กั้นห้องช่าง ก่อนประชุมใหญ่ได้หรือเปล่า ?

Date: Fri, 15 May 2009 08:58:58 +0700
Subject: Re: ตอบคำถาม
From: condofarang@gmail.com
To: condo.mgr@hotmail.com

ขอบคุณสำหรับคำตอบ แต่ยังมีข้อกังขาอยู่
เคยทำงานคอนโดขอไม่เอ่ยนามคอนโดนั้น อยู่แถวสาธร
มีการกั้นห้องเสร็จสรรพในพื้นที่จอดรถทำเป็นสำนักงานนิติ ห้องช่าง ห้องแม่บ้าน ห้องรปภ. ซึ่งทำก่อนการประชุมใหญ่ด้วยซ้ำ ก็ไม่เห็นมีการร้องเรียนอะไร ตัวเราพอไปถามพี่เค้าที่เค้าทำงานในนั้น บอกมีวิธีทำแต่ต้องซิกแซกให้ทนายทำ ทีนี้ถ้าของเราไม่ทำก่อน ช่างจะไปอยู่ที่ไหน เก็บของที่ไหน และที่สำคัญ Idea ตัวเอง การกั้นห้องช่างให้Developer เค้าทำให้ฟรีๆ นิติฯไม่เสียค่าใช้จ่าย แล้วค่อยนำเรื่องนี้อนุมัติในที่ประชุมใหญ่ทีหลังได้ไหม ทั้งนี้เจ้าของห้องชุดก็ไม่ต้องควักเงินส่วนกลางมาลงทุน(จริงๆแล้วคอนโดที่สาธรเค้าเอาเงินนิติมาใช้นะ) เจ้าของห้องชุดจะใจร้ายให้รื้อออกหรือคะ การกั้นห้องเราก็ไม่ได้กั้นเป็นลักษณะถาวร ใช้ยิบซั่มกั้น ยังไงๆเราก็จะต้องกั้นค่ะ เราคิดว่าปัญหาของเจ้าของห้องชุดที่ซีเรียสก็คือเรื่องการใช้เงินของเค้ามากกว่า รึเห็นว่าอย่างไรคะ ที่สำคัญขำนวนที่จอดรถของอาคารเราพอเพียงตามกฎหมายค่ะถึงแม้จะกั้นไปแล้ว

condofarang

From: * ** (condo.mgr@hotmail.com)
Sent: Friday, May 15, 2009 11:06:37 AM
To: condofarang@gmail.com

จริงๆแล้วการเปลี่ยนแปลง ปรับปรุงหรือเอาพื้นที่ส่วนกลางมาใช้ประโยชน์ใดๆ ถ้าจะว่ากันตามกฎหมายจริงๆ ต้องเอาเข้าที่ประชุมใหญ่เพื่อขอมติเจ้าของร่วมครับ กฎหมายเก่ากำหนดให้ใช้เสียง 3 ใน 4 (75% ) ด้วยซ้ำไป กรณีคอนโดแถวสาธรที่ว่า ถ้าสัมพธภาพระหว่างเจ้าของโครงการและลูกบ้านฝ่ายต่างๆอยู่ในเกณฑ์ที่ดี ปัญหาก็จะไม่เกิด ถือว่าได้ประโยชน์ร่วมกัน หลับตาซะข้างนึงก็หยวนๆกันไป

แต่ถ้ามีลูกบ้านบางกลุ่มเป็นปฏิปักษ์กันรับรองเป็นเรื่องเป็นราวใหญ่โตแน่ คอนโดที่ผมดูแลอยู่ในปัจจุบันมีแล้วนะครับ ลูกบ้านรวมหัวกันฟ้องกรรมการในข้อหาละเมิด พรบ.อาคารชุด ประเด็นคือปรับปรุงเปลี่ยนแปลงและเอาพื้นที่วนกลางไปทำประโยขน์ โดยไม่ผ่านมติที่ประชุมใหญ่ ทั้งๆที่เจ้าของร่วมส่วนรวมได้ประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงดังกล่าว แต่ลูกบ้านกลุ่มนี้ก็ยังฟ้อง ไปๆมาๆกลายเป็นว่า ไม่มีใครเสียประโยชน์เลย แต่กลายเป็นเรื่องการเมือง ดิสเครดิตกัน ต้องการถอดถอนกรรมการชุดที่โดนฟ้องเพื่อที่กลุ่มตัวเองจะได้มีโอกาสได้เข้ามาบริหารบ้าง นี่แหละครับ ปัญหาการบริหารชุมชนในคอนโด

อย่างที่ผมเคยเรียนให้ทราบแล้วว่า หากเจ้าของโครงการยังมีเสียงข้างมากอยู่ และลูกบ้านส่วนใหญ่ไม่มีปัญหาขัดแย้งกัน ขอให้จัดประชุมใหญ่เพื่อขอมติให้ได้ ผมตอบในฐานะที่ทำงานอยู่ในบริษัทที่เป็นทั้งที่ปรึกษาและรับบริหารคอนโดว่า สิ่งใดที่เราสามารถทำให้ถูกกฎหมายได้ ก็ขอให้ทำ เพื่อความสบายใจและเพื่อสะท้อนความเป็นมืออาชีพของเรา ( เพราะเราเป็นผู้จัดการคอนโดมืออาชีพ มิใช่หรือ ? )

คุณจะทำก่อนประชุมใหญ่ก็ได้ แต่ต้องมั่นใจว่าถ้าลงมติแล้วจะต้องผ่านแน่นอน เพราะผลตามกฎหมาย (ถ้าเราตั้งใจจะทำให้ถูกกฎหมายนะ !) ที่จะตามมาก็คือ นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องไปยื่นจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง ( คือเพิ่มเติม ) ทรัพย์สินส่วนกลาง ที่ สนง. ที่ดินท้องที่ ว่านิติฯ ได้ดำเนินการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงและได้มาซึ่งทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งได้ผ่านความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่เรียบร้อยและทรัพย์สินที่ว่า ประกอบไปด้วยอะไรบ้าง

ระเบียบปฏิบัติของ สนง. ที่ดินระบุชัดว่า เอกสารประกอบการยื่นจดทะเบียนเปลี่ยแปลงต้องประกอบไปด้วยอะไรบ้าง เช่น รายงานการประชุมใหญ่ เอกสารการลงทะเบียนเข้าร่วมประชุม ใบมอบฉันทะ ฯลฯ ทั้งนี้ เพื่อเป็นการตรวจสอบว่า ได่มีการจัดประชุมจริงๆ ไม่ได้ make ขึ้นมาเอง จนท . ที่ดินก็ไม่อยากทำผิดกฎหมายซะเอง เพราะอาชีพเขาคือให้บริการประชาชน ไม่ได้มีอาชีพค้าความกับประชาชน เกิดพลาดเผลอรับจดโดยไม่ตรวจสอบ ( สมมุติว่าไม่ได้จัดประชุมจริง ) เวลาเกิดฟ้องร้องเป็นคดีกัน จนท.ที่ดินก็จะโดนหางเลขเข้าไปด้วย

เมื่อเราทำทุกอย่างให้ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องก็จะสบายใจ ไม่ต้องมานั่งผวา นอนผวา ว่าจะมีใครมาหาเรื่องชวนตีเมื่อใด แต่ถ้าคิดว่าพร้อมจะมีเรื่องทุกเวลาก็ไม่เป็นไร จะลองให้ทนายความซิกแซ็กดูก็ได้ แต่จะเล่าให้ฟังอย่างนึงว่า ปัญหาคอนโดผมที่กรรมการถูกฟ้อง ก็เพราะเชื่อการให้คำปรึกษาของทนายนั่นแหละ พี่แกคิดไปเองว่า ถ้าทำแบบนี้แล้วขัดกฎหมายอาคารชุด ก็ให้เลี่ยงโดยการตั้งชื่อกิจกรรมที่เปลี่ยนแปลงทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นแบบไม่ได้หาประโยชน์ แต่ออกแนวเพื่อสวัสดิการของคอนโด แล้วเป็นไง ในที่สุดก็โดนฟ้อง ทนายคนที่ว่าก็ได้งานในฐานะเป็นทนายแก้ต่างให้กรรมการที่โดนฟ้องอีก ได้ทั้งขึ้นทั้งล่อง

ขอให้ระลึกไว้เสมอนะครับว่า อาชีพของเราคือเขาจ้าง เขาไว้ใจให้เรามาป้องกันและแก้ปัญหาการอยู่ร่วมกันของคนหมู่มาก ( ชุมชน ) โดยมีกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับเป็นกติกาและเครื่องมือบริหารจัดการ ไม่ได้จ้างเราให้มาสร้างปัญหา แล้วมาตามแก้ ตามล้าง ตามเช็ดทีหลัง ถ้าเป็นแบบนี้แล้วความเป้นมืออาชีพของผู้จัดการจะอยู่ตรงไหนครับ ลองคิดดู


SPECIAL REQUESTED ! ! !

ก่อนอ่านต่อหน้าอื่น อย่าลืมคลิกลิ้งค์โฆษณาหน้านี้ เพื่อสนับสนุนสปอนด์เซอร์บ้างนะครับ

ขอบคุณครับ