อยากให้คอนโดมีการแต่งตั้งกรรมการฝ่ายลูกบ้านบ้าง ทำอย่างไร ?

Date: Wed, 6 May 2009 12:28:44 +0700
Subject: Re: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

มีเรื่องจะถามอีกอย่างค่ะพอดีก่อนหน้าที่จะมาทำงานที่กรุงเทพได้รับทำงานคอนโดที่พัทยา ล/ค ส่วนใหญ่เป็นต่างชาติ ทีนี้บริษัทที่เป็น developer ก็คือบริษัทเจ้านายดูแลคอนโดโดยจัดตั้งคณะกรรมการเองเสร็จสรรพ โดยมีแต่กรรมการของบริษัทเค้าทั้งหมดทีนี้การทำงานในนิติปรากฎว่าพนักงานต้องไปทำงานในส่วนก่อสร้างคือห้องที่ยังไม่ได้โอนเนื่องจากผู้รับเหมาทิ้งงาน ของDeveloper งานซ่อมแซมก็ต้องมาเป็นช่างของนิติ พ่วงไฟอาคารไปใช้ตึกที่ยังสร้างไม่เสร็จ ถึงแม้จะจ่ายค่าไฟให้นิติแต่ทำทุกอย่างโดยพละการ รวมทั้งค่าส่วนกลางและค่าเงินกองทุนห้องที่ยังไม่ได้โอนก็ไม่จ่ายให้นิติบุคคล ทีนี้ ล/คเค้าก็จะรวมตัวกัน ตามพรบอาคารชุดโวตเสียงเพื่อขอจัดประชุมใหญ่วิสามัญเพื่อเลือกตั้งคณะกรรมการเพิ่มเข้าไปให้เต็ม 9 คน ของdeveloper 5 คนคนนึงกลับไปต่างประเทศไม่กลับมา คือล/คจะได้เข้าเป็นกรรมการ5คน(รวมคณะกรรมการที่กลับไปต่างประเทศแล้ว) รวมทั้งdeveloper ไม่ยอมแสดงรายรับรายจ่าย อันนี้คาดว่าการทำงานของบัญชีของเค้าไม่แข็ง ประเด็นมีอยู่ว่า
1. หัวข้อการประชุมใหญ่จะเป็นอย่างไรเช่น เลือกคณะกรรมการเพิ่มรวมทั้งกรรมการที่ไปอยู่ต่างประเทศ ด้วยได้ไหม
2.การเซ็นเช็คจ่ายเพิ่มคณะกรรมการชุดใหม่มีส่วนในการเซ็นเช็คสั่งจ่าย(2ขา developer 1 ขา ล/ค1ขา)
3. การฟ้องร้องงผจก.นิติบุคคลที่ไม่แสดงรายการรับจ่ายต้องทำอย่างไร
4. การบริหารจัดการเองโดยเอาบัญชีมาให้ตึกทำเอง
ช่วยแนะนำหน่อยตอนนี้ล/คเค้าก็มีทนายแล้วหล่ะแต่ตัวเองจะต้องไปช่วยล/คที่พัทยาขอคำแนะนำหน่อยค่ะ


From: * ** (condo.mgr@hotmail.com)
Sent: Wednesday, May 06, 2009 12:56:56 PM
To: condofarang@gmail.com

ก่อนจะตอบคำถามขอข้อมูลเพิ่มเติมนิดนึง
คอนโดที่พัทยาที่ว่า ยอดการโอนกรรมสิทธิ์เป้นอย่างไร?
หมายถึงว่า สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ระหว่างเจ้าของกับลูกบ้าน เท่าไหร่ต่อเท่าไหร่?

เดี๋ยวออกไปธุระข้างนอก
เย็นๆ หรือค่ำๆ มืดๆ จะตอบให้อีกที

อีกคำถามครับ
อยากทราบว่าคุณ condofarang ไปช่วยลูกค้าที่พัทยาในฐานะอะไร
( หมายถึงมีความเกี่ยวข้องหรือมีส่วนได้ส่วนเสียกับคอนโดอย่างไร? )
อันหลังนี้ ถ้าตอบไม่ได้ ไม่เป็นไรครับ


Date: Wed, 6 May 2009 13:05:07 +0700
Subject: Re: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com


คือเคยทำงานเป็นผู้จัดการอาคารที่นั่นระยะสั้นๆค่ะและให้น้องสาวไปทำงานที่นั่นต่อและยังคอยให้คำแนะนำการทำงานที่คอนโดนั่นตลอด ส่วนสัดส่วนกรรมสิทธิ์ ลูกบ้านถืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ มากกว่าเจ้าของห้องชุด คือมีอยู่79ห้อง ขายยังไม่ได้10ห้องอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของdeveloper 28,310จาก 208,301

คำถามว่าไปช่วยในฐานะอะไร ช่วยคิดหน่อยซิคะไปในฐานะอะไรดี ล/คเค้าอยกาเจอด้วย จริงๆล/คอยากให้กลับไปทำงานอีก ใจจริงก็ชอบที่นั่นเพราะห้องน้อยเงินเดือนสูง เลยมีconnectionที่ดีกับล/ค เพราะตอนลาออกไม่ได้ลาลูกค้าค่ะ


From: condo.mgr@hotmail.com
To: prakaidaop@gmail.com
Subject: RE: อยากคุยเรื่องคอนโดค่ะ
Date: Wed, 6 May 2009 18:41:21 +0700

ฮั่นแน่ ! ในที่สุดก็เปิดเผยตัวแล้วว่าเป็นผู้จัดการมืออาชีพเหมือนกัน
แบบนี้เขาเรียกลองภูมิกันหรือเปล่า !
ไม่เป็นไรครับ ถือว่าแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกัน
ปัญหาคอนโดที่พัทยาของคุณ คล้ายๆกับปัญหาคอนโดของคุณohoaha
ที่ผมตอบไว้ที่ condo lobby ใน topic เดิม
ที่คุณ condofarang ไปเจอบทความของผมนั่นแหละลองไปเปิดอ่านดู
เรื่องวิธีการเรียกประชุมใหญ่วิสามัญรายละเอียดตามนั้น
(ที่ถามสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์คือ ลูกบ้านลงชื่อรวมกันได้เกิน 20 %
ของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดก็สามารถร้องขอเปิดประชุมใหญ่วิสามัญต่อคณะกรรมการได้)

กรรมการท่านนึงเดินทางกลับต่างประเทศแล้วได้ทำหนังสือลาออกเป็นลายลักษณ์อักษรหรือเปล่า?
ถ้าไม่มีหนังสือลาออกก็ยังถือว่ามีสถานะเป็นกรรมการอยู่
ควรจะหาทางติดต่อให้เขาเขียนหนังสือลาออกแล้วส่งไปรษณีย์มาเมืองไทยให้เป็นเรื่องเป็นราว
เพื่อที่จะได้แต่งตั้งคนใหม่เข้าไปแทนได้
ไม่งั้นก็อาจถูกครหาว่าเป็นกรรมการได้อย่างไร ทั้งที่ไม่มีตัวตนอยู่เมืองไทย

กฎหมายกำหนดให้มีคณะกรรมการได้ตั้งแต่ 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน
กรณีคณะกรรมการมี 5 คน ลาออก 1 คน
เหลือ 4 คนถ้ามาประชุม 3 คนขึ้นไปถือว่าครบองค์ประชุม
สามารถเปิดประชุมลงมติต่างๆได้ตามปกติ
หรือถ้าลาออกอีก 1 คน เหลือ 3 คน
เวลาประชุมก็ต้องยกขบวนมากันให้ครบทั้ง 3 คน
ขาดคนใดคนหนึ่งไม่ได้
ไม่งั้นไม่ครบองค์ ประชุมไม่ได้

ผมอยากแนะนำตามที่ได้แนะนำคุณ ohoaha ว่า
อยากให้พิจารณาจ้างบริษัทมืออาชีพมาบริหาร
หรือเป็นที่ปรึกษาการบริหารก็ได้
เพื่อให้เป็นคนกลางในการตรวจสอบ ถ่วงดุล
คานอำนาจในการบริหารซี่งกันและกัน
แต่ต้องทำใจยอมรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องเพิ่มขึ้น
เพื่อจัดงบมาจ้างที่ปรึกษาดังกล่าว

(1.) ดังนั้น วาระการประชุมก็ควรประกอบด้วย
1. เรื่องประธานแจ้งเพื่อทราบ
2. เรื่องรับรองรายงานการประชุมครั้งที่แล้ว
3. รายงานผลการดำเนินงาน
4. รายงานสถานะบัญชี-การเงิน
5. พิจารณาแต่งตั้งผู้ตรวจสอบบัญชี ( อันนี้กฎหมายบังคับว่าต้องมี เพื่อตรวจสอบงบดุลและนำเข้าที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปีเพื่ออนุมัติภายใน 120 วัน ปีละครั้ง )
6. พิจารณาแต่งตั้งกรรมการเพิ่มเติม
7. พิจารณาว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาบริหารจัดการ
8. พิจารณางบประมาณประจำปี ..........( งวดเดือน...ถึงเดือน ... ) ( เพื่อขออนุมัติงบในการว่าจ้างคู่สัญญาต่างๆ )
9. วาระอื่นๆ ( ถ้ามี )

อันนี้คร่าวๆนะครับ อาจปรับเปลี่ยนได้ตามเหมาะสม
เพราะคิดว่าไหนๆก็จัดประชุมแล้ว อะไรที่ไม่ถูกต้องก็ควรทำพร้อมกันทีเดียว

2. การกำหนดผู้มีอำนาจในการลงนามสั่งจ่าย
เป็นเรื่องที่ต้องไปขอมติในที่ประชุมกรรมการ ( กรรมการไปตกลงกันเอง ตามเหมาะสม )
หลังจากได้รับการแต่งตั้งจากที่ประชุมใหญ่(วิสามัญ )แล้ว
อาจจะกำหนดผู้มีอำนาจลงนามไว้ 5 ท่าน
แล้วกำหนดจากวงเงินเช่น วงเงินไม่เกินเท่านี้ เซ็น 3ใน 5
วงเงินเกินเท่านี้เซ็นทุกท่าน เป็นต้น

แคนี้ก่อนนะครับ เดี๋ยวข้อที่เหลือจะกลับมาตอบอีกรอบ
ขออนุญาตออกไปทำธุระข้างนอกก่อน


ต่อเลยนะครับ

3.การฟ้องร้องผู้จัดการนิติบุคคลที่ไม่แสดงรายรับรายจ่ายทำอย่างไร
นี่จะเอาจริงเลยเหรอ?
แล้วผู้จัดการนิติฯ ที่ว่าเนี่ยะเป็นใคร เจ้านายเก่าหรือเปล่า
ไม่เป็นไร ถ้าจะทำจริงก็อย่าทำเอง ให้ตัวแทนทำให้ก็ได้
ให้เจ้าของร่วมท่านใดท่านหนึ่ง ไปร้องทุกข์กล่าวโทษกับเจ้าพนักงานที่ดินท้องถิ่น
(สนง. ที่ดินสาขาที่คอนโดนั้นๆ ตั้งอยู่ )
แจ้งว่าผู้จัดการนิติบุคคลไม่ปฎิบัติหน้าที่ตามที่พรบ.อาคารชุดกำหนดไว้
ตามมาตรา 36(5) ซึ่งเจ้าหน้าที่ที่สนง.ที่ดินเขาก็จะสอบถามข้อเท็จจริงในเบื้องต้น
หากพบว่าเป็นจริง เจ้าพนักงานที่ดินก็มีหน้าที่ที่จะต้องไปแจ้งความตำรวจ
เพื่อให้ดำเนินคดีกับผจก. นิติฯ ซึ่งโทษก็คือ ปรับไม่เกิน 50,000.- บาท
และปรับอีกไม่เกิน วันละ 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ยังไม่ปฎิบัติให้ถูกต้อง
( ปรับเข้าหลวงนะครับ)
และอาจถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติถอดถอนได้

4.การบริหารจัดการเองโดยเอาบัญชีมาให้ตึกทำเอง
ความหมายคืออะไรครับไม่เข้าใจ
หมายถึงว่าเอาบัญชีจากเจ้าของโครงการมาให้คอนโดทำเองใช่หรือเปล่า
ไม่ผิดกติกาครับ แต่อย่างไรก็ต้องมีที่ปรึกษาหรือผู้ตรวจสอบบัญชี
หรือบริษัทรับจ้างทำบัญชีจากภายนอกมาตรวจสอบถ่วงดุล

ถ้าเป็นบริษัทที่ปรึกษาบริหารคอนโด เขาก็จะมีบริการตัวนี้ด้วย ก็ลองคุยดู
ฝ่ายบัญชีของบริษัทบริหารคอนโด
จะมีความรู้ความเข้าใจเรื่องระบบบัญชีอาคารชุดมากกว่าบริษัทรับจ้างทำบัญชีทั่วๆไป

ทีนี้มาถึงคำถามส่วนตัว อยากถามกลับเหมือนกันว่า
คุณอยากกลับไปทำงานที่เดิม แล้วถ้าได้กลับไปทำจริงๆ น้องสาวคุณจะทำอย่างไร
แล้วดูเหมือนว่าความตั้งใจของคุณต้องการที่จะช่วยลูกค้ายำเจ้านายเก่าของตัวเอง
แล้วคุณกับเจ้านายเก่าคุณจะมองหน้ากันอย่างไร

ถ้าไม่รู้จะไปช่วยในฐานะอะไร ลองไปในฐานะคู่สมรสของเจ้าของร่วมซักคนนึงดีมั๊ย อิอิ! ล้อเล่นน่ะ!

ผมไม่เข้าใจเหตุผลที่แท้จริงของคุณ แต่ก็ขอแนะนำอย่างกลางๆนะ
คุณน่าจะคุยกับกลุ่มลูกค้าของคุณ เพื่อโน้มน้าวให้เขาใช้บริษัทบริหาร
โดยจะเข้ามาเต็มตัวหรือแค่เป็นที่ปรึกษาก็ได้
โดยการรวมตัวกันเปิดประชุมใหญ่วิสามัญแล้วลงมติตามวาระที่ทำให้ดูเป็นตัวอย่าง
ถ้าสำเร็จแล้วลูกบ้านกลุ่มของคุณก็จะมีอำนาจต่อรองได้ว่า
ขอกำหนดให้คุณเป็นผู้จัดการอาคาร โดยเหตุผลเพราะคุณเคยทำที่นี่แล้วก็รู้งาน
ถ้าบริษัทรับจ้างมาบริหารเต็มตัว คุณก็เป็นพนักงานของบริษัทบริหาร
ที่มานั่งตำแหน่งที่คอนโดนี้ กินเงินเดือนจากบริษัท
หรือถ้าบริษัทเข้ามาแค่เป็นที่ปรึกษา คุณก็เป็นพนักงานของนิติบุคคลฯ
ที่ถูกตรวจสอบควบคุมดูแลโดยบริษัทที่ปรึกษา กินเงินเดือนนิติบุคคลฯ

ถ้าเป็นแบบนี้คุณกับเจ้านายเก่าคุณก็ไม่มีปัญหากัน
เพราะเราสร้างภาพให้ดูเหมือนคุณถูกเรียกตัว ร้องขอให้มาทำงานจากกลุ่มลูกบ้าน
มีความชอบธรรม แต่หารู้ไม่ว่าเราวางแผนยำเจ้านายเก่าคุณมากับมือ อิอิ!
ส่วนน้องสาวคุณผมไม่มีความคิดเห็น เพราะไม่มีรายละเอียด

ปล. ผมมีblogส่วนตัวของผม ชือ condomanager
เอาไว้สำหรับเป็นช่องทางระบายผลงานและความเครียด
ว่างๆ เยี่ยมชมบ้างนะครับที่ www.recommun.blogspot.com
อาจจะยังไม่ค่อยจ๊าบเท่าไรเพราะเพิ่งเปิดตัว
แล้วจะค่อยๆปรับปรุงนะครับ

2009/5/7

น่ารักจังจริงๆไม่ใช่มืออาชีพมากมายแตอาศัยศึกษามาๆค่ะ รู้มากเป็นประโยชน์ค่ะ
ยังไงก็จะกลับมาเล่าให้ฟังเจอกันอีกทีจันทร์หน้านะคะหยุด3วันค่ะ
เรียกชื่อเล่นก็ได้จะได้ไม่ยาวมาก