสภาวะซื้อไม่ได้ขายไม่ออก ในที่สุดห้องชุดในส่วนที่เจ้าของโครงการถือครองกรรมสิทธิ์ก็ถูกสถาบันการเงินผู้สนับสนุนโครงการยึด แล้วขายต่อไปให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ในเครือข่าย หาช่องทางขายทอดตลาดต่อไป


บางโครงการเจ้าของโครงการถือครองกรรมสิทธิ์มากว่า 50% มาตั้งแต่ปี2540จนถึงปัจจุบัน จำหน่ายจ่ายโอนไม่ได้เพราะติดเงื่อนไขของบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่ว่า แล้วกลายเป็นว่าเจ้าของโครงการเองนี่แหละ ที่ค้างจ่ายค่าส่วนกลางมากว่าเพื่อน จนเป็นเหตุให้คอนโดขาดสภาพคล่องที่จะมาบริหารจัดการ ไม่มีเงินจ่ายค่า รปภ. จนต้องเปลี่ยนบริษัท รปภ. เกือบทุก ๆ 3 เดือน ไม่มีเงินจ่ายค่าบริการบริษัทแม่บ้านจนต้องขอเลิกสัญญาแล้วโอนพนักงานของบริษัทแม่บ้านมาเป็นพนักงานของนิติบุคคล ไม่มีเงินมาซ่อมบำรุงระบบวิศวกรรมในอาคาร โดยเฉพาะระบบป้องกันและบรรเทาอัคคีภัยล้มเหลวหมดทั้งระบบ โดยที่ลูกบ้านไม่รู้ตัวเลยว่า ชีวิตกำลังแขวนอยู่บนเส้นด้าย อยู่กันไปแบบเสี่ยงภัยโดยไม่รู้ตัว


บริษัทบริหารคอนโดก็เหมือนกัน ถ้าค้างชำระค่าบริการให้เขาเกิน 3 เดือนแบบนี้ เขาจัดเกรดอยู่ในกลุ่มหนี้เน่าครับ เป็นลูกค้าที่ไม่น่าเชื่อถือ ส่วนใหญ่เขาจะขอเลิกสัญญาทันทีเหมือนกัน คอนโดที่ผมเคยดูแลอยู่ก็มีครับ ผมเข้ามาดูแลในช่วงหนึ่งก่อนที่มีเหตุบางประการที่จะต้องโยกย้ายไปดูแลอาคารอื่น พอผมเข้ามาดูแลผมก็ศึกษาประวัติศาสตร์ความเป็นมาของคอนโดเพื่อให้รู้ที่มาที่ไป ก็ปรากฏว่าเป็นคอนโดที่ทำโครงการช่วงก่อนฟองสบู่แตก พอโครงการก่อสร้างเสร็จ(ด้วยความทุลักทุเล)ปุ๊บ ฟองสบู่ก็แตกปั๊บ


ตอนเริ่มแรกก็มีบริษัทรับจ้างเข้ามาบริหารได้ระยะหนึ่งเข้าใจว่าน่าจะมีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง(อย่างรุนแรง)ก็คงขอถอนตัวออกไป บริษัทเจ้าของโครงการก็เลยเข้ามาบริหารเอง โดยการเปลี่ยนผู้จัดการนิติบุคคลจากบรัษัทบริหารเป็นคนที่ไว้ใจได้ของเจ้าของโครงการ แล้วก็เป็นมาจนถึงทุกวันนี้


การที่บริษัทเจ้าของโครงการเข้ามาบริหารนิติบุคคลอาคารชุดเอง โดยที่ไม่ได้แยกไปเป็นบริษัทลูกเหมือนบริษัทเจ้าของโครงการระดับมาตรฐานอื่น ๆ ตรงนี้บอกได้เลยว่าอันตรายและน่าเป็นห่วงมาก เหตุผลง่าย ๆ นะครับ ไม่มีคนกลางเข้ามาตรวจสอบถ่วงดุลการบริหารครับ ถ้าจะมองในแง่น่าเห็นใจก็น่าเห็นใจนะครับ เขาอุตส่าห์กู้หนี้ยืมสินมาลงทุนทำโครงการเป็นเงินหลายร้อยล้านบาท จะปล่อยในมันล้มหรือถูกยึดกิจการไปต่อหน้าต่อตาโดยที่ไม่ต่อสู้ปกป้องเลยก็ดูกระไรอยู่


แต่ผมกำลังคิดในมุมมองของคนกลางครับว่าการสร้างเอง ขายเอง บริหารเอง โดยไม่มีคนมาตรวจสอบถ่วงดุลแบบนี้จะมีอะไรเป็นเครื่องรับประกันความเป็นมืออาชีพครับ ใครจะรับประกันว่าลูกบ้านจะได้รับการดูแลตามสิทธิที่ควรได้ครับ


อย่างไรก็ตามบริษัทเจ้าของโครงการที่ว่าก็บริหารนิติบุคคลเองมาเป็นเวลาร่วม 10 ปี จนก่อนที่ผมจะเข้ามาก็มีบริษัทบริหารก่อนหน้าผม 1 บริษัทเพิ่งถอนตัวออกไป เหตุผลที่ถอนก็คือ ค้างค่าบริหารเกิน 3 เดือนเขาก็เลยขอถอน จนถอนไปแล้วกว่าจะมีเงินจ่ายค่าบริหารเขาก็ล่วงเลยมาอีกกว่า 3-4 เดือน แล้วระหว่างที่เจ้าของโครงการบริหารเขาได้จัดโครงสร้างองค์กรบริหารที่ประหลาดมาก คือให้ผู้จัดการทั่วไปของเขาซึ่งดูแลทางด้านงานขายโครงการมาควบคุมดูแลฝ่ายจัดการอาคาร (นิติบุคคล) ซึ่งก็หมายถึงควบคุมดูแลผู้จัดการอาคารด้วย จนพนักงานของนิติบุคคลทั้งช่าง ทั้งแม่บ้านหลงผิดคิดว่าตัวเองเป็นพนักงานของบริษัทเจ้าของโครงการตลอดมา ส่วนผู้จัดการทั่วไป She ก็ใหญ่คับคอนโดน่ะสิ!


นี่คือ ผู้ทรงอิทธิพลในประการที่สอง

SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

เจ้าของโครงการ : เจ้าของร่วมผู้ทรงอิทธิพล (1)

ผมอยากจะเล่าถึงลูกบ้านรายใหญ่เจ้าหนึ่ง เชื่อว่าคอนโดส่วนใหญ่จะเลี่ยงลูกบ้านลักษณะนี้ไม่พ้น คือมีสถานะ 2 อย่างในเวลาเดียวกัน คือเป็นทั้งเจ้าของโครงการและเป็นเจ้าของร่วมในขณะเดียวกัน

ตามปกติแล้วกระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ต้องเริ่มจากการจดทะเบียนอาคารชุดก่อน โดยต้องจัดเตรียมเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ของ พรบ.อาคารชุด แล้วยื่นจดทะเบียนอาคารชุดเมื่อการก่อสร้างดำเนินการมาแล้วประมาณ 90%

คำว่า90%หมายถึงอะไร?

ใช้อะไรเป็นตัวกำหนด?

เขาให้ประมาณเอาว่าเมื่อมีการรื้อถอน Tower crane แล้วเสร็จเมื่อไร นั่นก็คือการก่อสร้างได้ดำเนินการมาได้ประมาณ 90% แล้ว

แล้วการจดทะเบียนนิติบุคคลจะควรเริ่มเมื่อใด ตามมาตราที่ 3 ของพรบ.อาคารชุดกำหนดไว้โดยสรุปก็คือว่า ให้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรก และต้องเป็นการโอนกรรมสิทธิในลักษณะต่อห้องต่อคนนะครับ จะโอนกรรมสิทธิ์ทุกห้องไปให้คนเดียวหรือหลายคนถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมกันก็จดทะเบียนนิติบุคคลไม่ได้ ตรงนี้สะท้อนให้เห็นว่าเมื่อมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดมากกว่า 1 รายแม้แต่เพียงห้องเดียวสถานะภาพของผู้รับโอนจากลูกค้าก็จะกลายเป็นเจ้าของร่วมทันที

และเมื่อการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้วเสร็จ สถานะภาพของเจ้าของโครงการก็จะเปลี่ยนไป จากเดิมที่เป็นเจ้าของโครงการอย่างเดียวก็จะกลายเป็นเจ้าของร่วมพร้อมๆกัน โดยเป็นเจ้าของร่วมที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นส่วนใหญ่ของกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ช่วงเวลานี้ จะเป็นช่วงเวลาที่สำคัญที่สุดของการบริหารจัดการอาคารชุดนะครับ การบริหารในระยะยาวจะดีหรือไม่ขึ้นอยู่กับตอนเริ่มต้นนี่แหละครับ

เมื่อความเป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีความสมบูรณ์แบบ ข้อบังคับที่นำใบจดทะเบียนกับกรมที่ดินก็จะเริ่มบังคับใช้เหมือนกัน เพราะฉะนั้นเจ้าของโครงการก็มีหน้าที่ที่จะต้องจ่ายส่วนกลางตามสัดส่วนที่ตัวเองถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตามที่กำหนดในมาตรา 18 วรรค 3 ว่า “ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 (หมายถึงเจ้าของโครงการ) เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่งและต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย”

สมมุติว่าทั้งโครงการมีห้องชุดทั้งหมด 300 ห้องชุด พื้นที่แต่ละห้องประมาณ 65 ตรม. อัตราค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 25 บาท เพราะฉะนั้นแต่ละห้องจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางประมาณ 1,625 บาทต่อเดือนแล้วถ้าสมมุติว่าโดนกรรมสิทธิ์แล้ว 15 ห้องเดือนแรก เจ้าของโครงการถือครองกรรมสิทธิ์ 285 ห้อง x 1,625 บาทต่อห้อง เท่ากับว่าต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 463,125.- บาทต่อเดือน เดือนไหนโอนไปได้กี่ห้องก็ลดไปตามสัดส่วน แล้วแบบนี้เจ้าของโครงการจะรับภาระไหวหรือ?

ทางออกมันมีครับคือที่ปรึกษาบริหารคอนโดซึ่งทำหน้าที่ร่างข้อบังคับและจดทะเบียนนิติบุคคลด้วย เขาก็จะกำหนดเป็นบทเฉพาะกาลไว้ท้ายข้อบังคับในทำนองว่า ในระหว่างที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดยังไม่ถึง 50% ให้บริษัท (เจ้าของโครงการ) เป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริหารจัดการอาคารชุดในส่วนที่เกินจากค่าส่วนกลางที่เจ้าของร่วมผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้องจ่ายร่วมกันตามที่เกิดขึ้นจริงจนกว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะมีมากกว่า 50% (เกินครึ่ง) เจ้าของโครงการจึงจะจ่ายค่าส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ตนเองถือครองอยู่ แบบนี้พอไปไหว

เช่นสมมุติว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง ในช่วงแรกของการบริหารคอนโดอยู่ที่เดือนละ 300,000.- บาท มียอดโอน 20 ห้องชุด ค่าส่วนกลางที่รับชำระจากเจ้าของร่วม (ลูกค้า) เท่ากับ 32,500.-บาท ต่อเดือน ดังนั้นเจ้าของโครงการจะต้องจ่าย 300,000 – 32,500 = 267,600.-บาทต่อเดือน และจะลดลงตามสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น จนกว่าจะเกิน 50% อย่างที่ว่า

อัตราค่าส่วนกลางกำหนดมาจากอะไร ?

ใครเป็นผู้กำหนด ?

นิติบุคคลอาคารชุดจัดเป็นองค์กรประเภทไม่แสวงหากำไร(Non profit organization) มีวัตถุประสงค์เหมือนมูลนิธิ สมาคมหรือองค์การบริหารของราชการหรือแม้แต่รัฐบาลเอง ที่ว่าไม่แสวงหากำไรในที่นี้หมายถึงตัวองค์กรซึ่งก็คือนิติบุคคลอาคารชุดน่ะครับที่ไม่มีวัตถุประสงค์ในการแสวงหากำไร มีหน้าที่จัดการทรัพย์ส่วนกลางโดยการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามประมาณการค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจริงในปีนี้หรืออีก 5- 10 ปีข้างหน้า ไม่มีแบบว่า คาดว่าจะใช้เดือนละ 487,500.- บาท แต่กำหนดอัตราจัดเก็บไว้ที่ 600,000.- บาทต่อเดือน แบบนี้ผิดวัตถุประสงค์นะครับ ซึ่งก็คือบริษัทที่ปรึกษาบริหารคอนโดจะเป็นผู้จัดทำงบประมาณตามประสบการณ์และความเชี่ยวชาญของแต่ละบริษัท ให้เจ้าของโครงการพิจารณาและอนุมัติ

ทำไมต้องให้เจ้าของโครงการพิจารณาและอนุมัติ?

ก็เขาจะต้องจ่ายด้วยไงและไม่รู้ว่าจะต้องจ่ายไปอีกนานเท่าไร จนกว่าจะขายห้องชุดหมด เป็นภาระระยะยาวเลยล่ะคุณ

นี่ไง ผู้ทรงอิทธิพลประการที่หนึ่ง !

ส่วนบริษัทคู่สัญญาของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น บริษัทบริหารคอนโด บริษัท รปภ. บริษัทแม่บ้าน บริษัทดูแลรักษาลิฟต์ คู่ค้าอื่น ๆ ก็เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดที่แสวงหากำไรตามปกติ นี่หมายความว่าเวลาเจ้าของร่วมจ่ายค่าส่วนกลาง ต้องจ่ายค่ากำไรของบริษัทคู่สัญญาพวกนี้ด้วยหรือนี่ ใช่แล้วครับ ให้เขาไปเถอะครับ เพราะเขาทำธุรกิจบริการให้เรา ก็คิดว่าช่วยอุดหนุนเขาบ้างก็แล้วกันนะครับ


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

ทำไมเจ้าของห้องชุดต้องเสียค่าเช่าที่จอดรถให้นิติฯด้วย ?

ดีเลยงั้นขอถามคุณผู้จัดการคอนโดหน่อยนะคะว่า

คอนโดสุขุมวิทติดรถไฟฟ้าเป็นคอนโดเก่ากว่าสิบปี
บางห้องหรือหลายห้องไม่มีที่จอดรถแบบประจำให้ จะจอดเวียนก็ไม่ได้
ต้องเช่ากับทางนิติเอง อยากทราบว่าทำไมที่จอดรถคอนโดก็ต้องเยอะแต่ท่ำไมเจ้าของห้องชุด
ต้องมาเช่าที่จอดรถเสียเงินอีกทุกเดือน
ทางนิติแจ้งว่าไม่มีนโยบายขายพื้นที่ช่องที่จอดรถด้วย
อยากทราบว่าคนที่อยู่ที่นี่ต้องยอมรับนโยบายเช่าที่จอดกันด้วยเหรอคะสำหรับคน
ที่ไม่มีระบุที่จอดประจำในโฉนดน่ะค่ะ
เพราะถ้าใครมีที่จอดรถเขาจะระบุเลยในโฉนดว่าที่จอดประจำคือตรงไหน
พอดีสนใจถ้าไปซื้อห้องนี้ต่อต้องทำอย่างไรดี ไปต่อรองอะไรจะได้ไหมคะ

ขอบคุณค่ะ


ตอบคุณ ขอบคุณค่ะ

ปัญหาที่จอดรถในคอนโดดูเหมือนจะเป็นปัญหาคลาสสิกคล้ายกับปัญหาเรื่องเลี้ยงสุนัข แต่ไม่ปวดหัวเท่า

ปกติที่จอดรถถ้ามีการระบุไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ( อช.2 ) (ก็คือโฉนดที่คุณเรียกนั่นแหละ )ว่าเป็นส่วนควบแล้วละก็ เจ้าของห้องชุดก็จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในช่องจอดด้วย แต่ถ้าไม่มี ผู้มีสิทธิ์จอดก็มีฐานะเป็นผู้มีสิทธิ์ครอบครองที่จอดรถเท่านั้นเอง สิทธิ์ในการครอบครองนี้ได้มาจากการที่เจ้าของโครงการเสนอให้ลูกค้าเลือกแล้วก็ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย แบบว่า มาก่อนเลือกก่อน แต่อย่างไรก็ตามขอยืนยัน นอนยันเลยนะครับว่า พื้นที่จอดรถ(ที่ไม่ระบุกรรมสิทธิ์ใน อช.2)เป็นพื้นที่ส่วนกลาง นิติบุคคลจะใช้มติที่ประชุมใหญ่ตามกฎหมายเรียกคืนแล้วจัดระเบียบใหม่เมื่อไรก็ได้ ( ถ้ามีเสียงลงมติเพียงพอ )

คอนโดบางที่ก็มีพื้นที่จอดรถ 2 แบบ คือช่องจอดแบบแรกคือจอดตามสิทธิ์ครอบครอง มีการระบุไว้ชัดเจนห้องนี้จอดช่องไหน ส่วนห้องที่มีรถเกินช่องจอด คือ 2 คันขึ้นไป เขาก็จะมีช่องจอดรถส่วนกลางของนิติฯ ไว้บริการ คอนโดประเภทนี้จะมีลักษณะประมาณว่าวางแผนมาดี ปลูกสร้างในที่ที่มีบริเวณเยอะ ประเภทว่าเป็นทุ่งนาเก่าชานเมือง อะไรประมาณนั้น อาคารจอดรถจะแยกออกจากอาคารพักอาศัยออกไปต่างหากก็เลยไม่มีปัญหาเรื่องช่องจอดรถ

ส่วนใหญ่คอนโดในเมืองจะมีช่องจอดรถที่ค่อนข้างจะ Fix การเก็บค่าเช่าที่จอดรถ เป็นข้อกำหนดของคอนโดแต่ละแห่งครับ อันนี้ต้องไปดูโน่นเลยครับ ข้อบังคับของคอนโดของคุณเองว่า กำหนดเรื่องนี้ไว้ว่าอย่างไร ถ้าเป็นข้อบังคับก็แก้ไขยากหน่อย คือต้องใช้มติที่ประชุมใหญ่เสียงไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่ง ( 50% ) ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด (นัดแรก ) หรือ ไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ในการเรียกประชุมนัดที่ 2 ตามมาตรา 48 (4)ของกฎหมายอาคารชุดที่กำหนดไว้ให้ การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงดังกล่าว

แต่ถ้าเป็นแค่มติคณะกรรมการฯ อันนี้ก็ค่อยยังชั่วหน่อย ก็สามารถขอแก้ไขมติโดยใช้เสียงข้างมากของที่ประชุมกรรมการฯได้เลย อาจเป็นไปได้ว่า โครงการเก่าจดทะเบียนนิติบุคคลมานานหลายปี บางทีเจ้าของโครงการหรือกรรมการก็อาจจะกำหนดขึ้นมา โดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายก็ได้ ผิดพลั้งไป

ลองไปเช็คดูนะครับว่า ตอนเริ่มเก็บค่าเช่าที่จอดรถน่ะ ที่มามันมาได้อย่างไร เป็นระเบียบข้อบังคับหรือเปล่า ถ้าใช่แล้วข้อบังคับที่ว่านี้มันมาอย่างถูกต้องหรือเปล่า ถ้าไม่ถูกต้องวิธีการก็คือตามที่บอกครับ


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

กั้นห้องช่าง ก่อนประชุมใหญ่ได้หรือเปล่า ?

Date: Fri, 15 May 2009 08:58:58 +0700
Subject: Re: ตอบคำถาม
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

ขอบคุณสำหรับคำตอบ แต่ยังมีข้อกังขาอยู่
เคยทำงานคอนโดขอไม่เอ่ยนามคอนโดนั้น อยู่แถวสาธร
มีการกั้นห้องเสร็จสรรพในพื้นที่จอดรถทำเป็นสำนักงานนิติ ห้องช่าง ห้องแม่บ้าน ห้องรปภ. ซึ่งทำก่อนการประชุมใหญ่ด้วยซ้ำ ก็ไม่เห็นมีการร้องเรียนอะไร ตัวเราพอไปถามพี่เค้าที่เค้าทำงานในนั้น บอกมีวิธีทำแต่ต้องซิกแซกให้ทนายทำ ทีนี้ถ้าของเราไม่ทำก่อน ช่างจะไปอยู่ที่ไหน เก็บของที่ไหน และที่สำคัญ Idea ตัวเอง การกั้นห้องช่างให้Developer เค้าทำให้ฟรีๆ นิติฯไม่เสียค่าใช้จ่าย แล้วค่อยนำเรื่องนี้อนุมัติในที่ประชุมใหญ่ทีหลังได้ไหม ทั้งนี้เจ้าของห้องชุดก็ไม่ต้องควักเงินส่วนกลางมาลงทุน(จริงๆแล้วคอนโดที่สาธรเค้าเอาเงินนิติมาใช้นะ) เจ้าของห้องชุดจะใจร้ายให้รื้อออกหรือคะ การกั้นห้องเราก็ไม่ได้กั้นเป็นลักษณะถาวร ใช้ยิบซั่มกั้น ยังไงๆเราก็จะต้องกั้นค่ะ เราคิดว่าปัญหาของเจ้าของห้องชุดที่ซีเรียสก็คือเรื่องการใช้เงินของเค้ามากกว่า รึเห็นว่าอย่างไรคะ ที่สำคัญขำนวนที่จอดรถของอาคารเราพอเพียงตามกฎหมายค่ะถึงแม้จะกั้นไปแล้ว

condofarang

From: * ** (condo.mgr@hotmail.com)
Sent: Friday, May 15, 2009 11:06:37 AM
To: condofarang@gmail.com

จริงๆแล้วการเปลี่ยนแปลง ปรับปรุงหรือเอาพื้นที่ส่วนกลางมาใช้ประโยชน์ใดๆ ถ้าจะว่ากันตามกฎหมายจริงๆ ต้องเอาเข้าที่ประชุมใหญ่เพื่อขอมติเจ้าของร่วมครับ กฎหมายเก่ากำหนดให้ใช้เสียง 3 ใน 4 (75% ) ด้วยซ้ำไป กรณีคอนโดแถวสาธรที่ว่า ถ้าสัมพธภาพระหว่างเจ้าของโครงการและลูกบ้านฝ่ายต่างๆอยู่ในเกณฑ์ที่ดี ปัญหาก็จะไม่เกิด ถือว่าได้ประโยชน์ร่วมกัน หลับตาซะข้างนึงก็หยวนๆกันไป

แต่ถ้ามีลูกบ้านบางกลุ่มเป็นปฏิปักษ์กันรับรองเป็นเรื่องเป็นราวใหญ่โตแน่ คอนโดที่ผมดูแลอยู่ในปัจจุบันมีแล้วนะครับ ลูกบ้านรวมหัวกันฟ้องกรรมการในข้อหาละเมิด พรบ.อาคารชุด ประเด็นคือปรับปรุงเปลี่ยนแปลงและเอาพื้นที่วนกลางไปทำประโยขน์ โดยไม่ผ่านมติที่ประชุมใหญ่ ทั้งๆที่เจ้าของร่วมส่วนรวมได้ประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงดังกล่าว แต่ลูกบ้านกลุ่มนี้ก็ยังฟ้อง ไปๆมาๆกลายเป็นว่า ไม่มีใครเสียประโยชน์เลย แต่กลายเป็นเรื่องการเมือง ดิสเครดิตกัน ต้องการถอดถอนกรรมการชุดที่โดนฟ้องเพื่อที่กลุ่มตัวเองจะได้มีโอกาสได้เข้ามาบริหารบ้าง นี่แหละครับ ปัญหาการบริหารชุมชนในคอนโด

อย่างที่ผมเคยเรียนให้ทราบแล้วว่า หากเจ้าของโครงการยังมีเสียงข้างมากอยู่ และลูกบ้านส่วนใหญ่ไม่มีปัญหาขัดแย้งกัน ขอให้จัดประชุมใหญ่เพื่อขอมติให้ได้ ผมตอบในฐานะที่ทำงานอยู่ในบริษัทที่เป็นทั้งที่ปรึกษาและรับบริหารคอนโดว่า สิ่งใดที่เราสามารถทำให้ถูกกฎหมายได้ ก็ขอให้ทำ เพื่อความสบายใจและเพื่อสะท้อนความเป็นมืออาชีพของเรา ( เพราะเราเป็นผู้จัดการคอนโดมืออาชีพ มิใช่หรือ ? )

คุณจะทำก่อนประชุมใหญ่ก็ได้ แต่ต้องมั่นใจว่าถ้าลงมติแล้วจะต้องผ่านแน่นอน เพราะผลตามกฎหมาย (ถ้าเราตั้งใจจะทำให้ถูกกฎหมายนะ !) ที่จะตามมาก็คือ นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องไปยื่นจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง ( คือเพิ่มเติม ) ทรัพย์สินส่วนกลาง ที่ สนง. ที่ดินท้องที่ ว่านิติฯ ได้ดำเนินการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงและได้มาซึ่งทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งได้ผ่านความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่เรียบร้อยและทรัพย์สินที่ว่า ประกอบไปด้วยอะไรบ้าง

ระเบียบปฏิบัติของ สนง. ที่ดินระบุชัดว่า เอกสารประกอบการยื่นจดทะเบียนเปลี่ยแปลงต้องประกอบไปด้วยอะไรบ้าง เช่น รายงานการประชุมใหญ่ เอกสารการลงทะเบียนเข้าร่วมประชุม ใบมอบฉันทะ ฯลฯ ทั้งนี้ เพื่อเป็นการตรวจสอบว่า ได่มีการจัดประชุมจริงๆ ไม่ได้ make ขึ้นมาเอง จนท . ที่ดินก็ไม่อยากทำผิดกฎหมายซะเอง เพราะอาชีพเขาคือให้บริการประชาชน ไม่ได้มีอาชีพค้าความกับประชาชน เกิดพลาดเผลอรับจดโดยไม่ตรวจสอบ ( สมมุติว่าไม่ได้จัดประชุมจริง ) เวลาเกิดฟ้องร้องเป็นคดีกัน จนท.ที่ดินก็จะโดนหางเลขเข้าไปด้วย

เมื่อเราทำทุกอย่างให้ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องก็จะสบายใจ ไม่ต้องมานั่งผวา นอนผวา ว่าจะมีใครมาหาเรื่องชวนตีเมื่อใด แต่ถ้าคิดว่าพร้อมจะมีเรื่องทุกเวลาก็ไม่เป็นไร จะลองให้ทนายความซิกแซ็กดูก็ได้ แต่จะเล่าให้ฟังอย่างนึงว่า ปัญหาคอนโดผมที่กรรมการถูกฟ้อง ก็เพราะเชื่อการให้คำปรึกษาของทนายนั่นแหละ พี่แกคิดไปเองว่า ถ้าทำแบบนี้แล้วขัดกฎหมายอาคารชุด ก็ให้เลี่ยงโดยการตั้งชื่อกิจกรรมที่เปลี่ยนแปลงทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นแบบไม่ได้หาประโยชน์ แต่ออกแนวเพื่อสวัสดิการของคอนโด แล้วเป็นไง ในที่สุดก็โดนฟ้อง ทนายคนที่ว่าก็ได้งานในฐานะเป็นทนายแก้ต่างให้กรรมการที่โดนฟ้องอีก ได้ทั้งขึ้นทั้งล่อง

ขอให้ระลึกไว้เสมอนะครับว่า อาชีพของเราคือเขาจ้าง เขาไว้ใจให้เรามาป้องกันและแก้ปัญหาการอยู่ร่วมกันของคนหมู่มาก ( ชุมชน ) โดยมีกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับเป็นกติกาและเครื่องมือบริหารจัดการ ไม่ได้จ้างเราให้มาสร้างปัญหา แล้วมาตามแก้ ตามล้าง ตามเช็ดทีหลัง ถ้าเป็นแบบนี้แล้วความเป้นมืออาชีพของผู้จัดการจะอยู่ตรงไหนครับ ลองคิดดู


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

เจ้าของโครงการต้องการทำ Broker ทำอย่างไร?

Date: Tue, 12 May 2009 11:23:35 +0700
Subject: Re: รบกวนถามเพิ่มเติม
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

อ้อขอถามอีกข้อหากDeveloper จะมีบริการด้านปล่อยเช่า จริงๆแล้วเค้าก็ไม่ได้สนใจรายได้ตรงนี้มากนักแต่เหมือนเป็นบริการให้เจ้าของร่วม(คอนโดนี้ต่างชาติซื้อมากไว้เพื่อปล่อยเช่า) ทีนี้ถ้าเราจะทำเป็นการเช่าพื้นที่จากนิติ โดยใช้ตรงบิรเวณLobby สำหรับเจ้าหน้าที่ดูแลลูกค้าส่วนนี้ไม่เกี่ยวกับนิติ ต้องดำเนินการอย่างไรคะเอาเข้ามติกรรมการหลังเลือกคณะกรรมการ ขอคำแนะนำหน่อยค่ะ
อ้อDeveloper เจ้านี้เค้านิสัยดีไม่ขี้โกงหรอกค่ะ
ขอบคุณค่ะ
(ชื่อเล่น )

ตอบคำถาม

ผมเคยเจอรูปแบบการบริหารจัดการ ตัวแทนฝากขาย-ให้เช่า 2-3แบบ ซึ่งในวงการเขาเรียกย่อๆ ว่า ทำ(ธุรกิจ)Broker หรือไม่ก็เป็นโบรคเกอร์

แบบแรกเนียนหน่อย คือเจ้าของโครงการมีห้องชุดที่ขายไม่ออกเยอะมาก ก็เลยอาศัยความเป็นกรรมการผลักดันให้นิติบุคคลออกระเบียบอนุญาตให้นิติบุคคลอาคารชุด (โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ของสนง. นิติฯ) สามารถทำหน้าที่เป็นโบรคเกอร์ได้ โดยกำหนดขั้นตอนวิธีปฏิบัติไว้ชัดเจนเลยว่าต้องทำอย่างไรบ้าง 1 2 3 4 ...ว่ากันไป

เสร็จแล้วก็ให้นิติบุคคลมีรายได้จากค่านายหน้าในการหาผู้เช่า ผู้ซื้อได้ โดยรายได้ต้องเข้าบัญชีนิติฯก่อน แล้วขออนุมัติตั้งเบิกเพื่อแบ่งปันให้พนักงานตามสัดส่วนที่ตกลงกัน

ทำแบบนี้เพื่ออะไร?

เสร็จแล้วเจ้าของโครงการก็อาศัยความเป้นเจ้าของโครงการเงินทุนหนา จัดตั้งแผนกใหม่ของตนเองเพื่อทำธุรกิจ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์โดยเฉพาะ ลงทุนตกแต่งแล้วหาลูกค้าเข้ามาพักในห้องชุดกรรมสิทธิ์ของตนเอง โดยที่ไม่ต้องมานั่งกลัวคำครหาว่า เอาเปรียบลูกบ้าน ( ซึ่งก็คือเป็นลูกค้าของเขาเอง ) เพราะถือว่าแฟร์ๆ ทุกคนมีสิทธิ์ปล่อยเช่าโดยเท่าเทียมกัน แล้วแบบนี้ใครจะไปสู้เขาได้ ลูกค้า Walk in เข้ามา ก็ต้องผ่านสำนักงานขายของเขาก่อน ไม่เสร็จเขาแล้วจะไปเสร็จใคร

อีกแบบคือ เจ้าของมีห้องชุดเหลือเยอะแต่ไม่ทำอะไรเลย ( ไม่รู้หวงไว้ทำไม ) นโยบายของเขาคือ ขายห้องอย่างเดียว ไม่มีนโยบายปล่อยเช่า เพราะต้องการระบายสินค้าให้ได้มากที่สุด อะไรที่เป้นช่องทางที่จะมาแย่งส่วนแบ่งยอดขายเขา เขาจะไม่ทำเลย

แล้วทีนี้เกิดอะไรขึ้น พนักงานขายของเขานั่นแหละทำ side line เองซะเลย ประเภทว่าลูกค้า walk in เข้ามาถามหาห้องเช่า ( ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างบทสนทนา)ไม่มีค่ะ เรามีนโยบายขายอย่างเดียวค่ะ สนใจจะซื้อไว้ซักยูนิตมั๊ยคะ ช่วงนี้เป็นช่วงโปรโมชั่น เรากำลังเร่งปิดยอดขาย คิดราคาพิเศษให้เลยนะคะ ถ้ายังไม่สนใจไม่เป็นไรค่ะ จะรบกวนขอเบอร์ติดต่อไว้ได้มั๊ยคะ เผื่อมีรายการพิเศษจะได้ติดต่อแจ้งข่าวสารได้

พอลูกค้าให้เบอร์ติดต่อ แล้วคล้อยหลังจากสนง. เท่านั้นแหละ พี่แกโทรตามจิกเลย (บทสนทนาต่อ) พอดีเมื่อกี้อยู่ในสนง. ไม่สะดวกคุย จริงๆแล้วห้องเช่ามีค่ะ มีลูกค้าฝากให้ดูแล แล้วบทสนทนาก็ดำเนินการต่อจนเขาสามารถปิดการขายได้แต่เป็นลูกค้าเช่าห้องของลูกค้าอีกที ตกลงเจ้าของโครงการได้อะไรเนียะ?

การบริหารคอนโดโดยส่วนใหญ่แล้ว เขาไม่ค่อยนิยมให้ฝ่ายจัดการอาคาร (ซึ่งเป็นคู่สัญญา+ตัวแทนของนิติบุคล)เข้าไปยุ่มย่ามเรื่องฝากขายให้เช่าเท่าไร เพราะเกรงว่าจะเอาเวลาไปมุ่งเน้นด้านหารายได้จนละเลยหน้าที่หลักของฝ่ายจัดการอาคาร ที่สำคัญที่สุดคือ เมื่อมีผลประโยชน์เข้ามาเกี่ยวข้องแล้ว พนักงานในสนง. นิติฯ จะต้องเกิดความขัดแย้งกันไม่ช้าก็เร็ว ประเภทแย่งผลประโยชน์กันงัย! ทางออกก็คือบริษัทบริหารคอนโดก็จะมีแผนก broker ของตนเอง เพื่อมารองรับช่องว่างตรงนี้โดยเฉพาะ ซึ่งก็เป็นทางออกที่ดี เป็นการแก้ปัญหาแบบ win-win situation ได้ประโยชน์ด้วยกันทุกฝ่าย มากบ้างน้อยบ้างตามสมควร

แบบสุดท้ายที่ผมเจอก็คือ มีผู้ประกอบธุรกิจ broker เข้ามาเปิดสำนักงานอย่างเป็นทางการเลย อันนี้จะมีข้อตกลงชัดเจนเลยว่า พนักงานนิติบุคคลห้ามทำธุรกิจแข่ง เพราะคนที่เปิดส่วนใหญ่เป็นเจ้าของร่วมที่มีห้องชุดอยู่ในโครงการ มากบ้างน้อยบ้างตามแต่ฐานะ แล้วไม่ได้มี broker แค่รายเดียว มีทั้งหมดตั้ง 2 - 3 ราย ( โครงการนี้ใหญ่มาก มีห้องชุดเกือบ 1,000 ห้อง )เพื่อความยุติธรรมเวลามีลูกค้า walk in เข้ามาที่ สนง. นิติฯ เพื่อติดต่อซื้อขายให้เช่า จนท. นิติฯ ก็จะแนะนำให้ติดต่อ broker เองแล้วคุยกันเอง โดย broker ทุกรายต้องลงขันให้นิติบุคคล ทำนามบัตรที่ระบุชื่อ เบอร์ของ broker ทุกรายบนนามบัตรใบเดียวกัน ชอบเบอร์ไหนก็กดคุยกันได้เลย

ในส่วนของคุณ condofarang ถ้าต้องการเช่าพื้นที่ส่วนกลางจากนิติฯเพื่อให้เจ้าหน้าที่ดูแลห้องเช่าทำงาน ก็คงต้องเอาเรื่องนี้เข้าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมครับ เพราะมาตรา 48 (7) กำหนดไว้ว่าการหาประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางต้องใช้มติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

เทคนิควิธีการก็เหมือนกับการขอมติเพื่อเอาพื้นที่จอดรถทำห้องช่างนั่นแหละครับ เรียกประชุมนัดแรกแล้วอย่าเพิ่งลงทะเบียน ถ้าเจ้าของโครงการมีเสียงมากกว่า 1 ใน 3 ก็ให้ไปลงมติในการประชุมนัดที่ 2 เพราะใช้กฎหมายมาตราเดียวกัน

แต่ถ้าไม่อยากยุ่งยาก ก็ออกระเบียบจากที่ประชุมคณะกรรมการ เพื่อให้นิติบุคคลทำหน้าที่เป็น broker ได้เอง ใช้สำนักงานนิตินั่นแหละทำงาน โดยรายได้ค่านายหน้าก็หักเข้านิติบุคคล 50% ที่เหลือ 50% ก็เอามาเฉลี่ยแบ่งให้พนักงานอย่างยุติธรรม แต่หมายความว่า ต้องเข้าบัญชีนิติ 100% ก่อน แล้วตั้งเบิกออกมาภายหลัง ตามกำหนดรอบเวลาที่แน่นอน

ระเบียบที่ร่างออกมาก็ต้องรัดกุมพอ มีแบบฟอร์มรับฝากเช่า หนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของห้องอย่างถูกต้อง เมื่อรับมอบห้องก็ต้องจัดทำรายการบัญชีทรัพย์สินในห้องให้ชัดเจน ฯลฯ

อย่างหนึ่งที่เป็นห่วงคือ เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายเขาจะเขม่นเอาหรือเปล่า ตกลงกันให้ดีว่า ฝ่ายขายจะเข้ามาเกี่ยวข้องเรื่องปล่อยเช่าด้วยมั๊ย ถ้าเกี่ยวแล้วจะแบ่งผลประโยชน์กันอย่างไร หรือถ้าบริษัท broker ข้างนอก เขาส่งลูกค้ามาจะแบ่งรายได้กันอย่างไร

บริษัทที่ผมทำงานอยู่ เขาก็มีแผนก broker เหมือนกัน เขามี data network ของเขาอยู่ บางที่ลูกค้า walk in เข้ามาที่หน่วยงานผม แล้วเงื่อนไขราคาของอาคารผมไม่ตรงตามต้องการ แต่ลูกค้าอยากได้ทำเลย่านใกล้เคียงกัน เขาก็จะ link network ให้ว่า ในย่านนั้นราคาที่ลูกค้าต้องการมีอาคารไหนบ้าง ก็จะส่งข้อมูลกัน จะได้ไม่เสียโอกาสในการทำธุรกิจ

ว่างๆ pm เข้ามาคุยกันนะครับ สนุกดี ได้แชร์ประสบการณ์กัน


ขอบคุณครับ

สวัสดีครับ

ผู้จัดการคอนโด

14 พ.ค. 52





SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

ประชุมนัดแรกหมายถึงอย่างไร ?

Date: Tue, 12 May 2009 11:23:35 +0700
Subject: Re: รบกวนถามเพิ่มเติม
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

เทคนิควิธีการก็คือ เรียกประชุมนัดแรกแล้วเจ้าของโครงการยังไม่ต้องลงทะเบียน
เพื่อทำให้เสียงไม่ครบองค์ประชุม ( 1 ใน 4 ของคะแนนทั้งหมด )
เพื่อที่จะได้เรียกประชุมนัดที่ 2 ภายใน 15 วัน
แล้วไปลงมติโดยใช้เสียงเกิน 1 ใน 3 ของเจ้าของโครงการ ก็จะผ่านฉลุย

ประชุมนัดแรกหมายถึงอย่างไรคะ
อ้อขอถามอีกข้อหากDeveloper จะมีบริการด้านปล่อยเช่า จริงๆแล้วเค้าก็ไม่ได้สนใจรายได้ตรงนี้มากนักแต่เหมือนเป็นบริการให้เจ้าของร่วม(คอนโดนี้ต่างชาติซื้อมากไว้เพื่อปล่อยเช่า) ทีนี้ถ้าเราจะทำเป็นการเช่าพื้นที่จากนิติ โดยใช้ตรงบิรเวณLobby สำหรับเจ้าหน้าที่ดูแลลูกค้าส่วนนี้ไม่เกี่ยวกับนิติ ต้องดำเนินการอย่างไรคะเอาเข้ามติกรรมการหลังเลือกคณะกรรมการ ขอคำแนะนำหน่อยค่ะ
อ้อDeveloper เจ้านี้เค้านิสัยดีไม่ขี้โกงหรอกค่ะ
ขอบคุณค่ะ
(ชื่อเล่น )


ตอบคำถามครับ
( ได้เวลาตอบซะทีหลังจากอู้มานาน )
ประชุมนัดแรกหมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญประจำปีซึ่งกฎหมายอาคารชุดกำหนดให้จัดขึ้นอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง ถ้าเป็นการประชุมครั้งแรกก็คือ ภายใน 6 เดือนหลังจากจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งกรรมการ รับรองข้อบังคับ รับรองผู้จัดการนิติบุคคล ฯลฯ

ส่วนการประชุมใหญ่สามัญประจำปีกฎหมายบังคับให้จัดประชุมใหญ่ภายใน 120 วัน หลังจากครบรอบปีบัญชี ก็คือถ้ารอบปีบัญชีสิ้นสุด ธันวาคมของปีนั้น ก็ต้องจัดประชุมใหญ่ภายในเดือน เมษายน ของปีถัดไป

สำหรับการประชุมใหญ่วิสามัญนั้นก็ตามความจำเป็นเร่งด่วน ซึ่งกฎหมายกำหนดวิธีการเรียกประชุมแตกต่างกันกับประชุมใหญ่สามัญ

ประเด็นก็คือการเรียกประชุมใหญ่สามัญต้องทำเป็นหนังสือพร้อมกำหนดวัน เวลา สถานที่ วาระการประชุมให้ชัดเจน พร้อมเอกสารประกอบการประชุมที่กฎหมายกำหนดคือ รายงานประจำปีและงบดุล แล้วแจ้งเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วัน ( หนังสือเชิญประชุมถึงมือเจ้าของร่วมก่อนวันประชุม 7 วัน ) เพราะฉะนั้น จะต้องเตรียมเอกสารพร้อมคำนวณระยะเวลาที่เอกสารจะต้องเดินทางถึงมือเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 2 - 3 สัปดาห์ ส่วนรายละเอียดเทคนิควิธีการถ้าสนใจก็จะเล่าให้ฟังวันหลัง

ทีนี้กฎหมายกำหนดไว้ว่าองค์ประชุมต้องมีคะแนนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ถ้าการเรียกประชุมครั้งแรก (ซึ่งก็คือนัดแรกนั่นแหละ) มีผู้มาร่วมประชุมไม่ถึง 1 ใน 4 ก็ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน นับจากวันประชุมนัดแรก
ในการเรียกประชุมนัดที่ 2 นี้ ไม่จำเป็นต้องใช้เสียง 1 ใน 4 มาเท่าไรก็ถือเป็นครบองค์ประชุมได้เลย

นี่คือที่มาของเทคนิดวิธีการที่ว่า นัดแรกเจ้าของโครงการยังไม่ต้องลงทะเบียน เพื่อให้ขาดองค์ประชุม แล้วไปลงทะเบียนในนัดที่ 2 แทน เพื่อจุดประสงค์ดังที่ว่า

ส่วนเรื่องการทำBraoker ฝากขายให้เช่าขอยกไปตอบในหัวข้อถัดไปนะครับ

ผู้จัดการคอนโด
14 พ.ค. 52
SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

อยากเอาพื้นที่จอดรถทำห้องช่างได้หรือเปล่า ?

Date: Mon, 11 May 2009 16:44:17 +0700
Subject: รบกวนถามเพิ่มเติม
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

สวัสดีค่ะ

มีเรื่องรบกวนถามเรื่องหนึ่งอีกแล้วนะคะ
คืออย่างนี้อาคารที่จะเข้าไปบริหาร ปรากฎว่าสำนักงานของนิติเล็กมาก อยู่ได้ประมาณ 3 คน ทีนี้มีปัญหาเรื่องห้องช่าง ก็เลยต้องการจะใช้พื้นจอดรถประมาณ 2ช่อง กั้นเป็นห้องช่าง ทีนี้จะมีปัญหากับลูกบ้านไม๊คะ จะทำอย่างไรไม่ให้มีปัญหากับลูกบ้านคะ
(ชื่อเล่น)

2009/5/12 * **

คอนโดที่ผมดูแลอยู่ก็เจอปัญหาแบบเดียวกัน
แนวทางปฏิบัติขอให้ดูสัมพันธภาพระหว่างกรรมการฝ่ายต่างๆ
กับลูกบ้านกลุ่มต่างๆให้ดี พื้นที่จอดรถเป็นพื้นที่สวนกลางใช่หรือเปล่า
การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง
ต้องขอมติจากที่ประชุมใหญ่ครับ
และต้องได้มติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ( ในการเรียกประชุมนัดแรก )
หรือไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ในการเรียกประชุมนัดที่ 2

แต่ถ้าช่วงนี้เจ้าของโครงการยังถือเสียงข้างมากอยู่ก็ควรจะรีบทำ
หมายความว่าต้องล๊อบบี้ลูกบ้านส่วนหนึ่งให้คล้อยตามด้วย
เพราะกฎหมายกำหนดว่า หากเจ้าของร่วมรายหนึ่งรายใดมีเสียงรวมกันเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด
ให้ลดจำนวนเสียงลงให้เหลือเท่ากับคะแนนเสียงเจ้าของร่วมส่วนที่เหลือ

ทีนี้พอคะแนนเสียง 2 ฝ่ายเท่ากันก็จะต้องมีเจ้าของร่วมส่วนนึงมาช่วยเทคะแนนเสียงให้
คะแนนเสียงจึงจะเกินกึ่งหนึ่งได้ (ในนัดแรก )
หรือถ้าเจ้าของร่วมมีเสียงเกิน 1 ใน 3 ก็ให้ไปลงมติในนัดที่ 2 เอา
(ลดคะแนนเสียงลงให้เท่ากับลูกบ้านส่วนที่เหลือแล้วยังเกิน 1 ใน 3 )

เทคนิควิธีการก็คือ เรียกประชุมนัดแรกแล้วเจ้าของโครงการยังไม่ต้องลงทะเบียน
เพื่อทำให้เสียงไม่ครบองค์ประชุม ( 1 ใน 4 ของคะแนนทั้งหมด )
เพื่อที่จะได้เรียกประชุมนัดที่ 2 ภายใน 15 วัน
แล้วไปลงมติโดยใช้เสียงเกิน 1 ใน 3 ของเจ้าของโครงการ ก็จะผ่านฉลุย

ที่แนะนำมาทั้งหมดนี้ อยู่ในสมมุติฐานที่ว่า
เจ้าของโครงการเป็นคนดี มีคุณธรรมนะครับ
แต่ถ้าเจ้าของโครงการไม่เป็นแบบที่คิดก็ตัวใครตัวมัน
ก็ต้องทนอยู่ในห้องแคบๆกันต่อไป

ลืมไป ! ขอมติสร้างจากที่ประชุมใหญ่แล้ว อย่าลืมขออนุมัติงบประมาณด้วยล่ะ

อยากให้คอนโดมีการแต่งตั้งกรรมการฝ่ายลูกบ้านบ้าง ทำอย่างไร ?

Date: Wed, 6 May 2009 12:28:44 +0700
Subject: Re: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

มีเรื่องจะถามอีกอย่างค่ะพอดีก่อนหน้าที่จะมาทำงานที่กรุงเทพได้รับทำงานคอนโดที่พัทยา ล/ค ส่วนใหญ่เป็นต่างชาติ ทีนี้บริษัทที่เป็น developer ก็คือบริษัทเจ้านายดูแลคอนโดโดยจัดตั้งคณะกรรมการเองเสร็จสรรพ โดยมีแต่กรรมการของบริษัทเค้าทั้งหมดทีนี้การทำงานในนิติปรากฎว่าพนักงานต้องไปทำงานในส่วนก่อสร้างคือห้องที่ยังไม่ได้โอนเนื่องจากผู้รับเหมาทิ้งงาน ของDeveloper งานซ่อมแซมก็ต้องมาเป็นช่างของนิติ พ่วงไฟอาคารไปใช้ตึกที่ยังสร้างไม่เสร็จ ถึงแม้จะจ่ายค่าไฟให้นิติแต่ทำทุกอย่างโดยพละการ รวมทั้งค่าส่วนกลางและค่าเงินกองทุนห้องที่ยังไม่ได้โอนก็ไม่จ่ายให้นิติบุคคล ทีนี้ ล/คเค้าก็จะรวมตัวกัน ตามพรบอาคารชุดโวตเสียงเพื่อขอจัดประชุมใหญ่วิสามัญเพื่อเลือกตั้งคณะกรรมการเพิ่มเข้าไปให้เต็ม 9 คน ของdeveloper 5 คนคนนึงกลับไปต่างประเทศไม่กลับมา คือล/คจะได้เข้าเป็นกรรมการ5คน(รวมคณะกรรมการที่กลับไปต่างประเทศแล้ว) รวมทั้งdeveloper ไม่ยอมแสดงรายรับรายจ่าย อันนี้คาดว่าการทำงานของบัญชีของเค้าไม่แข็ง ประเด็นมีอยู่ว่า
1. หัวข้อการประชุมใหญ่จะเป็นอย่างไรเช่น เลือกคณะกรรมการเพิ่มรวมทั้งกรรมการที่ไปอยู่ต่างประเทศ ด้วยได้ไหม
2.การเซ็นเช็คจ่ายเพิ่มคณะกรรมการชุดใหม่มีส่วนในการเซ็นเช็คสั่งจ่าย(2ขา developer 1 ขา ล/ค1ขา)
3. การฟ้องร้องงผจก.นิติบุคคลที่ไม่แสดงรายการรับจ่ายต้องทำอย่างไร
4. การบริหารจัดการเองโดยเอาบัญชีมาให้ตึกทำเอง
ช่วยแนะนำหน่อยตอนนี้ล/คเค้าก็มีทนายแล้วหล่ะแต่ตัวเองจะต้องไปช่วยล/คที่พัทยาขอคำแนะนำหน่อยค่ะ


From: * ** (condo.mgr@hotmail.com)
Sent: Wednesday, May 06, 2009 12:56:56 PM
To: condofarang@gmail.com

ก่อนจะตอบคำถามขอข้อมูลเพิ่มเติมนิดนึง
คอนโดที่พัทยาที่ว่า ยอดการโอนกรรมสิทธิ์เป้นอย่างไร?
หมายถึงว่า สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ระหว่างเจ้าของกับลูกบ้าน เท่าไหร่ต่อเท่าไหร่?

เดี๋ยวออกไปธุระข้างนอก
เย็นๆ หรือค่ำๆ มืดๆ จะตอบให้อีกที

อีกคำถามครับ
อยากทราบว่าคุณ condofarang ไปช่วยลูกค้าที่พัทยาในฐานะอะไร
( หมายถึงมีความเกี่ยวข้องหรือมีส่วนได้ส่วนเสียกับคอนโดอย่างไร? )
อันหลังนี้ ถ้าตอบไม่ได้ ไม่เป็นไรครับ


Date: Wed, 6 May 2009 13:05:07 +0700
Subject: Re: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com


คือเคยทำงานเป็นผู้จัดการอาคารที่นั่นระยะสั้นๆค่ะและให้น้องสาวไปทำงานที่นั่นต่อและยังคอยให้คำแนะนำการทำงานที่คอนโดนั่นตลอด ส่วนสัดส่วนกรรมสิทธิ์ ลูกบ้านถืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ มากกว่าเจ้าของห้องชุด คือมีอยู่79ห้อง ขายยังไม่ได้10ห้องอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของdeveloper 28,310จาก 208,301

คำถามว่าไปช่วยในฐานะอะไร ช่วยคิดหน่อยซิคะไปในฐานะอะไรดี ล/คเค้าอยกาเจอด้วย จริงๆล/คอยากให้กลับไปทำงานอีก ใจจริงก็ชอบที่นั่นเพราะห้องน้อยเงินเดือนสูง เลยมีconnectionที่ดีกับล/ค เพราะตอนลาออกไม่ได้ลาลูกค้าค่ะ


From: condo.mgr@hotmail.com
To: prakaidaop@gmail.com
Subject: RE: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
Date: Wed, 6 May 2009 18:41:21 +0700

ฮั่นแน่ ! ในที่สุดก็เปิดเผยตัวแล้วว่าเป็นผู้จัดการมืออาชีพเหมือนกัน
แบบนี้เขาเรียกลองภูมิกันหรือเปล่า !
ไม่เป็นไรครับ ถือว่าแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกัน
ปัญหาคอนโดที่พัทยาของคุณ คล้ายๆกับปัญหาคอนโดของคุณohoaha
ที่ผมตอบไว้ที่ condo lobby ใน topic เดิม
ที่คุณ condofarang ไปเจอบทความของผมนั่นแหละลองไปเปิดอ่านดู
เรื่องวิธีการเรียกประชุมใหญ่วิสามัญรายละเอียดตามนั้น
(ที่ถามสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์คือ ลูกบ้านลงชื่อรวมกันได้เกิน 20 %
ของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดก็สามารถร้องขอเปิดประชุมใหญ่วิสามัญต่อคณะกรรมการได้)

กรรมการท่านนึงเดินทางกลับต่างประเทศแล้วได้ทำหนังสือลาออกเป็นลายลักษณ์อักษรหรือเปล่า?
ถ้าไม่มีหนังสือลาออกก็ยังถือว่ามีสถานะเป็นกรรมการอยู่
ควรจะหาทางติดต่อให้เขาเขียนหนังสือลาออกแล้วส่งไปรษณีย์มาเมืองไทยให้เป็นเรื่องเป็นราว
เพื่อที่จะได้แต่งตั้งคนใหม่เข้าไปแทนได้
ไม่งั้นก็อาจถูกครหาว่าเป็นกรรมการได้อย่างไร ทั้งที่ไม่มีตัวตนอยู่เมืองไทย

กฎหมายกำหนดให้มีคณะกรรมการได้ตั้งแต่ 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน
กรณีคณะกรรมการมี 5 คน ลาออก 1 คน
เหลือ 4 คนถ้ามาประชุม 3 คนขึ้นไปถือว่าครบองค์ประชุม
สามารถเปิดประชุมลงมติต่างๆได้ตามปกติ
หรือถ้าลาออกอีก 1 คน เหลือ 3 คน
เวลาประชุมก็ต้องยกขบวนมากันให้ครบทั้ง 3 คน
ขาดคนใดคนหนึ่งไม่ได้
ไม่งั้นไม่ครบองค์ ประชุมไม่ได้

ผมอยากแนะนำตามที่ได้แนะนำคุณ ohoaha ว่า
อยากให้พิจารณาจ้างบริษัทมืออาชีพมาบริหาร
หรือเป็นที่ปรึกษาการบริหารก็ได้
เพื่อให้เป็นคนกลางในการตรวจสอบ ถ่วงดุล
คานอำนาจในการบริหารซี่งกันและกัน
แต่ต้องทำใจยอมรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องเพิ่มขึ้น
เพื่อจัดงบมาจ้างที่ปรึกษาดังกล่าว

(1.) ดังนั้น วาระการประชุมก็ควรประกอบด้วย
1. เรื่องประธานแจ้งเพื่อทราบ
2. เรื่องรับรองรายงานการประชุมครั้งที่แล้ว
3. รายงานผลการดำเนินงาน
4. รายงานสถานะบัญชี-การเงิน
5. พิจารณาแต่งตั้งผู้ตรวจสอบบัญชี ( อันนี้กฎหมายบังคับว่าต้องมี เพื่อตรวจสอบงบดุลและนำเข้าที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปีเพื่ออนุมัติภายใน 120 วัน ปีละครั้ง )
6. พิจารณาแต่งตั้งกรรมการเพิ่มเติม
7. พิจารณาว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาบริหารจัดการ
8. พิจารณางบประมาณประจำปี ..........( งวดเดือน...ถึงเดือน ... ) ( เพื่อขออนุมัติงบในการว่าจ้างคู่สัญญาต่างๆ )
9. วาระอื่นๆ ( ถ้ามี )

อันนี้คร่าวๆนะครับ อาจปรับเปลี่ยนได้ตามเหมาะสม
เพราะคิดว่าไหนๆก็จัดประชุมแล้ว อะไรที่ไม่ถูกต้องก็ควรทำพร้อมกันทีเดียว

2. การกำหนดผู้มีอำนาจในการลงนามสั่งจ่าย
เป็นเรื่องที่ต้องไปขอมติในที่ประชุมกรรมการ ( กรรมการไปตกลงกันเอง ตามเหมาะสม )
หลังจากได้รับการแต่งตั้งจากที่ประชุมใหญ่(วิสามัญ )แล้ว
อาจจะกำหนดผู้มีอำนาจลงนามไว้ 5 ท่าน
แล้วกำหนดจากวงเงินเช่น วงเงินไม่เกินเท่านี้ เซ็น 3ใน 5
วงเงินเกินเท่านี้เซ็นทุกท่าน เป็นต้น

แคนี้ก่อนนะครับ เดี๋ยวข้อที่เหลือจะกลับมาตอบอีกรอบ
ขออนุญาตออกไปทำธุระข้างนอกก่อน


ต่อเลยนะครับ

3.การฟ้องร้องผู้จัดการนิติบุคคลที่ไม่แสดงรายรับรายจ่ายทำอย่างไร
นี่จะเอาจริงเลยเหรอ?
แล้วผู้จัดการนิติฯ ที่ว่าเนี่ยะเป็นใคร เจ้านายเก่าหรือเปล่า
ไม่เป็นไร ถ้าจะทำจริงก็อย่าทำเอง ให้ตัวแทนทำให้ก็ได้
ให้เจ้าของร่วมท่านใดท่านหนึ่ง ไปร้องทุกข์กล่าวโทษกับเจ้าพนักงานที่ดินท้องถิ่น
(สนง. ที่ดินสาขาที่คอนโดนั้นๆ ตั้งอยู่ )
แจ้งว่าผู้จัดการนิติบุคคลไม่ปฎิบัติหน้าที่ตามที่พรบ.อาคารชุดกำหนดไว้
ตามมาตรา 36(5) ซึ่งเจ้าหน้าที่ที่สนง.ที่ดินเขาก็จะสอบถามข้อเท็จจริงในเบื้องต้น
หากพบว่าเป็นจริง เจ้าพนักงานที่ดินก็มีหน้าที่ที่จะต้องไปแจ้งความตำรวจ
เพื่อให้ดำเนินคดีกับผจก. นิติฯ ซึ่งโทษก็คือ ปรับไม่เกิน 50,000.- บาท
และปรับอีกไม่เกิน วันละ 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ยังไม่ปฎิบัติให้ถูกต้อง
( ปรับเข้าหลวงนะครับ)
และอาจถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติถอดถอนได้

4.การบริหารจัดการเองโดยเอาบัญชีมาให้ตึกทำเอง
ความหมายคืออะไรครับไม่เข้าใจ
หมายถึงว่าเอาบัญชีจากเจ้าของโครงการมาให้คอนโดทำเองใช่หรือเปล่า
ไม่ผิดกติกาครับ แต่อย่างไรก็ต้องมีที่ปรึกษาหรือผู้ตรวจสอบบัญชี
หรือบริษัทรับจ้างทำบัญชีจากภายนอกมาตรวจสอบถ่วงดุล

ถ้าเป็นบริษัทที่ปรึกษาบริหารคอนโด เขาก็จะมีบริการตัวนี้ด้วย ก็ลองคุยดู
ฝ่ายบัญชีของบริษัทบริหารคอนโด
จะมีความรู้ความเข้าใจเรื่องระบบบัญชีอาคารชุดมากกว่าบริษัทรับจ้างทำบัญชีทั่วๆไป

ทีนี้มาถึงคำถามส่วนตัว อยากถามกลับเหมือนกันว่า
คุณอยากกลับไปทำงานที่เดิม แล้วถ้าได้กลับไปทำจริงๆ น้องสาวคุณจะทำอย่างไร
แล้วดูเหมือนว่าความตั้งใจของคุณต้องการที่จะช่วยลูกค้ายำเจ้านายเก่าของตัวเอง
แล้วคุณกับเจ้านายเก่าคุณจะมองหน้ากันอย่างไร

ถ้าไม่รู้จะไปช่วยในฐานะอะไร ลองไปในฐานะคู่สมรสของเจ้าของร่วมซักคนนึงดีมั๊ย อิอิ! ล้อเล่นน่ะ!

ผมไม่เข้าใจเหตุผลที่แท้จริงของคุณ แต่ก็ขอแนะนำอย่างกลางๆนะ
คุณน่าจะคุยกับกลุ่มลูกค้าของคุณ เพื่อโน้มน้าวให้เขาใช้บริษัทบริหาร
โดยจะเข้ามาเต็มตัวหรือแค่เป็นที่ปรึกษาก็ได้
โดยการรวมตัวกันเปิดประชุมใหญ่วิสามัญแล้วลงมติตามวาระที่ทำให้ดูเป็นตัวอย่าง
ถ้าสำเร็จแล้วลูกบ้านกลุ่มของคุณก็จะมีอำนาจต่อรองได้ว่า
ขอกำหนดให้คุณเป็นผู้จัดการอาคาร โดยเหตุผลเพราะคุณเคยทำที่นี่แล้วก็รู้งาน
ถ้าบริษัทรับจ้างมาบริหารเต็มตัว คุณก็เป็นพนักงานของบริษัทบริหาร
ที่มานั่งตำแหน่งที่คอนโดนี้ กินเงินเดือนจากบริษัท
หรือถ้าบริษัทเข้ามาแค่เป็นที่ปรึกษา คุณก็เป็นพนักงานของนิติบุคคลฯ
ที่ถูกตรวจสอบควบคุมดูแลโดยบริษัทที่ปรึกษา กินเงินเดือนนิติบุคคลฯ

ถ้าเป็นแบบนี้คุณกับเจ้านายเก่าคุณก็ไม่มีปัญหากัน
เพราะเราสร้างภาพให้ดูเหมือนคุณถูกเรียกตัว ร้องขอให้มาทำงานจากกลุ่มลูกบ้าน
มีความชอบธรรม แต่หารู้ไม่ว่าเราวางแผนยำเจ้านายเก่าคุณมากับมือ อิอิ!
ส่วนน้องสาวคุณผมไม่มีความคิดเห็น เพราะไม่มีรายละเอียด

ปล. ผมมีblogส่วนตัวของผม ชือ condomanager
เอาไว้สำหรับเป็นช่องทางระบายผลงานและความเครียด
ว่างๆ เยี่ยมชมบ้างนะครับที่ www.recommun.blogspot.com
อาจจะยังไม่ค่อยจ๊าบเท่าไรเพราะเพิ่งเปิดตัว
แล้วจะค่อยๆปรับปรุงนะครับ

2009/5/7

น่ารักจังจริงๆไม่ใช่มืออาชีพมากมายแตอาศัยศึกษามาๆค่ะ รู้มากเป็นประโยชน์ค่ะ
ยังไงก็จะกลับมาเล่าให้ฟังเจอกันอีกทีจันทร์หน้านะคะหยุด3วันค่ะ
เรียกชื่อเล่นก็ได้จะได้ไม่ยาวมาก

เมื่อผู้จัดการคอนโดต้องเป็นผู้จัดการนิติฯ ด้วย ทำอย่างไร?

Date: Wed, 6 May 2009 08:45:00 +0700
Subject: Re: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

มีเรื่องอยากรบกวนถามอีกคือทางบริษัท หัวหน้าดิฉันเป็นฝ่ายบุคคลทีนี้อาคารที่จะดูมีจำนวนห้อง213 ห้อง คือเค้าจะให้เป็นผู้จัดการนิติบุคคล+ผู้จัดการอาคารด้วยต้องทำอย่างไรบ้างคะ

From: * ** (condo.mgr@hotmail.com)
Sent: Wednesday, May 06, 2009 11:48:05 AM
To: condofarang@gmail.com

ต้องเรียนตามตรงว่า
ถ้ายังไม่มีประสบการณ์ อย่าเสี่ยงสวมหมวก 2 ใบเลยจะดีกว่า
ลองกลับไปอ่านบทความที่ผม Post ไว้นะครับว่า
การเป็นผู้จัดการนิติบุคคลตามกฎหมายใหม่นั้น
มีความเสี่ยงต่อการละเมิดกฎหมายอาคารชุดขนาดไหน
ถ้าได้ทีมงานที่แข็งและชำนาญงานบริหารนิติบุคคลอาคารชุด
จะลองดูก็ได้
แต่แนะนำว่า เจ้าของโครงการควรจะจ้างบริษัทบริหารคอนโด
ให้ทำหน้าที่ที่ปรึกษาทางด้านการบริหารจัดการ
ซึ่งเขาจะรวมถึงการให้คำปรึกษาทางด้านกฎหมายอาคารชุดด้วย

การทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคลเป็นไปได้ใน 2 รูปแบบคือ
ผู้จัดการนิติบุคคลตามบทเฉพาะกาล
หมาบถึงผู้จัดการนิติบุคคลที่ได้รับการแต่งตั้งจากเจ้าของโครงการ
( ซึ่งมีฐานะเป้นเจ้าของร่วมที่มีเสียงข้างมาก
ตามสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ในช่วงเริ่มแรกของการก่อตั้งนิติบุคคลอาคารชุด )
เพื่อให้มาทำหน้าที่ส่งหนังสือเชิญและจัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก
ภายใน 6 เดือนนับจากวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการฯ , รับรองกฎระเบียบข้อบังคับต่างๆ
รวมถึงการรับรองผู้จัดการนิติบุคคลเฉพาะกาลคนดังกล่าวด้วย

ถ้าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมครั้งแรกมีมติรับรองผจก.นิติบุคคลก็เป็นอันจบ
ซึ่งส่วนใหญ่จะรับรองนะ เพราะเสียงส่วนใหญ่เป็นของเจ้าของโครงการ
ผู้จัดการนิติฯ เฉพาะกาลก็จะเป็นผจก. นิติฯ โดยสมบูรณ์
มีวาระการดำรงตำแหน่งตามที่ข้อบังคับกำหนด

ซึ่งผู้จัดการนิติฯ เฉพาะกาลนี้ เจ้าของโครงการ ในฐานะเจ้าของร่วมเสียงข้างมาก
อาจแต่งตั้งให้บริษัทที่ปรึกษาเป็นก็ได้
ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ว่า ผจก.นิติบุคคลจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ( บริษัทจำกัด ) ก็ได้
โดยบริษัทจำกัดต้องแต่งตั้งบุคคลธรรมดา 1 คน ให้ทำหน้าที่ผจก. นิติฯ

เมื่อดำรงตำแหน่งครบวาระแล้ว ก็จะมีการจัดประชุมใหญ่สามัญประจำปี
เพื่อแต่งตั้งผจก.นิติฯ ใหม่ ซึ่งอาจจะเป็นคนเดิมหรือไม่ก็ได้
ขึ้นอยู่กับคะแนนเสียงในช่วงเวลานั้นๆ

ผจก.นิติฯ ที่ได้รับการแต่งตั้งจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
ก้จะเป็นผู้จัดการนิติฯที่มีความสมบูรณ์ในตัวเอง
มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายทุกประการ
ขณะเดียวกันก็มีความรับผิดตามกฎหมายเต็มที่เช่นเดียวกัน

ผู้จัดการนิติฯอีกแบบก็คือ กรรมการที่ได้รับการแต่งตั้งจากที่ประชุมคณะกรรมการด้วยกัน
ให้ทำหน้าที่ผจก.นิติฯ กรณีที่ไม่มีผู้จัดการ
ซึ่งส่วนใหญ่ก็เกิดจากการที่องค์ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไม่ครบตามกฎหมายกำหนด
( 1 ใน 4 ของเจ้าของร่วมทั้งหมด )
จึงทำให้ไม่สามารถแต่งตั้งผจก. นิติฯ ได้จากที่ประชุมใหญ่
แต่กิจกรรมของนิติบุคลฯ ต้องดำเนินต่อไป
เช่นการออกใบปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมที่ต้องการจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ เป้นต้น
ก็เลยต้องแต่งตั้งกรรมการ 1 ท่านให้ทำหน้าที่ไปพลางๆ จนกว่าจะแต่งตั้งตัวจริงได้

ที่ผมร่ายยาวมาจนน่าเวียนหัวก็เพราะอยากให้คุณเห็นรายละเอียดเพิ่มขึ้น
ก่อนตัดสินใจรับทำหน้าที่ผู้จัดการนิติฯ
จะเห็นว่าไม่ใช่เรื่องสนุก
แต่ถ้ามีที่ปรึกษา( ที่ดี ) Back up อยู่ข้างหลังละก็ ลองพิจารณาดู

ลองถามหัวหน้าคุณดูว่า ทำไมพี่ไม่รับเป็นเองล่ะ?

SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ

ผมมีผู้จัดการคอนโดท่านหนึ่ง หลังจากได้อ่านบทความที่ผมเผยแพร่สู่web board แห่งหนึ่งแล้ว ก็ได้ให้เกียรติเข้ามาพูดคุย สอบถามปัญหากับผมที่ E-mail : condo.mgr@hotmail.com ผมเห็นว่าคำถามหลายคำถาม น่าจะเป็นประโยชน์กับสาธารณะไม่มากก็น้อย จึงขออนุญาตผู้จัดการคอนโดท่านนั้น เอาบทสนทนาดังกล่าวมาเผยแพร่ใน blog แห่งนี้ โดยคู่สนทนาของผมขอใช้นามแฝงว่า condofarang นะครับ ขอเชิญติดตามครับ

Date: Wed, 29 Apr 2009 14:41:28 +0700
Subject: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

พอดีมาทำเป็นผู้จัดการคอนโดอยากรู้รายละเอียดเพิ่มเติมค่ะ
condofarang

From: * ** (condo.mgr@hotmail.com)
Sent: Monday, May 04, 2009 12:00:33 PM
To: condofarang@gmail.com

สวัสดีครับคุณ condofarang
ยินดีที่ได้รู้จักนะครับ
อยากคุยเรื่องอะไรเชิญสอบถามได้นะครับ
แล้วจะหมั่นเข้ามาเช็ค
ขอบคุณครับ
ผู้จัดการคอนโด

Date: Mon, 4 May 2009 12:07:40 +0700
Subject: Re: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com


คือพอดีทำงานในส่วนบริหารอาคาร ซึ่งเรื่องคอนโดยังไม่เคยทำชนิดว่าทำไปพร้อมๆกับตึกเปิด อยากให้แนะนำทนายความที่ชำนาญทางนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อจะจ้างเพื่อจัดทำข้อบังคับของอาคารค่ะ

ขอบคุณค่ะ

SentFrom: * ** (condo.mgr@hotmail.com)
: Monday, May 04, 2009 1:47:10 PM
To: condofarang @gmail.com

ของคุณทำอยู่กับเจ้าของโครงการ ใช่หรือเปล่า?

Date: Mon, 4 May 2009 15:37:33 +0700
Subject: Re: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

ใช่ค่ะ

From: * ** (condo.mgr@hotmail.com)
Sent: Monday, May 04, 2009 4:53:01 PM
To: condofarang@gmail.com

คือปกติแล้วบริษัทที่รับจ้างบริหารคอนโดเขาก็จะมีบริการลักษณะนี้เหมือนกัน
เขาเรียกว่า บริการที่ปรึกษาและบริหารจัดการ
ซึ่งเราอาจจะติดต่อขอใช้บริการเฉพาะในส่วนของที่ปรึกษาก็ได้
ซึ่งเขาจะให้บริการครบวงจร ซึ่งถ้าคอนโดของคุณยังไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
เขาก็จะมีบริการด้วยเช่นกัน

ผมขอแนะนำให้ใช้บริการบริษัทมืออาชีพดีกว่า
เพราะเขาประกอบอาชีพทางด้านนี้
มีความรู้ความชำนาญเรื่องกฎหมายอาคารชุด มากกว่าทนายความทั่วๆไป
ยิ่งหากต้องการคนที่ร่างข้อบังคับเพื่อจดทะเบียนนิติบุคคลฯ ยิ่งขอแนะนำบริษัทจะดีกว่า

ลองพิจารณาดูนะครับ

Date: Mon, 4 May 2009 17:02:35 +0700
Subject: Re: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

ขอบคุณในคำแนะนำกำลังเจรจาอยู่ค่ะ ยังไงมีปัญหาอะไรจะปรึกษาอีกค่ะ
ราคาอยู่ในช่วงประมาณเท่าไรคะ

From: * ** (condo.mgr@hotmail.com)
Sent: Tuesday, May 05, 2009 10:32:19 PM
To: condofarang@gmail.com

อยู่ระหว่าง 30,000 - 50,000.- บาท แล้วแต่บริษัท
ยังไงก็ลองต่อรองดูนะครับว่า
ในงบประมาณเท่านี้
เขาสามารถให้บริการอะไรได้บ้าง
เช่น 1. ทำข้อบังคับให้ด้วย
2. ยื่นจดทะเบียนให้ด้วย
3. คิดค่าที่ปรึกษารายเดือนราคาพิเศษด้วยได้หรือไม่ ฯลฯ


2009/5/6

ขอบคุณค่ะ

SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

พ่อบ้านคอนโด : เล่าแจ้ง แถลงไข

รู้สึกเหมือนว่าตัวเองกำลังนำเสนอเรื่องราว โดยลอกเลียนแบบวิธีที่ผู้สร้างหนังฮอลลีวู้ดกำลังนิยม นั่นคือ ทำหนังออกมาเรื่องนึงก่อน พอฉายแล้วได้รับความนิยมก็จะสร้างภาค 2 ภาค 3 เป็นตอนต่อมา จนมีการบัญญัติศัพท์ขึ้นมาเรียกหนังแนวนี้ว่า หนังไตรภาค คือ 3 ภาคจบ
ทีนี้พอเราได้ดูหนังไตรภาคจบเรียบร้อยแล้ว คนทำหนังก็ยังอุตส่าห์คิดพร็อตเรื่องออกมาฉายเก็บเงินคนดูได้อีก แต่แทนที่จะทำเป็นภาค 4 เปล่าครับ ทำหนังตอนที่ 4ก็จริง แต่เนื้อเรื่องกลับกลายเป็นว่าเล่าจุดกำเนิดของภาค 1 ย้อนกลับไปโน่น ต้องยอมรับว่าฝรั่งเขาเก่งเรื่องคิดบทภาพยนตร์จริงๆ

อย่าง Batman หรือมนุษย์ค้างคาวนี่ ทำออกมาฉายตั้งหลายตอน เสร็จแล้วคงจะหมดมุกหรือไงไม่ทราบ นี่เลยครับ ขอเสนอ batman ตอนใหม่ล่าสุด Batman : The beginning ก็ว่ากันถึงจุดกำเนิดหรือจุดเริ่มต้นของมนุษย์ค้างคาวว่า ทำไมถึงเก่งเป็นเลิศ ทั้งเทคโนโลยีและศิลปการการต่อสู้ป้องกันคัวหลายท่านคงได้ดูได้ชมกันแล้ว

หรืออย่างนี่ x-men ศูนย์รวมมนุษย์พันธุ์ประหลาด มีทั้งฝ่ายธรรมะกับอธรรม ฟาดฟันแสดงอิทธิฤทธิ์ปาฏิหาริย์กันจนจบสงบราบคาบเรียบร้อยภายใน 3 ภาค ตอนนี้มาแล้วครับ x-men origins ชื่อภาษาไทยว่า กำเนิดวูล์ฟ เวอรีน เอาอีกละ แต่ก็ยอมเสียเงินดูครับ เพราะอยากรู้ว่า คุณ (ไอ้) มนุษย์หมาป่าเนียะ มันเกิดมาจากอะไร อยู่ๆ ทำไมมันมีเหล็กแหลมยืดได้หดได้ออกมาจากมือมัน น่าสนใจดี

ที่อ้างอิง อารัมภบท ซะยืดยาวอย่างนี้ เพราะผมตั้งใจจะเขียนบอกกล่าวให้ทราบถึงที่มาที่ไป หรือแนวคิดที่จะเขียนเล่าประสบการณ์ของตัวเอง ถ้ามีโอกาสก็จะเผยแพร่สู่สาธารณะตามความเหมาะสม แต่ก็ยังไม่มีโอกาสซักที จนกระทั่งมีคนแนะนำให้ทำ blog ส่วนตัวนี่แหละครับ จึงเห็นว่าเป็นโอกาสและช่องทางที่น่าสนใจ ในการที่จะเขียนเล่าระบายความในใจให้สาธารณะชนได้รับรู้บ้าง แต่ขอยืนยันตรงนี้นะครับว่า ข้อเขียนของผมก่อนหน้านั้น ไม่ได้ดังระเบิดเถิดเทิงเหมือนหนังฮอลีวู้ดแต่อย่างใด แต่วิธีการเรียงลำดับมันลอกแบบเขามาเท่านั้นเอง

เดิมทีตั้งใจว่าจะตั้งชื่อคอลัมน์ว่า เฮฮาประสาคอนโด เนื่องจากอย่างที่ท่านผู้จัดการคอนโดทั้งหลายทราบดีว่า อาชีพผู้จัดการคอนโดนั้น เป็นอาชีพที่นั่งอยู่ท่านกลางความขัดแย้งและปัญหาของลูกบ้าน ดังนั้น จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องเจอสภาวะกดดันและความเครียดอยู่เกือบตลอดเวลา

ถ้าจะมีสิ่งจรรโลงใจให้พอหายเครียดได้บ้าง ก็คือ วิธีคิดและมุมมองของผู้จัดการคนโดแต่ละท่านนั่นเอง ผมเคยได้รับการอบรมสั่งสอนมาว่า ถ้ามีลูกบ้านมาร้องเรียนหรือ complain ในภาษาอังกฤษนั้น สิ่งที่ผู้จัดการคอนโดต้องทำคือนอกจากฟังเขาพูดแล้ว ต้องฟังใจเขาด้วยว่า ใจเขาพูดว่าอะไร ไม่ได้หมายความว่าต้องเอาเครื่องมือช่วยฟังของหมอ ไปจิ้มตรงหัวใจลูกบ้านนะครับ

แต่หมายความว่า ในขณะที่เรานั่งฟังลูกบ้าน Complain นั้น อากัปกิริยาของลูกบ้านแต่ละคนก็จะแตกต่างกันไป บางคน complain พร้อมกับความโกรธ ( ซึ่งแบบนี้จะเจอบ่อยมาก ) บางคนก็ตัดพ้อต่อว่า บางคนก็งุนงงสงสัย บางคนก็เจตนาดี แจ้งข้อมูลความบกพร่องต่างๆ เพื่อต้องการให้ปรับปรุงแก้ไขจริงๆ บางคนก็มีเจตนาแฝง ตำหนิได้ทุกเรื่อง ไม่เคยพอใจอะไรเลย เจอแบบนี้ผู้จัดการคอนโดมือใหม่ๆมึนครับ! คำว่าฟังใจเขานั้น ก็หมายความว่า ค้นหาแรงจูงใจเขาให้เจอว่า ความต้องการที่แท้จริงขิงเขานั้นคืออะไร ต้องวิเคราะห์ให้ได้ว่าต้นเหตุของปัญหาเป็นแรงจูงใจของเขานั้นคืออะไร

เห็นหรือยังครับว่า อาชีพผู้จัดการคอนโดนั้นเป็นสหวิทยาการจริงๆ คุณต้องมีความเข้าใจเรื่องจิตวิทยาพอสมควร ซึ่งหมายถึงเข้าใจพฤติกรรมของลูกบ้านคนนั้นๆ ขณะที่นั่งฟังเขา complain แต่ไม่ถึงกับต้องเชี่ยวชาญทฤษฎีจิตวิเคราะห์ของ ซิกมันด์ ฟลอยด์ นะครับ เพราะผู้จัดการคอนโดไม่ใช่จิตแพทย์ ไม่มีหน้าที่ต้องบำบัดอาการป่วยทางจิตให้กับลูกบ้านแต่อย่างใด

หลังจากจับประเด็นปัญหาของลูกบ้านได้แล้ว ก็หาทางแก้ไขให้เขาไปตามกำลังความสามารถ อันไหนจบได้ที่เราก็จบ อันไหนจบไม่ได้ก็ส่งเรื่องต่อไปให้ผู้เกี่ยวข้องที่มีอำนาจ ไม่ว่าจะเป็นผู้จัดการนิติบุคคลหรือคณะกรรมการฯก็ตามแต่แก้ไขกันไป

สิ่งหนึ่งที่จรรโลงใจผมได้มากที่สุดก็คืออารมณ์ขันครับ ผมเจอลูกบ้านหรือแม้แต่เจ้าหน้าที่ของบริษัทที่เกี่ยวข้องกับการบริหารคอนโด ไม่ว่าจะเป็นเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายของเจ้าของโครงการ รปภ. แม่บ้าน แต่ละคนล้วนแต่มีโอกาสสร้างความปวดเศียรเวียนเกล้าให้กับผู้จัดการคอนโดได้ไม่มากก็น้อย ทีนี้ถ้าเราไม่สามารถค้นหาแรงจูงใจของกลุ่มคนเหล่านี้ได้ ก็จะพบความเครียดในตัวปัญหาที่เขาเหล่านั้นก่อให้โดยตั้งใจหรือไม่ตั้งใจ พอค้นแรงจูงใจได้เราก็จะแก้ปัญหาได้ถูกจุด เราก็จะสามารถเปลี่ยนความเครียดให้เป็นอารมณ์ขันได้ ตามสไตล์ของผู้จัดการแต่ละคน

เลยตั้งใจว่าจะเขียนเล่าให้ฟังในแนวออกเฮฮา ขำๆ มีจิก มีกัด มีข่วนบ้างพอแสบๆคันๆ คือจะเอาเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริงๆมาเรียบเรียงจากแนวเครียดให้ออกเป็นแนวเฮฮา

แต่หลังจากได้เข้าไปอ่านกระทู้ที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยร่วมกันของคอนโด ตาม web board ต่างๆแล้วเห็นว่า การกระทบกระทั่งกันระหว่างฝ่ายต่างๆที่เกี่ยวพันกันในคอนโด ยังคงเป็นปัญหาที่ได้พบเจอบ่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นลูกบ้านถูกเจ้าของโครงการเอาเปรียบ ลูกบ้านถูกบริษัทบริหารเอาเปรียบ หรือลูกบ้านถูกฝ่ายจัดการคอนโด ซึ่งก็รวมถึงผู้จัดการคอนโดด้วยล่ะ ปฏิบัติต่อตนเองด้วยความก้าวร้าวรุนแรง หรือลูกบ้านบางรายทำผิดโดยที่ไม่รู้ว่าผิด เป็นต้น

( แต่น่าแปลกนะ ไม่ค่อยเจอผู้จัดการคอนโดโพสต์เข้ามาระบายความอัดอั้นตันใจบ้างเลย ทั้งๆที่เป็นอาชีพที่โดนสับทั้งขึ้นทั้งล่องแบบนั้น หรืออาจเป็นเพราะกระดากหรือไง ที่จะต้องแสดงความหวั่นไหวให้สาธารณะชนได้รับรู้ หรือว่าไม่รู้จะไประบายที่ไหน หรือกลัวเสียฟอร์ม ? เฮ้อ! )

สิ่งต่างๆเหล่านี้เกิดขึ้นโดยที่ผมเชื่อว่า เป็นเพราะต่างฝ่ายต่างไม่รู้ขอบเขตหน้าที่ของตัวเอง บางฝ่ายอาจจะทำไปโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ บางฝ่ายทำไปทั้งๆที่รู้ว่าไม่ควรทำ แต่ก็ยังอยากทำเพราะคิดว่าอีกฝ่ายไม่รู้ (เอาเปรียบกันไง ! )

ผมจึงคิดว่า แทนที่จะออกแนวเฮฮาอย่างเดียว น่าจะออกแนวสาระบ้าง คือนอกจากจะเล่าเรื่องราวต่างๆให้ฟังในแนวเฮฮาแล้ว อาจจะสอดแทรกสาระในเชิงกฎหมายหรือระเบียบปฏิบัติบ้างตามสมควร แต่ไม่ออกในแนววิชาการนะครับ เพราะไม่ใช่แนวถนัด แล้วก็ไม่ได้เป็นนักวิชาการด้วย

ก็เลยค่อยๆปรับเปลี่ยนแนวคิดจาก เฮฮาประสาคอนโด เป็น พูดจาประสาคอนโด ก่อน แล้วมาดัดแปลงเป็น พูดจาประสา (ภาษา) คอนโด ในที่สุด เนื่องจากว่า อาจจะมีการอ้างอิงภาษากฎหมายตาม พรบ. อาคารชุด บ้างตามสมควร

หลังจากได้ท้าวความกันพอสมควรแล้ว ก็ขอจบเอาดื้อๆตามนี้นะครับ

สวัสดีครับ
ผู้จัดการคอนโด
10 พ.ค. 52
condo.mgr@hotmail.com
SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

ผู้จัดการคอนโด : อาชีพที่ไม่มีสถาบันเปิดสอน ( 2 )

โดยที่ประเทศไทยไม่มีโรงเรียนหรือสถาบันที่จัดให้มีการเรียนการสอนวิชาการบริหารคอนโดเป็นหลักสูตรเฉพาะ และยังไม่มีองค์กรวิชาชีพใดๆเป็นผู้เข้ามาควบคุมมาตรฐานการปฏิบัติงานเหมือน วิศวกร สถาปนิกหรือทนายความ และโดยที่การบริหารคอนโดมีลักษณะเป็นเหมือนสหวิทยาการ จึงทำให้ยากที่จะกำหนดหรือระบุได้ว่าผู้จัดการคอนโดควรจะเป็นกลุ่มคนที่เรียนจบมาจากสาขาวิชาใด
มีการแบ่งงานบริหารคอนโดออกเป็น 3 หมวดใหญ่ๆ คือ

การบริหารอาคาร (Building management)
การบริหารลูกบ้าน (Co-owner managemnet)
และการบริหารการเงิน ( Financial management )

สามหมวดใหญ่ที่ว่านี้ยังแบ่งซอยแยกย่อยได้อีกมากมาย เอาเป็นว่าแค่สามหมวดใหญ่ที่ว่านี้เราจะหาคนที่เชี่ยวชาญงานทั้งสามหมวดในคนเดียวกันได้จากไหน คำตอบคือไม่มีครับ !

ผมจะลองแจกแจงให้ดูนะครับ

การบริหารอาคาร เราต้องการคนที่มีความรู้ความเข้าใจทางด้านสถาปัตยกรรม งานตกแต่งภายนอก-ภายในอาคาร งานดูแลรักษาต้นไม้-สวนหย่อม งานวิศวกรรมระบบไฟฟ้า-เครื่องกล

การบริหารลูกบ้าน เราต้องการคนที่มีความรู้เรื่องกฎหมายและจิตวิทยามวลชน และต้องเป็นคนที่มีใจรักงานบริการ สามารถติดต่อสื่อสารกับลูกบ้านได้ทั้งโดยการพูดและเขียน ( ข้อนี้ละมั้ง ที่เขาบอกต้องทนสภาวะกดดันได้ )

การบริหารการเงิน เราต้องการคนที่มีความรู้ความเข้าใจ เรื่องบัญชี-การเงิน ต้องเข้าใจเรื่องกระแสเงินสด ต้องเข้าใจงบรายรับ-รายจ่าย ต้องเข้าใจงบดุล ต้องมีความสามารถในการติดตามทวงถามค่าใช้จ่ายค้างชำระ เป็นต้น
นอกจากนี้ผู้จัดการคอนโดยังต้องเข้าใจเรื่องการบริหารงานบุคคล เพราะต้องปกครองดูแลผู้ใต้บังคับบัญชาทั้งพนักงานสายตรงและพนักงานของผู้รับจ้างตามสัญญารายเดือนและรายปีต่างๆ ( แม่บ้าน , รปภ. )

จากประสบการณ์ของผมเอง ผมเคยเจอผู้จัดการคอนโดที่มีพื้นฐานความรู้ ประสบการณ์ การศึกษาจากสาขาวิชาต่างๆ มาบ้าง ทำให้พอมองเห็นความแตกต่างหรืออาจเรียกว่าสไตล์ของผู้จัดการคอนโดแต่ละประเภท เช่น

ผู้จัดการวิศวกร คนเรียนจบหรือผ่านงานสายช่างอาคารมานานแล้วก็เติบโตตามสายงานจนได้รับการโปรโมทให้เป็นผู้จัดการฯ ผู้จัดการคอนโดประเภทนี้มักจะมีจุดอ่อนเรื่องการบริหารลูกบ้าน เพราะโดยพื้นฐานที่ทำงานกับเครื่องจักรกลมาตลอด เลยทำให้ขาดทักษะในการมีปฏิสัมพันธ์กับมนุษย์ แบบว่าพูดกับเครื่องจักรรู้เรื่องแต่พูดกับมนุษย์ด้วยกันไม่ค่อยรู้เรื่อง ยิ่งถ้าเป็นผู้จัดการโครงการมาก่อนละก็ อัตตาสูงอย่าบอกใครเชียว เวลามีปัญหาอะไร ก็จะนึกถึงสเป็คไว้ก่อน ส่วนใหญ่จะอ่อนเรื่องบัญชีด้วย แต่โดยที่มีความคิดเป็นระบบ มองอะไรก็เป็นไดอะแกรมไปหมด จึงทำให้สามารถเรียนรู้เรื่องบัญชีได้ เพราะเขาจะมองเรื่องบัญชีเป็นเรื่องกระแสเงินไหลเข้า - กระแสเงินไหลออกเหมือนกระแสไฟฟ้าเลยทีเดียว และจะศึกษาเรื่องกฎข้อบังคับต่างๆได้ดี เพราะคนแบบนี้ชอบท่องสเป็คจนขึ้นใจ

ผู้จัดการนักกฎหมาย คนเรียนจบสายงานด้านกฎหมายแต่ไม่คิดจะเอาดีทางว่าความ ผู้จัดการคอนโดประเภทนี้มักจะมีบุคลิกอ่อนนอกแข็งใน ท่าทางอาจจะไม่ใช่คนนอบน้อมมากนัก ติดอัตตานิดหน่อย แววตาเหมือนพร้อมจะมีเรื่อง ไม่ได้หมายถึงชกต่อยนะครับ หมายถึงพร้อมจะปะทะทางความคิดกับคู่กรณีด้วยความเชื่อมั่นตามแนวคิดของทนายความอย่างไรอย่างนั้น คนแบบนี้จะแม่นเรื่องกฎระเบียบข้อบังคับมาก ( แหม ! ก็เรียนจบมาทางด้านนี้นี่นา ) เรื่องบัญชี – การเงิน พอเรียนรู้ได้ แต่จะอ่อนเรื่องการบริหารอาคารเพราะไม่ค่อยมีความรู้เรื่องงานระบบวิศวกรรมในอาคาร แต่ถ้าได้หัวหน้าช่างที่แข็งๆหน่อยจะช่วยได้มาก

ผู้จัดการนักการโรงแรม คนเรียนจบหรือทำงานสายงานโรงแรมมานาน คนแบบนี้เหมาะที่จะดูแลเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดสำหรับพักอาศัยมาก บุคลิกจะเนี้ยบตั้งแต่ศรีษะจรดปลายเท้า เพราะทำงานในสายงานที่อาจจะเรียกได้ว่าขายงานบริการเป็นหลักจริงๆ การพูดจาสุภาพโอ่นโยน เต็มเปี่ยมไปด้วย Service mind ผมเคยถามคนกลุ่มนี้ว่า ทำไมคนทำงานในสายงานโรงแรมถึงมีบุคลิกภาพเฉพาะอย่างของเขา เป็นเพราะสภาพแวดล้อม ( อาชีพการงาน ) หล่อหลอมหรือว่าเป็นเพราะบุคลิกภาพส่วนตัวของเขาเอง ส่วนใหญ่ตอบว่าเป็นบุคลิกภาพส่วนตัว เขาบอกว่างานแบบนี้พวกนักเลงทำไม่ได้ ( แป่วววววว !!!! ) คนกลุ่มนี้จะได้เปรียบเรื่องภาษาต่างประเทศ จุดอ่อนคือเรื่องงานระบบวิศวกรรมเหมือนพวกนักกฎหมาย ก็หาหัวหน้าช่างเก่งๆมาเสริมทีมก็น่าจะไปได้

ผู้จัดการนักรัฐศาสตร์ คนเรียนจบสายรัฐศาสตร์แล้วไม่คิดจะเอาดีทางด้านรับราชการ ไม่สนใจจะเป็นผู้ว่า แต่ยินดีที่จะเป็นผู้ถูกว่า ( ก็เป็นผู้จัดการคอนโดไง ! ) ในความคิดเห็นส่วนตัวผมแล้วเห็นว่าคนเรียนจบสายรัฐศาสตร์น่าจะเป็นสายที่เหมาะกับอาชีพผู้จัดการคอนโดมากกว่าเพื่อน คงไม่ต้องอธิบายอะไรมากนะครับ คนพวกนี้เรียนการเมืองการปกครอง จิตวิทยา – กฎหมายมวลชนครบเครื่อง ความสามารถทางด้านภาษาก็เป็นคุณสมบัติเฉพาะบุคคล ส่วนใหญ่จะอ่อนเรื่องงานระบบวิศวกรรมอาคาร เรื่องบัญชีก็พอเรียนรู้ได้

แล้วตัวผมละเป็นผู้จัดการคอนโดแบบไหน ผมมีพื้นฐานการเรียนและทำงานสายช่างมาก่อนแล้วมาเรียนจบบริหารธุรกิจสาขาการจัดการทั่วไปภายหลัง เลยทำให้ผมเป็นผู้จัดการกึ่งๆวิศวกรกึ่งๆนักการจัดการ จัดประเภทตัวเองไม่ถูกเหมือนกัน

ผมเองก็ยังมีปัญหาเรื่องการมีปฏิสัมพันธ์กับลูกบ้านอยู่บ้าง โดยพื้นฐานนิสัยที่เป็นคนอารมณ์ร้อนจึงทำให้ผมมักจะมีปัญหากับลูกบ้านที่ไม่ค่อยอยู่กับร่องกับรอยต้องปะทะกันทางอารมณ์บ่อยๆ ( อันนี้จะพยายามปรับปรุง )

พื้นฐานความรู้ทางช่างทำให้ผมไม่มีปัญหาเรื่องงานระบบวิศวกรรมในอาคาร การที่ผมเรียนจบการจัดการทั่วไปซึ่งดูเหมือนเป็นสหวิทยาการเหมือนกัน เลยทำให้ผมสามารถประยุกต์ความรู้ที่เรียนมาใช้ประโยชน์ได้เกือบทุกเรื่อง

จุดอ่อนหรือนิสัยส่วนตัวของผมคือไม่ค่อยถนัดในการพูดต่อหน้าสาธารณะชนเท่าไร ถนัดเขียนมากกว่า
ก็เลยอยากจะเขียนเล่าเรื่องราวต่างๆ ที่ได้ประสบพบมาในการทำอาชีพผู้จัดการคอนโด อย่างน้อยก็เป็นการระบายความเครียดได้ช่องทางหนึ่ง และคิดว่าบางทีข้อคิดเห็นบางประการอาจจะเป็นประโยชน์ต่อสาธารณชนบ้างไม่มากก็น้อย ก็ขอจบพูดจาประสาคอนโดฉบับนี้ไว้เพียงเท่านี้ก่อนนะครับ โอกาสหน้าเจอกันใหม่ครับ

สวัสดีครับ
ผู้จัดการคอนโด
ตุลาคม 2551
condo.mgr@hotmail.com
SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

แม่บ้านคอนโด : ตำแหน่งใหญ่ รายได้น้อย ด้อยโอกาส

ผมเคยพูดถึงคำจำกัดความของบุคคลที่มีความเกี่ยวพันกันในคอนโดว่า ผู้จัดการคอนโดทำหน้าที่เหมือนเป็นพ่อบ้าน ผู้พักอาศัยในคอนโดเป็นลูกบ้าน และแน่นอนถ้าจะให้ครบองค์ประกอบของความเป็นครอบครัว ที่ขาดไม่ได้ก็คือ แม่บ้าน ซึ่งก็หมายถึงกลุ่มบุคคลที่มีหน้าที่ดูแลเรื่องความสะอาดทั่วๆไปในคอนโดนั่นเอง

แต่ดูเหมือนว่าสถานะทางสังคมของแม่บ้านในคอนโดมักจะมีภาพที่ตรงกันข้ามอย่างสิ้นเชิงกับแม่บ้านที่เป็นภรรยาของพ่อบ้านหรือที่เขาแอบเรียกกึ่งยกย่องกึ่งยำเกรงว่า ผบ.ทบ. ( ผู้บัญชาการที่บ้าน ) เพราะชื่อคุณเธอก็บอกอยู่แล้วว่าใหญ่ขนาดพ่อบ้านยังต้องเกรงใจ

คนที่ทำงานเป็นแม่บ้านในคอนโดจะมีชื่อเรียกว่า พนักงานแม่บ้านบ้าง พนักงานทำความสะอาดบ้าง บางคนก็เรียกทับศัพท์ภาษาอังกฤษไปเลยว่า พนักงาน maid บ้างแล้วแต่ถนัด ส่วนใหญ่นิติบุคคลก็จะเซ็นสัญญาว่าจ้างบริษัทรับทำความสะอาด แล้วบริษัทก็จะจัดส่งพนักงานมาประจำคอนโด ก็แล้วแต่จะตกลงกันว่ากี่คนกี่ตำแหน่ง ประจำจุดไหน อย่างไร

แต่ก็มีบ้างเหมือนกันที่นิติบุคคลจ้างพนักงานแม่บ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งส่วนใหญ่เชื่อว่าน่าจะมาจากเหตุผลทางด้านงบประมาณ คอนโดบางแห่งขายไม่ค่อยออกห้องชุดเหลือเยอะ เจ้าของโครงการซึ่งมีฐานะเป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ตัวเองถือครองกรรมสิทธิ์ ก็เลยต้องจ่ายค่าส่วนกลางเยอะตามสัดส่วนที่ถือครองด้วย ทีนี้ทำยังไงดีล่ะ ห้องชุดก็ขายไม่ออก ขนาดเงินที่กู้แบ้งค์มาลงทุนสร้างคอนโดขายก็ยังไม่มีกำลังส่งค่างวด ไหนจะต้องมีภาระเรื่องจ่ายค่าส่วนกลางห้องชุดของตนเองอีก ยึดอำนาจบริหารมันเองเลยดีกว่า ( ประมาณนั้น ! )

ทำได้จริงหรือเปล่า ? ก็อาศัยที่เป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์จำนวนรวมกันมากที่สุด แล้วก็อาศัยว่าจำนวนลูกบ้านที่โอนกรรมสิทธิ์ยังมีไม่มากเท่าไร ก็เลยอาศัยช่วงชุลมุนแต่งตั้งคนที่ตัวเองไว้วางใจให้เข้ามานั่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลซะเลย แล้วก็จัดตั้งองค์กรขึ้นเป็นบริษัทในเครือมาดูแลการบริหารจัดการคอนโด แล้วก็ดึงเกมไม่ยอมเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการที่มีตัวแทนเป็นฝ่ายลูกบ้านบ้าง ( กฎหมายคอนโดฉบับปรับปรุงเขาถึงกำหนดไง ว่าให้จัดประชุมใหญ่ภายใน 6 เดือนนับจากวันจดทะเบียนนิติบุคคลฯ )

ควักกระเป่าซ้ายมาจ่ายกระเป๋าขวา ก็เลยเกิดความชุลมุนวุ่นวายในเรื่องของบัญชี-การเงินพอสมควร
เช่น วันดีคืนดีก็เอาเงินกองทุนมาทาสีอาคาร โดยอ้างเหตุผลว่าเพราะต้องการปรับปรุงอาคารให้ดูดีมีมูลค่าเพิ่มมากขึ้น แต่ลูกบ้านกลับมองว่าคุณกำลังเอาเงินกองทุนไปใช้ในสิ่งที่คุณได้ประโยชน์คือปรับปรุงเพื่อเร่งทำยอดขาย แต่คุณกลับละเลยการปรับปรุงเพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของลูกบ้าน ก็เลยทำให้เหมือนเกิดคลื่นใต้น้ำที่รอวันปะทุขึ้นมาตลอดเวลา

ถ้าได้ที่ปรึกษาการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดที่ดีมีมาตรฐาน ส่วนใหญ่เขาจะระบุไว้ชัดเจนเลยในบทเฉพาะการของข้อบังคับว่า ถ้าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดยังไม่ถึง 50 % ให้เจ้าของโครงการเหมาจ่ายค่าใช้จ่ายตามจำนวนที่เกิดขึ้นจริงในแต่ละเดือนไปจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ถึง 50% ที่ว่า จึงจะให้เจ้าของโครงการจ่ายค่าส่วนกลางตามสัดส่วนการถือครอง แบบนี้ถือว่าแฟร์ดีนะครับ แต่ถ้าเผอิญประเหมาะเคราะห์ร้ายเจอสภาวะเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ โอนได้ไม่ถึงครึ่งซักที รูปแบบบริหารคอนโดมันก็จะออกมาแบบที่เล่าให้ฟังตอนต้น

ก็เลยต้องประหยัดงบประมาณโดยการจัดหาว่าจ้างพนักงานมาทำงานกันเอง ซึ่งอาจรวมไปถึงพนักงานช่างคนดูแลสวน จนถึงแม่บ้านแล้วก็ควบคุมดูแลกันเอง ซึ่งส่วนใหญ่เชื่อเลยว่าคุณภาพสู้แม่บ้านที่ควบคุมดูแลโดยบริษัทรับจ้างทำความสะอาดไม่ได้ และคนที่เหนื่อยก็ไม่ใช่ใครที่ไหนหรอกครับ ผู้จัดการคอนโดตามเคยครับ

ลองเปรียบเทียบดูว่า การจ้างพนักงานแม่บ้านโดยคิดตามค่าแรงขั้นต่ำ เดือนๆหนึ่งจ่ายค่าแรง ( ไม่รวมเงินประกันสังคม) ประมาณ 5,300.- บาทต่อคน ถ้าจ้าง 8 คนก็ 42,400.- บาท แต่ถ้าจ้างบริษัทเขาคิดเป็นหัว หัวละประมาณ 9,500.-บาท 8 คนก็ 76,000.- บาท แล้วแบบไหนดีกว่า ?

การจ้างแม่บ้านแล้วดูแลเองมีค่าใช้จ่ายในส่วนของน้ำยาทำความสะอาด อุปกรณ์ทำความสะอาด ถุงขยะดำ กระดาษชำระ เงินค่าประกันสังคม ซึ่งนิติบุคคลต้องจ่ายเอง และที่สำคัญที่สุดคือต้องดูแลเรื่องขวัญและกำลังใจด้วย

แต่การจ้างบริษัทรับทำความสะอาด ราคาต่อหน่วย ( ค่าจ้างต่อคน ) อาจจะสูงกว่า แต่สิ่งที่จะได้มาพร้อมกับการจ่ายค่าบริการเป็นมาตรฐานเลยก็คือ น้ำยาทำความสะอาด อุปกรณ์ทำความสะอาด ส่วนวัสดุสิ้นเปลืองอื่นๆเช่น ถุงขยะ กระดาษชำระ ก็อยู่ที่จะตกลงกัน ขวัญและกำลังใจของพนักงานก็เป็นหน้าที่ของบริษัทที่จะไปดูแลกันเอง รวมถึงเงินประกันสังคมด้วย

ในแง่ของคุณภาพนั้นมีหลากหลายประเด็นให้พิจารณา การทำธุรกิจให้บริการ สิ่งที่เป็นเสมือนอุปกรณ์หรือเครื่องจักรผลิตสินค้าก็คือคนที่ทำหน้าที่ให้บริการนั่นเอง ดังนั้น คนจึงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในธุรกิจให้บริการ

บริษัทที่อยู่ในสายงานธุรกิจทำความสะอาดมักจะมีปัญหาเหมือนกับธุรกิจบริการอื่นๆคือ คนไม่พอกับงาน ความต้องการใช้บริการมีเยอะ ออร์เดอร์เข้าเยอะ แต่หาคนมาทำงานไม่ได้ ( เหมือนรปภ. หรือแม้กระทั่งผู้จัดการคอนโด(ที่ดี มีคุณภาพ)ก็ขาดแคลนเหมือนกัน ! ) ถ้าเป็นโรงงานอุตสาหกรรมก็ประมาณว่า ออร์เดอร์เข้า แต่ผลิตไม่ทันเพราะกำลังการผลิตเต็ม ก็เลยต้องปฏิเสธออร์เดอร์ไป

ผมเคยคุยกับผู้บริหารธุรกิจทำความสะอาดรายหนึ่ง เขาบอกว่าตั้งแต่มาทำธุรกิจทำความสะอาด เขาเลิกทำทาน ( ให้เงินขอทาน ) เลยโดยเด็ดขาด ( แต่ยังคงทำบุญ ) เพราะเขาสัมผัสมากับตัวเองว่า โอกาสในการทำงานมีมากมาย แม้กระทั่งตัวเขาเองยังต้องการหาคนมาทำงาน แล้วหาไม่ได้ แต่คนพวกนี้กลับมานั่งงอมืองอเท้าโดยไม่ดิ้นรนขวนขวายอะไร แสดงว่าคนพวกนี้ไม่ได้ขาดโอกาสเลย แต่ขาดความกระตือรือร้น แล้วแบบนี้จะให้ไปทำไม ( เออ ! น่าคิดเหมือนกันเนอะ ! )

หลายคนอาจคิดว่า การจ้างบริษัทรับทำความสะอาดแล้วแม่บ้านของคอนโดละจะเอาไปไว้ไหน อย่างที่ทราบคือโดยที่คนงานหายาก บริษัทก็จะโอนรับเอาพนักงานของคอนโดเข้าเป็นพนักงานของบริษัททั้งหมด ลักษณะนี้ภาษาคอนโดเขาเรียกว่า "ครอบ" ถามว่าดีต่อพนักงานหรือเปล่า ?

ตอบได้เลยว่าดีแน่ เพราะอย่างน้อยกล้ารับประกันเลยว่าพนักงานจะไม่ต้องตกงาน แต่ก็จะมีข้อเสียอยู่บ้างคือพนักงานจะรู้สึกหวั่นไหว มีผลกระทบต่อเรื่องขวัญและกำลังใจอยู่บ้างในช่วงแรกๆ ( ธรรมชาติของคนเราไม่ชอบการเปลี่ยนแปลง ) เคยทำงานภายใต้สภาวะที่สบายๆ ไม่ค่อยมีความเข้มงวดเรื่องมาตรฐานการทำงานเท่าไร ก็ต้องมีเจ้านายเพิ่มมากขึ้น ระเบียบปฏิบัติเข้มงวดมากขึ้น ที่สำคัญคืออาจจะเสียโอกาสในการรับจ๊อบไปก็ได้

คอนโดที่ผมดูแลอยู่เป็นแบบนิติบุคคลจ้างพนักงานแม่บ้านรายวันแล้วดูแลกันเอง ตัวผมเองไม่เคยปิดกั้นโอกาสในการรับจ๊อบหรือรับงานส่วนตัวของแม่บ้านเลย เวลาเข้า – ออกงานก็ 7.00 – 16.00 น. ส่วนใหญ่ก็เป็นการตกลงกับเจ้าของห้องชุดแล้วก็ใช้เวลาหลังเลิกงานรับงานส่วนตัวไป

ก็รู้ๆกันอยู่ สังคมเมืองหลวงรายได้ 5,300 บาทต่อเดือน จะดำรงชีวิตอยู่ได้อย่างไรถ้าไม่ดิ้นรนหารายได้พิเศษบ้าง แต่ถ้าบริษัทที่เข้ามา "ครอบ" เปลี่ยนแปลงเวลาเข้า – ออกงาน อาจทำให้กระทบต่อรายได้ส่วนตัวของเขาอันนี้ก็น่าเห็นใจ

ส่วนข้อดีอื่นๆที่คอนโดจะได้ก็คือ บางวันที่พนักงานขาด ลา ป่วย บริษัทก็จะต้องจัดพนักงานทดแทน ทำให้คุณภาพของงานออกมาค่อนข้างสม่ำเสมอ ไม่อย่างนั้นบริษัทจะโดนหักค่าบริการตามจำนวนแรงงานที่ขาดไป ส่วนพนักงานเอง ถ้าขาดงานก็จะโดนบริษัทหักสองแรง แรงแรกหักเพราะขาดงาน แรงที่สองหักเพราะบริษัทโดนคอนโดหัก ก็เลยมาหักพนักงานต่อไง !

มีเจ้าหน้าที่ระดับซุปเปอร์ไวเซอร์คอยควบคุมดูแลพนักงานอีกที เวลามีปัญหาเรื่องคุณภาพหรือความประพฤติของพนักงานก็สามารถแจ้งขอเปลี่ยนตัวได้ ซึ่งเป็นหน้าที่ของบริษัทที่จะต้องจัดหาให้ตามที่คอนโดร้องขอ

คุณภาพของการทำความสะอาดก็จะดีขึ้น เนื่องจากระบบบริษัทมักจะมีหน่วยกองกลางที่ทำหน้าที่ Big Cleaning ประจำเดือนหรือตามระยะกำหนดต่างๆ ซึ่งจะต้องใช้เวลาต่างหากที่ไม่รบกวนงานประจำวันของพนักงานแม่บ้าน

ปัจจุบันธุรกิจการรับทำความสะอาดก็มีแนวโน้มที่จะเติบโตไปตามการขยายตัวของคอนโด บริษัทรับจ้างบริหารคอนโดหลายแห่งก็พยายามทำธุรกิจให้ครบวงจร คือให้บริการเป็นที่ปรึกษาในการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด รับจ้างบริหารงานขาย รับจ้างบริหารคอนโด รับจ้างรักษาความปลอดภัย รับจ้างทำความสะอาด รับจ้างบำรุงรักษางานระบบวิศวกรรมในอาคาร เป็นต้น

ทั้งนี้เชื่อว่าเกิดจาการมองเห็นโอกาสในการทำธุรกิจที่มีความต่อเนื่องกัน หรือเพิ่มภาพพจน์ในการเป็นผู้ให้บริการมืออาชีพที่มีความพร้อมในการให้บริการอย่างครบวงจร แต่ทั้งหมดก็ไม่ได้เป็นเครื่องการันตีว่า คุณมีบริการครบวงจรแล้วคุณจะได้งานครบวงจรเสมอไป เพราะกรรมการคอนโดบางแห่งเขามีนโยบายชัดเจนเลยว่า ห้ามว่าจ้างคุ่สัญญาที่อาจเข้าข่ายลักษณะการผูกขาด

บริษัทบริหารคอนโดระดับอินเตอร์ เขาจะเน้นไปที่ตัวทรัพย์สิน ( คอนโด ) จริงๆ คือมุ่งเน้นไปที่การหาผลประโยชน์จากการทำธุรกิจนายหน้าซื้อขาย – ให้เช่าอาคาร ประเมินราคาอาคาร รวมถึงการบริหารอาคาร ซึ่งเป็นการบริการหลังการขายและจะมีทีมงานดูแลระบบวิศวกรรมอาคารของเขาเอง ส่วนงานรักษาความปลอดภัยและงานรักษาความสะอาด เขาก็จะใช้บริษัทที่ได้มาตรฐานใกล้เคียงระดับอินเตอร์มาเป็นคู่สัญญา ( Sub contractor ) แทนการตั้งบริษัทในเครือแบบธุรกิจไทยๆ

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้จะเป็นบริษัทอินเตอร์หรือท้องถิ่น แม่บ้านคอนโด ผู้มีรายได้น้อย ด้อยโอกาส และมิใช่ภรรยาของพ่อบ้าน ( ผู้จัดการคอนโด ) ก็ยังเป็นตำแหน่งที่ฟังดูเหมือนจะยิ่งใหญ่แบบแม่บ้าน ผบ.ทบ. อยู่ดี แต่ในความเป็นจริงแล้วคุณคิดว่าคนที่ใหญ่กว่าพ่อบ้านและแม่บ้านในคอนโดน่าจะเป็นใคร ผมว่าลูกบ้านนะ ! หรือคุณว่าไง ?

สวัสดีครับ

ผู้จัดการคอนโด

16 ตุลาคม 51
condo.mgr@hotmail.com
SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ

ผู้จัดการคอนโด : อาชีพที่ไม่มีสถาบันเปิดสอน ( 1 )

คนที่อาศัยอยู่ในสังคมเมือง โดยเฉพาะเมืองใหญ่ๆ อย่างกรุงเทพฯของเรา มักจะคุ้นชินกับการพักอาศัยในอาคารสูงๆหรือที่ภาษาทางการเขาเรียกอาคารชุดหรือก็คือคอนโดในภาษาชาวบ้านอย่างเราๆนี่แหละครับ
การขยายตัวของชุมชนเมืองโดยเฉพาะการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าของภาครัฐ ทำให้คอนโดรุ่นใหม่เกิดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าราวกับดอกเห็ด ก็เลยก่อให้เกิดการขยายตัวของธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับคอนโดตามมานั่นก็คือธุรกิจการรับจ้างบริหารคอนโด และแน่นอนอาชีพที่เกิดขึ้นมาพร้อมกับการรับจ้างบริหารคอนโดก็คงหนีไม่พ้นอาชีพที่มีหน้าที่ดูแลคอนโด ซึ่งก็คือผู้จัดการคอนโดนั่นเอง

จริงๆแล้วผู้จัดการคอนโดมีชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า ผู้จัดการอาคาร ภาษาอังกฤษก็อาจเรียกว่า Building Manager บ้าง Estate Manager บ้าง Housing Manager บ้าง แล้วแต่ลักษณะการใช้ประโยชน์ของอาคารแต่ละชนิด แต่ผมจะขอเรียกว่าผู้จัดการคอนโดตามถนัดก็แล้วกัน เพราะสังเกตเวลาโทรคุยกับลูกบ้านแนะนำตัวเองว่าผมผู้จัดการอาคารนะครับ ส่วนใหญ่จะงงสับสน อะไรนะคะ ผู้จัดการอะไรนะคะ พอบอกผมผู้จัดการคอนโดครับ จะร้องอ๋อทันที

คนที่เคยอาศัยอยู่ในคอนโดมักจะคุ้นชินกับผู้ที่ทำหน้าที่ผู้จัดการคอนโด แต่มีหลายครั้งเหมือนกันที่ลูกบ้านมักจะสับสนว่าผู้จัดการคอนโดกับผู้จัดการนิติบุคคลคือคนๆเดียวกัน แต่จริงๆแล้วเป็นคนละคนอย่างสิ้นเชิงทั้งในทางกฎหมายและทางการปฏิบัติงาน

มีคนเคยเปรียบเทียบไว้น่าคิดมาก เขาบอกว่าผู้จัดการคอนโดก็คือร่างทรงของผู้จัดการนิติบุคคลนั่นเอง อันนี้เห็นจะจริง เพราะจริงๆแล้วผู้จัดการคอนโดไม่มีหน้าที่ที่จะปฏิบัติงานภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมายแม้แต่นิดเดียว แต่ที่ทำหน้าที่กันอยู่ทุกวันนี้ ก็เพราะได้รับการมอบอำนาจจากผู้จัดการนิติบุคคลนั่นเอง

ดูเหมือนว่าตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลจะเป็นตำแหน่งกึ่งการเมืองกึ่งการกุศลอย่างไรชอบกล ผู้จัดการนิติฯบางคนก็เป็นตัวแทนของบริษัทเจ้าของโครงการ โดยที่เป็นทั้งเจ้าของโครงการและเป็นทั้งเจ้าของร่วมที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดค่อนข้างมาก ( ก็ขายไม่หมดไง ฮา ! ) ก็เลยใช้โอกาสนี้แต่งตั้งคนของบริษัทมาเป็นผู้จัดการนิติฯ อาจจะเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าได้อย่างคล่องตัว หรือเพื่อรักษาความลับอะไรบางอย่างก็แล้วแต่ แต่ที่แน่ๆ ผู้จัดการนิติฯเป็นตำแหน่งที่ไม่มีเงินเดือนครับ ( ผมหมายถึงเงินเดือนจากนิติบุคคลอาคารชุดนะครับ แต่อาจจะได้รับเงินเดือนจากตำแหน่งหน้าที่อื่นๆ ซึ่งเป็นงานประจำจริงๆ ในบริษัทเจ้าของโครงการ )

ผู้จัดการนิติฯอีกแบบก็คือ ผู้ที่ได้รับการแต่งตั้งจากบริษัทที่เข้ามารับจ้างบริหารคอนโดให้เป็นผู้จัดการนิติฯ คือกฎหมายคอนโดกำหนดไว้ว่า ผู้จัดการนิติบุคคลจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือเป็นนิติบุคคลก็ได้ คำว่านิติบุคคลในคำหลังหมายถึงนิติบุคคลที่เป็นบริษัทจำกัด ( อ่านภาษากฎหมายแล้วเวียนหัวเนาะ ! ) อย่างเช่นบริษัท ก. เซ็นสัญญารับจ้างบริหารคอนโด ข. คอนโด ข. ก็ตกลงแต่งตั้งให้บริษัท ก. เป็นผู้จัดการนิติบุคคล แต่ในทางปฏิบัติบริษัทจำกัดเป็นนามธรรมไม่มีตัวตนจับต้องไม่ได้ ก็เลยต้องตั้งบุคคลธรรมดาสมมุติว่าเป็นนาย ค. ให้เป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนในนามของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นนิติบุคคลคือบริษัท ก. จำกัด

ถ้าแบบนี้นาย ค. ก็จะไม่ได้รับเงินเดือนในการทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคล แต่จะได้รับเงินเดือนตามตำแหน่งหน้าที่งานประจำในบริษัท ก. เหมือนกัน

แล้วอย่างนี้ทำไมใครๆถึงอยากเป็นผู้จัดการนิติบุคคลกันนักหนา เปล่าเลย ไม่มีใครอยากเป็นผู้จัดการนิติบุคคลนักหรอก ส่วนใหญ่จำใจต้องเป็นเพราะหน้าที่การงานมันบังคับ ยกเว้นเจ้าของห้องชุดบางรายที่ว่างงานจริงๆ ก็เลยสมัครเป็นผู้จัดการนิติฯเพื่อหาอะไรทำแก้เหงา แบบนี้ถ้าเจอคนแบบปัญญาชนหน่อยก็ค่อยยังชั่ว แต่ถ้าเจอคนแบบมีปัญหาเรื่องอัตตาสูง คนที่จะต้องเหนื่อยที่สุดก็หนีไม่พ้นผู้จัดการคอนโดนั่นแหละครับ

การเป็นผู้จัดการนิติบุคคลเหมือนเอาขาข้างนึงแหย่เข้าไปไว้ในคุก ยิ่งกฎหมายอาคารชุดฉบับปรับปรุงล่าสุด ยิ่งมีเนื้อหาที่เข้มข้นและเข้มงวดมากขึ้น การเป็นผู้จัดการนิติบุคคลก็ต้องยิ่งเพิ่มความระมัดระวังในการปฏิบัติหน้าที่เป็นเงาตามตัว ผิดพลาดขึ้นมาเกิดเจอลูกบ้านฟ้องร้องดำเนินคดีก็เสร็จ โอกาสที่ขาอีกข้างจะตามขาข้างแรกเข้าไปก็มีอยู่ แล้วทีนี้เขาทำกันอย่างไร

อย่างที่บอกไว้ตอนต้นว่า ผู้จัดการคอนโดคือร่างทรงของผู้จัดการนิติฯ ถ้าจะเปรียบไปแล้วผู้จัดการคอนโดก็เหมือนกับผู้จัดการทั่วไป หรือ GM ในบริษัท ส่วนผู้จัดการนิติก็คือ MD นั่นเอง ดังนั้น เวลาทำงานเมื่อคณะกรรมการควบคุมคอนโดมีมติให้ทำอะไร ผู้จัดการคอนโดก็คือคนที่ลงมือปฏิบัติงานจริงๆ ส่วนอำนาจในการลงนามต่างๆที่มีผลผูกพันกับนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการนิติฯก็เป็นผู้ลงนาม สรุปว่าผู้จัดการคอนโดเป็นคนชงเรื่องตามมติคณะกรรมการให้ผู้จัดการนิติฯลงนามนั่นเอง

ดังนั้น ทั้งผู้จัดการนิติฯและผู้จัดการคอนโดจะต้องมีความแม่นยำในเรื่องกฎระเบียบ ข้อบังคับหรือแม้กระทั่งกฎหมายคอนโดในระดับที่ใกล้เคียงกัน หมายถึงเข้าใจไปในแนวทางเดียวกันด้วยนะครับ ถ้าแม่นยำเหมือนกันแต่เข้าใจไปคนละเรื่องแบบนี้คงดูไม่จืด จะกลายเป็นว่าคุยคนละเรื่องเดียวกัน อย่างกรณีของนาย ค. ที่เป็นตัวแทนของบริษัท ก. เป็นต้น เขาก็จะเลือกคนที่มีประสบการณ์การทำงานและแม่นยำเรื่องกฎหมายคอนโดมาทำหน้าที่ เพื่อป้องกันความผิดพลาดในการบริหารงาน อีกทั้งยังช่วยเป็นพี่เลี้ยงให้กับผู้จัดการคอนโดมือใหม่ๆไปในตัว

แล้วผู้จัดการคอนโดล่ะ เป็นใครมาจากไหน ?

คนที่จะมาเป็นผู้จัดการคอนโดจะต้องมีคุณสมบัติอย่างไรบ้าง ?

ผมเคยอ่านเจอในประกาศรับสมัครงาน ระบุคุณสมบัติของผู้จัดการคอนโดไว้เหมือนกับตำแหน่งทางบริหารของกิจการทั่วๆไปคือ อายุประมาณเท่านั้นเท่านี้ จบปริญญาตรีในสาขาที่เกี่ยวข้อง เคยผ่านประสบการณ์การทำงานบริหารคอนโดและใช้ภาษาอังกฤษได้จะรับพิจารณาเป็นพิเศษ ฯลฯ คุณสมบัติที่กำหนดไว้ข้อหนึ่งก็คือ สามารถทนรับสภาวะกดดันได้ !

ตรงนี้สะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจนเลยว่า ผู้จัดการคอนโดเป็นคนที่ต้องทำงานภายใต้สภาวะกดดันอย่างแน่นอน กดดันจากอะไร ?

ธุรกิจการบริหารคอนโดเป็นการรับเอา know-how จากต่างประเทศที่เขาเรียกว่า property management มาพัฒนาให้เหมาะสมกับวัฒนธรรมการอยู่ร่วมกันแบบไทยๆ ซึ่งก็คือสอดคล้องตามกฎหมายคอนโดของไทยนั่นเอง ( ก็ฝรั่งเขามีคอนโดมาก่อนเมืองไทยตั้งนานนี่นา ) ทีนี้พอ know-how เข้ามาในเมืองไทยก็มีคนพยายามแปลคำว่า property management ให้เข้ากับสังคมแบบไทยๆ บางกลุ่มก็แปลว่า การบริหารทรัพย์สิน ตรงๆตัวเลย บางกลุ่มก็แปลว่า การบริหารชุมชน

อันนี้น่าคิด จะเห็นว่าฝรั่งเขาให้น้ำหนักของคำจำกัดความของอาชีพนี้ไปที่ทรัพย์สิน ซึ่งก็คือตัวคอนโด แต่องค์กรบางกลุ่มในไทยกลับให้น้ำหนักไปที่ชุมชน พูดง่ายๆคือให้น้ำหนักไปที่คน ซึ่งก็คือผู้ที่พักอาศัยในคอนโดนั่นเอง

การตั้งใจให้น้ำหนักไปที่ชุมชนอาจจะสะท้อนให้เห็นถึงสภาพสังคมไทยอย่างหนึ่งก็คือ มากคนมากความ หรือสังคมไทยน่าจะเป็นแบบที่ว่า ยามศึกเรารบ ยามสงบเราซ้อม ( รบกันเอง ) หรือทำอะไรตามใจคือไทยแท้ เป็นต้น การมาอยู่ร่วมกันของคน (ไทย) ในคอนโดที่มีสภาพเหมือนกับการเอาบ้านเป็นหลังๆ มาซ้อนเรียงกันขึ้นไปเป็น 20 – 30 ชั้น ย่อมจะทำให้เกิดโอกาสกระทบกระทั่งกันได้ ไม่โดยทางกาย ( หมายถึงกายภาพของตัวคอนโด ) ก็ทางวาจาหรือไม่ก็ทางใจ อย่างใดอย่างหนึ่ง

เคยมีคนรู้จักที่เคยไปใช้ชีวิตในต่างประเทศ พูดให้ฟังในทำนองว่า คนไทยอยู่คอนโดไม่เป็น อันนี้ไม่รู้จริงหรือเปล่า ?

ทีนี้สังคมไทยๆ ของเรามีปัญหาเรื่องการอยู่ร่วมกันของคนหมู่มาก ผู้จัดการคอนโดก็เลยต้องเป็นอาชีพที่ต้องทนรับสภาวะกดดันได้ดี ก็คือนั่งอยู่ตรงกลางท่ามกลางความขัดแย้ง ซึ่งอาจจะปะทุขึ้นเมื่อไหร่ก็ได้ พอหาทางออกไม่ได้ก็มาลงที่ผู้จัดการคอนโด

จะเห็นได้ว่ามีการให้คำจำกัดความของผู้ที่พักอาศัยในคอนโดไว้หลายสถานะ ถ้าเป็นผู้เช่าก็เรียกว่าผู้เช่า ถ้าเป็นเจ้าของห้องชุดสถานะตามกฎหมายก็เรียกว่าเจ้าของร่วม แต่โดยภาพรวมๆจะเรียกว่าลูกบ้าน
เมื่อมีคำว่าลูกบ้าน ก็ต้องมีคำว่าพ่อบ้าน ตรงนี้ชัดเจนครับว่าผู้จัดการคอนโดก็คือพ่อบ้านนั่นเอง !

( มีต่อตอน 2 )
SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ