เจ้าของโครงการต้องการทำ Broker ทำอย่างไร?

Date: Tue, 12 May 2009 11:23:35 +0700
Subject: Re: รบกวนถามเพิ่มเติม
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

อ้อขอถามอีกข้อหากDeveloper จะมีบริการด้านปล่อยเช่า จริงๆแล้วเค้าก็ไม่ได้สนใจรายได้ตรงนี้มากนักแต่เหมือนเป็นบริการให้เจ้าของร่วม(คอนโดนี้ต่างชาติซื้อมากไว้เพื่อปล่อยเช่า) ทีนี้ถ้าเราจะทำเป็นการเช่าพื้นที่จากนิติ โดยใช้ตรงบิรเวณLobby สำหรับเจ้าหน้าที่ดูแลลูกค้าส่วนนี้ไม่เกี่ยวกับนิติ ต้องดำเนินการอย่างไรคะเอาเข้ามติกรรมการหลังเลือกคณะกรรมการ ขอคำแนะนำหน่อยค่ะ
อ้อDeveloper เจ้านี้เค้านิสัยดีไม่ขี้โกงหรอกค่ะ
ขอบคุณค่ะ
(ชื่อเล่น )

ตอบคำถาม

ผมเคยเจอรูปแบบการบริหารจัดการ ตัวแทนฝากขาย-ให้เช่า 2-3แบบ ซึ่งในวงการเขาเรียกย่อๆ ว่า ทำ(ธุรกิจ)Broker หรือไม่ก็เป็นโบรคเกอร์

แบบแรกเนียนหน่อย คือเจ้าของโครงการมีห้องชุดที่ขายไม่ออกเยอะมาก ก็เลยอาศัยความเป็นกรรมการผลักดันให้นิติบุคคลออกระเบียบอนุญาตให้นิติบุคคลอาคารชุด (โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ของสนง. นิติฯ) สามารถทำหน้าที่เป็นโบรคเกอร์ได้ โดยกำหนดขั้นตอนวิธีปฏิบัติไว้ชัดเจนเลยว่าต้องทำอย่างไรบ้าง 1 2 3 4 ...ว่ากันไป

เสร็จแล้วก็ให้นิติบุคคลมีรายได้จากค่านายหน้าในการหาผู้เช่า ผู้ซื้อได้ โดยรายได้ต้องเข้าบัญชีนิติฯก่อน แล้วขออนุมัติตั้งเบิกเพื่อแบ่งปันให้พนักงานตามสัดส่วนที่ตกลงกัน

ทำแบบนี้เพื่ออะไร?

เสร็จแล้วเจ้าของโครงการก็อาศัยความเป้นเจ้าของโครงการเงินทุนหนา จัดตั้งแผนกใหม่ของตนเองเพื่อทำธุรกิจ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์โดยเฉพาะ ลงทุนตกแต่งแล้วหาลูกค้าเข้ามาพักในห้องชุดกรรมสิทธิ์ของตนเอง โดยที่ไม่ต้องมานั่งกลัวคำครหาว่า เอาเปรียบลูกบ้าน ( ซึ่งก็คือเป็นลูกค้าของเขาเอง ) เพราะถือว่าแฟร์ๆ ทุกคนมีสิทธิ์ปล่อยเช่าโดยเท่าเทียมกัน แล้วแบบนี้ใครจะไปสู้เขาได้ ลูกค้า Walk in เข้ามา ก็ต้องผ่านสำนักงานขายของเขาก่อน ไม่เสร็จเขาแล้วจะไปเสร็จใคร

อีกแบบคือ เจ้าของมีห้องชุดเหลือเยอะแต่ไม่ทำอะไรเลย ( ไม่รู้หวงไว้ทำไม ) นโยบายของเขาคือ ขายห้องอย่างเดียว ไม่มีนโยบายปล่อยเช่า เพราะต้องการระบายสินค้าให้ได้มากที่สุด อะไรที่เป้นช่องทางที่จะมาแย่งส่วนแบ่งยอดขายเขา เขาจะไม่ทำเลย

แล้วทีนี้เกิดอะไรขึ้น พนักงานขายของเขานั่นแหละทำ side line เองซะเลย ประเภทว่าลูกค้า walk in เข้ามาถามหาห้องเช่า ( ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างบทสนทนา)ไม่มีค่ะ เรามีนโยบายขายอย่างเดียวค่ะ สนใจจะซื้อไว้ซักยูนิตมั๊ยคะ ช่วงนี้เป็นช่วงโปรโมชั่น เรากำลังเร่งปิดยอดขาย คิดราคาพิเศษให้เลยนะคะ ถ้ายังไม่สนใจไม่เป็นไรค่ะ จะรบกวนขอเบอร์ติดต่อไว้ได้มั๊ยคะ เผื่อมีรายการพิเศษจะได้ติดต่อแจ้งข่าวสารได้

พอลูกค้าให้เบอร์ติดต่อ แล้วคล้อยหลังจากสนง. เท่านั้นแหละ พี่แกโทรตามจิกเลย (บทสนทนาต่อ) พอดีเมื่อกี้อยู่ในสนง. ไม่สะดวกคุย จริงๆแล้วห้องเช่ามีค่ะ มีลูกค้าฝากให้ดูแล แล้วบทสนทนาก็ดำเนินการต่อจนเขาสามารถปิดการขายได้แต่เป็นลูกค้าเช่าห้องของลูกค้าอีกที ตกลงเจ้าของโครงการได้อะไรเนียะ?

การบริหารคอนโดโดยส่วนใหญ่แล้ว เขาไม่ค่อยนิยมให้ฝ่ายจัดการอาคาร (ซึ่งเป็นคู่สัญญา+ตัวแทนของนิติบุคล)เข้าไปยุ่มย่ามเรื่องฝากขายให้เช่าเท่าไร เพราะเกรงว่าจะเอาเวลาไปมุ่งเน้นด้านหารายได้จนละเลยหน้าที่หลักของฝ่ายจัดการอาคาร ที่สำคัญที่สุดคือ เมื่อมีผลประโยชน์เข้ามาเกี่ยวข้องแล้ว พนักงานในสนง. นิติฯ จะต้องเกิดความขัดแย้งกันไม่ช้าก็เร็ว ประเภทแย่งผลประโยชน์กันงัย! ทางออกก็คือบริษัทบริหารคอนโดก็จะมีแผนก broker ของตนเอง เพื่อมารองรับช่องว่างตรงนี้โดยเฉพาะ ซึ่งก็เป็นทางออกที่ดี เป็นการแก้ปัญหาแบบ win-win situation ได้ประโยชน์ด้วยกันทุกฝ่าย มากบ้างน้อยบ้างตามสมควร

แบบสุดท้ายที่ผมเจอก็คือ มีผู้ประกอบธุรกิจ broker เข้ามาเปิดสำนักงานอย่างเป็นทางการเลย อันนี้จะมีข้อตกลงชัดเจนเลยว่า พนักงานนิติบุคคลห้ามทำธุรกิจแข่ง เพราะคนที่เปิดส่วนใหญ่เป็นเจ้าของร่วมที่มีห้องชุดอยู่ในโครงการ มากบ้างน้อยบ้างตามแต่ฐานะ แล้วไม่ได้มี broker แค่รายเดียว มีทั้งหมดตั้ง 2 - 3 ราย ( โครงการนี้ใหญ่มาก มีห้องชุดเกือบ 1,000 ห้อง )เพื่อความยุติธรรมเวลามีลูกค้า walk in เข้ามาที่ สนง. นิติฯ เพื่อติดต่อซื้อขายให้เช่า จนท. นิติฯ ก็จะแนะนำให้ติดต่อ broker เองแล้วคุยกันเอง โดย broker ทุกรายต้องลงขันให้นิติบุคคล ทำนามบัตรที่ระบุชื่อ เบอร์ของ broker ทุกรายบนนามบัตรใบเดียวกัน ชอบเบอร์ไหนก็กดคุยกันได้เลย

ในส่วนของคุณ condofarang ถ้าต้องการเช่าพื้นที่ส่วนกลางจากนิติฯเพื่อให้เจ้าหน้าที่ดูแลห้องเช่าทำงาน ก็คงต้องเอาเรื่องนี้เข้าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมครับ เพราะมาตรา 48 (7) กำหนดไว้ว่าการหาประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางต้องใช้มติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

เทคนิควิธีการก็เหมือนกับการขอมติเพื่อเอาพื้นที่จอดรถทำห้องช่างนั่นแหละครับ เรียกประชุมนัดแรกแล้วอย่าเพิ่งลงทะเบียน ถ้าเจ้าของโครงการมีเสียงมากกว่า 1 ใน 3 ก็ให้ไปลงมติในการประชุมนัดที่ 2 เพราะใช้กฎหมายมาตราเดียวกัน

แต่ถ้าไม่อยากยุ่งยาก ก็ออกระเบียบจากที่ประชุมคณะกรรมการ เพื่อให้นิติบุคคลทำหน้าที่เป็น broker ได้เอง ใช้สำนักงานนิตินั่นแหละทำงาน โดยรายได้ค่านายหน้าก็หักเข้านิติบุคคล 50% ที่เหลือ 50% ก็เอามาเฉลี่ยแบ่งให้พนักงานอย่างยุติธรรม แต่หมายความว่า ต้องเข้าบัญชีนิติ 100% ก่อน แล้วตั้งเบิกออกมาภายหลัง ตามกำหนดรอบเวลาที่แน่นอน

ระเบียบที่ร่างออกมาก็ต้องรัดกุมพอ มีแบบฟอร์มรับฝากเช่า หนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของห้องอย่างถูกต้อง เมื่อรับมอบห้องก็ต้องจัดทำรายการบัญชีทรัพย์สินในห้องให้ชัดเจน ฯลฯ

อย่างหนึ่งที่เป็นห่วงคือ เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายเขาจะเขม่นเอาหรือเปล่า ตกลงกันให้ดีว่า ฝ่ายขายจะเข้ามาเกี่ยวข้องเรื่องปล่อยเช่าด้วยมั๊ย ถ้าเกี่ยวแล้วจะแบ่งผลประโยชน์กันอย่างไร หรือถ้าบริษัท broker ข้างนอก เขาส่งลูกค้ามาจะแบ่งรายได้กันอย่างไร

บริษัทที่ผมทำงานอยู่ เขาก็มีแผนก broker เหมือนกัน เขามี data network ของเขาอยู่ บางที่ลูกค้า walk in เข้ามาที่หน่วยงานผม แล้วเงื่อนไขราคาของอาคารผมไม่ตรงตามต้องการ แต่ลูกค้าอยากได้ทำเลย่านใกล้เคียงกัน เขาก็จะ link network ให้ว่า ในย่านนั้นราคาที่ลูกค้าต้องการมีอาคารไหนบ้าง ก็จะส่งข้อมูลกัน จะได้ไม่เสียโอกาสในการทำธุรกิจ

ว่างๆ pm เข้ามาคุยกันนะครับ สนุกดี ได้แชร์ประสบการณ์กัน


ขอบคุณครับ

สวัสดีครับ

ผู้จัดการคอนโด

14 พ.ค. 52





SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ